下载文档原格式
房地产策划报告之项目价格制订及理由一、估价对象：天安第一城一期项目住宅公布市场均价二、估价目的：为天安第一城公布发售提供科学、客观、准确的价格定位，此价格为该项目具有整体形象时的价格三、估价时刻：2002年4月10日至4月15日四、估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的«建设用地规划许可证»、«建设工程规划许可证»、«开工许可证»及对其他可比实例的实地考察所获的资料五、限制条件：假设以后一段时刻内，长春市房地产市场没有大的波动；此价格仅作为销售的参考价格六、估价原那么：替代原那么七、估价方法：市场比较法八、估价结果：依照估价目的，遵循估价原那么，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，通过周密准确运算，并结合估价体会及对阻碍房地产价值因素的基础上，确定天安第一城的公布市场下，一次性付款的平均价格为3350元/m2，一期住宅预售面积85000m2，住宅在一次性付款方式下总价值284750000元，大写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。
九、有效时刻：在市场变化不大的情形下，有效期半年，随着时刻和市场情形的变化，上述评估价格要作相应的调整。
十、估价说明：1.本报告估价时点为2002年4月，本报告有效期为6个月，随着时刻及市场情形的变化，该价值需作相应调整。
2.本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：1)自愿的卖者；2)在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成并达到合理价格，有一个合理的谈判周期；3)在那个周期内，市场状态、价格水平是静止不变的；4)该物业能够自由地在市场上出售；5)不考虑专门性质买家的附加叫价。
估价分析测算过程一、差不多方法由于朝阳片区内在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实例一样差不多上正常的市场价格，能够作为可比实例。
房地产活动策划价格房地产活动策划是提高品牌知名度、吸引潜在客户、促成销售的重要手段之一。
在策划房地产活动时，价格因素是其中一个关键考虑因素。
本文将探讨房地产活动策划中价格的重要性以及如何合理设定价格，以达到预期目标。
一、价格的重要性价格在房地产活动策划中起着至关重要的作用。
合理定价能够吸引目标受众，增加客户参与度，提高活动效果。
同时，价格也反映了活动的价值和品质，能够影响客户对品牌的信任度和忠诚度。
因此，合理设定房地产活动策划价格对于活动的成功至关重要。
二、价格设定的因素1. 活动目标：不同的活动目标要求不同的定价策略。
如果活动目标是推广品牌，提高知名度，那么可以适当降低价格，吸引更多的参与者；如果活动目标是增加销售，那么可以考虑采取优惠价格或奖励机制，激发购买欲望。
2. 活动预算：活动的预算是设定价格的重要依据。
根据房地产活动的预算情况，灵活调整价格范围，确保活动能够在经济可承受范围内运作。
3. 竞争对手：了解竞争对手的定价策略对于设定价格具有较大的借鉴意义。
若竞争对手价格偏低，可以考虑进行差异化定价，提供更高品质的产品或服务；若竞争对手价格较高，可以通过价格适度下调来吸引客户。
4. 目标客群消费能力：考虑目标客群的消费能力对定价是必要的。
如果目标客群为高端人群，可以设定较高的价格，并提供更高品质的服务；如果目标客群为大众消费群体，可以适当降低价格，增加参与度。
三、价格定位策略1. 高价定位：适用于低价位产品的高端市场，重点打造高品质的产品或服务。
在策划活动时，通过提供独特的体验、增值服务或额外优惠，使客户感受到相对高价的价值，从而接受产品或服务的高价定位。
2. 中等价位定位：针对大众市场，通过合理价格设定、多样化的活动形式和丰富的福利回馈，吸引更多客户的参与。
中等价位定位通常能够平衡成本与消费者的接受度，提高活动的参与度。
3. 低价定位：适用于扩大市场份额、推广品牌知名度的房地产活动。
通过低价活动来吸引目标客户，带动销售增长。
某房地产项目定价分析报告尊敬的各位领导和项目团队成员，以下是关于某房地产项目定价的分析报告。
本报告旨在为我们的房地产项目提供一个合理且有竞争力的定价策略。
一、市场研究首先，我们进行了广泛的市场研究，对该地区的房地产市场进行了深入的了解。
通过收集和分析大量的市场数据，我们得出了以下结论：1.1 供需关系：该地区存在一定的供需不平衡。
需求较大而供应相对有限，这使得房地产市场出现了一定的供需失衡现象。
1.2 竞争对手：我们的项目将面临来自多个竞争对手的压力，需要考虑他们的定价策略和市场占有率。
1.3 地理位置：由于优越的地理位置，项目所处的地区具有较高的投资潜力，这将对定价产生一定的影响。
二、成本分析在确定定价策略之前，我们必须充分了解项目的成本结构。
以下是我们对项目成本的分析：2.1 土地成本：考虑到地理位置的优势，土地成本较高。
我们需将其作为一个重要的成本因素纳入考虑。
2.2 建筑成本：我们将根据项目的规模和质量要求来估计建筑成本，这将是项目定价的另一个重要因素。
2.3 市场营销成本：为了确保项目的市场竞争力，我们将投入一定的费用用于市场推广和销售活动。
三、定价策略鉴于以上的市场调研和成本分析结果，我们制定了以下定价策略：3.1 竞争定价：我们将参考竞争对手的定价策略，并根据项目的特点和卖点进行微调，以确保我们的价格具有一定的竞争优势。
3.2 透明定价：我们将确保项目的价格清晰明确，并避免隐性费用或附加费用的出现。
透明的定价策略有助于建立客户的信任和忠诚度。
3.3 弹性定价：考虑到市场的价格波动和潜在的供需变化，我们将保留一定的定价弹性，以便在必要时进行相应的调整。
四、风险管理作为房地产项目，我们也必须考虑到潜在的风险和不确定性。
以下是我们对风险管理的建议：4.1 定价灵活性：我们建议制定一个动态的定价策略，以便在市场情况发生变化时能够及时做出相应调整。
4.2 市场监测：我们将定期监测市场状况、竞争对手的定价策略和客户需求的变化，以及其他可能对定价产生影响的因素。
某房地产项目定价策略报告报告主要针对某房地产项目的定价策略进行分析和建议。
该项目是位于城市中心的高档住宅项目，面积约为100,000平方米，包括公寓和联排别墅。
下面是对该项目的定价策略的报告：1. 市场分析：- 通过对市场调研和竞争对手分析，发现该区域现有的高档住宅项目较少，而需求较高，这为我们的项目提供了市场机会。
- 该区域的购房者主要是高收入人群，他们更看重生活品质和便利性。
- 当前市场的平均价格为每平方米10,000元。
2. 价值分析：- 该项目位于城市中心，周边设施完善，交通便利，区位优越。
- 项目将提供高品质的建筑设计和配套设施，如花园、游泳池、健身房等，满足高收入人群对品质生活的追求。
3. 定价策略：- 根据市场的需求和项目的价值，建议将售价定为每平方米12,000元，稍高于市场平均价格，以展示项目的高品质和增加利润空间。
- 引入不同的户型和面积，以满足不同购房者的需求，并提高项目的市场竞争力。
- 提供灵活的付款方式和贷款选择，以吸引更多购房者。
4. 市场推广：- 进行有效的市场推广活动，如通过互联网、社交媒体和户外广告宣传项目的优势和特点。
- 与房地产经纪合作，提供佣金激励机制，以增加销售渠道。
- 参加房地产展览会和活动，与潜在购房者进行面对面的交流和宣传。
5. 监测和适时调整：- 定期监测市场动态和竞争对手的定价策略，根据市场反馈和需求变化做出及时调整。
- 提供良好的售后服务和社区管理，以维护客户关系和项目的口碑。
以上是对某房地产项目定价策略的报告。
通过提供高品质的住宅产品和差异化的价值，我们相信该项目能够吸引目标购房者，并取得良好的市场表现。
6. 风险分析：- 房地产市场的波动性可能会影响项目的销售情况。
如市场供应过剩或经济形势不稳定，购房者的信心和购买力可能会下降。
因此，我们需密切关注市场动态并做出相应应对措施。
- 另一个风险是竞争对手的进入。
如果有新的高档住宅项目在附近开发，可能会影响到我们项目的市场竞争力和销售业绩。
某项目别墅定价报告尊敬的领导：根据市场调研数据和项目开发情况，我们项目别墅进行了定价分析，并撰写了本报告，旨在提供有效的参考供建议。
一、市场调研我们首先进行了周边房地产市场调研，发现该区域别墅项目较少，供应相对不足。
同时，该地区具备发展潜力，有良好的基础设施和自然环境，适合居住和休闲度假。
二、项目特点该项目占地面积较大，环境优美，周边景观资源丰富，空气清新，未来可进行更多开发和优化。
别墅设计独特，结构合理，采用高品质材料和装修，内部设施齐全，满足高端客户的居住要求。
三、定价策略1.以市场为导向：考虑到市场供需关系和周边别墅项目价格水平，我们将定价策略定位在市场合理水平上，确保具备较强的竞争力。
2.市场定位：将别墅定位为高端住宅，主要面向高净值个人或家庭购买。
通过高品质的设计、装修和服务，满足其对生活品质的需求。
3.成本控制：强调成本控制和效益最大化，通过采购、施工和售后服务的优化，降低成本，提高利润率。
四、定价模型我们采用市场比较法和成本法两种方法进行定价参考。
1.市场比较法：通过比较周边高端别墅项目的价格和销售情况，结合该项目的特点和位置进行分析，确定一个合理的价格范围。
2.成本法：基于项目的实际投资成本，加上合理的利润率，计算出每套别墅的最低售价，确保项目盈利。
五、定价建议基于以上分析，我们建议将别墅定价在每平方米6000-9000元之间，具体价格根据不同别墅户型和位置进行调整。
同时，可以提供一些增值服务或福利，如增加一定的停车位、景观花园等。
在销售过程中，可以根据市场反馈情况进行灵活调整和优惠策略。
六、风险提示1.市场风险：房地产市场存在周期性和波动性风险，价格和销售情况会受到宏观经济和供需关系的影响。
2.竞争风险：其他别墅项目的竞争会对销售和价格产生影响，需要密切关注市场动态和竞争对手的举措。
3.监管风险：政策调整或税费增加可能对项目的定价和销售产生不利影响，需要及时关注政策变化。
以上是我们对项目别墅的定价分析和建议，希望能提供有价值的参考信息。
某房地产项目价格策略报告尊敬的业务部门负责人：根据市场调研和分析报告，我们对我们的房地产项目的价格策略进行了评估和审查。
在这篇报告中，我们将介绍我们的定价方法和策略，以及推进销售的建议。
首先，我们要考虑的是定价方法。
在确定项目价格时，我们采用了市场定价方法。
这意味着我们将根据市场需求和竞争情况，以及项目质量和地理位置等因素来制定价格。
我们对竞争对手的价格进行了比较研究，以确保我们的价格在同一地区的房地产市场中具有竞争力。
通过使用市场定价方法，我们能够更好地满足客户需求，并实现项目的销售目标。
根据我们的市场调研和竞争分析，我们建议我们的房地产项目的价格策略如下：1. 合理定价：我们将确保我们的房地产项目具有合理的定价水平，既不过高也不过低。
过高的价格可能会使客户望而却步，而过低的价格可能会导致项目盈利能力下降。
2. 灵活定价：在销售过程中，我们将考虑灵活定价的策略。
这意味着我们会根据市场需求和销售情况来调整价格。
如果需求较高，我们可以适当调高价格以提高利润；如果需求较低，我们可以适当调低价格以增加销售量。
3. 阶段定价：为了刺激早期销售，我们计划在项目启动初期提供一些优惠和折扣。
这将吸引那些愿意在项目早期购买的客户。
随着项目的进行和竞争的加剧，我们将逐步提高价格，以确保项目的全面盈利。
4. 不同产品线的定价差异化：我们的项目包括不同类型和规模的房地产产品，如公寓、别墅和商业物业。
针对不同的产品线，我们将采用不同的定价策略，以满足不同客户群体的需求。
综上所述，我们的房地产项目的价格策略将基于市场需求、竞争情况、项目质量和地理位置等因素进行综合考虑。
我们的目标是制定合理的价格，提高销售量和利润。
通过灵活定价和阶段定价策略，我们相信我们能够实现项目的成功销售。
感谢您对我们的信任和支持。
如有任何疑问或建议，请随时与我们联系。
此致敬礼尊敬的业务部门负责人：在上述的价格策略基础上，我将进一步探讨相关的市场分析和销售建议，以进一步提高我们的房地产项目的销售。
房地产项目定价报告内容1. 概述房地产项目定价报告是根据市场调研和数据分析结果，对于特定房地产项目的定价进行评估和建议的报告。
本报告旨在提供给开发商、投资者和相关决策者参考，以明确房地产项目的市场竞争力和价值，从而制定合理的价格策略。
2. 市场调研分析2.1 市场概况在本报告中，我们首先对该房地产项目所处的市场进行了全面的调研和分析。
我们分析了当地的经济状况、房地产市场动态、竞争对手情况以及预期市场需求等因素，全面了解了市场的特点和背景。
2.2 项目定位根据市场调研结果，我们对该房地产项目进行了定位分析。
我们评估了项目的地理位置、交通便利程度、基础设施配套等因素，并以此为基础确定了项目的定位和目标用户群体。
2.3 售价分析结合市场调研和竞争对手分析，我们进行了售价分析。
我们对类似项目的市场均价、高端项目的定价水平、中低价位项目的定价水平进行了比较和分析。
同时，我们也考虑了房地产项目的属性特点和预期的购房者群体，对售价进行了合理的确定。
3. 数据分析3.1 成本分析在本节中，我们对房地产项目的成本进行了详细的分析。
我们考虑了土地成本、开发建设成本、销售与市场费用等方面，并综合计算得出了项目的总成本。
3.2 利润分析在该房地产项目的定价报告中，我们进行了全面的利润分析。
根据成本和市场销售情况的预测，我们估计了房地产项目销售后的利润，并对投资回报率进行了评估。
4. 价格策略建议4.1 市场定位根据市场调研和数据分析，我们提出了项目的市场定位建议。
我们认为项目可以定位为高端住宅、中高端寓所或经济适用房等不同级别的产品，并对不同市场定位下的价格策略进行了建议。
4.2 售价建议我们根据成本分析和利润预测，提出了合理的售价范围建议。
考虑到市场需求和目标用户购买力，我们在报告中对不同户型的售价进行了细致的评估，以达到最佳的销售效果。
4.3市场策略建议除了售价建议外，我们也提供了一些市场策略的建议，包括促销活动、品牌推广、渠道选择和销售策略等方面。
房地产项目定价及策略引言房地产行业是一个息息相关于经济发展和人民生活的关键行业。
在房地产项目的开发过程中，准确的定价和明确的策略是成功的关键因素之一。
本文将讨论房地产项目定价的重要性，以及如何制定适用的定价策略。
1. 房地产项目定价的重要性房地产项目的定价是开发商决策的核心之一。
一个合理的定价可以帮助开发商在竞争激烈的市场中获得优势，并获得更多的购房者。
以下是房地产项目定价的几个重要原因：1.1 竞争力在竞争激烈的房地产市场中，定价是吸引潜在购房者的关键。
一个超高的价格可能使项目无法吸引到买家，而一个过低的价格可能会降低项目的利润空间。
因此，准确的定价可以使项目在竞争中保持一定的竞争力。
1.2 盈利能力准确的定价可以帮助开发商实现利润最大化。
如果定价过高，可能导致销售不畅，项目的成本无法得到回收。
相反，如果定价过低，可能会损害开发商的利润。
因此，恰当的定价可以确保项目的盈利能力达到最优。
1.3 项目回报率房地产投资是追求回报率的重要方式之一。
投资者通常会关注项目的回报率，因此准确的定价可以提高项目吸引力，吸引更多投资者参与项目。
2. 房地产项目定价策略制定合适的房地产项目定价策略可以帮助开发商在市场中获得竞争优势，并最大程度地提高项目的盈利能力。
以下是一些常见的房地产项目定价策略：2.1 市场调研在制定定价策略之前，开发商应该进行充分的市场调研。
这包括对当地房地产市场的研究，了解市场需求和房价趋势。
通过对市场需求的准确评估，开发商可以确定适当的项目定位和定价范围。
2.2 成本计算成本计算是一个关键环节，可以帮助开发商确定项目的最低售价。
开发商需要考虑建设成本、地价、设计费用、管理费用等因素，以确定项目的最低售价。
2.3 比较市场价格与竞争对手的定价进行比较是一个重要的策略。
开发商应该密切关注相邻项目的定价情况，并考虑项目的优势和劣势来确定自己的定价策略。
2.4 弹性定价弹性定价是一种常见的定价策略，可以根据市场需求的变化进行灵活调整。
第四部分项目价格制订及理由一、估价对象：天安第一城一期项目住宅公开市场均价二、估价目的：为天安第一城公开发售提供科学、客观、准确的价格定位，此价格为该项目具有整体形象时的价格三、估价时间：2002年4月10日至4月15日四、估价依据：政府有关的法规政策，天安第一城的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》及对其他可比实例的实地考察所获的资料五、限制条件：假设未来一段时间，市房地产市场没有大的波动；此价格仅作为销售的参考价格六、估价原则：替代原则七、估价方法：市场比较法八、估价结果：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确计算，并结合估价经验及对影响房地产价值因素的基础上，确定天安第一城的公开市场下，一次性付款的平均价格为3350元/m2，一期住宅预售面积85000m2，住宅在一次性付款方式下总价值284750000元，大写金额：貮亿捌仟肆佰柒拾伍万元。
九、有效时间：在市场变化不大的情况下，有效期半年，随着时间和市场情况的变化，上述评估价格要作相应的调整。
十、估价说明：1.本报告估价时点为2002年4月，本报告有效期为6个月，随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。
2.本报告中天安第一城住宅价格估价结果即为其市场价值，即在评估时点预期能够成交的最好价格，它依据了如下假设：1)自愿的卖者；2)在评估时点前，相对商品房的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成并达到合理价格，有一个合理的谈判周期；3)在这个周期，市场状态、价格水平是静止不变的；4)该物业能够自由地在市场上出售；5)不考虑特殊性质买家的附加叫价。
估价分析测算过程一、基本方法由于片区在售楼盘交易实例比较多，这些住宅交易实例一般都是正常的市场价格，可以作为可比实例。
我们根据估价的目的，在深入细致地分析了项目的实际情况，并综合考察和调研的基础上认为，利用市场比较法能够科学、准确、客观地反映天安第一城的正常市场公开发售均价。
二、市场比较法步骤【可比实例选取】：为了科学地制定项目的整体售价，我们特定选择以下几个楼盘作为项目的比较标准，根据市场比较法对可比实例的要求，我们对片区的明珠、万科城市花园、富豪花园、富苑花园、富苑华城、筑业地产、亚泰花园、我的家园、威尼斯花园、维多利亚花园、星宇名家等住宅公开发售情况作了实际调研。
基本情况如下：2、交易情况修正上述可比实例的交易都是正常市场交易价格，不做修正。
3、区域因素修正（总分100分）估价结果说明【推算过程】据常规经验，决定城市居民住宅价值的主要因素有以下几项：A.地块区位：土地价值，周边景观，周围物业种类和档次，兴建居民住宅的成熟度。
B.小区规划：环境规划，户型，交通组织，外立面风格，配套设施。
C.市政配套：周边医院、学校、商场、公园、银行、邮局等。
D.发展商形象、实力：资金实力，地产开发经验，客户聚集能力，知名度，社会资源综合利用能力，工程进展和管理。
E.物业管理：物业公司综合实力，物业管理执行标准、服务容、服务质素。
F.户型安排：户型的安排是否同市场需求相吻合，部结构设计及功能区的划分是否科学、合理。
G.设备材料：用料是否考究、设备是否先进、有无装修等。
H.社区规模：大规模的社区更容易引起社会购房人士的关注。
同时大规模社区也可以从侧面体现发展商的实力。
I.营销策划和推广：主力客户群定位、价格策略、入市时机、形象包装、广告推广。
根据实地考察结果和项目物业构成要素比较可以得出以下推断。
1)地块区位（权重9）项目位于前进广场以西、电台路以东、卫星路以北、繁荣路以南。
地理位置极其不优越，未来将逐步形成成熟的居住氛围，但时间将较长，交通、商业不完善约。
平均价值约2600元/ m2。
2)社区规模、小区规划设计、户型安排（权重15）就本项目占地面积和总户数而言，用地面积42万m2，建筑面积60万m2，总户数4000多户超大型社区，在建筑设计及社区环境规划设计中极具超前意识，建筑设计由市建筑设计研究院担纲，其总体规划、建筑设计、户型设计别具一格，户型经典舒适，项目总体规划价值可达到第一位高档物业，平均价值约3500元/ m2。
3)市政配套、物业管理（权重13）项目可利用美国大型连锁超市沃尔玛超市及未来社区之配套，但目前尚没有任何社区；项目的户型比例和平面布局已经作到以目标市场为出发点，每一款户型都充分考虑了居住的舒适性和功能性。
户型安排价值可达到第二位的水平；港力物业管理公司的物业管理水平价值可达到第二位同型小区水平，平均价值约3300元/ m2。
4)外景观、环境、噪音（权重11）目前没有任何外景观，人造景环境优美，由于该地块的西部及西南部距离建设中的轻铁较近，所以噪音影响较为严重。
约为3100元/平方米5)户型安排、设备材料（权重13）以目前的规划可达到前两位的平均水平，即3300元/平方米。
6)发展商实力（权重14）天安地产具备成熟品牌的房地产开发业绩和知名度，具有较好的资金实力，对工程质量的把握能力和社会资源的运用能力强，综合实力相当于第一名的平均值，约为3400元/平方米。
7)营销策划（权重9）独特、有效的营销策划可以使项目超过第一位的物业价值，约3400元/平方米。
项目现实价值=[类比×权重]之和÷总权重得出结论：项目现实价值=（2500×9+3500×15+3300×13+3100×11+3300×13+3400×14+3400×9）÷84=3262元/平方米三、个体产品分析法（1）、户型面积项目住宅群以三房二厅主打户型，户型的建筑面积在160平方米之间，占总户型70％左右。
若以3264元/平方米计算，可基本控制在52万，在目标市场接受程度的围；同时，相对于周边类比项目而言，本项目面积设计比较大，导致本项目的价格性能比相对类比项目为低，不利于本项目提高单价，但连排、双联别墅的特殊性。
预计可提高价格1%—2%。
（2）、户型平面及朝向布置户型面积虽比较大，但是其朝向较好，对销售有较好的影响。
预计价格提高的可能性不高。
（3）、户型的使用功能较强，有目的的诱导可充分发挥户型的特点，适合目标客群的生活特点。
预计价格提高的可能性不高。
（4）、项目公共部分，华丽而高档，有较好的荣耀感觉，预计可提高单价1%—2%；（5）、项目自然环境分析项目的自然环境一般，周边环境不足。
预计价格会因此降低2%－3%。
（6）项目配套分析a)市政配套从目前情况看，项目因处于郊外，周边配套情况较差，周边配套是项目提高价格的因素，预计单价会下调2%—4%。
b)自身配套会所及会所的使用，满足目标市场的心理，预计单价会上调3%—5%。
（7）项目规划设计分析除一些不可控因素之外，决定中高档住宅成功的关键的、可控制的因素就是产品的规划设计。
准确的市场定位、超前的规划理念、精彩而独具个性的建筑风格和布局、个性化的环艺空间规划以及量体裁衣的户型设计，是住宅产品成功主要因子，是中高档住宅项目价值提升空间的重要因素。
但从本项目来看，这个因素对价格的提升的作用明显，但需要时间适应。
预计价格上调空间1%－2%。
（8）项目物业管理分析小区的品质感既来源于小区产品规划设计等硬件，亦体现于小区配套服务和物业管理软件。
事实证明，中高档住宅的业主对物业管理和小区康乐配套的要求要高于普通住宅业主。
本项目管理水平，相信可提升价格1%；（9）项目形象包装分析若形象包装到位，特别是最高档物业的形象建立，预计价格可抬升1%—3%，但目前的形象建立不到位，致使价格不升反降，但假以时日，可达到目的。
（10）项目营销手段分析应该说，整个项目的价格策略是和项目上市的步骤、生活设施配套、环境的建筑、社区居住文化的形成以及对文化主题炒作的把握等紧密结合的。
而且也结合了不同阶段所提供的不同产品，因此，按我们的实际操盘经验，有把握能提升项目价格1%－3%；总结：按以上的分析，我们可以计算出项目可实现的具体价格为：项目位置决定基础价格可保守定位为：3264元/平方米；（1）、户型规模及设计提高价格2%；（2）、项目的公共部分可抬高均价1%；（3）、自然景观、市政规划降低均价3%（4）、会所可抬高3%；（5）、物业管理可提升1%；（6）、项目形象包装可抬升价格1%；（7）、营销手段提升项目价格1%。
保守估计具体计算为：3262×（1+2%+1%-3%+3%+1%+1%+1%）=3262×106%＝3460元/平方米。
项目均价为：3460元/平方米。
乐观估计具体计算为： 3262×（1+3%+1%-3%+3%+2%+2%+2%）=3264×110%＝3590元/平方米。
项目均价为：3590元/平方米。
因此，以市场需求为核心出发，项目的均价应该在3460元/平方米和3590元/平方米之间，取3530元/平方米。
四、由目标客户的支付能力所推断的项目价格1、项目的目标市场定位A、主体目标客群A-1、市市企、事业单位中层管理者A-2、市直属机关公务员及外资企业白领A-3、片区小私营企业主A-4、部分高收入阶层A-5、附近郊县“先富起来的人”，B、次主力目标客群B-1、中、小学校教师、医师、律师等专业人士B-2、市有较长工龄的工薪阶层；B-3、市年轻白领群体首次置业者，2、主体目标客户收入水平本项目是以大户型为主，结合上述描述，可以看出，本项目主体目标客户的家庭月收入为5000-7500元，取其平均值为6000元/月。
3、月收入决定的房价支付能力（1）目标客户能承受的月供根据市民的收入状况，预计其可用来支付月供的资金为家庭月收入的35%-40%，且收入越高，用来支付月供的资金比例越低。
因此可以得出本项目目标客户能承受的月供为2500-2800元/平方米。
（2）由月供推算出的住宅总价按银行7成20年按揭贷款计算，目标客户能承受的住宅总价为50-60万元。
（3）、由目标客户能承受的总价推算的项目单价目标客户可承受的总价为50-70万元，项目的主力户型面积为160平方米，可以计算出项目的单价：均价3000-4500元/平方米4、由房价支付能力判断项目单位价格由房价的支付能力，随项目营销推广变动，在设定的营销推广方式后，可很好的动员购买群体以超过房价支付能力10%-15%的总额接受（不能超过15%的限度，超过房价支付能力的15%，那么，月供楼的压力致使客群会放弃购买，这种概率非常之大），以最轻松值10%预计，即价格均价可到3600元/平方米。
五、项目价格定位1、项目均价的制订及理由（1）参考价由类比项目得出得项目平均单价为： 3262元/平方米。
