物权法与房地产管理法问题汇总1、设有抵押权的不动产征收补偿如何进行？《物权法》第174条规定：‚担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。
被担保债务的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。
‛被征收房存在抵押的，被征收人选择产权调换的，应当将安臵房屋办理转移登记的同时一并办理抵押登记。
如果安臵房是期房的，可以办理抵押权预告登记。
《物权法》第191规定：‚抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
‛《城市房屋拆迁管理条例》第26条规定：‚对拆除设有抵押权的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。
抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成抵押协议的，由拆迁人参照本条例第二十五条的规定实施拆迁。
拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。
‛在搬迁前，应当通知抵押权人关于拆迁房屋的相关事项；然后，经与抵押权人、被征收人协商，能够解除抵押权的可以达成一致意见后，将征收补偿款交付给相关权利人。
进行产权调换的，应当办理新的抵押登记或者办理抵押权预告登记。
2、未登记房屋的所有权人如何界定?如何补偿？未登记房产如是本人购买的要提供购买时的交易合同，购房发票，或其他能证明你拥有房屋的证明，如法院的裁决书、赠予合同和公证书、遗嘱等。
《物权法》第29条规定：‚因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
‛首先，可根据继承关系予以确认权利人；其次，由于房屋所有权尚未从被继承人名下办理到继承人（受遗赠人）名下，房屋的所有权人存在不确定因素，征收部门应当要求继承人（受遗赠人）提供其合法享有该房屋物权的证明材料，以免日后发生纠纷。
现实中因买卖、赠与、继承、强制征收、法院判决等及其他法律上当然产生的物权变动，其在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，其成立生效依据不同的法律根据。
《物权法》第15条的明确规定：‚当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
‛这条法律规定本质上就对基于合同契约在法律上当然产生的物权变动的所有权进行了确认。
这就意味着在房屋买卖的环节中，虽然没有办理产权证书，但已签署售房合同，并且开发商基于售房合同已经客观上将房屋实际交付给了房屋购买者,作为房屋购买者仍然是房屋所有权人。
同理，当事人因买卖、赠与、继承、公用征收、法院判决等及其他法律上当然产生的物权变动，根据当事人基于合同意思表示，合同一方当事人客观上已经将物权之所有权依法交付于合同另一方当事人时，使合同另一方当事人已经合法占有该物权之所有权，那么，合同另一方当事人理所应当合法获得物权之所有权。
但合同另一方当事人当然取得物权之所有权后，如果要对其取得的物权之所有权作进一步处分，则首先必须进行变更登记，未经过变更登记则其所有权行使受到一定限制，即不能流转、交易、抵押、不得对抗善意的第三人。
在仍然无法确定未登记房屋的所有人的情况下，不妨采用占有的权利推定规则。
对于房屋的建筑情况，实际占有人的使用情况只有当地村（居）民、基层组织最为了解，有些房屋的建设并未得到行政部门的认可批准，但绝大多数都是经过基层组织的同意，从而使基层组织在证明该房实际占有者的情况上具有先天的优势和不可替代的地位。
因此基层组织所出具的证明并不能起到房屋所有权证的效力，但其对于房屋的占有使用情况的证明作用，还是应该采信、认可的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定：‚市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。
对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
‛3、共同共有的不动产（房屋）征收时如果共有人补偿意愿不一致如何进行补偿？《物权法》第93条规定：‚不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。
共有包括按份共有和共同共有。
‛第94条规定：‚按份共有人对共有的不动产或者动产按照份额享有所有权。
‛第95条规定：‚共同共有人对共有的不动产或动产共同享有所有权。
‛第97条规定：‚处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。
‛因此，政府在征收设有共有关系的房屋时，应当与全体共同共有人签订征收补偿安臵协议，切忌漏列当事人。
4、房地产转让的合法程序有哪些？什么情况下房地产转让不合法？《城市房地产转让管理规定》第7条规定：‚房地产转让，应当按照下列程序办理：（１）房地产转让当事人签订书面转让合同；（２）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内将房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；（３）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复；（４）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；（５）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；（６）房地产管理部门核发过户单。
房地产转让当事人凭过户单办理产权过户手续，领取房地产权属证书。
‛《城市房地产转让管理规定》第6条规定：‚下列房地产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
‛根据《城市房地产管理法》第37条的规定：‚公民的下列房地产不得转让：1、以出让方式取得国有土地使用权的，没有按约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，或者没有按照出让合同的约定进行投资开发的。
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
3、依法收回土地使用权的。
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的。
5、权属有争议的。
6、未依法登记领取权属证书的。
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情况。
房地产转让有上述情形之一的，一律认定为无效。
‛5、产权人去世或下落不明等特殊情况，征收补偿如何处理？房屋拆迁补偿时，原产权人去世的情况有两种情况，登记机关在为其办理权属登记时的处理方法也不同。
原房屋所有权人在实施拆迁前已死亡的，因所有权的权利主体灭失，所有权也不复存在。
按继承法规定，继承已从被继承人死亡时开始，此时应先由继承人办理房产继承手续，由继承人与拆迁单位签订补偿协议，再凭该协议办理权属登记手续。
如果原房屋所有权人在实施拆迁时尚未死亡，而是在签订了补偿协议以后死亡的，则情况有所不同，双方虽签订了协议，协议也真实有效，但其效力是一种‚债‛的效力，在进行权属登记前，因补偿所得的房屋尚未取得物权的效力。
但是按原协议办理权属登记显然又不可能，因为原产权人已不能作为房屋所有权的权利主体。
拆迁当事人签订的补偿协议产生的是债权，而债权也是财产权的一种，同样可以作为继承的标的。
因而，可由原房屋所有权人的继承人凭有效的继承证明和拆迁补偿协议等要件直接申请权属登记。
对产权人下落不明的房屋，在拆迁公告发布后，不论其合法代理人或合法继承人能否在规定期限内联系商谈有关拆迁补偿安臵事宜，拆迁人均应申请办理证据保全，并将补偿、安臵方案报拆迁主管部门批准。
房屋补偿应按拆迁法规的相关条款计算，计算后的房屋及其附属物补偿款，拆迁人应以原房屋所有权人的姓名办理提存公证。
同时．拆迁人还应将应偿还的安臵房，交房屋主管部门代管，直至合法产权人出现，再由拆迁当事人双方进行结算。
6、小区内公共车位，物业公司出售是否合理？如不合理，作为业主应当向什么部门反映？《物权法》第74条规定：‚建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
‛《山东省物业管理条例》第15条规定：‚物业管理区域内规划用于停放汽车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。
约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
‛按照《物权法》及《山东省物业管理条例》的相关规定，小区内的公共道路属于全体业主共有，物业管理公司无权处分。
在未经业委会或业主同意的前提下，物业公司出售小区内的公共车位是不妥的。
《物业管理条例》第5条规定：‚国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
‛《山东省物业管理条例》第5条规定：‚省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好与物业管理有关的工作。
‛《山东省物业管理条例》第6条规定：‚街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
‛因此，如果物业公司出售小区内公共车位，作为业主应当向市、县（市、区）政府房地产管理部门或者建设行政主管部门反映。
物业公司如果与业主产生纠纷，可由小区所在的社区居委会进行协调解决。
7、业主对建筑物内的专有部分享有所有权，他人无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙等共有部分的，是否为侵权？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定：‚业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
