100房地产开发项目的成本测算方法
随着国家国土资源部第11 号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地
协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效
益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开
的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和
缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。
如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。
一、土地成本
随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的 35％-40 ％，并有进一步上升的趋势。
二、前期规费
前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配
套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。
三、工程成本
此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的 40—50％左右，具体内容包
括：
1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用；
2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用；
3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容；
4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用；
5、电梯投资；
6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用；
7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等
费用；
8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，
应随机应变。
四、开发间接费用
此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：
1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
2、管理费用。此项费用无须多述，包括人员工资、办公费用、办证费用、杂项开支等，此费根
据各公司实际的管理水平按比例计算。
3、销售费用。包括了广告宣传费用、样板房费用、销售人员工资、销售提成等开支内容，要根
据不同的项目内容分析计算。
4、其他不可预见费用。此费用是指一些事前不能准确预测的开支，如特殊地质情况、物价上涨、市场压力、工程、风险等费用，通常是按总投资的 3％—5％计列，视项目个案而定。
5、销售税费。是指房产销售需要缴纳的税费，主要指营业及附加费、交易服务费、印花税、各
项基金、土地增值税，并考虑企业所得税。
6、上述各项费用中未提及的其他支出。
上述项目开发成本，不仅是在项目分析中必须考虑的成本开支，测算人员必须根据本企业的实
际情况，并充分考虑拟投资地块项目的具体情况进行分析取舍。同时有条件的开发商还要做好已有项
目资料的积累工作，为新的项目分析提供参考。
某地块基本情况
用地面积18090容积率 1.43
户数86可建建筑面积25868.7
宅基地面积15014回迁系数0.8
回迁面积12011.2商品房价格2500
商品房面积13857.5回迁房价
格2023.95
总销售收入5895.38税
金467.69524.85
建设成本5235.69净收
入463.34406.17
政府收益684.78政府部门收益367.07
村集体收益211.653村民收益22.75
住宅开发成本测算表
收费项目收费收费标准折算标准（元 /
㎡）说明
单位
土建造价700 元/㎡700820
设施配套100含上下水、供热电讯暖、道
路绿化含开发管理费等
不可预见费用20
国税国税局房价×3.3%82.5337.5房价
按 2500元 /㎡计算 ,商品住宅税收占房价的 13.5%，商业房税收占房价的15% 。
契税住宅
商业房
征地补偿
地696.47
躲迁安置费等
土地出让村补偿
农税局
房价×3%
拆迁户
1026.94
国土局
房价×1.5%37.5
1200 元 /㎡宅基
办完土地手续所需费用
59.84
7.8 万元 /
亩81.82
土地收益18 万元 /亩188.81
评估勘界 5.2 万元 /亩54.55141.90
交易费住宅房管局 3 元/㎡3
商业房10 元/㎡
避雷设施费气象局 1.5 元 /㎡ 1.5
电器检测费消防大队 1.5元 /㎡ 1.5
垃圾处置费建设局2
档案整理费 1.3 元/㎡ 1.3
基础设施费205 元 /㎡205
墙体节能费8 元/㎡8
防空建筑配套费20 元/㎡20
劳保统筹费 2.6 元/㎡18.2
质检费土建造价的 0.25% 1.75
房产测量费测绘单位 1.36 元 /
㎡ 1.3635.11
地形放线竣工 2.5
勘察设计费设计单位20 元/㎡20
规划技术服务费用地 1.5住宅 1.7 4.249
规划设计费 1.5 万元 /ha
监理费监理公司土建造价的
1%72023.95
总计2361.45不含税收的成本价
2,023.95元 /平方米
房地产项目的投资决策浅析
房地产项目的投资分析与其他领域的投资并没有本质上的区别，作为投资，都是为了获取最大投资收益。
由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市
场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我们在进行房地产项目的投资分析时，需要根据房地产项目的实际情况，根据市场因素、经济因素等多方面的分析，做到项目决策的可行性、可操作性。
