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中国房地产市场分析目录第一部分：中国房地产业的发展现状一、目前的总体发展态势（一）房地产开发总量及增长率（二）销售总量及变化1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动状况1、总体发展态势2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例二、地区发展态势三、房地产行业效益情况1、2001年上市公司效益分析。
2、2002年房地产上市企业业绩预测四、目前的行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究一、政策因素的影响1、土地供应政策的变化2、预售条件及开发贷款门槛的提高3、货币化分房政策的落实4、经济适用房政策的推行二、经济发展因素的影响分析1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用2、规模城镇化对房地产的推动。
3、西部大开发的积极影响4、加入WTO对房地产业的长期利好5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。
三、、行业相关因素分析1、技术因素变革（交通、通讯）的影响1、1、交通技术的革新和交通工具的完善1、2、现代通讯技术的进步1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。
1、5、住宅一次装修到位2、自然环境因素的影响3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。
第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断一、发展态势总体判断(一)总体展望------三个判断1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右(二)未来三年房地产业运行格局1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加2、市场体系逐步完善3、住房金融快速发展4、住宅投资性消费将进一步增长5、行业集中度将提高6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念的变化（二）未来几年房地产潜在市场需求的预测1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。
2010-2020购物中心发展报告“DeadMall”在美国已成为专有名词，用来代指那些空置率超过40%的购物中心。
2014年，美国3%的商场被认为已“死亡”，20%的商场具有“死亡”风险。
而在中国，已建成的购物中心中，仅有15%符合国际物业标准；已开业的购物中心中，有近50%的项目长期无法实现盈利，整体成功率低于20%；每年有近50%的购物中心延期开业……疫情只是一个突发变量，购物中心行业在十年的“波诡云谲”中，发生了天翻地覆的变化。
一、2013年迎发展“拐点”，购物中心向体验式商业转型1996年，国内首家现代型购物中心广州天河城开业，拉开了中国购物中心时代的序幕。
经过20多年的发展，大部分零售商习惯了“跑马圈地”式经营。
据赢商大数据监测，从2011年第三季度开始，零售市场开始减缩下滑。
而在经济下行、成本上升的情况下，电商却在疯狂抢夺零售市场，对实体商业造成了较大冲击。
2013年，购物中心迎入市“小高峰”：新增体量、数量同比增速均超过40%，此后新项目入市增速整体呈逐年下降趋势。
面对电商的压力，购物中心在2013年纷纷向体验式商业转型，成为紧迫的现实。
二、2014年进入“分化期”，创新能力成为兴衰分水岭据赢商大数据统计，截至2020年5月底，中国购物中心（商业建筑面积≥3万㎡，不含独立百货、大型独立商超、大型独立影城等集中式商业项目）数量存量4835家、体量存量4.2亿㎡。
其中，存量增速在2014年后呈逐年下降走势，行业高速增长红利消失，导致市场容错度降低，同质化竞争加剧。
特别是—线城市，面临大量同类竞争，客流和销售的高增长盛况不再，弱势项目开始岀现大量空置现象。
2014年，行业进入衰退倒闭或是创新崛起的分化期，购物中心或调整改造进入新的增长通道，或出售变现放弃原有市场。
三、2017年整体进入“存量时代”，市场区域重叠，产生高度竞争2010-2016年，购物中心新增量占总存量比例均保持在20%及以上的水平。
2010年房价走势如何摘要：2009年二季度以来，房价飙升再一次成为市场和舆论高度关注并热议的话题。
房价地价的快速上涨引起了中央政府的高度重视，在不到半个月的时间里，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。
随着政府关于房地产市场相应政策的逐步推出，又引发一系列的猜测和争论，高房价能否抑制？未来房地产走势如何？文章就2010年的房地产价格走势做出简单的分析和预测。
关键词：房价；走势；预测正当全球遭遇金融危机之时，我国房地产业却率先走出低谷。
房地产业强劲的复苏势头，远远超过人们的预期。
下半年以来，70大中城市房价同比涨幅开始进入上升通道。
12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比11月份扩大2.1个百分点。
根据2010年1月19日国家统计局最新公布的数据显示，2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5％，相当于2008我国GDP的1/7。
同时，2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米，比2008年上涨近24％，其中商品住宅价格上涨25％。
这两个涨幅，都是近15年左右最大的。
一、2009年房价高涨的原因（一）政策刺激为应对国际金融危机、促进楼市回暖，我国政府从2008年年底开始先后出台了购买首套房可享受首付两成和房贷7折的优惠、二手房营业税减免期从5年缩为2年、土地出让金可以分期付款等一系列住房、土地优惠政策。
这些政策加上开发商的降价促销力度，大大刺激了楼市的刚需阶层。
从而形成了春节后首轮以刚需为主力的购房热潮，让楼市迅速从寒冬复苏并回暖。
楼市复苏的现实重建了人们对房地产行业的信心，开发商开始买地、开工建房。
同时，银行信贷额迅速增加，通货预期也频频出现，投资者们又开始一步步进入楼市，使得我国房地产市场迅速升温，并出现超出预期的爆发式增长。
（二）地价拉动突飞猛进的地价成为房价上涨的第二大动力。
2009年地王一个接一个地产生。
就在12月，中建国际联合保利分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地；远东新地以48.3亿打败保利龙湖等近20家房企拿下亦庄新城地块，溢价率高达467％。
北京商用地产市场发展现状1. 引言北京是中国的政治、文化和经济中心，商业活动在这个城市中蓬勃发展。
商用地产市场作为北京商业活动的核心，对城市的经济发展和商业繁荣起着重要的支持作用。
本文将重点探讨北京商用地产市场的发展现状，并分析其中的趋势和挑战。
2. 市场概况北京商用地产市场是一个庞大而复杂的市场，包括各类商业用地和商业房产。
这些商业用地和商业房产涵盖了办公楼、商业综合体、购物中心、酒店和其他商业场所。
随着北京经济的快速发展和城市人口的增加，商用地产市场也经历了迅速扩张。
3. 市场趋势3.1 办公楼市场办公楼市场是北京商用地产市场的重要组成部分。
随着国内外企业进驻北京的增加，对办公空间的需求不断上升。
在过去几年中，北京的办公楼市场经历了高速增长，尤其是在中关村、CBD等核心商业区域。
3.2 商业综合体和购物中心市场商业综合体和购物中心市场是北京商用地产市场中另一个快速发展的领域。
随着人们生活水平的提高和消费观念的变化，购物中心成为了人们日常生活中不可或缺的一部分。
北京的购物中心市场迅速扩大，特色商业街区的兴起成为市场的一大亮点。
3.3 酒店市场随着国内外游客数量的增加和旅游业的快速发展，北京的酒店市场也呈现出良好的发展势头。
高档酒店和商务酒店逐渐成为了市场的主流，同时经济型酒店也在迅速扩张。
4. 市场挑战尽管北京商用地产市场面临着广阔的机遇，但也面临着一些挑战。
4.1 地价上涨作为中国最繁荣的城市之一，北京的地价一直居高不下。
地价上涨不仅增加了开发商的成本，也对商用地产市场的发展造成了一定的阻碍。
4.2 竞争激烈由于商用地产市场的潜力和利润空间，越来越多的开发商涌入这个市场，导致市场竞争日益激烈。
开发商需要不断创新和提供独特的商业价值，以脱颖而出。
4.3 市场监管北京商用地产市场的快速发展也带来了监管的挑战。
政府需要加强市场监管，防止市场出现过热和投机行为，并维护市场的合理秩序。
5. 发展前景尽管北京商用地产市场面临一些挑战，但其发展前景仍然广阔。
2010年是中国房地产宏观调控频次最密集的一年，但同时也是房地产业最高歌猛进的一年。
1-11月，全国房地产开发企业完成投资42697.33亿元，同比增长36.5%，不仅远高于2009年的17.8%，且明显高于城镇固定资产投资24.9%的增速；商品房销售面积82541.27万平方米，销售额为42277.89亿元，分别比2009年增长9.8%和17.5%；房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。
其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%，利用外资656亿元，增长59.0%，自筹资金23806亿元，增长49.6%，其他资金27513亿元，增长20.4%。
在其他资金中，定金及预收款15935亿元，增长19.4%，个人按揭贷款7937亿元，增长13.2%。
国家统计局数据显示，截止到2010年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。
从2010年1-11月的新房销售数据来看，全国商品房平均销售价格为5124元/平方米，仅比2009年同期的4785元/平方米高出7.1%，较之2009年全年的增幅24.2%有了很大幅度的下降。
但是，考虑到2010年一线城市商品房销售面积大幅度减少，销售面积增长主要来源于传统经济落后的河北省及中西部地区，以及多数省份的二、三线城市，这使得2010年的新房平均销售价格，与以消化住房存量为主的2009年，失去了位置上的可比性。
从销量明显减少的一线城市来看，2010年房价仍然保持了猛烈的上涨幅度。
根据中国房产信息集团提供的资料，北京2010年新建商品住宅均价已达到20328元/平方米，同比大涨42%，涨幅居四大一线城市之首；上海全年均价达22261元/平方米，同比涨幅为40%；广州2010年均价达到11579元/平方米，同比上涨23%；深圳均价20596元/平方米，同比涨幅为33%。
从国内最大的20家房企平均销售价格变化来看，2010年为10096元/平方米，比2009年的8297元/平方米上涨21.7%；如果考虑到销售区位的变化，同等地段房价同比变化，一般在30%左右。
房地产市场运行分析及统计解读第一部分:调控政策对房地产市场的影响作为国民经济的支柱产业，房地产业产业相关度高，带动性强,其发展态势直接关系到整个国民经济的发展状况。
同时，作为居民生活的基本条件，房地产业与人民生活息息相关。
近几年，随着经济的迅速发展、城市化进程不断加快和居民收入水平日益提高，为房地产业的发展注入了新的活力,在带动房地产快速发展的同时,也促进了国民经济的持续增长。
但房价过高、上涨过快的现象不仅使老百姓不堪重负，也使房地产市场风险增大.在百姓的质疑声和房价的狂涨中,新一轮房地产调控再次启动，势必对房地产市场和整个国民经济产生重大影响，也将影响到四川经济发展。
一、本轮房地产新政综述根据房地产业发展状况和宏观调控情况，可将我国房地产业的发展大致分为三个阶段：第一阶段，1992年～1997年，邓小平南方讲话，掀起了房地产开发的热潮，但由于发展过于盲目，造成了海南和北海的房地产泡沫。
第二阶段，1998年~2003年，国家取消住房分配制度，引导城镇居民自己购房以满足需求，房产行业飞速发展，房价持续走高.第三阶段，2004年至今，国家为促进房地产市场持续健康发展，不断地推出各种调控政策,包括金融、土地、税收、价格以及交易政策,以加强房地产业的宏观调控。
而此阶段的一系列房地产调控政策,即被经济学者和房地产业界普遍称为“房地产新政”.2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策,坚决遏制住房价格过快上涨。
4月15日，国务院公布了会议确定的四项政策措施，被业内称为房地产“新国四条".紧接着4月17日,国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发2010年10号,以下简称“通知"），通知中提出十条举措,被业内称为房地产“新国十条".“新国十条”是对“新国四条”的进一步细化、完善，旨在出组合重拳，遏制高房价和房价的过快上涨，并正式以国务院发文的形式公布下发.具体地讲，本次房地产新政有以下特点。
北京市商业物业租金情况参考分析全球经济衰退及本地经济发展减速，致使北京商业物业市场在2009年历经整体下滑。
大量零售商中止扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。
北京中高端购物中心平均租金水平下跌，在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金轻微上涨，可见一斑。
到2010年，商业物业的租金已经企稳并稳定上升。
部分购物中心业主为了争取项目在年内开业，对目标租户提供较低的租金，以加快招商工作，因此拉低了整体租金。
从商圈看，商务中心区和燕莎-三里屯商圈的租金仍在下降，西单商圈的租金在上升，而王府井和中关村商圈则保持平稳。
2009年第三季度，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米30.1元，环比下降2.8%，低于上季度5.4%的降幅。
随着一些新的国际品牌的出现和新项目的陆续开业，北京商铺市场在本季度总体活跃度略有回升。
西单商圈中大悦城仍然保持优势地位，人行天桥的铺设也使整个商圈人流输送更加便利。
CBD商圈部分项目经营不善，租金水平略受影响。
朝阳门悠唐开业、丰联也有部分品牌调整，租金水平暂时稳定。
中关村商圈的潜力日渐突显，成为众多新晋品牌的角逐场。
1. 北京市商业物业各业态租金分析1) 服装类从服装类业态方面来看，承受5元/平米 /天以下的商户占到27.5%，能承受租金为5-8元/平米/天的商户占到60%，能承受租金为8-10元/平米/天的商户占总量的10%，可接受租金在10元/平米/天的商户仅占2.5%。
可以看出，经营服装类的商户可接纳的租金范围较广，但普遍集中于2—5元/平米/天的租金范围内，能承受高租金的服装类商户较少。
经历过经济危机的商业动荡期，商业业主为扭转市场萧条局面，大部分采用了降低物业租金的方法，以吸引商户投资。
大多数服装品牌零售商打算在今年开新店，制订了相应的发展计划，商户的投资信心正在逐步恢复。
2011年第一季度北京房地产市场分析报告近日，DTZ戴德梁行发布2011年第一季度北京房地产研究报告数据显示，本季度北京市写字楼市场租赁成交继续增加，净增租赁面积超过30万平方米，全市空置率为9.17%，环比下降4.3个百分点，空置率低位运行。
租金较上季度有明显上升，甲级写字楼的平均租金环比上升9.46%，至每月每平方米187.85元(US$28.55)；未来北京甲级写字楼市场前景看好，租金继续上扬(图一)。
DTZ写字楼价格指数 (2005年至2015年预测)北京消费品市场继续增长，购买力强劲，租金和空置率基本稳定。
凯德商用整体购入位于朝阳区的冠城大厦裙楼底商，用于打造商业体量近9万平方米的太阳宫嘉茂购物中心。
高端住宅销售市场出现拐点，平均售价环比下跌 6.6%，至每平方米42,915元(US$6,522.0)。
租赁市场保持租金上扬趋势，租金达到每月每平方米154.5元(US$23.5)，环比上涨了5.5%。
第1季度投资市场方面，成交宗数和成交金额连续两个季度大幅反弹，住宅用地成交持续倍增，城市综合体项目投资继续增长。
截止至2010年末，北京经济继续增长，但增长幅度回落，处于适度增长区间。
全市实现地区生产总值13,777.9亿元(US$2,093.9亿)，同比增长10.2%(表一)。
经济指标2010年全年，全社会固定资产投资继续保持增长，共完成投资5,493.5亿元(US$834.9亿)，同比增长13.1%，全社会固定资产投资呈现持续回升走势。
累计至2010年12月，全市房地产开发投资为2,901.1亿元(US$440.9亿)，同比增长了24.1%(表一)，全年完成政策性住房投资412.7亿元。
年末政策性住房施工面积4023.4万平方米；其中全年新开工面积为1958.5万平方米。
2010年，城镇居民家庭人均可支配收入为29,073元(US$ 4,418.4)，同比增长8.7%(表一)。
全年实际利用外资63.6亿美元，比上年增长4%，增幅高于上年3.4个百分点。
1绪论1．1研究背景近年来，国际经济危机影响了全球各国的房地产市场。
经济危机开始时，很多国家，包括美国、英国、意大利、澳大利亚等等都有房地产泡沫。
当泡沫破裂时，以前的超高房价突然暴跌。
不过，中国的房地产市场却是个例外。
中国政府向经济注资了40万亿人民币。
因此，中国的房地产市场从未受到过巨大的影响。
房价在这多期间没有暴跌，反而在这段时间继续上涨。
从近一年市场情况，可以清晰的发现，北京市房地产依旧处于政策主导的阶段，2010年“三波”房地产调控政策虽在一定程度上抑制了投资需求和改善性需求，造成市场成交量回落明显，但逐步被市场消化后，便重现市场回暖态势。
并且在一系列的政策调控下，房地产市场价格虽回落，仍处于高位运行状态。
2010年下半年，楼市进入调控期，但是愈加严厉调控迎来的是仍然疯涨的房价。
国家采取了一系列的促进房地产平稳健康发展的政策，一个是限购政策，一个是未来预期三年之内建3600万套保障性住房的政策。
这些政策对提振信心，惠民生的目标发挥了重要的作用。
所以研究北京市房地产市场特点，结合具体情况，采取针对性措施，促进本地房地产市场有效、健康发展有着重要的意义。
1.2论文的研究目的和意义目前的房地产业是全国乃至中央领导高度关注的一个热点问题，也引起了国内外特别是学术界的争论。
有关房地产的现状和未来发展趋势的研究文献，多数是针对全国的总房市而言。
近年来我国房地产市场发展迅猛，尤其是北京、上海、深圳等一线城市，有关文献对这些城市的研究是比较深入、全面的，但每个市场都会有它的独特之处，北京这个一线城市对其房地产现状和未来进行全面研究，有着特别重要的理论意义。
发展带来了房地产业的繁荣，中国房地产也实现了高速发展和规模化过程，近年来我国房地产市场的快速发展，已经成为一个地区乃至全国的支柱产业之一。
北京市房地产业也不例外，北京市房地产价格近年来不断的飙升，对北京市的经济发展也起了一定的拉动作用。
鉴于近年来我国房地产市场的快速发展、房地产发展的重要作用。
2010北京商业地产-商铺写字楼租售市场现状由于金融危机的影响，2008年到2009年商业地产项目受到很大的冲击：销售出现困难、租金水平大大滑坡、招商困难重重。
随着金融危机的影响逐渐退去，商业租金的滑坡趋势也在逐步减缓，与此同时，商业项目整体运营趋向正规化，专业化，房地产开发商在商业项目的开发、租售形式选择、后期运营等各方面都趋于多元化。
目前市场上很多新优秀项目可选，投资者也需要更专业的分析自身资金的投资趋向。
本专题主要通过2009年商业地产总体数据概括分析出2010年的发展趋势，以期通过对市场的客观分析，为商业项目运作者、投资者提供参考。
对于投资者而言，选择哪些区域、何种业态、何种租售形式的项目应当是考察项目的前提。
对于开发商而言，项目运作前期也需要考察选择。
本选题从商业租售形式、区域、业态、租售价格等方面，主要用数据来展示市场现状及预期发展。
第一部分租金与售价：2009过渡到2010，商机回升2009年商业沉淀整体市场平均租金下滑据21世纪商业地产事业部统计数据分析，相比2008年而言2009年的北京商业物业市场的租赁情况没有明显好转，零售商的开店意向仍旧不强。
新项目的发展商处境艰难，大部分项目下调租金报价，带动了市场平均租金的下滑。
2009年末，北京优质商业物业租金达到29.9元/天/平方米，同比下降14.9%。
由于吸纳水平不足，市场整体空置率同比上升了2.8个百分点，在年末达到10.3%。
2010年将有21个商业项目完工，进入租赁市场，新增供应面积约98.9万平方米，占到现有商业面积的20.4%。
招商困难，新增优质供应同比下降2009年，市场新增优质商业37.5万平方米，同比2008年的114.2平方米下降了67.2%，截至2009年末北京优质商业总量达到484万平方米。
落成量大幅下降的原因在于商业项目的招商工作非常困难，受到金融危机的影响，很多零售商都暂停或者缩减了原有的开店计划，导致商业项目在2009年无法达到一半以上的出租率，不具备开业的条件，只能选择将项目推迟落成。
租赁需求低迷、下半年缓慢复苏受到全球金融危机的影响，大部分零售商调整了原有的开店计划，对开新店持谨慎态度。
2009年上半年，大部分外资零售商受到本土市场业绩大幅下滑的影响，调整了在中国市场的扩张计划，缩减开新店的数量。
内资零售商受到的影响相对较小，但是门店零售额的下滑也对他们的市场信心产生打击，他们更倾向于在成熟商圈的商场内新开门店，而不是选择风险较大的新商圈。
09年下半年，市场处在缓慢的复苏过程中，零售商的信心有所恢复。
不同业态的差异很大，服装零售商比较保守，超市，银行，餐饮连锁店等则表现得比较积极。
空置率上升在租赁需求大幅下滑的情况下，不但新项目招商困难，营业中的项目也在市场中调整租户组合。
个别项目进行了整体的重新定位和招商，如东四环的美罗城，望京的方恒购物中心，亚运村的北辰时代名门还有西单的首都时代广场等项目。
因此，2009年末北京优质商业物业市场空置率达到10.3%，环比上升0.9个百分点，同比上升2.8个百分点。
租金持续下滑大部分商业项目的招商工作进展缓慢，甚至有部分客户在签订了意向书之后，考虑到未来经济情况的不确定性，提出下调租金的要求，已签定意向书的也要更改之后重新再签。
新增和潜在供应量对市场造成很大的压力，使得发展商不断下调租金收益预期，市场租金报价和成交租金不断下滑。
2009年末，北京优质购物中心的首层租金报价达到每天每平方米29.9元，环比下降0.6%，同比下降14.9%；二层租金报价达到每天每平方米20.1元，环比下降0.5%，同比下降21.7%。
市场供过于求据DTZ戴德梁行华北区商业部（商铺）董事叶沛能表示，由于奥运前北京商业项目成倍增长，导致市场供应量过大，目前遗留的尚未被市场消化的近百万平米，相当于10个香港的海港城，这样大的体量消化起来是很困难的，加之2008年-2009年金融危机的影响，所有的零售商销售压力都加大，观望态度严重，因此最终导致2009年北京商业市场的众多困难，从销售方面出现很多问题，租金方面价格相对下调不止50%。
近两年商业发展的困难比较大的一个潜因是开发商很多是做住宅的，对于商业的规划、定位、招商、经营等过程经验很少，直接套用住宅的运作模式，从项目的硬件方面存在一些硬伤导致项目运作不起来，或者后期运营回报不足。
2010年商业预期良好整体信心回升据21世纪商业地产事业部数据统计，预计2010年将有21个商业项目完工，进入租赁市场，新增供应面积约98.9万平方米，占到现有商业面积的20.4%。
新增的商业项目分布于北京市的主要商圈，对整个市场都会造成较大的压力。
同时，2010年的租赁需求相对于2009年会有较大幅度的增长。
2010年，北京经济发展的不确定性在降低，消费品零售市场快速发展，零售商对市场的信心回升。
在2010年恢复暂停的扩张计划，寻找市场空白点，增加新店的数量。
据亚信联行商业管理有限公司董事总经理萧福泰说，商业招商比2009年明显好转，零售商开店活跃，商店开业预期频率高于去年。
而从租金方面看涨幅在10-30%之间。
而写字楼也有所回升，但是没有商场那么活跃的表现，从入驻来讲并没有大规模外资公司入驻的迹象，但已经入驻的外资公司、国内的公司、合资公司等都有面积扩大的需求，而非2008年底2009年初的紧缩开支，放弃扩大面积的保守策略。
目前众多企业希望将公司拓宽到高档的写字楼、面积大一点，相对资金宽松。
从2009年到现在的状况看来，2010年商业平均租金比2009年增长约为8-10%，而商业项目售价增长10-15%，高于租金增幅。
租金水平对零售商具有吸引力租金经过一年多的回落，目前的水平可能对零售商而言具有一定吸引力，也会促进需求释放。
2010年的平均租金将不会有大幅的增长。
租金的变化更多的反映在不同区域和不同项目上，因为项目和区域之间都存在竞争，会体现在租金的变化上。
空置率水平仍将上升，因为需求的正常增长难以吸纳大幅增长的新增供应。
另一方面，业主也具有高租金回报的需求压力，DTZ戴德梁行研究表明中国城市的土地价格在过往几年实现了数以倍计的增长，物业建筑及装修成本亦大幅提升，有效拉高了购物中心的投资预算，激发了投资商对租金收益的高预期。
而以百货公司为代表的各商业业态的赢利能力决定了其相对不高的租金承受力，虽然近几年行业平均销售额有显著涨幅，租金支付能力也有所提高，但与业主对租金增长的预期相比仍存在一定差距，并成为了双方合作的重要障碍。
第二部分不同商业业态租售水平写字楼市场——呈现回暖迹象，租赁成交活跃外资公司需求开始增长据21世纪商业地产事业部数据显示，2009年底，北京市商业市场的吸纳量达到93，600平方米。
不断增加的新增供给使得整体市场空置率上升到30%，租金下降了3%。
跨国公司重新回到市场，但国内公司仍然占市场的主导。
2009年年底，中国经济继续保持稳步增长，全球经济继续回暖。
北京写字楼市场自呈现回暖的迹象以来，租赁成交活跃。
整体市场净吸纳量达到93，600平方米，CBD地区的净吸纳量持续稳定并且为各分市场最高，达到41，658平方米。
国内企业的需求继续在租赁市场上保持活跃的同时，来自外资企业的租赁需求恢复明显，大面积成交频现，并以办公面积整合需求为主，其中来自金融银行业、高科技行业以及生物制药行业的公司需求活跃，这些公司整合并扩张已有的办公面积，搬迁到更高品质的优质写字楼，以期在经济回暖中积极扩展在中国的业务发展。
大约52%的租赁成交来自于外资企业客户。
整体市场租金环比微跌3.1%，达到人民币202元/平方米/月，同比下跌了17.8%。
租赁成交大单频现2009年下半年租赁成交在5，000平方米以上的大单频现，主要出现在CBD和金融街新增高品质写字楼集中的区域，CBD区域由于聚集了大量高品质写字楼，全年净吸纳量达到168，336平方米，占全年总吸纳量的43.2%。
国内金融机构、能源公司以及传媒公司是09年写字楼租赁市场的主力，成交量约占总成交量的62%，同比增长37%。
新写字楼的业主大幅降低租金来吸引客户，09年新竣工甲级写字楼的平均出租率达到45%。
受到金融危机的影响以及工程进展的调整，约有90余万平方米的写字楼竣工时间将推迟到未来2年。
2010年，预计写字楼市场将新增供应1，200，000平方米，其中新增甲级写字楼的比例将达到62%，其中四栋甲级写字楼共计440，000平方米将位于CBD地区。
商铺市场——下半年市场需求回升，四季度租金微涨商铺物业市场下半年停止恶化，并渐见稳定全球经济衰退及本地经济发展减速，致使北京商铺物业市场在2009年呈整体下滑态势。
大量零售商中止扩张计划，部分发展商推迟新项目的竣工和开业日期。
首都中高端购物中心平均租金水平下跌，截至2009年底同比下降约6.89%，同时市场整体空置率较2008下半年同比上升2.22个百分点。
在中央和地方政府经济刺激政策，以及本地稳步增长的消费力的共同支撑下，商铺物业市场在2009年下半年停止恶化，并渐见稳定，下半年市场空置率小幅下降和第四季度末平均租金轻微上涨可见一斑。
更多品牌扩张及新品牌进入本地市场2009年五家新购物中心开业，为市场带来总计375，811平方米新增供给，仅占2009年计划入市零售物业之40%左右。
部分国际奢侈和高端品牌对待扩张持谨慎态度，相比之下，中端定位的国际市场品牌和内资时尚、餐饮和娱乐零售商利用市场的租户行情扩大了销售网络。
国际奢侈和高端品牌第四季度的租赁活动较前三季明显活跃，更多品牌扩张及新品牌进入本地市场。
降低租金维持品牌入驻率面对萎缩的市场需求，大部分业主通过降低租金来维持品牌入驻率，北京商铺物业市场固定租金在2009年同比下降9.19%，环比下跌4.28%，至人民币681.05元每月每平方米。
得益于经济的转暖和市场乐观情绪，租金在第三季度开始回升，并在第四季度末上升至人民币694.27元/平米/月，环比上升0.3%，但同比下跌6.89%。
商铺物业市场2010年前景乐观随着中央和地方政府相关经济政策的连续性及稳定性，本地居民消费力的持续增长，北京市商铺物业市场将在2010年前景乐观。
随着国内外零售商对大陆市场信心逐渐恢复，租赁活动将增多。
但是，市场需要更多时间完全复苏，故业主和零售商需更富于灵活度以促成租赁案例实现。
尽管一些成熟购物中心的业主有随市场好转加租的倾向，但大部分业主，尤其是新开物业的业主们，将维持有具吸引力的租金条件以避免损害租户信心。
鉴于此，整体租金将维持稳定，在2010年下半年前不会有明显上升。
2010年市场将迎来超过1，230，000平方米的新增供给。
可能的供给过剩将加剧业主间的租赁竞争，总体空置率将继续面临被推高的压力。
