合院户型 容积率研究

建 筑 实践
Ａｃ ｉｃ ｒｌ ｒ ｔｅ ｒ ｔ ｔ ａ Ｐａ ｉ ｈ ｅ ｕ ｃｃ
Ｒｅ ｅ ｈ ｆ ｔ ｅ Ｒ ｓ ａｒ ｏ ｈ ｏｏｍ Ｌ ｙ ｔ Ｓ Ｉ ｆｕｅ ｃ ｏ Ｐ ｏｔ ｃ ａ ｏｕ ｎ ｌ ｎ ｅ ｔ ｌ Ｒａ ｉ Ｒ ｓｄｅ ｃ ｔｏ ｏｆ ｅ ｉ ｎ ｅ Ｃｏｍｍｕｎｔ ｉ ｙ
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１ 问矗 的 提 出
筑 。设 第一种 户型 布局 为房间 横排 ，面宽 为 ． ． 通进 深为ｂ ，建筑面 积为ａ，第 二种户 型 在住 宅小 区规 划设计 中 ．建设 单位 对容 布 局 为房 间纵排 ， 面宽 为【 通 进 深为ｂ 积 率 的大小 光为 关注 ，目为窑 积率 直接 影响 建 筑 面积 为 ａ 。根 据 房 间横 排 和 纵排 的 特 ， 建 设 单位 的 收 益。 影 响容 积 率 的囚 素 有很
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中 田旁类于 Ｔ ９４Ｉ Ｕ ８ ！
主 蚨标识码 Ａ
文 章 号

• 容积率与规划布局
• 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅 能在产品类型上
•如：突F、破H项、目创，相新同，的地而块且面积能，够同样获容得积率不，同规划的布舒局差适异度可以非常大，社区空间
和产品的差异也非常大。由于F项目全部采用了高层建筑类型，降低建筑密度，提高绿 化面积；建筑布局也采用了独栋点式布局，采光通风都得到了最佳，270°观景视线与 H项目品质项目就一目了然了
先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律）
在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目；
容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双
拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多；
容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许
多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响；
容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂
低别墅的话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了；
容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会
是一大卖点；
容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目；
✓ 三合院排列，面对面的两栋楼相距超100 米，它不仅以差异化的社区空间和生活 便利的享受引起购房者青睐，而且还可 以用高容积率、高售价保证开发商丰厚
整理课件
的利润回报
• 容积率与土地的增值
• 土地的增值是开发商模切关心的问题，直接影响项目的亏赢，
容积率则是计 •设 种每 产算种 品物 的模业 用型类 地型 比的的 例决参 为考X定i，容因城积市率素规为划Ri，容各积

容积率计算方法和意义1. 嘿，你知道容积率是咋算的不？就好比一块地是个大蛋糕，建筑面积就是我们能吃到的蛋糕量，而土地面积就是整个大蛋糕。

容积率就是这两者的比例呀！比如咱小区占地 100 平，能盖 200 平的房子，那容积率就是 2 啦！这容积率可重要啦，它能决定咱住的地方舒不舒服呢！2. 哎呀呀，容积率的计算方法其实不难理解呀！就像数苹果一样，土地面积是篮子，建筑面积是苹果，看看篮子里能装多少苹果，这就是容积率啦！比如说一个楼盘占地 500 平，房子建了 1500 平，那容积率就是 3 咯！这可是关系到咱以后生活空间大小的关键呀！3. 喂喂喂，容积率计算方法听我讲哈！好比一场比赛，土地面积是赛场，建筑面积是参赛选手，选手和赛场的比例就是容积率呀！像那个商业区，占地不大但高楼林立，容积率肯定高呀！这对我们的影响可大了去了，咱不得搞清楚呀！4. 嘿哟，容积率的意义可太重要啦！想象一下，一个地方很挤和一个地方很宽敞，那感觉能一样吗？就像学校的教室，人多和人少差别多大呀！计算方法也简单呀，土地面积除建筑面积就行啦！比如那个新开发的小区，占地 800 平，建了 1600 平，那容积率就是 2 呀，这可关乎咱住得爽不爽呢！5. 哇塞，容积率这东西可得搞明白呀！你想想，要是盖房子没个限度，那不乱套啦？计算就是建筑面积除以土地面积嘛！比如说一块地 1200 平，房子建了 2400 平，那容积率就是 2 啦！这对我们选择住哪里可太关键了呀！6. 嘿，容积率计算不复杂呀！就跟分糖果一样，地就那么多，房子有多少，一除就知道啦！像隔壁那个小区，占地 600 平，房子 1800 平，那容积率就是 3 嘛！这可决定了咱以后生活的舒适度呢，能不重要嘛！7. 哇哦，容积率原来是这么回事呀！不就是建筑面积和土地面积的比值嘛！好比一场游戏，这两个就是关键数据呀！比如那个工业园，占地挺大，建筑也多，算一下容积率就知道它的密度啦！这对周边环境影响可大啦，咱得重视呀！8. 哎呀呀，容积率的计算超简单的啦！就像分蛋糕一样，看能分多少份！土地面积是整个蛋糕，建筑面积是切的块数呀！比如那片新城区，占地1000 平，房子建了 2500 平，那容积率就是 2.5 啦！这对城市规划可重要了呢，你说是不是呀！9. 嘿，可别小瞧了容积率呀！它的计算就像看电影选座位，座位数和影厅大小的比例呀！像那个高档小区，占地不多但房子精致，容积率肯定合适呀！这对我们住进去的感受差别可大啦，得好好研究研究！10. 哇，容积率真的好关键呀！计算方法就是那么回事，建筑面积除以土地面积嘛！比如那个旧街区改造，原来容积率超高，现在重新规划，那可就大不一样啦！这对我们的生活品质影响可太大了，绝对不能马虎呀！我的观点结论：容积率的计算方法简单易懂，但其意义却非常重大，它直接影响着我们生活环境的舒适度和质量，我们必须要清楚了解并重视它。

12合院基本数据： 标准层面积213-250平米 完整组团东西长45米，南北长48.6米 建筑层数：地下一层，地上三层
附送： 阳光地下室，面积范围70-167㎡ 每户最多赠送4个露台，总面积在20-40平方米 地下双车位，住宅正下方5米层高 并列车位面宽5.7-5.9米，子母车位面宽3.3米 赠送景观花园
1、规范分析——三角形法则
沪规法[2007]524号文 第二十三条和第二十六条
高、多、低层居住建 筑的边线延长线与相邻高、 多、低层建筑不相交，不 构成正面、侧面间距的， 最小距离规定。
同时符合 H1〉H3 （H1<H3） Ly=0.5H1 (Ly=0.5H3) Ly≥4m(多、低层与多、低层) Ly≥13m（高层与多、低层） 30m≥Ly≥13m(高层与高层)
共享中央庭院
4、标准化灵活拼接、多样化空间效果
适地性演变
可以根据总图实际布置情况， 对合院进行“削角”处理，如: 1、小区出入口； 2、中心景观带核心景观处； 3、部分消防道路转弯处。
可以结合土地形状，实际长、 宽尺寸，对合院进行灵活组合， 如： 1、为适应地块斜边可在户数 上变换，12、14、16合院灵 活组合； 2、U形半合院增加场地模数 灵活度。
2、合院组合分析——16合院三层平面
二层连廊 二层露台 三层露台
3、合院户型及面积——A户型
可改建为使用空间
可改建为地下庭院
地下平面图
一层平面图
楼层 地下一层 一层平面 二层平面 三层平面 地上面积合计
建筑面积 76.1 100.9 90.2 60.0 251.1
二层平面图
三层平面图
◆ 地上部分4房3厅4卫 ◆ 底层停车直接入户 ◆地下室76.13㎡ 露台 18㎡

龙湖合院别墅产品研究
1、产品模块（十合院）
• 五种不同的户型单元，十户围合， 新空间布局，新邻里情怀。
• 户型面积280-320㎡，从容享受。 • 中庭花园扩展了邻里之间的交流。
• 可视实际需要对十合院进行拆分， 取其部分。
A
BB
A
C
C
D
EE
D
地下室平面
A
B
C
D
E
地下室-3.1m标高处
A
B
C
D
• 预留了电梯空间。 • 中庭花园覆土达到2.6m，可种植大型乔木，便于景观营造；且能方便到达，
成为合院住户的公共交流活动空间。 • 各户均设有南北双庭院。 • 采光庭院及采光井的设置将极大改善地下室的光照环境及使用体验。 • 地下停车便于别墅区人车分流，可直接入户，停车位每户2辆；在适当位置
设置了一些访客车位，可有效增加车位数。
E
一层平面
A
B
C
D
E
二层平面
A
B
C
D
E
三层平面
A
B
C
D
E
屋顶平面
A
B
C
D
E
2、经济技术指标
项目
占地面积
地上建筑面积
一层面积
其中
二层面积
三层面积
地下一层建筑面积
容积率
建筑密度
绿地率
机动车停车配比
指标 3910 2933 1170 1029 734 1302 0.75
30 40 1:2
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
1466.66
651.19
651.19
赠送庭院 面积 174.71 128.47 119.57 113.99 95.98 632.72

•占地面积：315亩
向的卧室和采光 保证了每户都有上下两层，满
足客户的基本想象，利用半地 下的设计，控制了整体层数
•产品类型：独栋、独院、叠院
极度压缩组团间距离，减少道
B1
路占地，实现完全的人车分流，
提升容积率
6
合院产品 创新12合院的产品形式，在0.6的容积率 龙湖·蓝湖郡 下实现独栋的居住感受
万科·润园
创新的叠拼产品，低密度部分容积率0.9 左右，打出一城一宅，一家一院的口号
项目介绍 •地址：武昌徐东才华街润园路8号 •建筑面积：3万平方米 •容积率：1.3（项目整体） •产品：高层、小高层、底层 •项目户型区域：200-280平方米 •特点：通过巧妙叠拼，保证居住舒适度
3
叠墅产品 分为一层、一跃二、二跃三3种户型，做到户 万科·润园 户有露台且都独立入户，保证社区低密度意向
一期合院别墅建筑面积2.6万 ㎡左右，共222套。
产品为12套组成一个合院组 团，共6种户型，面积为203283㎡。
在别墅用地紧张或容积率要 求比较高的情况下，别墅空 间由横向发展转变成竖向发 展，节省私家花园，打造公 共空间以提高用地效率。集 约式别墅凭借其高品质和总 价控制得到了一线城市客户 的认可。
一层平面图
二层平面图
三层平面图
庭院
露台
庭院
入户 花园
露台
C户型：195平米
4
叠墅产品
万科·润园
美中不足的是C户型没有私家庭院，且作 为资源条件较好的A户型面积过小
没有落地庭院 C户型：195平米
但用双南向露台
三层
A户型 155㎡ 一层
南向独立入 户大面积露 天庭院
B户型 170㎡ 二层

容积率分析
1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。

如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。

如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。

如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。

7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。

8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。

此时如果做全小高层，环境会很差。

9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。

10．容积率6.0以上，摩天大楼项目。

容积率指标与单一建筑形态的关系在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系：建筑形态住宅小区容积率独立别墅≤ 0.3双拼别墅 0.4 — 0.5联排别墅 0.6 — 0.8叠加别墅 0.8 — 1.0（3—4层）花园洋房 1.0 — 1.2（4—5层）多层 1.2 — 2.0（6—7层）小高层 1.6 — 2.2（8—11层）中高层 2.2 — 2.8（12—18层）高层 2.8 — 4.5（19—33层）注：（1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。

（2）按《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。

为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。

■“高层低密度”与“低层高密度”建筑密度，即建筑覆盖率，即建筑的基地面积与土地面积之比值。

而市场上经常混淆建筑密度的概念，似乎只要是别墅类物业，就是低密度住宅，就号称“低密度”。

低容积率可以保证低密度，所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅与普通住宅的标准之一。

高容积率难以保证低密度。

从理论上说，高容积率只有当其为高层建筑时，才有可能实现低密度，可以称为“高层低密度”，如香港的高层建筑小区。

而高容积率如果做成低层建筑，则会出现“低层高密度”的现象。

如目前深圳市场供应的别墅和Townhouse，有许多都是低层高密度住宅。

如“万科．17英里”的建筑密度之高，可能成为深圳楼盘之首；“中央悦城”将高容积率做成低层建筑，也成了“低层高密度”的典型案例。

深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科.１７英里”。

“万科．17英里”在其推广中，从来不愿涉及建筑密度（覆盖率）指标。

但到过“万科．17 英里”的人都有一个基本的感觉——Townhouse几乎把所有地面都占用了，而且彼此叠加。

深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。

影响建筑层数的因素--经济性
层数
产品类型
1--5层
独/联/叠
6层
多层/情景洋房
11+1层
小高层
18层
中高层
80米（26层）
高层
100米
高层
120米
超高层
1
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20%
独栋
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
0.6-1.0 1.0-1.2
地价外成本
业态 社区商铺 200~250㎡ 经济型酒店 200~250㎡ 大院别墅 200~250㎡ 花园洋房 100~130㎡ 小户型高层100~130㎡
＝前期工程费＋基础设施及配套费＋期间费用
各业态的容积率面积收益表
预计建面价格
预计地价外成本
容积率面积收益
10000/ ㎡
2700 / ㎡
7300元
规划排布 1.岛屿式
方式
2.行列式
3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合
1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合
业态
预计建面价格
预计地价外成本 容积率面积收益
社区商铺 50~250㎡ 18000/ ㎡
1887 / ㎡
16113元
普通联排
13000/㎡
2500/㎡
10500元

合院户型容积率研究随着城市化进程的加快和人口增长的不断扩张，建筑业迎来了蓬勃发展的机遇。

在城市规划中，合院户型是一种比较独特的住宅形式，它将多个住宅单元布置在一个院落内，形成一个完整的住宅社区。

合院户型不仅能够提高住宅的居住品质和社区环境，还可以有效利用土地资源，提高城市的容积率，实现城市的可持续发展。

容积率是城市规划中一个非常重要的概念，它指的是建筑物在地面上投影面积与总建筑面积的比值。

容积率的高低直接影响了城市的建筑密度、人口密度以及城市的空间利用效率。

在城市规划中，合院户型通常能够有效提高建筑物的容积率，使城市在有限的土地资源下获得更高的建筑密度，为城市的功能提供更多的可能性。

首先，合院户型可以有效提高建筑物的容积率，减少建筑物对地面的占用面积。

传统的住宅建筑往往存在建筑物与地面的直接接触，占用大量的地面面积，降低了城市的容积率。

而合院户型将多个住宅单元布置在一个院落内，建筑物之间相互错落有致，形成了一个共享的院落空间，减少了建筑物对地面的占用面积，提高了城市的容积率。

其次，合院户型可以有效提高建筑物的建筑密度，实现城市的高效利用。

在传统的住宅建筑中，建筑物之间的距离通常较大，空间利用效率不高。

而合院户型将多个住宅单元布置在一个院落内，建筑物之间相互靠近，形成了一个紧凑的空间布局，提高了建筑物的建筑密度，实现了城市空间的高效利用。

另外，合院户型还可以改善城市的居住环境，提高居民的居住品质。

传统的住宅建筑往往存在建筑物之间的狭小空间和单一朝向，居住环境较为拥挤和单调。

而合院户型将多个住宅单元布置在一个院落内，建筑物之间形成了一个共享的院落空间，居住环境更加宜人，居民之间的交流更加便利，提高了居民的居住品质。

总的来说，合院户型是一种能够有效提高建筑物容积率、改善城市建筑密度、提高居民居住品质的住宅形式。

在城市规划中，合院户型有着广阔的应用前景，在城市可持续发展和土地资源利用方面具有重要的意义。

5
容积率研究——顶层退台修正系数
顶层退台修正系数＝1＋(平均进深－层高×1.7)÷(平均进深×层数) 11层住宅，平均进深为12m，则修正系数为1.054； 11层住宅，平均进深为15m，则修正系数为1.061； 18层住宅，平均进深为12m，则修正系数为1.033；
6
产品线与产品类型
紧凑型
销售面积90m2，套内建筑面积75m2
北转角 B<Ns
D<Ns
一梯多户 BN CN DN
东西向 B:Es B:Em B:El D:Es D:Em D:El
16
户型库
17
户型库
18
户型库——转角单元
19
一梯两户 B2 C2 D2
一梯三户 B3 C3 D3
一梯四户 B4 C4 D4
一梯两户
一梯三户
11层
紧凑型
B2s
B3s
普通型
B2m
B3b
舒适型
B2l
B3c
30层
紧凑型
D2s
D3a
普通型
D2m
D3b
舒适型
D2l,D2xl,D2xxl D3c
一梯四户 B4s B4b D4a D4b D4c
南转角 B>Ss B>Sm B>Sl D>Ss D>Sm D>Sl
9
户型库——次卧室
紧凑型
普通型
舒适型
10
紧凑型
户型库——起居厅
普通型
舒适型 起居室 餐厅
11
户型库——厨房
紧凑型
普通型
舒适型
12
户型库——卫生间
普通型
紧凑型
舒适型

合院：高容积率下的低密产物点击题目下方蓝字高策地产关注我们。

转自公众账号:高策地产研究院，微信号:GCDCYJY，推荐关注！快速发展的市场下，产品同质化竞争愈发激烈，如何创新产品成为开发商面临的重要课题。

尤其是北京，住宅土地稀缺，高价地王频现，为实现高价值，必须不断推陈出新，所以房地产产品蝶变与更新的速度可比得上时尚圈。

目前，代言低密住宅创新模式的合院别墅产品正悄然盛行，表现形式亦愈加丰富，一起来看看这个高大上的产品。

1合院别墅因何而来？独栋别墅禁批令与高地价共同催生合院别墅产品。

为什么这样说呢？您看：独栋别墅用地禁批（满足地块容积率低于1.0或地块规划中有独栋别墅这两个条件之一，均不被批准），但高端居住需求却有增无减，所以别墅禁批令成为价格上涨令，开发商为追求高利润必将另辟蹊径；另一方面，目前大多数城市主城区住宅用地稀缺，尤其是北京等一线城市，近年主城区新拍住宅用地楼面价高企，容积率大多在1.0以上，为使土地价值最大化，高容积率别墅已成为开发商着力探究的课题。

合院别墅在这种情况下应运而生。

2何为合院别墅？合院别墅，即现代院式住宅，其产品属性介于独栋和联排之间的物业形态，市场常见的合院产品多以四联、六联或多联的形式为一体形成组团，排布成全围合或半公共交流空间的院落。

其实，在二千多年前中国就已有合院式住宅，典型为北京四合院。

另外，在70年代的欧美国家，合院式住宅是当时住宅建筑典范。

两者区别在于中国传统合院式住宅是独门独户，即每户独享一个院落，而欧美国家的合院式住宅邻里组群围合而成，邻里之间共用一个院落。

3合院别墅的分类合院别墅属于创新型的边界产品，其组合方式是五花八门。

按合院组成的建筑类型分为联排式合院、类独栋式合院、独栋式合院；按围合院落的建筑单体数量分为二联院、四联院、六联院与多联院等；按建筑风格分为中式合院、美式合院、法式合院等；按院子围合形态分为全围合与半围合两类。

今天主要向大家展示不同建筑类型下的合院。

规划优势:小面积的别墅化\容积率\赠送\公共交通\ 存在问题: 通风\对视\采光.
成都龙湖小院青城
135平米户型: 赠送:送地下室,利用架空层送一层的餐 厅客厅. 入户方式:南向入户 对视:利用实墙解决户与户之间的对视问 题,但相对于南北通透的联排来说,通风 存在一定的问题.
1层 -1层
地面层
成都龙湖小院青城
三层
415平米户型设计亮点：
1.空间院落，绿色生活：每户一层都有两个花园，地下层 设下沉庭院与中间公共庭院仙界，二层以上有空中花园， 室内与室外的互动，也保证了邻里与私密的共存。 2.功能合理，动静分明：地下两个停车位，入户回家，一 层设会客厅，与前后院相连，二层以上为卧室区，全套房 设计，三层豪华主卧。 3.赠送多，地下空间，地上生活：地下室5.8米，可分两层。 地下室通过公共下沉庭院，私家下沉庭院，以及采光井， 得到充足的采光通风，“全明”地下室，下沉庭院与公共 庭院同一标高，解决了公共与私密的干扰问题。
万科兰乔圣菲 规划亮点
1.完全的人车分流，地上人行，地 下车行体系，停车到家 。 2.独栋双拼别墅的容积率达到0.6。 3.解决别墅间的干扰。
存在问题
?
万科兰乔圣菲 户型亮点——地下室
1.赠送多：地下室
的赠送多，365平米户 型赠送280平米，457平 米赠送450平米
2.阳光地下室：
入户停车到家，通过下 沉庭院与车库的连接， 对地下室来说，形成良 好的通风采光。
万科金域华府
项目基本情况：
建筑类型：高层、合院别墅、联排 占地： 6.8万平米 建筑面积：18.9万平米 容积率：2.85 开盘时间：2010/04 项目位置：宝安龙华新城金龙路与新区大道交汇处东 北角 别墅由三栋七合院和一栋六联排组成，和院美墅，联 排别墅单位，独立组团私密化处理，类独栋。高层由4 栋30层，和2栋31层高层组成

地下一层
案例3
此部分可改 造栋中小户型产品，主力户型
150㎡ 10户
案例4
类独栋中小户型产品，主力户型
150㎡ 8户
案例5
案例5
案例5
预留电梯位
案例5
案例5
110㎡13户 150㎡ 2户
案例2
案例2
原建筑为3层，面积 200-280平方米之间， 可通过减层或减小每 层房间数将户型减小 至150-180平米
优点： 容积率高，有独栋别墅的效果 公共空间层层递进，由公共逐渐转 向私密，符合老年人加强邻里交流 又保有独立安静空间的要求
缺点： 局部户型难以保证首层卧室南向 日照
合院联排户型容积率研究
案例1
预留电梯位
案例1
预留电梯位
改进户型
预留电梯位
案例1
预留电梯位
原内院联排方案中，以5拼为例， 别墅组团容积率为0.76
150㎡每户 10户
分析
若改为进深10M，面宽3.9M小户 型，组团容积率可到0.95
分析
110㎡每户 16户
分析
若增加侧院户型，容积率为0.93，效 率基本相当，但空间形态更为丰富
案例2
地下停车，送超大 地下室
案例2
二层以上体量层层退 让
户型改小后品质有所提升，但仍 有个别户以东西向为主采光面
案例2
180㎡ 12户 或150㎡ 12户
类独栋大户型产品，总高不超 10M临水边放置，增加溢价空间
180㎡ 12户
案例3
案例3
总高不超10M临水边放置，退线减 少
案例3

社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式 （通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置， 沿 道路布置地下车库的出入口，以及地 面的零时停车位等； 车型道路保证社区组团景观及大 围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景 组团景观 主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观， 以及一个中心景观构成，5个组团景 观幵迎合其命名种植相兰的植被； 中心会所景观打造二维高低变化 空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态 高层18-30F 酒庖式公寓 会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓 （楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口 车型入口 车库 消防通道
人车完全分流，人车分设入口； 车辆直接人进入地下车库，到达 单元地下车库大堂； 东南向的服务式酒庖公寓与设 置入口，及地下车库入口，提升其与 属性的同时，也方便社区的管理及私 密性；
人车完全分流，人车分设入口； 西南向的服务式公寓与门设置入 口，提升其与属性的同时，也方便社 区的管理及私密性；

二 层 平 面 图
万科七合院
三 层 平 面 图
万科七合院
金地合院
金地合院
金地合院
金地合院
金地合院
金地合院
金地合院
金地合院
地下层平面
一层平面
金地合院
二层平面
三层平面
金地合院
地下层平面
一层平面
金地合院
二层平面
三层平面
金地合院
地下层平面
一层平面
金地合院
二层平面
三层平面
金地合院
金地合院
金地合院
金地合院
金地合院

金地合院
北立面 南立面 东立面
金地合院
西立面 剖面
金地合院
墙
院
巷
合院别墅研究报告
合院别墅三大功能
经济效益：可以在较高容积率指标下实现更多别墅产品面积； 产品类型：可以产生和常规联排相区隔的类独栋形态合院产品； 生活方式：可以通过适合交往的邻里空间创造亲近的生活。
万科七合院
外立面效果图
万科七合院
负 一 层 平 面 图
万科七合院
一 层 平 面 图
万科七合院
合院别墅三大功能金地合院金地合院金地合院金地合院金地合院金地合院金地合院地下层平面一层平面金地合院二层平面三层平面金地合院地下层平面一层平面金地合院二层平面三层平面金地合院地下层平面一层平面金地合院二层平面三层平面金地合院金地合院金地合院金地合院金地合院金地合院北立面南立面东立面金地合院剖面西立面金地合院

以住宅为例的容积率对应建筑类型配比研究中图分类号：[f287.8]文献标识码： a 文章编号：一、研究背景目前在对土地价值进行评估时，主要是采用假设开发法进行估价，而在假设开发法中，如何设定开发完成后的价值对整个评估结果的准确性具有重要影响。

开发价值的测算一般是采用与周边同类型（如住宅）物业的市场价格进行比较，但是，目前建筑类型呈现多样化的特点，如住宅物业也分有低密度住宅（含别墅）、多层住宅、小高层、高层等等建筑形态，尤其是包含别墅类型的低容积率住宅项目，其别墅与其余住宅类型的搭配比例对整个楼盘价值的影响非常大。

在假设开发法估价规范中，要求我们秉着评估中最高最佳使用原则，在既定的容积率下考虑其可建的最优化设计，以实现土地价值利用的最大化，因此，开发价值的测算首先就需要对土地开发后的楼盘布局、建筑形态分布进行假设，但往往由于评估时土地尚未进行楼盘布局设计，特别是对土地拍卖底价评估、土地抵押贷款评估等情形时，仅仅只能依据建筑覆盖率、容积率等一些控制性指标来进行假设，这种依据经验值的方法导致了地价结果的较大差异。

因此，为解决这一问题，我们提出建立容积率对应建筑类型配比，以达到在部分难以介定建筑类型配比的容积率下有明确对应的建筑类型分配比例。

二、研究思路在目前土地出让时，会对土地的开发有一些控制性指标，对建筑类型配比影响重要的指标主要有建筑覆盖率（有的地方是绿化率）和容积率。

在最高最佳评估原则下，土地开发应追求利益的最大化，同时保证要符合控制性指标，建筑面积尽量达到但不超过容积率的限制。

因此，研究思路是从现有的主要建筑类型入手，在保证各种建筑类型能完全纳入土地建筑面积限定和土地价值最大化的条件下，通过各种建筑类型在土地面积上占建筑物覆盖率的方法，推算各种建筑类型的分配比率。

三、研究过程（一）条件设定1、由于现有大部分住宅类土地的建筑覆盖率是从20%至35%，而建筑覆盖率对研究结果具有决定性影响，因此，在研究过程中将覆盖率分别设定进行测算。