三四线城市房地产操盘秘诀 40个楼盘营销推广经验总结(策划必读)

三四线城市操盘秘诀40个楼盘营销推广经验总结

观察一：

有个朋友说“放个屁可以臭三天”来形容三四线城市的情况，在三四线城市,现在常用的媒体打法大可不必。有线电视在城市没用，但是在农村有用；报纸广告基本上不起作用；我觉得三四线城市营销（专题阅读）活动主要是SP和户外广告。

1、可以在县电视投放广告,吸引一些居住在农村的注意力；

2、其次，三四线城市有很大量的客户都是在外面打工的人群,为此,可以在车站,城市广场,城市入口处打一定的户外广告;这个也和第1条相呼应；

3、SP活动很吸引注意力,一些免费发放赠品的活动往往能取得较好的效果,虽然很多都不是来买房子的,但是活动可以成为舆论的焦点；

4、公交车是一个很好的载体，DM宣传单页的效果也很不错,可以在市中心以及各个乡镇集市的时候大量投放,在我们操作的一个盘子的过程中，我们发现宣传单页的效果很好,没有人很排斥。

观察二：

三四线城市最主要的特性就是慢热,但是每个三四线城市的人口文化不同,慢热的程

度也不同,需要做出一翻市场调查。其实这个问题很简单,只要去到有熟人的售楼部翻看一下成交客户记录就一定可以相当准确的判断出该三四线城市哪一种推广（专题阅读）最有效果。

以我个人经验：

1、一个中心地段的售楼部，因为城市小，所以总会有一两条“街上”，大部人购物、消费的聚散地，在逛街的过程当中不知不觉就看到了售楼部，而且这种售楼部一定要在正式销售的前半年投入使用。

2、户外广告牌，黄金地段的户外或是交通要道之地的广告比较醒目，起码能让大部分人知道有这么个楼盘。

3、以老带新，这也是很重要的一种成交方式，而且成交率极高。

观察三：

一般三四线城市的媒介(报纸\电视\电台)发展滞后,人们通过媒介获得信息的习惯还没有形成,所以推广难度教大。所以根据实地的不同情况,大概有以下几点：

1、DM派单(必须是销售人员担任,有针对性的发往需要拆迁的或是需要二次置业的人群或在人流较集中的商场超市门口发放)；

2、派单可以夹入当地覆盖面广的报纸做夹报发；

3、户外路牌/公交车广告；

4、高档项目可以选择在高档酒店\宾馆等地方放置沙盘和宣传资料,作为第二个销售点。

观察四：

看到大家的经验之谈，感受颇多，有几点是要强调。

1、电视广告，大多数人认为三四线城市电视广告效果差，不见得。原因：根据项目定位，选择电视广告的播出方式和播出时间，城市电视广告播出时间可在晚上当地新闻和

天气预报前后。当地公务员还是比较关注新闻的，而平常老百姓对天气比较敏感。还可以冠名**影院，每天播放电影，小地方百姓还是比较喜欢看电影的（在家里）。

2、派单宣传

3、小区条幅

4、手机短信

5、露演,人流集中的地段或是项目旁，进行文艺演出，或进行巡演，花费不高，效果不错。同样，电影下乡、电影进社区等等，丰富百姓生活，借机上电视。

6、开盘一定要搞个“飞行器”，原因：飞得高，噪音大，费用不高，宁静的天空来只大鸟，效果不错。

7、过年，记得做个焰火表演。

观察五：

本人现在就是在做三四线城市的项目，报纸和电视基本我们是不考虑的，报纸要做也是做的夹报，价格便宜也实用。除了一般前面大家说到的一些宣传（如SP活动，业务员派单等）我们在这还做了些别的活动，希望对大家有帮助。

1、在城市中比较大的银行放置X展架，又不要场地费又能做到宣传。

2、制作长途大巴的车坐套，因为三四线城市外出务工的人还是比较多的。

3、与城市中的比较大的超市联系，在物品装袋的时候放入一张我们的宣传单。

观察六：

我做的项目是当地的一个高档项目，市场竞争非常激烈，可以说是白热化，距本项目步行5分钟内就有5个项目在售。我认为最根本的首先要了解但地居民的消费习惯及消费心理，了解有效的宣传媒体。其次，不要忘了项目的根本——项目本身亮点

只有这样才能采取行之有效的办法：

1、电视、报纸一定要做，主要以形象宣传为主，不宜太多，否则推广费用会相当高；

2、户外，选择目标客户群经常出入的地方；短期投入较大，但会有长效的媒体，根据项目进度及时更换，前期做形象，中期宣传品质，后期以促销为主

3、短信，在没有主流媒体的城市这是一个廉价且非常有效的办法；它可以迅速提升项目的知名度；内容以工程进度、项目优惠信息为主；

4、派单、条幅，派单要目标性强；这两种方式对于对门头房、周边乡镇的宣传非常有效；

5、活动，本项目根据不同的阶段搞；前期,小区景观论证会，聘请知名规划专家（当然是景观设计公司的设计人员）让业主感觉到对他的一种尊重，有一种当家作主的感觉；开盘，邀请当地知名人士参加，最好是政府要员，要配合有力度的优惠政策进行；封顶，工程质量验收活动（前提是自己的工程建筑质量没有很明显的缺陷），聘请专业验房师（开发商找的），召集已成交客户及意向客户，客户会觉得很放心；这里简单的说一下活动搞得太多了，还有样板间开放活动、物业公司见面会、冷餐会等……最重要的一点是不要少了奖品。

6、重视老客户的作用，要推出对客带客的奖励；

7、特定的人群要特别对待，如公务员、大企业宿舍区、大的专业市场要重点突击；

8、把售楼处搬到当地居民经常去的超市或者商场里去；

观察七：

一、广告宣传以DM单为主，但一定要铺天盖地，高密度发放；

二、开盘一定要引起轰动，采用抽奖、免费赠送等形式，一定要把人气做足、做旺；

三、一定要炒作一个主题概念，并且要通俗易懂，符合当地人的人文；

四、造成楼盘旺销的局面，哪怕是虚张声势，城市的人更容易跟风；

五、要重视口碑宣传。

观察八：

由于三四线城市的人口结构中,农业人口的比重会相对比较大,所以办展会和打报纸搞的方法效果比较差,但是三四线城市范围小的特点却是能很好利用的。