常熟森兰尚街项目定位和物业发展建议报告PPT课件

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房地产项目调研物业发展建议及启动区策略总结汇报课件

12.29-1.4 23.96 1.8 2297 117
1.5-1.11 21.95 4.1 2031 362
1.12-1.18 21.14 4.09 1841 260
1.19-1.25 18.36 1.43 1727 132
1.26-1.31 7.002 3.75 913 157
2500 2000 1500 1000 500 0
• 贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成数，对购金融机构紧缩银根，收紧房贷，
买三套以上客户银行可能不予办理按揭
贷款门槛提高
• 二手放贷基本停止
银监会7月20日召开的年中工作会议明确表示，“ 要将金融机构的新增贷款速度控制在全年 15%以内，并将15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到 16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。”
数据来源——世联数据平台 ➢1月份商品房共成交7378套，与12月份同比成交量降4709套，从本月各周情况对比来看，市场成交量持续走低，第五周下滑严重。本月受天气影响较大。
➢从本月各项成交数据分析，期房交易仍然占据市场主导地位，而二手房市场比较平稳，政策不利好的情况下，但价格便宜，导致成交量跳跃比较大。
1.5-1.11 72.27 5273 59.43 4808
1.12-1.18 36.33 2871 26.31 2306
1.19-1.25 32.41 3345 27.05 2957
数据来源——世联数据平台
➢1月份截止25日共批准预售商品房14867套，总批准面积177.55万平米；其中，商品住宅共计12960套，总面积143.98万平米。
1.12-1.18 21.14 26.31 1841 2306
1.19-1.25 18.36 27.05 1727 2957

某商业街项目操作思路提案报告.ppt

美欣商业街项目操作思路提案报告
2006年8月24日
目录
第一部分目标消费群体分析第二部分整体商业性质定位第三部分内部空间功能分区第四部分招商销售价格制定第五部分招商销售策略运用第六部分行销推广方向预算第七部分双方合作方式探讨
项目概述
内街面积分布：
总建面5523.71平米，共摊面积829.98平米，套内面积4693.82平米，共32户。
小商铺，购买和租赁两种形式皆可；大商铺，一般是以长期经营、租赁为主，不考虑购买。所以大商铺一般来讲较难以出售，可以考虑先以招商出租为主，到后期以分割零售产权的形式实现资金回笼。
招商对象面对经营业态划分的情况，对昆山及苏州及周边地区的商家进行定向锁定和规模覆盖。
现场销售执行现场人员配置及培训组织
沿昆太路商业街面积分布：
总建面6659.99平米，共摊面积914.55平米，套内面积5745.44平米，共46户。
第一部分项目目标消费群体分析
目标消费客户群：如前次报告所呈述：本案仅靠项目周边的人群显然不足以支撑本商业。所以我们的商业定位必须要吸引昆山市区范围内的人群来此消费。
第二部分项目定位
内街商业价格
面积单价均价总价
2020.47 8800 17780136
1510.35 5600
8457960
1332.86 4400
5864584
659.41 3440
2268370
5523.09 6223 34371050
11845.5 7079 83854700
第五部分项目招商销售策略运用
详见下页表格
楼层 1楼 2楼 3楼 4楼小计
楼层 1楼 2楼 3楼 4楼小计合计

物业发展建议(PPT 40页)(1)

产品建议
两层高，计算一层面积
核标准层办公空间
心
筒开放式办公空间
3.3m 3.3m
3.3m 3.3m 3.3m
挑高3办公空间剖面示意
魔幻组合办公空间剖面示意
物业发展建议(PPT 40页)(1)
生态论——从5A到5O
5A 智能化
OA（办公智能化） BA（楼宇自动化） CA（通讯传输智能化） FA（消防智能化） SA（安保智能化）
立面采用个性化造型，独特而具昭示性
物业发展建议(PPT 40页)(1)
我们的产品
魔方空间
✓实用率高，空间舒适的产品特征 ✓极具创意的产品组合 ✓多样化的选择空间，满足不同层次的客户需要 ✓灵动丰富的空间，激发创意人群的工作欲望 ✓史无前例的魔方空间，无可复制的经典
物业发展建议(PPT 40页)(1)
以往普通型写字楼比较常用的全封闭风冷空调系统，虽然出风比较均一，但在空间分割上缺少弹性，只能在大面积空间内使用，如果是小面积空间，就很容易造成出风不均衡。
》》》适应各种客户不同的工作需要！
物业发展建议(PPT 40页)(1)
增值举措：观光电梯
时尚商务，上下之间感受无敌景观 IC卡智能设置，仅为少数用户私享，彰显尊贵
生态措施二：中央新风系统
➢在隔绝外界噪音的情况下也能呼吸到室外空气； ➢系统通过智能化控制系统自动调节引入新风量优化空调能耗； ➢全热交换系列新风系统还可以通过高效热回收达到节能效果
关键词：生态、有氧、节能
物业发展建议(PPT 40页)(1)
生态措施三：隔音玻璃
中空LOW—E玻璃是将两片以上的平板玻璃用铝制空心边框框住，用胶结或焊接密封，中间形成自由空间，并充入惰性气体（氮气），具有隔热、隔音、防霜、防结露等优良性能。能使传热系数降低60％，而遮阳系数却上升50％。

常熟虞山国际花园策划推广建议-75PPT

5、客源分析
板块名称住宅区延伸板块住宅区板块客源城区为主，经济开发区与乡镇客户将近占一半城区周遍客户
新城板块
城区板块招商城板块
以城区的个体私营主为主，有行政政府官员、部分乡镇消费者，消费者年龄一般在40岁以上
招商城私营企业主、公务员、乡镇做生意以招商城的私营业主为主城区周遍客户，东南经济开发区
推广部分
一、产品形象定位
一）形象定位阐述
当本案以常熟“独一无二”的形象出现时，我们必须赋予一种与本案气质相符的精神特质，它也是我们所倡导的生活方式的集中体现。
极富创意的空间变幻和近乎苛刻的细节追求锻造了一种生活层次和品味的提升
空间无限可能梦想无限精彩
常熟创意生活第一居
二）案名及释义
空间层次立体灵动
一）推广策略提升点
第一层
多层次空间国际水准的细节打造
产品结构和质量诉求，着力于基本功用层面理性色彩浓厚的满足诉求，着力于生活的层级满足感个体尊重和群体尊重的感性诉求，是不是我们的终极目标客群，这里就是分水岭
第二层
生活品质提升和享受生活的无限可能性
第三层
生活方式和生活价值的趋同或认同
剑走偏锋
未卜？？？
我们相当比例的房型是错层房，从这个层面上讲，三错和二错
房是营销的关键。
产品的创新使我们有理由相信，强力诉求房型的空间可以获得意想不到的效果。但市场行情的变化并不能保证单独这一步棋能够走到底。
• 第一，作为常熟独一无二的创新户型，无论引领还是教育，都需要目标消费群有一个接受和理解的过程。因此，如何打破常熟固有的生活观念模式，并使人们能够持续关注并乐意接受它，是需要解决的。 • 第二，如何让消费者感知本项目因空间带来的生活变

SENSE-常熟项目提案

94
146
39%
独栋别墅
550
297
253
54%ห้องสมุดไป่ตู้
以上数据来自常熟房地网 SENSE内部统计
从目前的常熟的三类别墅市场来看，整体的销售率基本上都过了4成，高端人群的需求比较旺盛,独栋别墅的库存量最多，但是其整体销售率也最高，其余两类别墅供应和销售较为平稳,市场潜力有待挖掘。
主要别墅楼盘分析
主要别墅楼盘：
2007年6月
1.35
135/1
双拼:190 独栋:255
双拼: 38/62
联排: 5/20
在售独栋纯别墅项目：
泽景园名流世纪庄园一期碧云山庄雅兰美地庄园信步华庭
在售混合型别墅项目：
世茂联排公寓润欣花园明日星城山湖苑琴川家园香格里花园
根据分析研究得出：
独栋——主力面积:250-400㎡；主力总价:300-550万/套；去化速度：2-3套/月。
5000 0
常熟近年人均可支配收入(元)变化图
12373
15039
17203
19308
2003
2004
2005
2006
人民生活水平逐年快速提高，06年人均可支配收入超过19000元人民币。
财富新贵的不断涌现，带来高端产品的潜在需求，为改善居住的经济型别墅创造市场机遇。
PART2.常熟房地产市场发展
威胁（T）: Ø 常熟目前开发重心向东移，而本项目不属于东区； Ø 未来常熟供应量巨大，会带来直接的价格竞争风险。
PART5. 竞争市场分析
竞争市场分析
主要竞争楼盘介绍
主要竞争楼盘：由于常熟较小,竞
争范围可扩展到全市区

常熟华府天地商业裙房招商定位报告

18
常熟市消费力分析
2006年1~6月八大类消费比例增减情况
消费支出金额（元）
2500
2022.21 2000
1500
1808.9
1000 500
499.8
307.99
237.27
714.63
370.5
262.58
0
2005年 2006年比例
食品
2022.21 2022.21 0.00%
衣着
高档耐用品医疗保健教育文化娱乐居住类杂项商品
16
常熟市消费力分析
三居民消费状况说明
根据常熟市居民家庭抽样调查资料显示; 2005年居民人均消费支出11691 81元; 同比增长13 5%; 其中服务性消费支出为3;547 32元; 同比增长20 2%; 服务性消费支出增长是居民生活水平提高的重要指标之一; 它的高幅增长标志了居民生活质量的快速改善
C 1645 sq m
A 1685 sq m
6
项目二层平面图
B2+C2+D2 4435 sq m
A2 1623 sq m
7
第一篇
项目概况第五篇目标消费群体分析
第二篇项目所处商圈分析第六篇项目招商定位原则
第三篇
S.W.O.T 分析第七篇
招商构想
第四篇常熟市消费力分析
第八篇三方工作时间表
交通
499.8
307.99
237.27
714.63
370.5
262.58
1808.9
637.75 27.60%
347.41 12.80%
294.69 24.20%
861.84 20.60%

江苏常熟富阳路以北地块项目产品规划及营销理想建议_221PPT_XXXX

1观
城市区位分析楼市政策分析楼市板块分析竞争个案分析
3
破
案名建议形象定位营销推广营销理想
上
谋略
外问题
提升内
修2
落地
下
规划\建筑户型\景观配套\服务客户定位
快 4
大盘开发模式案例开发策略推售策略
1
观八方
我们面临怎样的市场现状？
—既定目标下的营销障碍及问题
常熟富阳路以北香山南路以西地块项目
产品规划及营销理想建议图纬.2010.6
谨呈：上海嘉定区房地产（集团）有限公司
写在方案前的一段话：每一个前期规划方案都有自己的出发点、着眼点，对于本项目来讲，图纬作为一家专业的营销代理公司对此拥有更深厚的情感寄托及期盼。
本着对项目和开发商负责任的精诚服务精神，我们将从市场、产品建议定位、营销的理想等三项前提要素进行分析并着眼于产品规划上的风险控制及利润最大化平衡点为基准原则，
城市区位分析楼市政策研析楼市板块分析竞争个案分析常熟楼市
常熟2007-2010年第一季度竣工面积（万平方米）
250 172.34
200
150
100
500Leabharlann 2007年189.97 2008年
215.83
27.24
2009年
2010年一季度
自2007年起至2009年，常熟市房屋竣工面积每年均有增长。
但从第一季度来看，2010年度的竣工面积极有可能创下新低。
图纬认为：
2010年，竣工数量可能创下新低，主要是因为新“国十条”的颁布，政策严压，购房者观望，开发商放慢开发节奏。
城市区位分析楼市政策分析楼市板块分析竞争个案分析

常熟项目写字楼标准建议

经验总结
定期对实施经验进行总结，归纳好的做法和经验，以便今后工作中借鉴运用。
创新与发展
鼓励项目组在实施过程中进行创新与发展，以不断提升实施质量和效果。
THANKS
谢谢您的观看
可再生能源利用与节能效益
可再生能源利用
应优先考虑利用太阳能、地源热泵等可再生能源，减少对传统能源的依赖。
节能效益
应进行全面的节能效益评估，预测建筑物在使用过程中的能耗情况，为后续的运营管理提供参考。
室内环境质量与健康标准
室内空气质量
应采用低挥发性有机化合物（VOC）的建筑材料和家具，确保室内空气质量达到国家标准。
04
写字楼的安全与使用标准
结构安全与抗震性能
结构安全
应确保写字楼的结构安全可靠，符合国家现行建筑结构荷载规范，以及建筑抗震设计规范。
抗震性能
对于地震烈度指标较高的地区，写字楼应具备足够的抗震性能，保证在地震作用下的结构安全性。
消防安全与疏散设施
消防安全
写字楼应符合国家现行建筑消防规范，采用可靠的消防报警系统和灭火设施。
疏散设施
写字楼应设置宽敞明亮的疏散通道和楼梯，并保持畅通无阻，方便紧急情况下人员快速撤离。
电气与智能化系统安全
电气安全
写字楼应按照国家现行电气规范进行设计，确保用电安全可靠，电缆电线应采用阻燃或耐火电缆。
智能化系统安全
对于智能化的办公环境，写字楼应采用先进的智能化管理系统，如楼宇自动化控制系统、安防系统等，提高办公效率的同时确保系统安全性。
标准实施的监督与检查
01
02
03
定期监督
建立定期监督机制，对实施过程进行监督，发现问题及时纠正。

物业行业发展思路 ppt课件

ppt课件
19
2014年中国物业管理行业发展前景浅析
值得一提的是，与开发商投资热情减退相反的是，住宅物业的市场需求依旧火热，价格仍出现较快上涨态势。数据显示2012年全国住宅物业销售面积为9.85亿平方米，销售价格为5429.93元/平方米，价格上涨了 8.37%，高于2010年和2011年的增长幅度。
29
厅堂管理 - 感官体验
ppt课件
30
厅堂管理 - 感官体验
ppt课件
31
物业资产运营与管理
厅堂管理 - 感官体验
ppt课件
32
服务交付提供优越的礼宾服务
。
ppt课件
33
服务交付大型节目支持及管理
ppt课件
34
。 - 动员各大厦及兼职客服员
- 细致的岗位配置计划, 职责及常问问题
物业行业发展趋势
国基物业
GUOJI PROPERTY
张阿礼
ppt课件
1

安居乐业是我们的共同心愿
这个心愿来源于对专业的追求和社会责任，它一直激励着物业人，在自己所选择的这条艰难的事业路途上一如既往，无怨无悔！
ppt课件
2
物业管理的起源与发展
物业管理的起源与发展
物业管理行业起源于英国，19世纪60年代，英国政府成立了以廉租房管理为主要工作内容的物业管理机构；20世纪初，在美国成立世界第一个物业管理行业组织，经过了由政府干预转为完全市场化的阶段。在我国，1981年出现第一家市场化的物业管理公司，借鉴香港和国外的管理模式，开始了快速发展。这家公司的出现，在过去国内的房屋物业以“房管所”一统天下的模式中注入了新的元素，逐步开始了物业管理社会化、专业化和市场化的新阶段。经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。

世联_苏州枫桥街道项目整体定位与物业发展建议_195PPT

•7
•项目地块项目四至——地块东西两侧为城市次干道，南临枫津河与居住社区，北依规划支路与居住社区
•东
•城市次干道——滨河路 •军事用地 •寒山寺、京杭运河
•南
•枫津大街、枫津河 •多个居住社区 •时代街（韩国料理一条街） •大润发
•西
•城市次干道——塔园路 •旧低端商业街 •居住社区
•北
世联_苏州枫桥街道项目整体定位与物业发展建
议_195PPT
2020年5月27日星期三
报告结构思路
•1
• 项目背景及目标解析
•2
• 发展方向初判
•3
• 发展战略与定位
•4
• 物业发展建议
•5
• 经济评价
•2
•1
• 项目目标及本体
•2
• 发展方向初判
•3
• 发展战略与定位
•4
• 物业发展建议
•5
• 经济评价
•五代、两宋直至明清，秀水江南日渐成为国内经济与文化的中
心
•早在2500年前，先秦的版图上出现了140个城市； •苏州是如今硕果仅存的6个之一；
•12
•城市使命
•苏州定位
苏州定位的两个方向：2- 世界第六大都市圈—长三角的重要核心城市，我国经济最前沿的现代化科技城市
•长三角核心城市圈层图
•五大湖大都市圈
•3
项目目标及背景
•项目目标
弘扬枫桥评弹文化，打造特色文化商业街 •项目目标提升区域整体形象和价值
获取长期的经济收益
•项目背景
项目委托方：苏州新区枫桥街道办事处
枫桥街道希望以枫桥深厚的评弹文化为依托，弘扬苏州传统文化的同时融入现代元素，打造一条别具特色的文化商业街。在此基础上，后续开发部分与商业街相协调的住宅产品

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常熟·森兰尚街
2009年12月
项目定位和物业发展建议报告
常熟森兰尚街项目定位和物业发展建议报告
研究思路
宏观经济
城市规划
商业规划
宏观界定
地块现状
资源配套
项目界定
传统认知
Page 1
相关指标
土地市场
市
场
供应特征
研
究
销售/租赁分析
走势预测
典型项目客群
客
需求特征
群研
客群细分
究
界定项目环境
市场支撑的基础位置
20.0% 19.0%
220 200 180
17.0%
210.44
17.0% 16.5%
176.72
18.0% 17.0% 16.0%
160 140 120 100
151.0426
13.6% 129.6787 110.8282
经营
出售
租售结合
战略
项目
产品
物业处置方案
定位
定
定
位
位
比较
总体定位
营
销
客群定位
推广
建
档次定位
议
报告框架
第一部分：项目界定
城市背景项目分析
第二部分：市场研究
常熟房地产宏观环境商业市场分析典型项目分析
可比区域参考项目分析
第三部分：客群研究
终端消费客群研究商业经营客群研究直接投资客群研究
在岗职工平均工资（元）
以上数据来源于：常熟统计网
项目界定
Page 10
城市背景7—社会消费品总额&居民消费
常熟市社会消费品零售总额以每年15%左右上涨，商业发展进入快速期，社会零售总额与居民总储蓄的比值达0.48，消费潜力较大，并正在逐步释放
常熟零售额和储蓄额双双增长，目前社会零售总额与居民总储蓄的比值为0.48，近一半由于消费，可见常熟居民潜在消费力较大；从近年的比例变化反应出此消费潜力正在逐步释放
59203
482850
0 100000 200000 300000 400000 500000
从业人员（人）
公共管理和社会组织文化、体育和娱乐业卫生、社会保障和社会福利业
教育居民服务和其他服务业水利环境和公共设施管理业科学研究、技术服务和地质勘察业
租赁和商业服务业房地产业
金融、保险业住宿和餐饮业批发和零售贸易业信息传输、计算机服务及软件业交通运输、仓储及邮政业
科学研究、技术服务和地质勘察业 962
租赁和商业服务业 4677
房地产业 7374
金融、保险业 4293
住宿和餐饮业 12061
批发和零售贸易业
73871
信息传输、计算机服务及软件业 2045
交通运输、仓储及邮政业
18123
建筑业
47074电力、煤气及水的生Fra bibliotek和供应业 3037
制造业
农、林、牧、渔业
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年
社会消费品零售总额(亿元) 110.83 129.68 151.04 176.72 210.44 263.68
居民储蓄存款(亿元) 279.15 318.7 379 420.74 440.49 554.57
260 240
240.51 19.10%
建筑业电力、煤气及水的生产和供应业
制造业农、林、牧、渔业
0
在岗职工平均工资
41451 34865
41630 40820 23618 25025
45683 39942 31980 36455 20982 21233
53816 23031 20447
35250 19037
28366
10000 20000 30000 40000 50000 60000
Page 8
暂住人口与非农业人口对比（万人）
人口构成
非农业人口暂住人口
54.37
54%
46%
74.18
0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60.00 70.00 80.00
农业人口非农业人口
2008年末，户籍总人口106.50万人，城镇户籍人口70.25万人非农业人口占全县54%，城市化率比较高暂住人口超过非农业人口20万人城市化水平的不断提高，人口对于商业的需求将增加，暂住人口大于非农人口说明区域外来人口的不断增加，外来人口的导入势必将对商业需求提出更高的要求
可比区域参考项目分析
第三部分：客群研究
终端消费客群研究商业经营客群研究直接投资客群研究
第四部分：战略定位
总体战略分析
第五部分：项目定位
主题定位业态定位
第七部分：处置方案
物业处置方案建议
第六部分：产品研究
物业产品定位与建议
第八部分：营销建议
营销总攻略营销推广建议
项目界定
城市背景1—地理区位
►区位: 常熟市地处长江三角洲沿江开发带，东倚
上海，南接苏州，西邻无锡，北临长江与南通隔江相望。
►行政关系: 苏州市下辖(五市七区)张家港市、常熟市、
太仓市、昆山市、吴江市，吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金阊区，以及苏州工业园区和苏州高新区虎丘区。面积8488平方公里
►全市面积: 全市总面积1164平方公里，占苏州全市
面积13.71%，辖24个镇及虞山林场。
Page 4 常熟
项目界定
城市背景2—交通条件
►公路:
204国直达上海、苏常线（苏州-常熟）接通沪宁高速公路（上海—南京）、苏嘉杭高速(常熟-苏州-嘉兴-杭)、沿江高速(上海-常熟-江阴)公路、苏通长江大桥(常熟南通)、通港路连接市区和常熟港
►铁路(含规划)
距苏州火车站约39公里、通沪铁路、镇南铁路
►水路
长江航道、常熟港、位居全国十大内河港第六，是全国重要的钢材集散地，占全国的18%。
►航空
距上海虹桥国际机场约80公里/70分钟车程、距上海浦東国际机场约140公里、周边还有苏州、无锡、常州等多个支线机场可供利用。
Page 5
Page 6
Page 7
项目界定
城市背景5—人口结构和环境城市化率稳步增长，外来人口量不段增加，商业需求增加
以上数据来源于：常熟统计网
项目界定
城市背景6—行业职工收入水平高工资集中在企事业、高科技行业、金融保险行业职工
Page 9
行业从业人员
公共管理和社会组织 11747
文化、体育和娱乐业 5536
卫生、社会保障和社会福利业 8258
教育 6744
居民服务和其他服务业 7097
水利环境和公共设施管理业 1739
第四部分：战略定位
总体战略分析
第五部分：项目定位
主题定位业态定位
第七部分：处置方案
物业处置方案建议
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第六部分：产品研究
物业产品定位与建议
第八部分：营销建议
营销总攻略营销推广建议
项目界定
第一部分：项目界定
城市背景项目分析
第二部分：市场研究
常熟房地产宏观环境商业市场分析典型项目分析