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2024辽宁省营口市鲅鱼圈房地产市场投资分析近年来，随着经济的发展和城市化进程的推进，房地产市场一直是投资者关注的焦点。
辽宁省营口市鲅鱼圈作为一个具有发展潜力的地区，其房地产市场也备受瞩目。
在 2024 年，对鲅鱼圈房地产市场进行深入的投资分析显得尤为重要。
一、鲅鱼圈地区的经济发展状况鲅鱼圈是营口市的重要经济区域，拥有多个产业支柱。
其港口经济发展迅速，带动了相关物流、贸易等行业的繁荣。
同时，旅游产业也逐渐兴起，吸引了大量游客前来观光度假，为当地经济注入了新的活力。
经济的持续增长为房地产市场提供了坚实的基础。
随着就业机会的增加和居民收入水平的提高，人们对住房的需求也在不断上升。
二、政策环境对房地产市场的影响国家和地方的房地产政策对于鲅鱼圈的房地产市场起着重要的调控作用。
近年来，政策的重点在于稳定房价、抑制投机性购房，保障居民的合理住房需求。
在2024 年，预计政策仍将保持连续性和稳定性。
对于投资者来说，需要密切关注政策的变化，以把握投资的时机和方向。
三、鲅鱼圈房地产市场的供需状况从供应方面来看，鲅鱼圈近年来不断有新的楼盘推出，但供应的增长速度相对较为平稳。
在土地供应方面，政府也在合理规划，以确保土地资源的有效利用。
需求方面，随着城市化进程的推进，外来人口的流入以及本地居民的改善性需求，使得住房需求保持稳定增长。
然而，不同区域和不同类型的房产需求存在差异。
例如，中心城区的优质房源需求较为旺盛，而一些偏远区域的房产则相对滞销。
四、房价走势分析过去几年，鲅鱼圈的房价经历了一定的波动，但总体呈现稳中有升的趋势。
在 2024 年，预计房价仍将受到多种因素的影响。
经济发展、人口增长、政策调控等因素都会对房价产生作用。
如果经济持续增长，人口流入增加，且政策相对宽松，房价可能会有一定的上涨空间。
反之，如果经济增长放缓，政策收紧，房价则可能面临一定的调整压力。
五、投资风险分析在鲅鱼圈房地产市场投资也存在一定的风险。
2023年辽宁省房地产行业市场调研报告辽宁省是我国重要的经济大省之一，其中房地产业也是较为重要的产业之一。
针对当前辽宁省房地产行业的市场情况，本文进行了市场调研，以下是调研报告。
一、市场总体情况1、房价走势根据2019年12月份辽宁省统计局数据显示，辽宁房价涨跌幅度整体呈下降趋势。
其中，70个大中城市和16个副省级城市全部下降，同比下降幅度分别为1.5%和1.6%。
2、房屋销售面积从销售面积来看，2019年辽宁省全年商品房销售面积为2932.73万平方米，同比下降7.2%，居全国第26位。
其中住宅销售面积为2036.10万平方米，同比下降7.9%。
3、成交量走势从房屋成交量来看，2019年全年，全省商品房成交量为3376.95亿元，同比下降11.1%，降幅比上年扩大0.6个百分点，位于全国第24位。
二、主要城市市场情况1、沈阳市房价走势：沈阳市的房价整体呈下降趋势。
2019年12月份，沈阳市商品住宅销售价格同比下降1.8%。
销售面积：沈阳市2019年全年住宅销售面积为862.27万平方米，同比下降8.5%。
成交量：沈阳市2019年全年商品房成交量为988.7亿元，同比下降13.5%。
2、大连市房价走势：大连市的房价整体呈下降趋势。
2019年12月份，大连市商品住宅销售价格同比下降2.5%。
销售面积：大连市2019年全年住宅销售面积为776.55万平方米，同比下降2.3%。
成交量：大连市2019年全年商品房成交量为956.4亿元，同比下降21.3%。
3、鞍山市房价走势：鞍山市的房价整体呈下降趋势。
2019年12月份，鞍山市商品住宅销售价格同比下降1.6%。
销售面积：鞍山市2019年全年住宅销售面积为126.91万平方米，同比下降13.5%。
成交量：鞍山市2019年全年商品房成交量为126.48亿元，同比下降29.4%。
三、市场监管情况1、政策调控为促进市场稳定发展，辽宁省和各市政府先后出台了一系列调控政策。
营口市调报告2021年7月目录一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研 (3)〔一〕红运家居商场 (3)〔二〕北方陶瓷城 (4)〔三〕装饰材料城 (6)〔四〕装饰材料城周边沿街商铺 (7)〔五〕建设街沿街商铺 (8)〔六〕东升家私 (9)〔七〕宜家布艺 (10)〔八〕润达家私 (10)〔九〕御园家具城 (11)二、大石桥市区建材家居、灯饰市场及商户调研 (11)三、鲅鱼圈城区建材家居、灯饰市场及商户调研 (12)四、工程潜在竞争工程调研 (16)〔一〕工程周边在售社区底商调研 (16)〔二〕开元广场 (17)〔三〕居然之家 (18)〔四〕营口义乌商贸城〔鲅鱼圈〕 (19)五、营口市区建材家居经营商户问卷调研分析 (21)六、工程SWOT分析 (25)七、工程细化定位建议 (25)一、营口市区建材家居、灯饰市场及商户调研〔一〕红运家居商场1、市场根本情况2、商户访谈〔二〕北方陶瓷城1、市场根本情况2、商户访谈〔三〕装饰材料城1、市场根本情况2、商户访谈〔四〕装饰材料城周边沿街商铺1、市场根本情况2、商户访谈〔五〕建设街沿街商铺1、市场根本情况2、商户访谈〔六〕东升家私1、市场根本情况2、商户访谈〔七〕宜家布艺〔八〕润达家私〔九〕御园家具城二、大石桥市区建材家居、灯饰市场及商户调研1、代表性重点市场情况2、商户访谈三、鲅鱼圈城区建材家居、灯饰市场及商户调研〔一〕沿街灯具、建材家居市场1、市场根本情况2、商户访谈〔二〕金标家具城1、市场根本情况2、商户访谈〔三〕金标家具城〔四〕好亿家家居广场1、市场根本情况2、商户访谈〔五〕其他重点家具市场1、新新家私---商场面积1.2万方，整个商场独家经营，实行统一管理、统一收银，代理了10多个品牌家具，产品有中高端名用家具、办公家具、布艺、地毯等，经营方式为零售，目前经营状况还好。
2、卓新家具---商场面积1500方，整个商场独家经营，商场经营中低端家私零售，经营状况一般。
目录(一)营口地区全口径交易额(二)营口地区商品房、存量房数据1、商品房销售数据2、存量房交易数据(三)房地产抵押数据(四)营口地区商品房、二手房均价数据二、营口市区1-12月房地产市场分析(一)商品房市场1、累计供销量分析2、商品房、住宅累计销售均价分析3、商品住宅户型结构分析（二）二手房市场1、二手房累计交易总量分析2、二手房累计交易均价分析3、二手住宅户型结构分析营口地区1-12月房地产市场分析(二)营口地区全口径交易额营口地区2008年实现全口径交易额162.50亿元，同比增长16%；交易面积1037.38万ｍ2，同比下降1%；交易件49033套，同比增长13%。
其中，营口市区(站前区、西市区)实现全口径交易额49.15亿元，同比增长2%；交易面积282.08万ｍ2，同比下降11%；交易件14051套，同比下降23%。
老边区实现全口径交易额7.86亿元，同比下降15%；交易面积77.29万ｍ2，同比下降28%；交易件2421套，同比下降20%。
鲅鱼圈区实现全口径交易额42.95亿元，同比增长46%；交易面积180.02万ｍ2，同比增长13%；交易件8829套，同比增长14%。
大石桥市实现全口径交易额51.09亿元，同比增长21%；交易面积423万ｍ2，同比增长9%；交易件18039套，与同期相比基本持平。
盖州市实现全口径交易额2.79亿元，同比下降21%；交易面积19.29万ｍ2，同比下降22%；交易件1827套，同比下降2%。
熊岳镇实现全口径交易额8.65亿元，同比增长15%；交易面积55.7万ｍ2，同比增长11%；交易件3416套，同比增长16%。
(二)营口地区商品房、存量房数据1、商品房销售数据营口地区2008年商品房销售金额为41.28亿元，同比增长29.7%；销售面积179.97万ｍ2，同比下降7.2%；销售18642套，同比增长48%。
其中，商品住宅销售金额为30.08亿元，同比增长17.8%；销售面积158.75万ｍ2，同比下降6.6%；销售17086套，同比下降11.2%。
营口市房地产现状与抵押快贷业务需求摘要：2010-2012年间，营口在国家和省规划蓝图引领下，发展势头迅猛，特别是沿海产业基地、营东新城等新区的建立，带动了整个地区房地产业的繁荣兴起。
此期间，大量房地产项目集中开发入市。
其建造的部分房屋规模和类型与营口市情和购房者需求严重不符，导致部分房屋严重滞销，难以去化。
相对宽松的调控政策导致房地产市场供大于求矛盾突出。
营口市作为三线城市，凝聚力、辐射力相对不足，人口红利逐渐消失，营口城区常住人口连续下降，新增购房需求并不充足。
同时，随着近年来经济下行压力的增大，居民人均可支配收入水平不高，本地购房需求难以释放。
以上原因是导致营口市存有大量商品房。
房地产去库存已迫在眉睫。
从2018年下半年，随着互联网，大数据的广泛应用，建行率先推出的抵押快贷业务，具有高效、减负，减少融资费用等特点，同时其有效、灵活、快捷的方式深受客户欢迎，符合市场需。
其产品在营口地区显著成效，深入开展，一定程度上保证了部分资金需求的同时也缓解了去库存的压力。
关键词：营口市房地产；去库存；抵押快贷营口市房地产状况：房地产去库存已迫在眉睫2010-2012年间，营口在国家和省规划蓝图引领下，发展势头迅猛，特别是沿海产业基地、营东新城等新区的建立，带动了整个地区房地产业的繁荣兴起，众多营口本地的房地产企业在此时投资建房。
期间除本市房地产开发企业投资外，大量外来开发企业进驻营口，其中包括保利、恒大、佳兆业等大型房企集团，还吸引了浙商、港商等个体投资者来营置地开发，此期间，大量房地产项目集中开发入市，其建造的部分房屋从规模和类型来看，存在着南北差异，此间大量高层建筑的产生，与营口市房地产市场需求差别较大，同时与购房者需求严重不符，导致部分房屋严重滞销，难以去化。
相对宽松的调控政策导致房地产市场供大于求的矛盾日益突出。
此外，在2010-2012年间，营口市针对房地产的宏观调控政策较为宽松，通过调研全市土地供应情况了解到，2010-2012年我市房地产开发用地供应量较大，成为房地产库存产生的一个重要原因。
营口市房地产市场调研报告市场部2008年9月26日第一部分、营口宏观情况一、城市基本情况(１)自然地理(２)行政区划(３)交通状况(４)人口结构及受教育情况二、宏观经济环境(１)综合实力(２)宏观经济数据分析三、城市规划及建设(１)总体规划布局及理念(２). 城市结构功能(３) 居住用地规划布局(４) 城市道路交通四、宏观环境综述第二部分、营口市宏观房地产市场分析第一部分、营口宏观情况一、城市基本情况1、自然地理营口市位于辽东半岛西北部，西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、普兰店相连。
营口南接大连，西临渤海，背靠东北腹地，中国七大水系之一的大辽河从里注入渤海。
营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。
在5402平方公里的土地上，养育着230万勤劳热情的营口人。
营口海岸线长96公里，近海难涂16万多亩。
2、行政区划截至2005年12月31日，营口市辖四区(站前区、西市区、老边区、鲅鱼圈区)，两市(大石桥市、盖州市)，市域总人口2229139人，其中站前区260071人，西市区159904人，老边区123418人，鲅鱼圈区103525人，大石桥市705285人，盖州市876936人，城市化水平为38.58%。
3、交通情况营口一市两港，辽河老港于1864年对外开埠，成为中国东北第一个对外开埠的口岸。
1984年兴建的鲅鱼圈新港是全天候深水海港，不淤不冻，四季通航。
营口港已与40多个国家和地区的140多个港口建立海运业务，年吞吐量突破2500万吨，集装箱运输逐年递增，成为中国东北第二大港、中国第十大港。
营口陆路运输四通八达，东北铁路、电气化高速铁路，公路、高速公路交通网络纵贯营口全境。
营口海运畅通，成为东北腹地最近的出海口。
营口立交桥成为东北最大的交互式公路立交桥。
营大公路、辽河大街、盼盼路、渤海大街、金牛山大街宽敞明亮。
营口是中国首批投资硬环境建设40优城市之一。
4、人口结构全市共有26个民族，即汉、满、回、朝鲜、蒙古、锡伯、藏、维吾尔、苗、彝、壮、布依、侗、瑶、白、土家、哈尼、傣、黎、高山、达斡尔、羌、俄罗斯、鄂温克、鄂伦春、赫哲族。
2007年末，全市总人口达到232.5万人。
其中，非农业人口104.7万人。
人口自然增长率2.37％0。
年末全市城镇登记失业人员2.5万人，城镇登记失业率4.8%，比上年下降0.4个百分点。
据抽样调查统计，全年城市居民人均可支配收入1.2143万元，比上年增长19.8%；农村居民人均纯收入5791元，比上年增长15.8%。
全部在岗职工年平均工资2.0626万元，比上年增长26.5%。
社会保障事业不断完善。
全市参加养老保险人数37.3万人，参保缴费率为92.6%，社会化发放率为100%。
为失业人员发放失业保险金4087万元。
参加城镇职工基本医疗保险的单位3415个，参保人数49.2万人。
为8万名城镇困难居民发放了最低生活保障金。
表一：2007年底全市的人口分布二、宏观经济环境1、综合实力连续几年来，营口市的国民生产总值增幅在全省各市中一直处于前列。
2007年，营口市预计实现国民生产总值568.87亿元，同去年相比，ＧＤＰ增幅在21％。
初步统计，目前营口市上报省级部门的重点项目大致有220项，总投资2340亿元，其中，“十一五”期间的投资约为2285亿元，这些重点项目的基础准备工作正在紧锣密鼓地筹备中。
2、宏观经济数据分析（1）国民生产总值表二：营口社会国民生产总值（单位：亿元）营口国民生产总值从2002年的180.5亿元增长到2006年的540.9亿元，4年翻了3倍。
每年的增长率大于20%，略高于全国平均水平，且GDP的增幅每年都在递增，反映出近几年营口国民经济的持续、强劲的发展。
2008年706亿，辽宁省排名第四；图三：2006年辽宁省部分地区国民生产总值对比（单位：亿元）虽然近几年营口的经济有了持续、强劲的发展，但是2005年营口的年GDP总量只有接近不到大连的1/5，相当于鞍山的1/3，与锦州接近，可见营口的经济实力与周边城市相比属于中等偏下水平，要赶上沈阳、大连等发达城市还有很长的路要走。
（2）人均可支配收入表四：营口人均可支配收入情况（单位：元）居民生活水平不断提高。
2005年城镇居民人均可支配收入完成12394元，年均增长11.6%。
随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，给营口房地产业带来了巨大的商机，有力地推动了营口房地产市场的良性发展。
3、2009年，营口迎来新的跨越：营口按照中央和省委的要求，以深入学习实践科学发展观活动为载体，立足于“树信心、保增长，调结构、上水平，抓民生、促和谐”，大力实施“以港兴市”、“工业强市”战略。
年初以来，开展了以“凝心聚力科学发展、建设沿海经济强市”为主题的解放思想大讨论活动，提出了今年要保持全市经济发展“增幅不降、增速不减”的工作目标。
今年上半年，营口市地区生产总值实现380亿元，同比增长18.5%，增幅居全省第一位；财政一般预算收入实现32.1亿元，同比增长36.1%，增幅居全省第二位；全市固定资产投资、城市人均可支配收入、农民人均现金收入等主要经济指标同比增长均超过10%。
展“项目建设年”活动，全力实施“5227”工程。
把投资作为非常时期拉动经济增长最有效、最直接的手段，创造更多就业岗位，激发更多消费，确保全年经济增长目标的实现。
上半年，开工建设投资超千万元项目638项，完成投资290.6亿元，乐购超市、新东北电器等一批重大项目相继开工建设，华能营口热电厂、辽河特大桥等重大项目正按计划推进。
尤为瞩目的是，民生项目投入加大，投资3亿元的营北公路进展顺利，“民兴河整治工程”正在顺利推进，25条新建及改造城区道路已开工建设，“改造旧小区和住宅楼”、“改造农村厕所”工作也已开始施工。
培养新的经济增长极。
从实际出发，深入贯彻“五点一线”发展战略，全力推进营口沿海经济带开发建设，营口港、开发区、沿海产业基地、高新区、仙人岛能源化工区和中小企业创业园发展不断加快。
上半年，港口货物吞吐量和集装箱运量分别达到8814万吨和121万标箱，同比增长13.9%和20%。
沿海经济带各重点区域共完成地区生产总值149.9亿元，占全市的39.4%；引进外资1.19亿美元，内资178亿元，分别占全市的52%和85%；开工建设投资千万元以上项目310项，其中亿元以上项目136项，分别占全市的48.6%和63.2%，对全市经济发展的支撑作用日益突出。
争取政策资金支持。
上半年，营口共争取到国债及省各专项补助资金2.96亿元。
加大与金融部门的战略合作力度，争取各金融机构授信额度560亿元，排在全省第3位；域内银行贷款余额602亿元，同比增加44%，列全省第2位，总量居全省第4位；域外银行贷款余额230亿元；银行存贷比例居全省第4位。
三、城市规划及建设本次总体规划将原总体规划提出的主城区和老边城区合二为一,扩大老城区，发展由原总体规划提出的鲅鱼圈城区（含熊岳镇区、芦屯镇区和红旗镇区）构成的新城区，实施统一规划。
营口市城市规划区范围：包括站前区、西市区、老边区和鲅鱼圈区等4个区，以及因城市建设和发展需要实施规划控制的区域，即盖州市的沙岗子、九垄地、归州等3个建制镇，总面积约1130平方公里。
城市性质:以工业、物流、商贸、旅游为主的东北重要港口城市。
城市规模：近期到2010年，城市人口规模将达到100万人，城市实际居住人口134万人；远期到2020年，城市人口规模将达到134万，城市实际居住人口212万人。
市域城镇体系规划：遵循均衡布局、主次有别的原则，由老城区、新城区、大石桥城区、盖州城区、构成"大三角"的城市形态，最终将营口市发展成为具有多核结构的组合型特大城市。
城市发展战略规划：实施"南进"、"东拓"、近期重点发展"一带五区"。
南进：老城区的"南进"，是将营口盐场营盖公路以西至滨海大道之间的部分用地作为制造业新区；新城区的"南进"，是将熊岳河以南的部分用地作为仙人岛能源化工区；东拓：从营口高新技术产业开发区，经北部城区至大石桥城区，连接海花工业区、冶金工业区和大石桥镁质材料基地，沿东西向营大铁路、营大公路和营柳公路发展的横向经济带。
一带五区：即发展沿海经济带、冶金工业区、营口高新技术产业开发区、制造业新区、营口经济技术开发区、仙人岛能源化工区。
将城市发展所涉及的区域有机地组成一个统一的整体，逐步形成分散组团式城市发展格局，将市域范围内最核心的经济能量整合为一体，进行优势互补，最大限度地发挥城市的规模经济效益。
第二部分宏观房地产市场分析营口房地产市场发展概况营口地区2008年实现全口径交易额162.50亿元，同比增长16%；交易面积1037.38万ｍ2，同比下降1%；交易件49033套，同比增长13%。
2009年1至6月，营口地区共成交房屋22793套，成交面积209.7万平方米，成交额达52.79亿元，同比分别增长45%、43%、44%。
一、2008年营口地区1-12月房地产市场分析(一)营口地区全口径交易额营口地区2008年实现全口径交易额162.50亿元，同比增长16%；交易面积1037.38万ｍ2，同比下降1%；交易件49033套，同比增长13%。
其中，营口市区(站前区、西市区)实现全口径交易额49.15亿元，同比增长2%；交易面积282.08万ｍ2，同比下降11%；交易件14051套，同比下降23%。
老边区实现全口径交易额7.86亿元，同比下降15%；交易面积77.29万ｍ2，同比下降28%；交易件2421套，同比下降20%。
鲅鱼圈区实现全口径交易额42.95亿元，同比增长46%；交易面积180.02万ｍ2，同比增长13%；交易件8829套，同比增长14%。
大石桥市实现全口径交易额51.09亿元，同比增长21%；交易面积423万ｍ2，同比增长9%；交易件18039套，与同期相比基本持平。
盖州市实现全口径交易额2.79亿元，同比下降21%；交易面积19.29万ｍ2，同比下降22%；交易件1827套，同比下降2%。
熊岳镇实现全口径交易额8.65亿元，同比增长15%；交易面积55.7万ｍ2，同比增长11%；交易件3416套，同比增长16%。
(二)营口地区商品房、存量房数据1、商品房销售数据营口地区2008年商品房销售金额为41.28亿元，同比增长29.7%；销售面积179.97万ｍ2，同比下降7.2%；销售18642套，同比增长48%。
其中，商品住宅销售金额为30.08亿元，同比增长17.8%；销售面积158.75万ｍ2，同比下降6.6%；销售17086套，同比下降11.2%。
