5-旧城改造项目融资模式研究

旧城改造之棚改业务的财税管控方式分析——以无锡刘潭棚改项目为例发布时间：2022-09-14T05:27:32.147Z 来源：《建筑创作》2022年2月4期作者：段国杰[导读] 旧城改造是我国新型城镇化推进的重要发展方向，棚户区改造作为近几年地方政府大力推进的旧城改造方式之一段国杰中铁置业集团上海投资发展有限公司上海 200072摘要：旧城改造是我国新型城镇化推进的重要发展方向，棚户区改造作为近几年地方政府大力推进的旧城改造方式之一，成为企业投资重要领域，棚改项目涉及的财税管控方式研究关乎企业投资成败。

本文在深入研究棚户区改造市场机遇和现有模式基础上，结合公司参与的无锡刘潭棚改项目实际情况，对项目采用的核算方式、税务管控和融资模式进行详细论证，并就可能面临的四大风险提出应对方案，希望对旧城改造同类项目有所借鉴。

关键词：税务管控；融资模式；风险管控党的十九大报告中提出，提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理。

棚户区改造既是弥补历史欠账的民生工程，也是推进新型城镇化的重要途径，并且可以促进房地产市场平稳健康发展，身负三重历史意义。

一、棚户区改造的市场机遇及模式（一）棚改市场机遇早在2016年7月11日，国家住房城乡建设部、财政部、国土资源部下发了《关于进一步做好棚改工作有关问题的通知》，对加速推进棚改提出了全新要求。

2018年5月24日召开的国务院常务会议确定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套；加大中央财政补助和金融、用地等支持，兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺。

在这种政策背景和市场机遇下，中铁置业积极履行央企责任担当，贯彻中央政策，为了满足部分热点城市保证刚需、改善民生等方面的需求，深入研究各地差异化调控政策并积极与各地政府沟通配合，探索切实可行的合作模式，最终与无锡市梁溪区达成无锡刘潭棚改项目合作意向。

（二）棚改模式1.棚户区改造的政府购买服务模式政府购买棚改服务模式是指按照政府向社会力量购买服务的有关要求,实行政府购买服务工作程序,公开透明、竞争择优选择棚改项目实施主体。

广州市旧城改造更新模式研究在城市化进程不断加速的今天，旧城改造更新成为了许多城市发展面临的重要课题。

广州市作为我国南方的重要城市，其旧城改造更新工作具有重要的研究价值。

广州市的旧城有着悠久的历史和丰富的文化底蕴，但随着时间的推移，也出现了一系列问题。

例如，基础设施老化、房屋破旧、交通拥堵、公共服务设施不足等，这些问题严重影响了居民的生活质量和城市的整体形象。

在旧城改造更新的过程中，广州市逐渐形成了几种主要的模式。

一种是“拆除重建”模式。

这种模式通常适用于建筑物严重老化、存在安全隐患、土地利用效率极低的区域。

通过将原有建筑拆除，重新规划和建设新的住宅小区、商业中心等，以实现土地的高效利用和城市功能的提升。

例如，＿____地区的改造就是采用了这种模式。

在拆除重建的过程中，充分考虑了新建筑的风格与周边环境的协调，同时也注重配套设施的完善，如增加停车场、学校、医院等。

另一种是“综合整治”模式。

对于一些具有一定历史文化价值或者建筑质量尚可的区域，采取综合整治的方式进行改造。

包括对房屋外观的修缮、道路的拓宽和翻新、水电管网的改造等。

这种模式在保留原有城市风貌和文化特色的基础上，提升了居民的生活环境和基础设施水平。

像_____街区的改造，就很好地保留了当地的传统建筑风格和街巷格局，同时引入了现代化的基础设施，使其焕发出新的活力。

还有一种是“功能置换”模式。

将一些旧的工业厂房、仓库等改造成创意产业园、文化艺术中心等。

这种模式不仅能够有效利用闲置的土地和建筑资源，还能够为城市注入新的产业和文化元素。

比如_____的旧厂房，经过改造后成为了一个充满创意和活力的文化产业园区，吸引了众多年轻人和企业入驻。

在广州市旧城改造更新的实践中，也面临着一些挑战和问题。

首先，拆迁安置问题是一个关键。

在拆除重建的过程中，如何妥善安置原居民，保障他们的合法权益，是一个需要重点关注的问题。

有些居民可能对拆迁补偿不满意，或者不愿意离开熟悉的生活环境，这就需要政府和相关部门做好充分的沟通和协调工作。

拆迁项目融资计划书一、项目背景拆迁项目是指为了城市规划和建设需要，将旧城区或者非法建筑进行拆除，并根据规划要求进行新的建设。

拆迁项目一般需要大量的资金来支持，包括用于征收补偿的费用，以及用于新建项目的投资。

二、项目概况本拆迁项目位于城市中心区域，总面积约为100,000平方米。

为了适应城市发展需求，该项目计划拆除旧有的居民楼和商业建筑，并新建一座现代化的商业综合体。

三、融资需求根据项目规划，本项目的融资需求总额为500,000,000人民币。

主要包括以下几个方面的资金需求：1.拆迁补偿费用：200,000,000人民币。

作为对被征收居民的合理补偿，需要支付拆迁补偿费用，包括房屋补偿费、搬迁补助费、临时住房过渡费等。

2.新建项目投资：300,000,000人民币。

用于新建商业综合体项目的投资，包括土地购置费、建设工程费、设备采购费等。

四、融资计划为了满足项目的融资需求，我们拟采取以下融资方式：1.银行贷款：预计从银行获得贷款200,000,000人民币，用于支付拆迁补偿费用。

根据项目的可行性研究报告，我们已经与多家银行进行了洽谈，初步达成了贷款意向。

贷款利率为基准利率的上浮1%，贷款期限为10年。

2.债券发行：拟发行债券200,000,000人民币，用于支付新建项目投资。

我们将通过公开市场发行债券，债券期限为5年，年利率为5%。

发行债券的目标投资者主要是机构投资者和个人高净值客户。

3.自有资金：项目方将提供自有资金100,000,000人民币，用于支付新建项目投资。

项目方已经从其他项目中划拨了部分资金，并将通过其他渠道筹集剩余资金。

4.政府支持：我们将积极向相关政府部门申请资金支持。

根据初步沟通，政府在经济发展和城市重点项目方面都有一定的资金支持政策，我们将争取获得一定数量的补助和优惠政策。

五、融资回报与风险控制根据项目的投资回报率计算，预计本项目在10年内将获得总额为600,000,000人民币的回报。

国内外民间资本参与旧城改造融资模式比较研究bstrct：Guiding the privte cpitl to prticipte in urbn renewl is hot topic in prctice nd reserch in recent yers. Britin，the United Sttes，Frnce nd other countries in this re tried sooner thn Chin，they hd successful experience nd bitter lessons. On the bsis of the comprison between Chin nd brod，Putting forwrd policy suggestions to promote the privte cpitl to prticipte in the urbn renewl in Chin.Key words：privte cpitl；urbn renewl；finncing modelXX：1006-4311（20XX）13-0163-02————————————基金项目：山东省住房和城乡建设厅科技项目计划（20XXYK047）。

模式。

1977年英国政府出台了《城市白皮书：内城的政策》，指出旧城改造必须依靠公共部门、非营利组织、社区组织和私人部门，更重要的是要让私人部门充当主要角色。

在此背景下，城市开发公司（Urbn Development Corportions）、企业区（EnterpriseZones）等组织纷纷成立，其中城市开发公司是最主要的组织手段。

它利用ZY政府给予的治理、改造、处置土地等权利，进行旧城拆迁、安置、土地熟化；熟化完成后，将土地销售给开发商，并通过免除开发公司的地方土地税、在要交的税中将开发商100%的投资扣除等政策优惠吸引开发商投资。

1.1.2 城市开发基金模式。

旧城更新过程中的城市规划和资本平衡问题研究）摘要：为应对经济下行，贯彻“房住不炒”，国家陆续推出一系列政策促进旧城更新，比如2016年住建部推出棚户改造政策，2020年推出老旧小区更新政策。

同时随着国土空间规划的编制，很多城市的发展规模开始收到限制，逐渐从外延式增长，开始进入内涵式增长，开始挖掘城市的存量资源，旧城更新将会成为未来很长一段时间大量城市的主要建设活动。

关键词：成片改造增容渐进式更新目前各地城市更新主要有两种模式分别是成片改造和渐进式更新。

一、模式一：成片改造。

成片改造的成本主要靠卖地来平衡。

在这一过程中，被拆迁居民往往会获得的巨大的超额补偿。

政府补偿的标准越高，向原住民转移财富的规模越大。

转移的方式就是通过改造用地提升容积率汲取社会财富，然后赔偿给被拆迁的原住民。

表面上看，政府一分钱没出，只是给了一个容积率，但其实容积率增加和新增供地无异，卖地就是政府举债，所有增容都需要未来70年无偿提供公共服务来偿还。

现在很多实施者觉得旧改钱不是问题，只要提高容积率项目就能实现自平衡。

但容积率调高，会增加固定时间内，可售住宅供给的增加，在需求逐步稳定的前提下，供给的增加必然会导致价格的下降，项目会重新进入难以平衡的矛盾。

比如原来的小学数量和服务的居民大体上是平衡的，但居民增加后，这个平衡就被打破了。

这就意味着现在政府的老旧小区改造不仅不会给未来的政府创造新的税源，反而会增加未来政府的财政负担。

更为严重的问题是，这一改造会严重侵蚀城市的资本市场。

土地是中国地方政府最主要的融资工具，目前大力推行的旧城改造看似地方财政没有出钱，但实际上却是在消耗自己宝贵的资本潜力。

地方政府的旧城改造项目，就是这种不仅不能带来新增现金流，反而会消耗更多原本用于其他用途的现金流。

而依赖增容覆盖旧改的资本的成片改造，看上去很容易实现了第一阶段的平衡，但却给未来留下巨大的缺口。

这种模式的案例最典型的就是仇和执政时期的昆明旧改。

⽚区开发投融资⽅式流程模式分析、⼟地开发全过程流程详解区域综合开发，实践中⼜称⽚区综合开发、城镇综合开发。

区域综合开发在我国现⾏的法规政策中尚⽆统⼀和明确的定义，⼀般是指在符关键内容通常包括战略定合国家及地⽅规划的前提下、对具有⼀定规模、相对成⽚的区域进⾏系统性改造、投资、建设、运营和维护。

关键内容通常包括战略定位、规划设计、⼟地⼀级开发、基建公服建设、产业和内容导⼊、运营管理等，常见形式包括旧城改造、⼯业园区、产业新城、特⾊⼩镇、旅游综合体等。

本⽂对区域综合开发在不同阶段下的形式和特点进⾏总结归纳，梳理区域性综合开发项⽬的现状、92号⽂的⾊⼩镇、旅游综合体等。

对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，对综合开发项⽬带来的困境、区域性综合开发项⽬的主流模式、三种开发类型的区别与流程、⽚区开发的⼗种融资⽅式，为参与⽚区开发的各类主体提供参考和借鉴。

现状⼀、区域性综合开发项⽬的现状⼀、区域性综合开发项⽬的（⼀）基本概念区域性综合开发项⽬（以下简称“综合开发项⽬”），实践中也称⽚区综合开发或园区综合开发项⽬，在我国⽬前的法规政策中对其尚⽆明确的定义，⼀般来讲，是指在符合国家及地⽅规划的前提下对成⽚区域进⾏系统性地改造、建设、运营和维护的⾏为，通常会包括⼟地⼀级开发、配套基础设施和公共服务设施的建设运营，以及相关的产业导⼊服务等内容。

从PPP项⽬⾓度看，财政部PPP综合信息平台将项⽬划分为19个⼀级⾏业，其中“城镇综合开发”类项⽬基本上可以理解为即以PPP模式实施的综合开发项⽬，其下包括园区开发、城镇化建设、⼟地储备、⼚房建设和其他5个⼆级分类。

（⼆）综合开发项⽬的常见实施模式此类项⽬的传统实施模式，主要包含以下⼏种：⼀是最早的政府直接投资建设开发的模式，即政府直接作为投资主体进⾏区域的建设开发，资⾦来源主要以财政性资⾦为主；第⼆种是在政企开发的改⾰趋势下，由平台公司作为投融资主体的模式，其资⾦来源主要是财政性资⾦+债务性融资，但债务性资⾦的还本付息仍然依靠政府补贴；第三种是完全市场化的操作模式，由企业享有⼟地溢价分成或通过⼀⼆级联动开发取得收益，政府投⼊较少，但随着政策的收紧，该模式已基本陷⼊瓶颈。

房地产经营与管理专业毕业论文参考题目１、宏观调控下桂林房地产的发展与分析２、××房地产项目可行性研究3、桂林房地产发展与城市规划的探讨4、试析桂林市商业地产发展5、桂林市经济适用房现状及发展趋势分析6、房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策７、论可行性研究在房地产开发中的作用8、房地产市场调查及方法探析9、居住类房地产的市场营销1０、次贷危机对我国房地产业的影响及其对策１1、房地产开发项目区位因素分析与研究１2、某地区房地产业市场的泡沫经济问题１3、小户型商品房的投资价值与走势14、项目后评价在房地产开发与策划中的重要价值1５、房地产开发模式的探讨16、建立在城市经营基础上的房地产开发17、房地产投资风险及对策初探１8、商业银行房地产贷款风险分析19、房地产业的不规范行为与法律对策20、论房地产开发企业的品牌战略／房地产企业的品牌建设２1、房地产开发可持续发展研究22、房地产项目成本控制新思路２3、房地产开发成本控制的对策24、建设工程成本控制新思路25、物权法与房地产发展之关系研究２6、房地产投资与经营策略研究２7、浅析房地产估价中收益还原法的运用2８、市场比较法在房地产估价中的运用2９、房地产估价中的折旧问题30、旧城改造项目成功开发模式研究３1、中低价普通商品住宅项目开发研究３2、商业地产项目主题定位及其影响因素分析33、商业地产与住宅项目的开发行为比较研究34、房地产开发经营的风险分析（可以某个项目为例）3５、房地产价格预测３６、房地产信托经营的渊源与发展展望37、近几年房地产的宏观调控措施分析３8、如何保障中低收入家庭住房需求39、公众自行建房的利弊分析４0、中国（或某市）房地产市场泡沫自我４1、目前国内绿色住宅发展形势和存在问题４2、和谐居住社区的构建４3、小城镇房地产建设问题及对策研究44、违规建房现象的特点、原因以及治理思路—以桂林为例45、中低收入家庭住宅供应体系研究46、2007国家宏观房地产政策及其影响47、桂林房地产市场分析48、某楼盘项目市场分析49、桂林房地产市场分析(住宅或写字楼）5０、二手房市场现状及存在问题5１、农村居住环境分析(需要调查）52、房地产估价实例分析53、城市住宅智能化现状及发展展望54、房地产网络广告的内容与形式研究55、影响项目成败的风险因素案例分析56、层次分析法在房地产开发中的应用57、房地产公司组织结构研究58、项目团队的研究与应用59、房地产市场(价格）分析研究６0、2012桂林市房地产市场发展趋势研究6１、某某楼盘营销策划案例分析６２、现代居住小区规划创新发展思路——以某小区规划设计为例6３、试论房地产开发项目策划模式64、桂林房地产市场和价格走势的比较研究６５、房地产市场的地区差异分析——桂林和柳州(或其他城市)比较分析６6、中国房地产税制改革研究67、旧城改造模式研究——以桂林为例６８、住房公积金制度利弊分析——关于中国住房公积金制度的反思６9、对当前我国土地征用制度的思考70、建设用地使用权最高年限及其续期研究—以居住用地为例７1、如何选择房地产市场竞争策略７2、谈我国住房金融模式的选择73、试论我国房地产金融政策存在的问题及其完善对策74、浅谈我国的住房公积金制度75、房地产企业融资新渠道探析76、浅谈房地产企业的税收筹划77、浅谈房地产企业的财务管理78、房地产投资与区域经济协调发展的关系79、房地产宏观调控对房价及市场供求的影响80、桂林市房地产市场供需状况分析81、商品住宅价格与居民收入８2、税费增加对房地产业的影响８3、桂林市房地产业现状及可持续发展研究84、桂林市房地产市场研究――市场与政府干预85、城市地价与房价关系研究8６、“经济适用房”政策实施中的问题探讨８7、房地产开发周期理论综述88、城市化进程与土地利用政策的相关性分析８９、开发区外部环境分析理论及实证研究90、高/低档住房市场购买行为分析-以X市为例９1、整合营销/关系营销/网络营销在房地产中的应用92、X房地产项目营销方案策划93、房地产业与经济发展关联研究－以ＸX市为例94、房地产业发展特征与趋势区域比例研究9５、房地产业与国民经济协调发展研究－以XX市为例9６、城镇廉租房建设运营机制探讨97、当前房地产企业风险防范控制探讨98、济南市居住区停车位的建设管理初探9９、论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施100、论我国城市各阶层住房问题的解决措施101、论科学发展观与房地产业健康发展102、论房地产业发展与和谐社会建设10３、论住宅小区命名与城市文化建设104、房地产企业绩效管理创新研究１05、住房理财的理论与实践106、提高房地产融资能力的途径与拓展107、和谐地产的理论与实践１０8、企业核心竞争力培育探讨。

关于在江苏省开展旧区/旧城/棚户区（危旧房）改造及老城区成片开发一、基本原则(一)科学规划，有序推进。

各地确定城市棚户区（危旧房）改造目标任务，既要努力满足群众改造需要，又要与政府财力、土地供应等能力相适应。

棚户区（危旧房）改造规划，要与城市总体规划、土地利用规划、保障性住房建设规划和基本公共服务体系规划等相衔接，与积极稳妥推进城镇化和城市环境综合整治等工作相结合。

棚户区（危旧房）安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。

在推进时序上，坚持先规划后改造、先补偿安置后拆迁，先改造集中成片棚户区（危旧房）、再改造其他棚户区（危旧房）。

(二)政府主导，市场运作。

充分发挥政府组织引导和统筹协调作用，积极落实资金、土地、财税、金融等各项政策措施，为棚户区改造创造良好环境。

同时，注重发挥市场机制作用，以改革创新的精神，通过多种方式动员社会力量广泛参与，支持和引导民间资本参与棚户区（危旧房）改造，充分调动企业和棚户区（危旧房）居民的积极性。

(三)因地制宜，分类实施。

按照“户型合理、功能齐全、配套完备、质量保证、安全可靠”的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。

坚持改造、改善、整治相结合，科学界定棚户区（危旧房）改造范围。

对可整治的旧住宅区、规划保留的建筑及近期不具备整体改造条件的棚户区（危旧房），主要进行环境综合整治、房屋维修加固、建筑节能改造和配套设施完善。

重视维护城市传统风貌特色，做好棚户区（危旧房）改造片区内历史文化遗产的保护工作。

(四)统筹兼顾，配套建设。

在推进棚户区（危旧房）改造中，要注重优化城市空间，提升城市品位，完善配套设施，着力提升城市综合承载能力。

坚持相关设施的同步设计、同步施工和同步交付使用，完善安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施，以及商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施，促进以改善民生为重点的社会建设。

2024年旧城改造市场前景分析摘要本文通过对旧城改造市场进行分析，从经济、社会、环境等多个角度探讨了旧城改造的市场前景。

通过研究发现，旧城改造市场具有广阔的发展空间和巨大的潜力，但也面临一些挑战。

在充分认识市场前景的基础上，相关部门和企业应积极采取有效措施，推动旧城改造市场的健康、可持续发展。

1. 引言随着城市快速发展和人口增长的压力，旧城区面临着诸多问题，如老旧建筑、基础设施落后等。

旧城改造作为城市更新的重要手段，被广泛关注。

本文将就旧城改造市场前景进行分析，探讨其经济、社会和环境效益。

2. 旧城改造的经济效益旧城改造带来了许多经济效益。

首先，改造使得旧城区的房地产价值得到提升，带动了房地产市场的繁荣。

第二，旧城改造激活了城市市场，吸引了更多消费者和投资者进入。

第三，改造过程中的投资带动了相关产业链的发展，为经济增长提供了新的动力。

3. 旧城改造的社会效益旧城改造对社会也带来了诸多益处。

首先，改造提升了居民的居住条件和生活品质，改善了社会环境。

第二，改造加强了城市的功能性和承载力，为居民提供更好的就业和服务机会。

第三，改造过程中的公共设施建设促进了社会资源的优化配置，提升了城市整体治理能力。

4. 旧城改造的环境效益旧城改造对环境保护和资源节约也起到了积极的作用。

改造过程中，对老旧建筑的拆除和更新，减少了能源和材料的浪费。

同时，改造设计注重生态环境保护，提高了城市的生态可持续性。

5. 旧城改造市场的挑战尽管旧城改造市场前景广阔，但也存在一定挑战。

首先，改造过程中可能涉及复杂的产权问题和利益分配问题，需要政府和企业共同应对。

第二，部分旧城改造项目存在高投入、长周期等问题，需要寻找合适的融资模式和投资回报机制。

第三，改造涉及到大规模的土地开发和建设，需要合理规划和管理，以避免资源浪费和环境破坏。

6. 推动旧城改造市场的措施为了有效推动旧城改造市场的健康发展，需要采取一系列措施。

首先，政府应加大政策支持和财政补贴，为企业和居民提供更多的激励和支持。