小户型别墅案例分析

赠送车位 不计面积
车位上方可改造 不计面积
? 户型首层以凹形车库设计赠送，两层均不计入面积，后期可改造为客厅为卧室或书房； ? 在改造之前，每层空间均预留排水管道，可每层设计卫浴空间，便于后期改造。
3、城郊居住型小别墅案例分析
案例1：上海河谷3号 89㎡E户型空间改造示意
改造前车库
另外横向车位赠送
小户型别墅产生的直接原因：
1、房价高企，房企为扩大别墅的 客户需求面，实现更快速的去化； 2、小户型别墅相对大别墅能实现 较高的溢价。
小户型别墅技术要点：
1、单体的层数通常在2-3层，面 宽范围：6-8米居多，最小可至4.8 米，产品品质、环境、形态朝传 统意义的别墅靠拢，但具有比传 统别墅总价低、密度集中、私家 花园小等特点。 2、区别于经济型别墅，比其功能 性更强，对于面积控制要求更为 严格，尽力在满足150m2以内同 时也满足客户对于别墅形态产品 的追求。
产品界定
?所谓小户型别墅，是相对建筑面积较大，总价较高的别墅产品而言 的一种旨在通过控制建筑面积而控制总价的别墅产品。目的是为了 扩大低密度产品的置业客群。
产生背景
?房价高企，房企为扩大别墅的客户面，并实现溢价。 ?旅游地产的开发
技术指标
?地上面积：150平米以下（度假类可适当放宽200平米以下） ?容积率：＜0.7 ?形态：独栋、联排（具备别墅产品特征：“独门独户”，“有天有
2、小户型别墅的分类
小户型别墅研究案例的选取
类别
案例项目
案例备注
城郊居住型别墅 （1-1.5居所）
上海河谷3号 绿地·蔷薇九里
有天有地，前庭后院，无限创意 空间,90㎡别墅先锋
绿地85-110㎡小户型别墅产品的 代表作品
绿地·海域笙晖
绿地85-110㎡小户型别墅产品的 升级之作
东和福湾
海南湾海度假小别墅典型案例
度假型别墅 （1.5-2居所）
保利·石象湖
风靡成都的旅游小户型别墅—— 保利90㎡独院、130㎡独栋别墅。
当代凤凰谷
本土小户型别墅产品的先驱和代 表项目
3、城郊居住型小别墅案例分析
案例1：上海河谷3号：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90㎡别墅先锋
项目背景
? 上海达安圣芭芭花园河谷3号的<90花园别墅>的 设计旨在将小户型居住的观念，从仅存的室内空 间延展到室外和多元的间形态体并于2007年底申 请了国家的专利；
户型模型展示
户型放大俯瞰
? 改造方式：作为车位上方赠送，三层空间均不计面积可将一层车位上封顶，二、三层均可作为房间改造利用。
3、城郊居住型小别墅案例分析
案例1：上海河谷3号
河谷3号户型特征总结
? 所有联排别墅均南入口，结合北面的花园设置了地面停车位； ?户型在设计中基本以两室两厅两卫为主，部分户型附加小房间可作为书房使用； ?首层基本为客厅、餐厅和厨房，二层设一个卧室与公共卫生间，三层为主卧室区域； ? 在空间形态处理上采用了主要附赠以地下室（层高低于 2.2米附加楼板）、中 庭、客
地”）
百度文库
小户型 别墅的 分类
2、小户型别墅的分类
城郊居住型 别墅
（1-1.5居所）
特征：
? 一般以联排为主，多出现在城市近郊，是“90/70”政策下出现的特殊 产品形式；
? 在有限空间内满足别墅功能最大化，采用借面积的手法实现产品的高 附加值（地下室、庭院、露台、阁楼等）；
? 户型设计突出居家使用的空间，强调居家氛围； ? 主力客群：本地中坚阶层，改善型或首次别墅置业者。
小户型别墅专题研究
陈晓进、李璐、廖毅 2015 年 10 月 2日
[关键字 ]： ? 小别墅 小户型
[ 简介 ]： 整理和搜集国内小户型别墅的优秀案例，通过学习其户型特点， 为后期设计小别墅提供参考。
定义：单套面积控制在150m2以下的（度假类200㎡以下），具备别墅多项功能的，以 创新别墅产品为导向，以高性价比为核心卖点的产品。产品形态有小独栋、联排。
度假型别墅
（1.5-2居所）
特征：
? 小独栋、联排的建筑形态，多出现在有旅游度假区域； ? 体现度假氛围，室外强调景观资源的最大化利用，室内强调与外部景
观的互动； ? 部分生活功能弱化处理，重休闲功能，滨海类产品较多； ? 酒店式管理服务，多数会提供分时度假产品管理； ? 主力客群：自住型客户与投资型客户选择仅在假期度假时自住
夹弄不计面积
车位赠送
夹弄不计面积
夹弄不计面积
客厅挑高 不计面积
1F
2F
3F
? 户型首层以客厅挑高 5.8米，二层可改造为房间，不计入建筑面积，整体夹弄处均为赠送面积，并赠送 私家车位；
? 此户型为热销户型之一，赠送面积较多，房屋整体改动较少；
3、城郊居住型小别墅案例分析
案例1：上海河谷3号
89㎡E户型解析：以车位赠送改造赠送面积， 附赠地下室 ,建筑面积 89㎡，实际使用可达 130㎡。
厅挑高、车库上方、夹弄等手法，为 90平方米别墅带来一些有创意的 空间和更多的 舒适性。
案例1：上海河谷3号：有天有地，前庭后院，无限创意空间,90㎡别墅先锋
? 项目南邻中村路，西临月台路，距徐家汇18公里，距莘庄10 分钟车程，所处莘闵别墅区，别墅氛围较为成熟，但周边生活配 套有待进一步完善； ? 项目整体分二期推出，去化情况良好；
3、城郊居住型小别墅案例分析
案例1：上海河谷3号
89㎡C户型解析：客厅挑高、夹弄可改造赠送面积， 赠地下室，建筑面积 89㎡，实际使用可达 158㎡。
? 河谷３号总价155万／套的低总价以及其创新产 品设计的更多吸引白领中青年的关注，通常具有 自备车，综合素质较高。
销售情况
项目基本情况
区位板块
松江/新桥板块/ 外郊环
建筑形态
占地面积 43333㎡
建筑面积
容积率
0.7
绿化率
主力面积 90-120㎡
车位配比
? 08年11月开盘，便以其创新的90花园别墅产品逆 市热销，相比较周边联排别墅同期价格在12000 元/㎡，河谷3号价格以16000元/㎡首当其冲，但 其热销程度不减。
? 09年5月，河谷3号Ⅱ期热销 第一批开盘日当即去 化93%,再次创下90别墅热销记录。
平均单价 16000元/㎡ 装修标准 毛坯 开盘时间 2008-11-15
总价范围 总户数 开发商
联排 37160㎡ 30% 1：1 140-155万 239户 上海达安企业发 展有限公司
3、城郊居住型小别墅案例分析