规划面积与房产测绘可能出现的的差异

房屋测绘面积与规划面积差异问题摘要：房价是开发商、社会群众以及政府关注的热点问题，房屋面积的准确计算，与开发商经济收益、产权人切身利益、政府财税收入等密切相关。

该差异为建设单位带来困惑的同时，对于房产行政管理部门与规划行政主管部门而言，相应提高了行政管理工作衔接难度。

为了实现对房屋的更精确测量，对房屋测绘面积和规划面积间存在的差异问题进行探讨极为必要。

关键词：房屋；测绘；面积；规划面积；差异1规划测绘与房屋测绘的关系两类测绘的关系具体如表1所示，规划测绘实际是规划部门的一种管理手段，监督建设单位严格依据审照图进行建设活动，控制城市在规划条件下有序发展。

房屋测绘主要针对建筑产品销售，为房屋销售和办理产证提供面积依据。

房屋预测绘需以规划审照图为基础，满足行政审批要求。

表1房产测绘与规划测绘的关系2房屋测绘面积与规划面积差异产生原因2.1测绘主体和方法差异前期报规阶段，审照图数据一般由设计院依据面积计算规范，运用CAD进行面积测算并编制单幢建筑物建筑分层面积表及建筑面积汇总表。

竣工验收阶段，再由专门的测绘单位进行实地测量。

由于前期报送及后期验收测绘面积分属两家单位进行，考虑到设计人员及规范解读具有差异性，其前后数据必然会有不同，具有一定的局限性。

而房屋测绘中，预测和实测均同属一家，数据一致性好。

2.2图纸变更与数据采集方面房屋建筑工程建设的前提是绘制科学合理的施工设计图纸，以作为房屋建筑重要建设依据。

在房屋建筑工程当中，房屋内外结构较之以往变化较大。

经济高速发展背景下，建筑行业蓬勃发展，建筑材料不断更替创新。

实际建筑工程建设过程中，易受到空间、天气、地形等外界因素影响，以及施工技术应用质量与技术科学性等外界因素影响，很大一部分工程项目中，对数据实际采集控制程度较差，一旦施工图纸受到内外因素影响，不得不做出变更设计，更改施工方案，极易导致面积差异。

2.3开发建设单位等违规操作部分开发商利用房屋测绘面积与规划面积形成的面积差，设计“面积陷阱”。

产权面积测绘规则与规划面积计算规则差异引言产权面积测绘规则和规划面积计算规则是在不同和目的下制定的。

产权面积测绘规则是为了确保产权归属的准确性和合法性，而规划面积计算规则是为了合理规划土地的利用和开发。

本文将对这两种规则的差异进行详细讨论。

产权面积测绘规则产权面积测绘规则是指在土地所有权的确认过程中采用的测绘规则。

其目的是确保产权的准确性和合法性，以避免土地所有权的争议和纠纷。

根据不同国家或地区的法律法规，产权面积测绘规则可能会有一些差异，但通常会采用以下原则：1. 地籍测绘原则地籍测绘是产权面积测绘的基础，通过对土地进行测量、标志和记录，确立土地的界线和范围。

地籍测绘原则主要包括以下内容：•测量准确性：测量过程应遵循一定的测绘精度要求，确保测绘结果的准确性。

•界址标志：在土地界线上设置界址标志，以便在产权发生争议时能够准确判断土地范围。

•测量记录：将测量结果记录在不动产权证书或地籍档案中，作为产权的证明和依据。

2. 平差原则平差是产权面积测绘中常用的一种方法，通过对测量数据进行处理，消除误差和残差，得到更加准确的测绘结果。

平差原则主要包括以下内容：•网形平差：将测量数据按照一定的网格结构进行平差，降低误差传递和累积。

•控制点平差：通过设置控制点，将测量数据与已知控制点进行对比和调整，提高测绘的精度和可靠性。

规划面积计算规则规划面积计算规则是指在城市规划、土地利用规划和建设项目规划等过程中用于计算土地面积的规则。

其目的是合理规划土地的利用和开发，确保城市的可持续发展。

根据不同的规划目标和规划内容，规划面积计算规则可能会有一些差异，但通常会采用以下原则：1. 规划分区原则规划面积计算通常会将土地按照不同的功能区域进行划分，例如住宅区、商业区、工业区等。

每个功能区域都会有相应的规划要求和面积计算规则。

规划分区原则主要包括以下内容：•区域划分：根据规划目标和规划要求，将土地划分为不同的功能区域。

•面积比例：根据规划要求，确定不同功能区域的面积比例，以保证土地利用的合理性和高效性。

浅谈房屋测绘面积与规划面积差异问题引言近年来，我国建筑行业迅猛发展，房屋测绘直接关系着房屋建筑的施工建设面积，关系着后期房地产交易和所有权登记，因此必须高度重视房屋测绘面积和规划面积之间的差异问题。

当前，我国建筑行业在工程测绘方面还存在很多不足，在房屋测绘过程中容易受到多种外界因素的影响，使得实际规划面积不符合房屋测绘面积，引起各种矛盾和纠纷，为了有效避免这个问题，结合房屋测绘面积和规划面积之间出现差异问题的原因，加强施工单位、建设单位和测绘单位之间的沟通配合，采取有效的手段和方法，最大程度的减少房屋规划面积和测绘面积差异。

1房屋面积测绘的基本概况1.1.房屋的使用面积和建筑面积根据有关规定，房屋的使用面积，主要是指除掉墙、柱等结构面积、保温层的面积和阳台面积外，房屋内剩余的实际能使用的面积，是按照房屋内墙面的水平投影进行计算的。

根据相关规定，房屋的建筑面积，是指包括地下室、阳台、室外楼梯和挑廊等结构在内，而且具有上盖、层高2.2米以上（包括2.2米）且结构结实的永久性房屋建筑，是按照房屋外墙、柱自勒脚往上的各层外围水平的投影面积计算的。

1.2.房屋的预测面积房屋预测面积主要是指在商品房屋的预售或合法销售过程中，由房地产管理机构根据国家相关规定认定的，具有房屋测绘资格的房屋测绘机构，根据对房屋的实地调查，加上房屋的设计图纸，按照国家规定的测绘规定，对尚未竣工的房屋面积进行的预先测量计算得出了初步面积。

1.3.房屋的实测面积房屋的实测面积是指在商品房正式竣工并由相关的工程规划单位审核合格后，房地产开发商依照国家相关法律规范，按照《房产测量规范》的相关规定，委托法定的房屋测绘机构，对竣工后的房屋进行实地勘探、实地绘图和实际计算得出的实际面积。

2房屋测绘面积和规划面积存在差异的原因2.1技术原因当前，我国房屋建筑市场上，各种测绘单位鱼龙混杂，综合实力参差不齐，房屋测绘的相关法律法规还不完善，使得资质较差的测绘单位在房屋测绘过程中使用不规范的测绘技术，没有严格按照房地产测绘要求进行操作，并且使用的某些测绘仪器设备比较落后，使得房屋建筑的规划面积和测绘面积存在较大差异。

不动产登记中测绘与规划面积的差异成因及应对建议摘要：不动产登记调查工作的开展，需要以不动产登记测绘成果为参考依据。

所以，测绘质量的优劣，会对整个不动产登记调查工作与规划工作的开展产生直接的影响。

本文重点针对不动产登记中测绘与规划面积的差异成因及应对进行了详细的分析，旨在借助科学合理的测绘方法，提升不动产登记测绘成果与规划面积的一致性，保障后续一系列相关工作的顺利开展。

关键词：不动产登记，测绘，规划，面积，差异在不动产登记调查工作开展过程中，不动产测绘面积与实际规划面积不一致的问题比较突出。

如果不能对这一问题进行妥善的处理和解决，后续关于房地产登记、存档等工作的开展都会受到较大的影响。

虽然相关部门出台了相对完善的指导政策和管理制度，但是在解决不动产测绘面积与实际规划面积不一致的问题方面，却没有获得预期的效果。

在这种情况下，非常有必要对引起这一问题的原因进行深入的分析，并制定出针对性的应对措施。

一、不动产登记中测绘与规划面积的差异成因（一）测绘主体与测绘方法不同房屋测绘工作的开展由地方房屋测绘院负责，而规划测绘工作的开展由设计院和专业测绘单位负责。

在房屋测绘工作的开展过程中，需要借助专业化的房屋测绘软件，参照相应的测绘规范文件，对房屋面积进行预测绘作业，然后再利用GPS全球定位系统和全站仪设备进行实测绘作业。

而在规划测绘工作当中，设计院和专业测绘单位有着明确的分工。

即设计院利用CAD软件进行审照图面积的测绘，专业测绘单位应用RS、GIS等系统进行面积的测算、总面积汇总表的编制。

在整个测绘工作中，其参考的测绘规范文件，与房屋测绘工作中参考的规范文件并不相同。

总而言之，测绘工作的实施主体不同，采用的测绘方法不同，参考的测绘标准不同，最终给出的测绘成果也必然会有所差异。

（二）规划设计发生变更在建筑工程的施工过程中，设计变更是一件无法完全避免的事情。

而一旦发生设计变更，建筑面积也会随之发生变化。

而这，就会使房屋实测面积与设计面积不一致。

房产测绘面积与规划测绘面积区别[五篇范例]第一篇：房产测绘面积与规划测绘面积区别房产测绘面积与规划测绘面积区别一、面积测绘原则：规划测绘针对建筑单层面积及总体面积计算，主要用来计算容积率；房屋建筑面积计算规范主要针对工程量计价；房产面积测绘主要针对建筑划分空间计算，用于房屋产权登记。

二、三者区别：三者针对内容不一，各有侧重点，同样的设计对三者来说计算可能有区别，具体区别如下：1、住宅单层面积计量：工程计量：单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积；利用坡屋顶内空间时，顶板下表面至楼面的净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。

房产面积计量：单层建筑层高小于2.2m，不计算面积；层高大于2.2m，无论多高都按一层面积计算；规划面积计量：当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米＋2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；江苏省规定：住宅层高不应大于3m，局部客厅和餐厅可以挑空除外；2、走廊面积计算：工程及规划计量：建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。

有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算。

以上面积纳入容积率计算。

房产面积计量：如果非封闭走廊上侧为悬挑板，即使外侧有柱（定位为装饰柱），不计算面积；如果非封闭走廊上侧不是悬挑板，外侧有柱（定位为承重柱），计算面积全面积。

3、标准层面积计算：工程及规划计量：a、本层建筑面积计算到建筑外围主体面，包括保温层及装饰板面积，纳入容积率计算；b、入户花园、空中花园各地规范不一，可按全面积或者半积计算，计算面积纳入容积率；房产面积计量：a、计算仅计算到外围主体结构，不包括保温层及装饰板面积；b、入户花园、空中花园根据封闭情况计算，以栏杆位置为界计算面积；可以算全面积，也可不算面积。

不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策摘要：在我国进入21世纪快速发展的新时期，不动产备受重视，不动产在登记中的测绘面积与实际规划面积不统一，主要是由登记参照依据与标准不同所导致，此类问题会直接对房地产后续登记存档工作造成影响，最终登记录入标准也成为了房地产等部门的工作难点。

尽管针对此项工作有关单位已出台了完善的制度与指导政策，但根据不动产登记服务中心反馈的信息可知，现有制度并未能在实际工作中发挥预期效果。

为解决此类问题，下文将结合面积差异的原因，设计规划化的不动产登记测绘方法。

关键词：不动产登记；测绘面积；规划面积；差异分析引言在新形势下，不动产测绘面临着更大的挑战，在工作开展过程中，缺乏统一的测绘标准，再加之不动产测绘内容具有多元化的特点，因此传统的测绘技术已经难以满足新形势下不动产测绘工作的需求，需要加强对不动产测绘关键技术的探索，以便为不动产登记工作提供有力的技术支持。

1房地产房屋面积测绘的重要意义近年来，随着我国房地产市场的蓬勃发展，房产测绘领域涉及的房屋面积测定成为社会和百姓关注的焦点，房屋的数量以及住房面积等已成为人们普遍关注的问题，出现的产权问题也越来越多。

现实生活中，房屋面积的测绘结果与房地产交易、不动产登记、不动产评估、拆迁安置、税费缴纳等密切相关，其结果可为房屋买卖、权属争议、边界划分等纠纷提供最真实、最可靠、最权威的解决依据。

做好房地产测绘工作的重要意义在于：1）我国的房价一直居高不下，开发商为了追求经济利益，难免会从面积入手争取更多的利益。

为了避免开发商的这种行为，并使房屋产权人的合法权益得到保障，我国推出了房地产测绘制度，并由专业的测绘公司进行测绘，测绘所得数据结果可为房屋产权人从事房地产交易、申请房地产产权登记提供依据；帮助房屋产权人明确购房的占地面积、房屋的占地位置等，为减少相关纠纷提供有力帮助。

如房屋产权人对测绘结果有异议，也可自行委托其他测绘公司进行复核，测绘公司对出具的测绘报告承担法律责任。

房屋测绘面积与规划面积差异问题分析作者：顾军来源：《中国房地产》2013年第12期随着经济的高速增长和城镇化的不断推进，房地产业迎来了大发展时期，在房屋面积预售和办理房产证阶段，具有相应资质的专业房产测绘机构出具的房屋测量面积是最直接的数据基础。

同时，房屋预售和办理房产证阶段也要以规划部门出具的规划许可证和规划核实认可书为法定依据。

一、房屋测绘面积和规划面积差异的影响由于是同一幢房屋，即使测量的机构不同，理论上，房屋测绘面积应该与规划面积高度一致、统一。

但是由于房屋测绘面积和规划面积的依据和关注点不同，往往面积有出入。

实践中发现，如果规划面积高于房屋测量面积，可售的房屋面积小于预期，收益必然受到影响，开发方往往会提出疑义，造成一些不必要的纠纷；如果规划面积小于房屋测量面积，从法律上讲，超出规划部分的面积就是违建面积，不受法律保护，而由于涉嫌违建，可能在预售许可和房产证的办理阶段受到较大影响。

其依据如表1所示。

二、预售许可证办理阶段面积出入的分析1.面积测绘原则和目的不同规划测绘针对建筑单层面积及总体面积计算，主要用来计算容积率，是从城市整体规划的层面考虑，容积率关系着一个小区的品质和居民的利益，不用考虑分摊和每户室的面积。

房产面积测绘主要针对建筑划分空间计算，用于房屋产权登记，由于房屋的高价值性，精确的面积测算、合理的分摊可以保证每户室的公平、公正，关系着每个住户合法权属利益，不需要考虑容积率问题。

2.测绘主体和方法不同规划部门出具的规划许可证的面积数据，主要是依据设计院设计人员在建筑图上应用计算机辅助设计软件（一般是建立在CAD模块上的天正系列建筑软件），通过PLINE线，绘制分层图（封闭的轮廓），通过对每层封闭的区域性面积之和算出最终的整幢总建筑面积。

此数据是概略性数据，没有专门的测绘报告。

房产测绘机构出具的图测数据，主要是专业的房产测绘人员依据规划部门认可的施工图通过专门的房产测绘软件，计算出的分层分户图，并有完整的信息和测绘报告。