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商业地产４个要素和两个核心的打造商业地产的4个要素：1. 商业地产的产品组合，如行业组合、主力店、次主力店、普通店铺等2. 价格带组合，如购物中心的类型、规模等3. 选址，如住宅地产的根本类别、与购物中心类型的关系4. 消费着沟通，如建筑与设计等商业地产的2个核心：1. 消费着核心2. 租户核心购物中心最关键的四个要素，第一是产品组合，第二个是价值带组合，第三是选址，第四是消费者沟通，所谓的产品组合包含了行业组合和店铺组合一两个要素，行业组合，在你的购物中心内，服装，娱乐餐饮，家居家电等等进行行业配比这里面我想过去商业地产的进程中，有一些核心的问题，第一就是所谓行业组合的研究有一些基本的概念在里面，我们看到任何一个行业研究都和消费者购物栏有关系，消费者在所有的品类上的指出是什么样的，可能决定了行业组合的很核心的关键因素，同时购物中心的类似也是很关键的因素，我们讲的看到中国的食品杂货，服装行业，电子消费品类是8千万，这些市场数字说明了在行业配比中的关系，由于不同的配比中心，我们讲的城市中心，这里面对服装的倾向性和时尚更强一些，我们讲的能力优先，我们对食品杂货和DIY更强一些，这些根本对地产商业类有一个帮助，我们过去经历的案例来讲，地产商对行业有一个主观的要求，并没有考虑这个地点应该和哪一些行业，这个地点应该适合哪一个购物中心，如果做零售的商业地产，行业组合对购物中心的要求大家应该有大概的要求，第二，产品组合里面更重要的一点是业态研究，零售业态的研究，主力店，次主力店之间的关系，主力店和次主力店的关系，很大程度取决于中国零售行业的发展的趋势和全球零售的变迁对购物中心的业态影响很大，我们就必须了解，除了现行中国零售的发展状况和未来有可能出现哪些业态，这些业态是否可以成为购物中心的主力店和此主力店，从服装行业讲，大概有四种商业模式，第一种叫设计师导向的细分市场的品牌模式，第二个是奢侈品牌，第三种是快速时尚，第四种我们叫基本时尚。
商业地产运作及销售应把握的原则最近一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。
因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。
结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。
“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。
“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。
”这是我在各种场合讲的对招商的理解。
下面是招商与销售过程中应把握的几个原则：一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。
在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。
为什么呢？因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。
在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以鉴定了！某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业！而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。
甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。
这时，开发商的招商专员相对商家选址人员来说，不如人家专业。
这个谈判过程很长，难度也很高，有时十几个条件中，只要一个条件谈不拢，或者电力供应、结构形式、或物业服务内容有争议，就谈不成。
所以在市场上，招商人员很难招，而销售人员很好找，就是这个道理。
商业地产招商原则1.项目定位原则：商业地产招商要根据项目的定位来确定目标客户群体。
不同类型的商业地产项目定位不同，有的是定位为高端消费群体，有的是定位为大众消费群体。
招商时应根据项目定位确定目标客户，以便更好地制定招商策略。
2.市场调研原则：在招商前要进行充分的市场调研，了解目标客户的需求和消费习惯。
市场调研可以通过问卷调查、访谈和专业机构调研等方法进行，通过分析市场调研数据，有针对性地招商。
3.招商策略原则：商业地产招商要制定具体的招商策略，包括定位策略、产品策略、价格策略和促销策略等。
招商策略要综合考虑项目特点、市场需求和竞争对手情况，制定一套科学合理的招商方案。
4.品牌建设原则：商业地产项目要注重品牌建设，通过打造独特的品牌形象和文化吸引目标客户。
招商时可以借助品牌效应，通过品牌的号召力吸引品牌消费者，提升项目的知名度和美誉度。
5.合作伙伴选择原则：商业地产项目在招商过程中要选择与项目定位和发展需求相符的合作伙伴。
合作伙伴可以是特许经营商、大型商户、知名品牌等，通过与合作伙伴的合作，共同促进项目的发展。
6.投资回报原则：商业地产招商要在考虑项目的投资回报率的基础上进行。
要综合考虑项目的投资规模、租金收益、销售收益等因素，合理评估项目的风险和收益，确保项目能够取得良好的投资回报。
7.建立长期合作原则：商业地产招商不仅仅是为了一次性的租赁或销售行为，更重要的是要建立长期稳定的合作关系。
项目方要与招商对象建立互利共赢的合作关系，通过深化合作，实现共同发展。
8.营销手段原则：商业地产招商要灵活运用各种营销手段，如线上线下相结合，通过外展活动、广告宣传、社交媒体等渠道进行招商推广。
要结合项目特点和目标客户群体，制定适合的营销方案。
总之，商业地产招商原则是根据项目定位和市场需求，制定合理的招商策略和方案，注重品牌建设和合作伙伴选择，追求投资回报和长期合作，灵活运用营销手段，以实现项目的成功招商和发展。
商业地产成功运作四定位－功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位因遵循戴欣明工作室－戴氏商业地产“七合一”定位法则要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素，但商业地产要成功运作并有突破，必须做好以下工作：定位为先。
商业地产的定位包括功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位等。
功能及名称定位：就是说我们要将这一产品规划为怎样的一个项目，是购物中心，是专营店，是写字间还是主题店等。
功能的定位要依据面积及项目的特点等确定。
业态定位：首先要明确的是以综合业态为主还是以专业业态为主。
综合业态如广州天河城购物中心，专业业态如国美电器等。
如果是综合业态，要确定综合业态的构成比率，如一家10万m2的购物中心，百货主力店占3万平，大型综合超市占2万m2，主题店等占5万m2，而这其中又要包括服饰、餐饮、娱乐、电器等都占多大比率合适，要根据项目的自身特点、地区特点、市场特点等具体确定。
如果是专业业态，要确定专业业态的比率，如一个超市，就要确定如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等各占多大比例才能产生共进与互补的作用。
档次定位：即是以经营高档、中档,还是低档产品及业态为主，或者是兼具中、高、低档全部、部分组合，而几种档次产品或项目所占比率亦需合理规划。
消费群定位：消费群体的定位包括区域定位，即是以哪个区域的消费群体为主，是全球性的、中国的还是某个城市的等。
另外，消费群体的年龄、职业、性别等定位都是需要仔细考量、分析的。
商业地产最重要的一环就是合理处理销售与经营之间的关系，这是成败的关键。
前两年中国大部分商业地产运作者没有成熟的经验，有的过于注重销售，东划一下，西划一下，全部卖出去了，但是后续的经验跟不上，导致全面溃败；而有的只重经营，没有科学的成本核算及资金运作计划，结果造成资不抵债。
一个商业地产项目若要运作好就要确定哪些部分是用来销售的，哪些部分是用来招商的，哪些部分是用来自己经营的，并需要通过合理的成本经营核算确定他们之间的比例，最终形成互相推动，以达到协调发展的效果。
商业地产项目的设计原则商业地产项目的设计原则是指在商业地产项目的规划和设计过程中所遵循的一系列原则和准则。
这些原则旨在确保商业地产项目能够满足业主和用户的需求，并能够融入周围环境，实现商业目标。
下面将介绍一些基本的商业地产项目设计原则。
1.市场研究与分析：商业地产项目的成功与否与市场需求的理解和分析密切相关。
在开始规划和设计商业地产项目之前，应进行充分的市场研究和分析，了解目标用户，市场需求和竞争情况，确保项目能够满足市场需求。
2.功能和流线设计：商业地产项目的设计应考虑到项目的功能需求和使用流线。
不同类型的商业地产项目有不同的功能需求，如购物中心需要有合理的商铺布局和流线，办公楼需要有高效的办公空间布局，酒店需要有方便的客房和公共区域布局等。
3.建筑外观和形象设计：商业地产项目的建筑外观和形象设计在吸引用户和租户方面起着重要作用。
建筑外观应与项目定位和目标用户相匹配，突出项目的特点和形象，创造独特的品牌形象。
4.环境友好和可持续发展：商业地产项目的设计应考虑到环境的保护和可持续发展。
通过采用可再生能源、节能设备和材料等方式，减少对环境的影响，提高项目的可持续性。
5.交通和停车设计：商业地产项目的交通和停车设计直接影响到项目的可达性和用户体验。
商业地产项目应合理规划道路、停车场和交通设施，满足用户的停车需求，确保交通流畅和安全。
6.开放空间和景观设计：商业地产项目的开放空间和景观设计能够提供给用户一个舒适和宜人的环境。
适当的园林绿化、景观设施和公共空间等可以提高项目的吸引力和用户满意度。
7.租户和用户需求：商业地产项目的设计应充分考虑到租户和用户的需求。
商业地产项目应提供适合不同类型租户的房地产配置，同时提供各种配套设施和服务，以吸引和留住租户和用户。
8.安全和防护设计：商业地产项目的设计应考虑到安全和防护的需求。
商业地产项目应配备适当的安全设施和系统，如监控摄像头、安全门禁系统等，确保用户和租户的安全。
三四线城市商业地产开发需遵循的几个基本原则目前主流商业地产开发中面临两个较为常见的问题，第一是城市级别较低，一般为三四线城市或者一二线城市区域开发，其市场人口有限；第二关于自持和销售的问题，完全自持和完全销售都不是最佳方案，所以以万达为代表的部分自持部分销售的模式成为楷模。
一个好故事：好故事是不论对于投资客户还是租赁商户，给与一个符合市场发展规律的美好愿景，好的定位好愿景人人喜欢；一个好的产品：好的产品更应该是适合的产品，在销售分割还是租赁使用分割中，都要符合商家的需求，投资商户更关注其总价门槛。
一个可实现的未来：不管是销售还是招商，不管是愿景还是现实，最终的成功都是能够实现项目的销售和成功的招商运营。
以下为原文，详细解读三四线城市商业地产开发所要关注的几个要点以及在推广层面的侧重点！三四线城市商业物业的总量相对偏小，因此可变可调的商业经营空间也相对较小，小城市的商业形成，非朝夕之功。
所以，应顺应经济发展与消费时势而为，将原有的零散与杂乱商业因势利导，聚集而成新优势，这须在规划上坚决根植于解决零散与杂乱之根本原因，统筹经营成本、协调各方利益、引导消费习惯等，如此，才能使新商业形成气候，否则搬用大都市的造市往往难以成功。
但是，其中存在的问题也有许多，如何启动三四线城市的商业，就要看经济发展的时机与商业地产进入的时机，时间早了消费的认知度不高，时间晚了市场已经被占领，因为三四线城市的商业空间是有限的。
1.重视项目地段商脉“地段、地段、还是地段”的戒律应时刻铭记在心。
非市中心商业项目最好不要盲目开发去做，一定要模拟比照调研与挖掘分析项目地段的商业价值，不要看到地价成本比较诱人就蠢蠢欲试，不然会死得很难看。
商业项目的投资开发，在严格遵从地段理论的基础上，要根据项目区域的商业现状与格局，结合城市经济增长与发展规划，充分研判项目地段的商业现实价值与潜在价值，项目地段一定要贴近目标消费群体。
2.产权商铺合理定价在三四线城市，无论是住宅开发还是商业地产开发，项目销售价格上都市有“天花板”现象，价格“天花板”形象的出现，主要是由于当地人口规模数量、家庭结构、收入水平、经济状况、发展速度及人口增长速度等因素造成的。
商业项目基本操作程序商业项目操作分成七个步骤：1、市场调查及分析定位：针对本地宏观经济发展情况、商业地产市场状况、项目所在区域商业市场环境实施深度的市场调查，以此对商业宏观市场进行全面、准确、细致的了解和掌握，同时结合本项目所在区域市场环境特点，进行区域市场分析和定位，为项目商业的定位提供科学的依据。
在进行项目立地选项过程中，需要通过详细而周密的市场调查对项目进行可行性分析和综合定位。
可行性分析研究是确定项目进行投资决策、融资、制定项目初步设计、项目立项以及政府规划调控的依据，这就需要严格规范项目建议书及可行性研究报告的审批制度，确保可行性研究报告的质量和足够的深度。
大型商业地产项目的可行性研究要以质量、项目商业属性控制为核心，对项目的规模、建设标准、功能布局、业态规划、技术进步等方面实事求是的进行科学分析。
定位是项目入市的第一步，是商业地产项目设计的第二个环节。
项目定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。
要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件，主要方式是对项目进行科学的SWOT分析。
在完成SWOT 分析后，对项目以下七个方面进行定位：1、项目业态定位——明确项目的业态，回答项目是什么的问题。
2、项目功能定位——明确项目的基本服务功能，回答项目可以做什么的问题。
3、项目主题定位——明确项目的主题，回答项目应该做什么的问题。
4、项目形象定位——明确项目的形象，回答项目的经营特色、差异化策略、宣传推广原则的问题。
5、项目目标客户定位——明确项目资源优势，回答项目如何整合资源，提升项目商业价值的问题。
6、项目目标消费群体定位——明确项目为谁服务，回答项目生存、发展的问题。
7、项目战略定位——确定项目整体开发规划思路与目的，回答项目运营模式的问题。
在项目七个方面的定位中，项目目标消费群体定位作为开发商，是很难把握的。
要准确的进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。
商业地产营销策略的4P原则商业地产营销策略是指4P原则，4P即4个核心因素——产品、对象、渠道和价格，决定营销策略的整体框架。
本文全面分析商业地产营销策略安排要点，包括价格策略、促销策略、返租、免租、送租等专业知识解构。
产品定位完成后，需要对外进行推广，而产品推广必须借助一定的载体，包括项目名称、经营理念和概况等，这些内容需要形成文字说明，即产品包装说明。
名称产品名称需要具备较强吸引力，能够引起顾客的关注。
理念产品在对外推广时，必须明确自己的经营理念，如打造服装市场龙头、打造商业航母、成为最具投资价值的铺王等。
不同阶段的营销需要采用不同的理念主题语进行推广，当然，主题语要简明扼要、卖点突出。
概况产品定位属于内部认知，而产品营销需要让外界认知。
因此，产品营销需要形成对产品详细描述的文字说明。
这种描述的语言措词必须精准、书面，对项目的具体地址、区位、占地面积、成型效果、未来发展等进行详细解释，使顾客能够初步了解项目。
产品营销是面向营销对象的营销，因此，必须锁定营销对象实施营销策略，不可漫无目的、地毯式营销。
营销对象在项目前期进行市场认同和试水时已经基本锁定。
市场认同反映的营销对象主要包括投资人和自营户两种。
由于任何项目都存在一定的回款要求，投资人仍是项目营销的核心。
投资人是一个泛群体，与项目招商面对的商户不同，招商商户属于载重群体，有明显的界定。
项目销售至少应考虑以下两个方面：针对自营户针对自营户营销，如果通过项目前期的市场调研、意向认同，自营户愿意购买，后期营销可以首先针对自营户进行宣传推广。
针对投资人针对投资人营销会存在两个因素：一是投资人是否愿意购买；二是投资人群体属于泛群体，开发商无法事先确定投资群体的来源。
针对投资人的前期试水要分区域分行业、分经济水平进行。
商铺作为销售型产品，门槛相对其他快速消费品较高，因此，针对投资人销售还应锁定购买群体的消费层次及类型。
只有锁定营销对象，后期营销才能够有计划、有重点地进行宣传推广。
商业地产项目规划七大要素1. 地理位置选择商业地产项目的地理位置选择是一个关键决策，直接影响项目的发展和成功。
以下是在地理位置选择过程中需要考虑的几个要素：•交通便利性：商业地产项目应该位于交通便利的地段，方便顾客到达。
这包括接近主要道路、公共交通站点以及便利的停车设施。
•人口密度和目标客户群：选址应该考虑目标客户群的人口密集区域，有利于项目的销售和盈利能力。
•竞争对手分析：了解周边竞争对手的分布和规模，评估市场潜力和竞争压力。
•土地价格和租金水平：考虑土地价格和租金水平，确保项目的投资回报率和可持续发展性。
•城市发展规划：了解城市发展规划，选择符合城市发展方向的地段，有利于项目的长期发展。
2. 商业定位策略商业定位策略是指商业地产项目在市场中的定位和差异化策略。
以下是商业定位策略的几个要素：•目标市场：定义项目的目标市场，确定适合的产品和服务。
•目标客户群：细化目标客户群的特征和需求，为项目的定位提供指导。
•竞争优势：找到项目在目标市场中的竞争优势，以吸引目标客户群的注意和满足他们的需求。
•定价策略：制定合理的定价策略，使项目价格与目标市场的需求和竞争环境相匹配。
•品牌建设：通过品牌建设来增强项目的形象和认知度，在市场中建立竞争优势。
3. 商场规模和功能布局商业地产项目的规模和功能布局是决定项目能否满足市场需求的重要因素。
以下是商场规模和功能布局的关键要素：•商场面积：根据目标市场和竞争环境确定商场的总面积和租赁面积，以确保项目的规模与市场需求相匹配。
•租户组合：选择合适的租户组合，包括零售商、餐饮商和服务机构，以满足目标客户群的需求。
•功能布局：合理规划商场的功能布局，确保各个区域的流通性和商业氛围，提升客户体验。
•公共设施：考虑商场的公共设施，如停车设施、休息区和卫生间，提升顾客的购物体验和舒适度。
4. 资金和投资策略商业地产项目的资金和投资策略直接影响项目的盈利能力和可持续发展。
以下是资金和投资策略的一些要素：•投资成本：评估项目的投资成本，包括土地购买、建设和装修成本，以及运营启动资金。
2015年年初，综合地产营运商首创置业宣称了其“商务地产”战略。
作为一家以资源为平台进行一系列运作的综合地产营运商，首创置业首次通过这种企业经营运作模式系统运作其旗下“商务地产板块”。
首创置业“商务地产”主要是指面向公司商务需求的不动产业务（包含大量的持有型业务），目前主要包括纯写字楼、写字公寓、和酒店。
首创置业此次提出商务地产战略，总裁唐军认为，主要基于三个层面，一是中国大中城市“商务地产”存在大量市场空白，缺乏对区域发展形成影响力的地区核心型的综合项目，因此需要新型商务地产战略塑造大中城市商务区；二是中国日益加快的国际化步伐和中国大企业的快速成长，必然促进现代新型商务地产市场的迅速崛起；三是商务地产是国际综合地产营运商的重要战略性业务，首创置业通过金融工具与房地产开发的创新组合，在资金实力与项目储备方面都具备开发国际级综合商务地产条件，将开创更具发展潜力的地产开发经营模式。
首创置业力抛商务地产“四项基本原则”——总裁唐军直言商务地产观念维新原则一：必须推动城市商务区“变脸”记：中国写字楼市场，尤其是CBD写字楼市场，已经出现无序化竞争，市场销售也不稳定，并且许多公司开始入驻北京其它板块的商务区，如何看待这一问题？唐：虽然今年年初写字楼入住率较去年同期有所回升，租金止跌回升，开始缓步增长。
但总体而言，写字楼市场供应迅速增加，而需求增长却低于人们的预期，部分地区供过于求。
入世对外资公司的商务楼宇需求产生的影响还处于一个逐步放大的过程，相对而言，内资公司的需求还是比较活跃的。
市场上供应量不断加大，竞争激烈，在市场竞争的压力下，写字楼市场面临的不单单将是供应结构的调整，而且还有运作模式的转变。
出于对未来市场走势预期的不确定性和现金流的压力，很少有地产商考虑经营商务地产，也很少有地产商考虑自己的项目如何与区域功能发展协调，对区域产生推动影响。
多数的公司是在作一个项目，而少有公司在作一个区域。
首创置业正是看到这一状况，才迅速提出商务地产攻略，其中一个非常重要的方面就是，商务地产不光要考虑短期的变现，而是应更多的考虑长期的经济效益和社会效益，推动商务地产区域发展。
商务地产必须有助于推动城市商务区“变脸”。
我们有一个非常成功的案例，就是第三置业项目，它成功地培养了一个被忽略的现代小型商务区，就是“国门经济带”，这一个项目就让三元桥“变脸”了，并且让其它项目接着进入，而且使“国门经济带”融洽协调了，无论从产品还是精神上都是如此。
在首创置业商务地产板块的历史销售中，北京市政府买了我们开发的中环广场近10万平米，中国再保险公司买走近4万平米，而华夏银行年初买了我们开发的国际金融中心2.9万平米。
在持有型物业的租售方面，华唐商场与首创置业名下的华糖大厦签定了长达20年的租约。
呼家楼项目一期的三座写字楼在期房阶段已经协议售出，涉及楼面面积约为10万平方米。
这些销售数字充分证明首创置业在商务地产领域的卓越地位。
今年首创置业为什么大举携三大写字楼项目进中关村？因为中关村是北京一个非常重要的商务区域，这个区域过去一直没有被真正利用好，首创置业希望改变这一现象，把中关村的“商务表情”真正画出来。
我相信这一战略在今年会比较成功。
首创置业的公司价值越来越稳健，也与此相关。
记：中国地产业角色非常不均衡，大中小的地产商，甚至各类投资机构都想分一杯羹，首创置业在商务地产领域会不会遭遇竞争？唐：商务地产包括写字楼、酒店、运动场馆等等。
与住宅项目比起来，商务地产的投入往往会更大，对于地产公司综合营运能力的要求会更高，而存在的市场的风险更是超出中小型地产企业所能承受的范围。
但是如果运作成功，就会带来更为丰厚的利润。
在业界，商务地产向来被认为是地产大鳄的竞技场。
以写字楼为例，历来在大城市CBD重要的写字楼都是外来地产或大型投资机构来建立的，本土的小地产商都望而生畏，从来都不敢涉足。
事实上，正是因为过去大量没有实力的小开发商，及不懂地产的投资机构纷纷盲目进行房地产开发，才导致了今天商务地产市场混乱和无序的状况，首创置业作为大型综合地产商，有责任改变这一非良性竞争的市场状况。
其次，地产大鳄的竞争是考验营运力的竞争，要把商务地产做好，不是是开发的问题，把产品做出来只是第一步，关键在于经营和增值服务的问题，即便是物业服务也是非常关键的环节。
这是考验综合地产商的服务水平和营运水平。
首创置业在此方面向来是领先者和革新者。
我们以国际大公司为对手，来激励并要求自己，因为只有不断进步的公司才有可能永远走在行业的前列。
原则二：必须助力客户向现代商务转型记：商务地产很大一部分是服务于现代商务群体的客户，首创置业在此方面有什么革新式的计划和实践经验？唐：这个问题是商务地产的关键所在，那就是商务地产本质是服务业，服务的客户是商务性群体，通俗地说很多是公司需求，那么商务地产就必须有责任推动或者帮助客户向现代商务模式转型，毕竟商务地产服务是客户接受的服务之一。
助力客户向现代商务转型，重要的一点就是和客户互动，地产商不是孤立的。
我举个例子，一是很多写字楼卖给客户后，开发商就走人，二是建一个所谓商业街或商业广场，招租完成后就大功告成。
我们称这类单纯为完成某种经营目的行为为地产商务，而不是商务地产。
商务地产应该是能够根据不同区域特征和特殊客户需求，提供定制化商务功能满足和能保持长期商务增值服务的。
我们的项目，有可能销售、有可能持有、有可能建条街，也有可能做个酒店、也可能做个面对纯商务人士的俱乐部-----一切都是根据客户的需求定制的，也就是说我们不是盖楼的，我们是提供商务地产服务的，盖楼只是提供这种商务服务的一个工具和产品。
在中关村，我们也是为客户创造最符合它们特征的产品，并且提供相应的功能，这协助客户降低公司运营成本。
例如由香港设计公司设计的拓展大厦完全吸纳中关村优秀的公司文化。
中关村公司文化与CBD有明显的不同，中关村公司文化更注重人的价值，不张扬但尊重自我，不追求豪华但讲求个性。
老板普遍开明、平和、包容、富于创新精神。
缺乏个性的产品在中关村很难求得共鸣。
与这种文化相适应，拓展大厦设计上突出人性化和个性化：打破正方体感觉，采用自由曲线；从平面上来说，楼本身没有标准层；每层的面积不同，每户的空间都有差异；敞开式的多个入口突出体现了以人为本的个性需求。
拓展大厦在中关村西区属小体量的写字楼，但他“好玩”的鲜明个性，将使它成为中关村西区最受青睐的地标性建筑。
记：持有型物业在商务地产的构成中，占有很重要的位置，未来首创置业在此方面有何计划？唐：持有型物业是首创置业商务地产未来战略的重要组成部分，持有型物业也是地产商更好地为客户服务的一个重要举措，毕竟地产商开发自己的产品最为了解，而且在物业管理和增值服务方面可以不断创新，因为地产商需要从持有型物业中获取稳健的现金收益，这必然促进它更好地为客户提供服务，在此过程中地产商和客户是互动的，而且地产商有权利选择入住的客户群体，这对于整个区域和整个写字楼里的商务环境有直接的影响。
地产商必须考虑客户的群体，并且为客户群体提供共性或者差异性的服务和环境配套，这严格地说是一种科学化的系统，中国地产商与国际上相比还有很大差距。
首创置业要在持有型物业方面努力探索，并且争取这个比例未来要上升到40%左右，持有型物业会进一步提升首创置业和商务客户群体的交流互动，有助于实现双赢局面。
在增加首创置业持有型物业比重的策略上，首创置业从酒店着手，首先引进了“六洲国际酒店管理集团”，入住首创置业即将开业的两个超星级酒店的管理，酒店作为首创置业持有型物业，将会不断的为首创置业提供稳定的现金流，作为超星级酒店，更有助于首创置业的品牌传播。
原则三：必须开创商务增值服务记：首创置业不断提到的商务地产增值服务，到底是如何体现的？这一原则在商务地产战略里面占据什么位置？唐：一个尊重客户，尊重行业尊严的地产商才会考虑增值服务的问题。
服务将会是商务地产领域竞争的最直接的一个内容，地产业已经经历了概念出新、产品升级、价格战、复合地产等过程，实际上地产业的本质是服务功能，商务地产更是如此，这将是竞争的焦点。
地产商能不能为客户提供增值服务，是衡量它营运能力的一个关键因素，尤其对持有型物业来说，更是如此。
以第三置业为例，第三置业开发了一个国门旗舰底商群——三元岛，并且将它打造成“中国第一个商务岛”。
三元岛就是按照“客户至上”的原则和“创新商务地产增值服务”的宗旨，着意为入驻第三置业的商务群体谋划、打造真正属于入驻的商务群体的新型商业广场和独特商务文化。
通过“让客户参与定制商业广场”的方式，将实际招商操作中遇到的困惑与问题摆到桌面上与物业的最终拥有者进行研讨，“三元岛”究竟需要怎样的业态构成？大中型超市、专业经销商、大众化餐饮娱乐项目的引入是否会影响整体的现代商务风格与高尚氛围？对于金融机构服务网点的引入应设定怎样的形式与规模？如何充分利用万米的商业面积实现“完满‘OUT OFFICE’主流服务”的理想状态？三元岛率先提出构建商务岛所须具备的八项标准，充分体现现代商务文化和商务精神。
在项目招商阶段，就引入客户实现互动，彻底颠覆了以往商务地产传统的开发模式，真正突出了服务特色。
记：勇于提出商务地产增值服务，给首创置业带来什么利益？唐：这是我们的观念革新，地产本身就是服务业，我们提出增值服务是要把服务业做得更好而，不是直接地获取利益，当然我们是最终的收益者之一，因为你尊重了市场的规律。
从另一个角度分析，业界对于新时期中国地产业标杆公司的特征归纳中，创新商业模式成为重要的几项核心内容之一。
在市场上商务地产产品差异性正在被不断弥合，唯一可以供开发商发挥能动潜力，赢得辉煌战绩的领域与手段就是持续不断地提供创新性与个性化明显的“商务地产增值服务”。
从服务内容上的创新到运作模式上的创新，其最终目的都是要创造最佳商务生活环境和超值收益。
首创置业成功实现H股上市后，已经逐渐确立“综合地产营运商”地位，今年在地产业务第一线提出塑造“商务地产”的大旗。
作为今年首创置业工作重点，写字楼类物业板块的其他项目的运作也将像第三置业一样，针对“商务地产增值服务”提出自己独特、务实、创造性的理念与措施，以更加辉煌的成绩印证首创置业“塑造商务地产”的决心与能力，并与之共同推动中国商务地产的进程与发展。
原则四：必须引领中国商务区国际化记：商务地产战略与首创置业一直以来的国际化战略有哪些相互融合的地方？如何实施？唐：“商务地产战略”是顺应首创置业国际化战略的一个重要步骤，首先商务地产是国际上综合地产商必须要进入的一个领域，我们也必须在此方面做足准备。
另外，商务地产战略在业务层面确实直接导致我们的业绩增长。
例如北京即将举办奥运会，奥运经济对于地产行业的拉动，鲜明地体现在商务地产领域。
