【世联地产】北京科技园建设项目整体提案报告共88页

奤夿屯应依托自身的产业基础，大力发展都市 型农业和休闲旅游业，快速实现富民强村目标
现状
•奤夿屯村位于昌平区马池口镇域北部，生态 环境良好，产业发展以农业为主，有少量村 办企业。 •在昌平新城规划中，新城规划中昌平组团边 缘，规划用地性质为农村居住用地、绿地和 农田，非二产发展重点区域
规划
•奤夿屯属于近郊农业发展圈，应当重点发展 园区农业、体验农业、科普农业和精品农业； •奤夿屯处于生态建设地区应预留服务业发展 空间，大力发展以旅游业为主的农村服务业。
环京外埠合作农业发展圈 城市发展圈：重点发展以城市绿地、园林景观、楼宇居室 美化及农产品展示交易等为主要内容的景观农业和会展农 业；
近郊农业发展圈：重点发展园区农业、体验农业、科普农 业和精品农业；
平原农业发展圈：重点发展规模化、专业化、区域化、标 准化的大宗农产品生产和加工农业；
•区位限制：受到“城市通风口”特定区位的限 制，不适合发展工业
位于成都东南，距市区仅7公里；受到“城市通 风口”特定区位的限制，是不可征用的非建设用 地，无论是工业还是房地产等非农项目，在这里 选择的机会难度较大。
•自然资源&传统优势：花卉农业
三圣乡常年花卉种植经营土地已发展到6000亩， 日均上市量约占成都市场分额的80%，被国家命 名为“中国花木之乡”和“全国十大重点花卉批 发市场”。
学习改变命运,知 识创造未来
世联出品 昌平4600亩新农村项目整体定位策划报告
本次汇报内容和下阶段推进安排
上阶段工作
本次汇报内容
下阶段推进安排
2008/08/11
2008/09/5
2008/09/12
2008/09/26
160亩的发展策略和物业 发展方向

25 万份精华管理资料，2 万多集管理视频讲座北京科技园建设公司中关村五号地块项目投资分析报告目录1、项目情况简介 (2)2、项目规划 (4)3、合作条件 (5)4、项目定位 (6)5、项目经济分析 (8)6、结论 (14)7、附件 (14)一. 项目情况简介1.1 北京科技园建设股份有限公司简介：北京科技园建设股份有限公司（BSCC是根据国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。

公司于1999年11 月18日正式成立，截至2002年6月，已拥有控股子公司4 家，参股子公司5 家，对外投资8.51 亿元人民币，总资产62.4 亿元人民币。

北京科技园建设股份有限公司承担着中关村高科技商务中心区——西区、北京中关村生命科学园发展有限责任公司、北京中关村软件园发展有限责任公司、北京归谷园有限责任公司等中关村科技园区重大项目的规划设计和开发建设。

1.2 中关村广场项目简介：中关村广场（原中关村西区）是北京市"十五"规划中科技园区建设的重点项目, 也是国家级重点建设项目，位于北京市海淀区海淀镇，规划范围东起中关村大街，西至彩和坊路（海淀图书城），北起北四环路，南至海淀镇南街。

总占地面积51 . 44公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平米，地下50万平米。

它北临北京大学、清华大学、圆明园，东临中国科学院，西与颐和园、北京西山风景遥遥相对。

地处既有深厚历史文化底蕴、又是首都文教科研区的中关村核心区，交通条件良好，人文环境优越。

中关村广场的主要功能是金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展，并配有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型公共绿地等配套公共服务设施。

西区区内共划分为六个功能区，其中I、U、川区为综合科贸组团区，将建设科技贸易类企业写字楼；IV 区为公共建筑区，设有金融中心、会展中心、酒店和大型公共管理设施；V、W为公共绿地，将建一个开敞式楔型绿地广场和一个下沉式中心广场，绿地面积达7.1 公顷。

拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
【世联地产】北京科技园建设项目整 体提案报告-精
16、人民应该为法律而战斗，就像为 了城墙 而战斗 一样。 ——赫 拉克利 特 17、人类对于不公正的行为加以指责 ，并非 因为他 们愿意 做出这 种行为 ，而是 惟恐自 己会成 为这种 行为的 牺牲者 。—— 柏拉图 18、制定法律法令，就是为了不让强 者做什 么事都 横行霸 道。— —奥维 德 19、法律是社会的习惯和思想的结晶 。—— 托·伍·威尔逊 20、人们嘴上挂着的法律，其真实含 义是财 富和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿

关于完善科技园区配套设施建设的提案提案：完善科技园区配套设施建设背景：科技园区作为推动创新发展的重要平台，吸引了大量的科技企业入驻。

然而，为了保持科技园区的竞争力和可持续发展，需要进一步完善配套设施建设，以提供优质的工作环境和生活条件。

问题：当前科技园区的配套设施建设还存在一些不足之处。

首先，基础设施建设相对滞后，如道路、给排水、电力等，不能满足园区内企业的需求。

其次，园区内生活设施匮乏，如餐饮、购物等服务不够便捷。

此外，交通出行问题也需要得到解决，包括公共交通线路覆盖率不高，停车难等。

建议：为了完善科技园区配套设施建设，提高园区的吸引力、竞争力和可持续发展性，我提出以下几点建议：1. 加大基础设施建设力度：加大园区基础设施建设投入，包括道路、给排水、电力等。

通过合理规划和设计，提高基础设施的质量和容量，满足企业的需求。

2. 完善生活设施建设：增加园区内的餐饮、购物、休闲等生活设施，提供便捷的服务。

可以引入合作伙伴，建设多种类型的商业设施，满足不同需求。

3. 支持公共交通建设：与当地政府合作，增加公共交通线路覆盖园区，提供便捷的交通方式。

鼓励员工使用公共交通，减少私人车辆使用。

同时，建设骑行道、步行街，鼓励低碳出行方式。

4. 解决停车难问题：增加园区内的停车位，建设多层停车场等设施。

可以引入智能停车系统，提高停车位的利用率，提供更好的停车体验。

5. 加强环境管理：科技园区应该注重环境保护和绿化建设，营造宜居的工作环境。

增加绿化面积，改善空气质量，提供更好的工作和生活环境。

实施计划：1. 调研：对科技园区的现有配套设施进行调研，了解问题和需求。

2. 规划设计：根据调研结果，制定详细的配套设施建设规划，包括基础设施、生活设施、交通、停车和环境管理等方面。

3. 建设实施：按照规划进行建设实施，可以通过政府投资、引入合作伙伴等方式，确保建设质量和进度。

4. 营运维护：建设完毕后，科技园区管理方应该负责设施的运营和维护，保证设施正常运行和提供优质的服务。

第三步：决定“有 第二步：构建评估业 所为”和“有所不 务优先级的矩阵图 为”
第四步：决定各 业务发展顺序
第五步：业务单元 划分和发展建议
参与方式：
使命 远景目标 价值
市大 场 吸 引 力小 弱 强 公司竞争力
核心业务 非核心业务 决 策 职能部门 外包 避免投资
利润
3 2
公司
核心业务单 非核心业务 元 单元 业 业 业 务 务 务 业 业 业 务 务 务
63%
54%
普 通 员 工
44%
59%
40%
资料来源：问卷调查，海问分析
海问咨询
北大科技园
海问建议的使命
通过成功的市场运作，把北大科 技园建设成北大教学科研与社会 资源相结合的理想环境，使北大 在科教兴国中发挥更大作用的同 时，获得科研成果产业化和学生 实习的场所，从而使北大品牌得 到新的发展
海问咨询
孵化及投资
•孵化器 •风险投资 •产业投资
•物业管理 •生活服务 •办公服务 •信息服务 •专业服务 •人力资源服务
基础服务
增值服务
海问咨询
北大科技园
十三项业务的说明和主要内容（1/3）
业务名称 1.成府园区一级土地开发 说明
通过完成成府园一级土地开 发形成价值增值 将成府园建设成可供使用的 物业形成价值增值
北大科技园
北大科技园建设开发有限公司建立在四个基本价值基础 上
合作
• 保持与各政府
敬业
• 为实施“科教
创新
• 鼓励创业创新
务实
• 脚踏实地地强
部门的协调关 系 • 加强与北大和 北大校办企业 的联系 • 扩大在各专业 领域的国内外 合作
兴国”战略， 落实“发展高 科技、实现现 代化”目标而 努力 • 致力于建成国 家一流大学科 技园，并发扬 光大北大的核 心价值观

中关村科技园区土地开发建设的瓶颈分析与建议----以Ｓ园为例千岛愚夫前言为有效开展园区土地开发工作，在总结前期土地开发工作体会的基础上，我斗胆剖析自己，深刻反思过去，认真研究有关问题，取得了一些时期性的功效。

下面，我从项目大体情形、瓶颈分析和假设干建议三个方面，就当前S园区土地开发建设工作进行论述。

一、大体情形一、园区概况S园前身为BDC高科技园区，2006年1月加入中关村科技园区，2006年8月管委会正式挂牌，成为中关村科技园区其中一个分园。

园区总面积3.45平方千米，分为三个区域：北Ⅰ区0.636平方千米、北Ⅱ区0.913平方千米、南区1.892平方千米。

2007年3月，S园管委会与区科委（知识产权局）合署办公,创新园区治理新模式，园区进入了进展的快车道。

在区委、区政府的顽强领导下，在各有关部门的通力合作下，园区把握机缘、迎难而上、奋力拼搏，企业收入和税收年均增加近40%，2020年达205亿元和5.5亿元，增加速度居中关村各分园前列；初步形成以高新技术产业为主体、以文化创意产业为特色、以现代效劳业总部楼宇经济为支柱的产业格局。

园区前后被评为“中国十大最具投资价值科技园区”和“中国最正确创意产业园区”，并于2020年初成功通过了ISO14001:2004环境治理体系认证，成为中关村园区一区十园中首批通过环境治理体系认证的园区之一。

二、开发建设情形S科技园除北Ⅱ区大部份区域已建成外，目前尚有待开发土地面积275.67公顷，占到园区计划总面积的79.9%，具体包括北Ⅰ区土地一级开发、北Ⅱ区西井地块开发、北Ⅱ区135亩地块开发、北Ⅱ区60亩地块开发和南区计划与开发五个项目。

具体进展情形如下：北Ⅰ区土地一级开发项目：占地805亩（除SRZY公司占地），其中可建设用地458亩，用途全数为研发，计划建筑面积为51万平方米，土地一级开发本钱估量15亿元，拟建成国际化的总部经济区。

2020年3月园区建设领导小组第1次会议决定由园区平台公司JSKY公司采纳自主开发的模式进行开发建设。

中关村东升科技园二期工程土地一级开发推行方案编制单位：北京中创伟业房地产评估有限责任企业编制时间：二○一二年七月目录第一章工程根本情况一、工程区位情况1、地区地址中关村东升科技园二期工程位于北京市海淀区东升镇西小口村，东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路〔现为西小口路〕，西至规划育新花园西路，北至北新建材〔含代征绿地〕。

地址如图 1-1 所示。

工程地址图 1-1 ：工程地址表示图2、宗地自然特色海淀区位于北京市区西北部，地理地址北纬 39° 53'- 40° 09'，东经116°03' - 116°23' ；东与西城、旭日区相邻，南与、丰台区毗邻，西与石景山、交界，北与昌平区接壤。

全区总面积 426 平方公里，南北长约 30 公里，东西最宽处 29 公里。

工程宗地位于海淀区中东部，主要自然特色以下：〔1〕天气本工程地处北京市里的西南部，属华北平原温带大陆季风型天气。

季节温差及昼夜温差大，年平均气温约为11.5 度，最高平均气温 26 度，最低平均气温—6 度。

年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为 580—600 毫米， 60%的降雨量集中在 6—8 月。

常年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风，风力不大，冬季主要刮西北风，最暴风力可达 8 级。

〔2〕水文海淀境内有大小河流 10 条，总长度 119.8 公里，主要水系有、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和，还有昆明湖、玉渊潭、湖、上庄水库等水面，占北京市湖泊总数的 20%；水域面积 4 平方公里，占北京市水域面积的 41.28%，湖泊数量和水域面积均列北京市各区县之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面积 1.94 平方公里。

〔3〕地形地貌本工程位于海淀区北五环外、林萃路西侧，地貌种类简单，以平原为主，海拔较低。

工程区内地势平坦。

〔4〕地质本工程地块还没有邀请专业机构进行地质勘探，但从工程周边用地的地质情况推测，本工程地块地质条件应适合进行房地产开发建设。

中盟科技园项目可行性研究报告目录第1章项目总论.......................... １1.1项目概况....................................... １1.1.1项目名称 .................................... １1.1.2建设单位 .................................... １1.1.3项目主管部门 ................................ １1.1.4项目拟建地区、地点 .......................... １1.1.5报告编制单位和法人代表....................... １1.2研究报告编制依据............................... １1.3项目背景及必要性............................... ２1.4项目建设目标................................... ４1.5项目建设内容及规模............................. ５1.5.1园区基础设施建设内容......................... ５1.5.2配套支撑服务体系建设内容..................... ５1.6项目建设工期................................... ７1.7投资估算和资金筹措............................. ７1.8项目建设进度及建设条件落实情况 ................. ９第2章项目投资必要性分析.............. １１2.1软件与信息服务外包的基本概念 ................. １１2.2项目投资的必要性分析......................... １１2.2.1软件与信息服务业发展前景广阔............... １１2.2.2产业贸易发展要求 .......................... １２2.2.3项目与产业政策相适 ........................ １３第3章行业市场及现状分析.............. １５3.1信息产业及细分市场分析....................... １５3.1.1我国信息产业行业发展趋势................... １５3.1.2信息产业市场调查 .......................... １５3.1.3中国软件与信息服务外包市场现状............. １６3.2产业载体及科技园发展现状..................... １７3.2.1国外科技园现状 ............................ １７3.2.2国内科技园的现状 .......................... １９3.2.3中国软件与信息服务外包产业载体现状......... ２０3.2.4广西科技园发展现状 ........................ ２０3.3中国软件与信息服务外包产业政策现状 ........... ２１3.4中国软件与信息服务外包企业现状 ............... ２１3.5中国软件与信息服务外包人才体系建设现状........ ２２3.6中国软件与信息服务外包公共服务支撑平台现状.... ２２3.7中国-东盟贸易间信息产业行业现状 .............. ２４第4章项目建设方案.................... ２５4.1建设地址的选择............................... ２５4.1.1地理位置 .................................. ２５4.1.2交通网络 .................................. ２７4.1.3自然条件 .................................. ２８4.1.4经济社会环境条件 .......................... ２８4.2项目建设条件................................. ２９4.2.1供水条件 .................................. ２９4.2.2排水条件 .................................. ２９4.2.3供电条件 .................................. ２９4.2.4通讯条件 .................................. ３０4.2.5消防条件 .................................. ３０4.2.6其他建设条件 .............................. ３０4.3园区基础设施建设方案......................... ３１4.3.1总平面布置规划方案 ........................ ３１4.3.2园区的设计理念 ............................ ３１4.3.3园区的功能分区 ............................ ３３4.3.4科技园园区技术经济指标..................... ３５4.3.5办公写字楼的建设标准....................... ３６4.4软件与信息服务外包公共支撑平台建设方案........ ３８4.4.1共性技术支撑服务平台建设方案............... ３８4.4.2外包人才培训服务平台建设方案............... ４６4.4.3外包企业创业投资及融资服务平台建设方案..... ４６4.4.4市场推广宣传平台建设方案................... ４７4.4.5专业化增值服务平台建设方案................. ４７4.5项目工期安排................................. ４８第5章产品服务及业务模式分析.......... ５０5.1产品服务组合................................. ５０5.1.1物业租赁服务 .............................. ５０5.1.2共性技术支撑服务 .......................... ５０5.1.3外包人才培训服务 .......................... ５１5.1.4创业投资服务 .............................. ５１5.1.5企业增值服务 .............................. ５２5.2赢利模式分析................................. ５２5.3运营模式分析................................. ５３5.4业务工作流程分析............................. ５３5.5项目运营措施................................. ５４5.5.1资金支撑措施 .............................. ５５5.5.2招商措施 .................................. ５５第6章项目建设环境安全................ ５７6.1环境保护..................................... ５７6.2劳动安全..................................... ５７6.3消防措施和设施方案建议....................... ５７第7章项目组织与实施管理.............. ５９第8章投资估算与资金筹措.............. ６０8.1项目建设投资估算............................. ６０8.1.1园区基础设施投资估算....................... ６１8.1.2软件与信息服务外包公共支撑平台投资估算..... ６２8.2流动资金..................................... ６４8.3建设期利息................................... ６４8.4项目总投资................................... ６５8.5分年投资计划................................. ６５8.6资金筹措..................................... ６５第9章财务评价........................ ６６9.1财务分析依据及参数设定....................... ６６9.2营业收入估算................................. ６６9.2.1园区企业总产值测算 ........................ ６６9.2.2物业租赁收入 .............................. ６７9.2.3共性技术支撑服务收入....................... ６７9.2.4外包人才培训收入 .......................... ６９9.2.5创业投资收益 .............................. ６９9.2.6企业增值服务收入 .......................... ７０9.2.7项目总收入 ................................ ７０9.3成本费用分析................................. ７０9.3.1管理运营成本分析 .......................... ７０9.3.2固定资产折旧估算 .......................... ７２9.3.3总成本费用 ................................ ７３9.4项目经济效益评估............................. ７４9.4.1利润估算 .................................. ７４9.4.2财务现金指标 .............................. ７４9.4.3指标分析结论 .............................. ７４第10章可行性研究结论与建议............ ７５第11章附件............................ ７６11.1附表1：园区企业总产值估算表.................. ７７11.2附表2：收入估算表............................ ７７11.3附表3：总成本费用估算表...................... ７８11.4附表4：利润表 ............................... ７９11.5附表5：项目投资现金流量表.................... ８０11.6附表6：财务评价指标汇总表.................... ８１11.7附表7：网络数据中心建设费用估算表............ ８２第1章项目总论1.1项目概况1.1.1项目名称中盟科技园建设项目。

大 资源开放 学
鼓励师生创业 减少科技园发 展受到的束缚
企业
企业
信息平台
市 场
园 区 基 础 服 务
物业管理
生活服务
办公服务 信息系统
AA
营造创新和创业的文化
创业竞赛 创业论坛 学术沙龙 对外交流
政府资源协调
政府对中关村以及AA科技园的扶持
法律 税收 资金 人才
海问咨询
AA科技园
AA科技园具备的功能应当分别由政府、AA大学和AA 科技园建设开发有限公司三方承担
AA科技园 发展规划与融资项目
(公司整体战略）
－机密－
北京海问投资咨询有限责任公司 2002年7月
此报告仅供客户内部使用。未经本公司的书面许可，其它任何机 构及个人不得擅自传阅、引用或复制
AA科技园
报告内容
• 公司总体战略
– 确定使命、远景目标及价值 – 构建评估业务优先级的矩阵图 – 决定“有所为”和“有所不为” – 决定各业务发展顺序
• 办公服务 • 产业投资 • AA资源协调
吸引外部资金 园区经营 营造创新和创业的文化
• 投入种子资金 • 吸引VC • 吸引私人投资 • IPO • 定价 • 学术沙龙 • 宣传 • 对外交流
海问咨询
AA科技园
公司承担的主要的功能可以归纳为十三项业务
业务性质
建设开发经营
业务名称
•成府园区一级土地开发 •成府园区二级房屋建设 •成府园区经营 •辐射园区建设
功能
园区基础设施建设 信息服务 园区基础服务 组建入园企业服务平台
具体内容
•一级土地开发 •信息基础设施
建设
• 二级房屋建设 • 辐射园区建设 • 建立信息系统 • 建设市场信息

市十二届人大常委会公报(第23号)第23号2005年10月18日/ 2005-12-25 16:19:34关于中关村科技园区五年上台阶情况及“十一五”发展规划的报告2005年10月18日在北京市第十二届人民代表大会常务委员会第二十三次会议上北京市副市长中关村科技园区管委会主任范伯元主任、各位副主任、秘书长、各位委员：我代表市人民政府，向市人大常委会报告本市中关村科技园区五年上台阶及“十一五”发展规划的工作情况。

第一部分关于《中关村科技园区五年上台阶行动纲要》实施情况2003年初，市委、市政府颁布了《中关村科技园区五年上台阶行动纲要》（以下简称《纲要》），要求到“十五”末期，使园区综合竞争力和企业核心竞争力迈上新台阶。

几年来，园区按照《纲要》确立的总体发展战略，坚持走探索和实践具有中国特色的、以自主创新为核心的高科技产业发展道路，在技术创新，高新技术产业，专业园、基础设施和信息化建设，机制和体制创新，文化建设等方面开展了卓有成效的工作，对北京市经济增长方式转变、产业结构调整做出了重要贡献。

2004年，园区高新技术企业总数近14万家，实现销售收入3692亿元，是1988年的263倍，约占全国高新区总量的七分之一；生产总值7609亿元，相当于2004年北京市地区生产总值的178%，比1998年增加了10个百分点；企业上缴税金1418亿元，是1988年的278倍。

今年上半年高科技产业继续保持了20%以上的增长速度，预计年底园区企业销售收入达到4000亿元，将比2001年翻一番。

五年上台阶主要任务胜利完成。

一、走出了一条以企业为主体、依靠高新技术自主创新发展先进生产力的道路,率先从“中国制造”向“中国创造”迈进（一）企业开始成为技术创新的主体，在一些关键领域拥有自主知识产权。

园区承接的国家“863项目”占全国的25%，“973项目”占全国的36%。

其中有246项“863项目”由企业承担。

1988年至今，中关村的高新技术企业共获得国家科技进步一等奖9项。

关于完善科技园区配套设施建设的提案尊敬的领导：随着我国现代化进程的推进，科技园区建设已成为我国经济发展的重要引擎。

在科技园区建设中，配套设施建设的完善是至关重要的。

只有加强对公共服务、物质建设、人才引进等方面的投入，才能更好地支撑科技创新和人才培养。

因此，我提出以下完善科技园区配套设施建设的建议。

一、加强公共服务设施建设公共服务设施是科技园区建设中不可缺少的一环。

要进一步扩容公共服务设施，提高公共服务设施质量，让园区内科技企业能够享受到更加优质的公共服务。

具体包括加强园区内的医疗卫生设施建设、扩大园区内的文化娱乐设施等。

二、健全物质建设体系科技创新需要良好的物质基础保障。

为了建立健全的物质建设体系，我们需要投资购置各种生产设备、实验设备和办公设备，建立高标准的生产、实验、研发基地，不断提高服务水平和物质建设水平。

三、创新人才引进机制人才是科技创新的根本，也是园区的生命线。

因此，我们需要加强人才引进机制建设，建立一套全方位、多层次的人才引进和使用管理体系，吸引海内外高水平人才，提高人才竞争力。

在此基础上加强员工培训和晋升机制建设，着力打造一支高素质、高技能的技术队伍。

四、促进文化建设园区内文化氛围的建设也是非常重要的。

通过开展多种形式的文化活动、展览、演出等，加强员工之间的交流，增强员工的凝聚力，为科技创新提供良好的文化环境。

综上所述，完善科技园区配套设施建设是一个系统性的工程，涉及面广，影响深远。

只有不断创新机制，强化体制建设，投入更多的人力、物力和财力，在改善公共服务和物质条件、提高人才质量和强化园区文化氛围等方面大力发力，才能进一步提高园区的整体核心竞争力，做大做强园区经济。

因此，我谨提议领导们应加大对科技园区配套设施建设的投入力度，以实现园区的可持续、健康发展。

谢谢！五、加强基础设施建设科技园区的基础设施建设包括道路、供水、供电、通讯等方面，在整个园区建设中具有根本性意义。

要加强基础设施的建设，创建完善的基础设施网络体系，以保证园区内的科技企业能够稳定运营，并有更大的发展空间。

居住氛围浓厚
物业 选择
这是一个生长在居住板块内的公建项目，浓郁居住氛围笼罩之下是办公商务需求的乏力
区域靠近CBD/燕莎/望京等东部城市核，承接大量东 部人群居住需求； 主流居住大盘云集，生活配套成熟； 道路系统发达，捷运交通以及公交系统完善； x受到CBD/燕莎/望京三大东部城市核环绕，商务积聚效能明显； x大量住宅项目确立区域的居住板块认知，产业无支持；
中关村
区域 未来
望京 燕莎
东部城市核功能不断强化，商务办 公物业的集聚效用将带来CBD/燕 莎/望京等商圈功能的跨越式提升。
金融街
观湖国际 CBD
泛海国际
姚家园路 地块
石佛营小区 四 环 八里庄小区 红领巾公园 公园1872 朝阳北路 晨曦园 八里庄东里
日月东华 炫特区
国美第一城
平房公园
区域内各类住宅物业开发接近
开盘时间
均 价
1号楼2009年4月12日 2号楼2009年7月18日
当前价格：21000-23000元/平
竞争 盘点
紧邻地铁6号线星火站，大悦城进驻区域，带来 地段价值释放
万杰医院 活力东方奥特莱 华泰医院 斯购物广场 姚家园小学 平房医院
该地段配套齐全 居住氛围浓厚； 6地铁开通后会大 大的拉近与CBD的 距离； 大悦城的出现丰 富了该区域的商业、
尊重区域既有土地价值属性，打造公建立项的住宅产品，并 寻求一定的产品突破。
Q2：成功实现，速度or利润？
北科建作为知名国有地产开发企业自持大量高端优 质办公物业，拥有多重资源和丰富物业开发经验
企业 战略
多方合作，产业聚集
总建筑面积20万平方米， 五个重要部分组成：大型超市、商业步行街、 精品专卖店、主题百货店、大型影院

北科建科技地产：园区开发创新模式我国早已提出建设创新型国家的目标，党的十八大报告也明确提出实施创新驱动发展战略和加快新型城镇化建设，这成为各地方创新和发展的重要任务，同时，在持续调控的环境下，房地产企业有何机遇、优势和作为呢?这是房地产行业值得关注的问题。

2012年11月，深圳第十四届高交会上的“科技园区创新与发展论坛”倍受瞩目，这是高交会众多论坛中唯一一家由企业独立主办的论坛。

而作为论坛的发起者——北京科技园建设（集团）股份有限公司（以下简称“北科建集团”）凭借多年来在科技园区开发行业的经验、智慧和业绩，创新性地提出了科技地产商业模式，成为众多地方政府、金融、高科技企业界和房地产行业精英人士的关注焦点，也为房地产行业转型探索出了一个良性发展的方向。

为了对科技地产这一全新的市场化科技园区开发商业模式进行深入了解，记者实地走访了北科建集团。

科技地产：搭建产业发展和资源整合的城市创新平台没有人否认房地产对中国经济的拉动作用。

但正如住宅房地产调控所显现的，脱离了科学发展的房地产经济会遭遇它的瓶颈。

而真正优秀的房地产企业，只要真正投入到国民经济的转型、升级的过程，非但不会萎靡，反而能迎来春天。

北科建集团的科技地产模式强调城市与产业协同发展，是以房地产开发为手段，以产业聚集为目标，以科技载体和产业服务构建为任务，整合企业发展的要素和资源，通过开发、运营、服务助推产业创新和价值提升的一种科技园区创新开发模式。

实质上，科技地产是以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，实现地产资本、产业资本、金融资本有机融合，驱动区域经济转型与发展的一种全新商业模式。

科技地产不仅仅是房地产开发，而是在搭建一个巨大的平台：即产业创新平台和资源整合平台。

所谓产业创新平台，就是每个科技地产项目都以高新技术产业发展和培育为中心任务，根据区域的产业环境和政府的发展战略，明确园区的产业定位，然后通过科学合理的功能规划、建筑设计和业态准入，以及全方位的产业服务，来营造企业创新与成长的硬件环境和软环境，使入驻企业既能享受到清新优美的生活工作环境，又能降低创新成本，激发创新活力，实现产业聚集，加速区域经济的内涵式发展。

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近 3 年(2020-10~2023-09)：
1.3 项目规模
1.3.1 规模结构 近 1 年中关村科技园区顺义园管理委员会（北京顺义科技创新产业功能区管理委员会）的项目规模主 要分布于 500-1000 万区间，占项目总数的 33.3%。500 万以上大额项目 4 个。 近 1 年(2022-10~2023-09)：
183.0
2022-10-17
（8）铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
[顺义]中关村科技园区顺义园管 北京路桥瑞通养护 理委员会运行维护费——市政设 中心有限公司 施维护项目成交公告
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
158.6
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
338.3
2023-03-17
（7）研究和试验发展（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
[顺义]中关村顺义园三代半产业 中国城市发展研究 基地（3401 街区）生产生活配套 院有限公司 服务设施专题研究报告
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
本报告于 2023 年 09 月 06 日 生成
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1.4 行业分布
近 1 年中关村科技园区顺义园管理委员会（北京顺义科技创新产业功能区管理委员会）的招标采购项 目较为主要分布于文艺创作与表演 绿化管理 保险服务行业，项目数量分别达到 2 个、2 个、2 个。 其中绿化管理 文艺创作与表演 物业管理项目金额较高，分别达到 1129.59 万元、1099.35 万元、 535.09 万元。 近 1 年(2022-10~2023-09)：

关于完善XX园服务配套功能的提案案由：关于完善XX园服务配套功能的提案提案人：XX内容：XXX园的前身是XX年设立的XX开发区，XX年纳入中关村国家自主创新示范区，XX年园区统筹规划管理门城地区南部产业空间，总面积XX平方公里。

为全面落实北京市作为全国科技创新中心的功能定位，贯彻区委、区政府“绿色发展，转型升级”的具体部署，XXX委员会（下称管委）布局园区产业结构升级，加快科技载体建设，推动存量土地提质增效，完善服务配套功能，着力打造宜居、宜业的生态型高新技术产业园区。

一、园区服务配套现状与问题近年，在区委、区政府高度重视和大力支持下，园区各项基础设施建设取得了长足的发展，园区主干道、通讯、安防等基础设施逐步完善，目前初步完成8条主要道路及市政基础设施的升级改造和绿化、美化工程，XX景观提升一、二、三期工程相继竣工，园区承载能力逐步增强。

同时管委制定“一主三辅”产业定位，吸引、聚集互联网+、智能制造、医药健康产业、节能环保等高新技术企业落户园区，颁布XXX和XX等多级叠加的企业、人才扶持政策，打造了一批创新型孵化器，构建创业圈、投资圈和生活圈三圈融合的创业服务体系，园区逐步形成行业优势明显、规模结构良好、发展特色鲜明、经济效益突出的园区经济产业体系。

随着入驻园区企业数量的不断增加，产业人口不断聚集，园区服务配套功能滞后的问题日益凸显，在一定程度上制约了园区快速健康有序发展。

通过实地走访调研及企业座谈交流，归纳起来，主要存在以下主要问题：1.生活服务配套不足园区生活配套设施建设尚不完善，缺乏餐饮、购物、住宿、娱乐等商业配套设施。

如：XX项目建筑面积约为6万平米，按照规划审批要求其中用于配套服务的面积不足500平米，目前只能满足部分企业员工就餐的需求XX二期建筑面积约为21万平米，规划审批只包含食堂、会议室等配套，为吸引高新技术企业进驻，XX公司将XX二期项目中自持的3.9万平米空间全部用于打造园区首个创新型孵化器-XX工场，考虑入孵企业实际需求及配套面积不足的现状，在管委大力支持下，公司将原有办公空间改造升级为创客咖啡、创客图书馆、创客展厅、文化艺术中心等空间，目前配套面积约为1万平米，但受规划性质影响，服务配套只能涉及产业服务平台及生产性服务设施，原计划在京西创客工场内引进超市、餐饮等生活服务企业，解决员工就餐、购物等需求，但因装修方案主管部门不予审批，未能落地。

【世联地产】北京科技园建设项目整体提 案报告（精选）
31、园日涉以成趣，门虽设而常关。 32、鼓腹无所思。朝起暮归眠。 33、倾壶绝余沥，窥灶不见烟。
34、春秋满四泽，夏云多奇峰，秋月 扬明辉 ，冬岭 秀孤松 。 35、丈夫志四海，我愿不知老。
61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。—

关于完善科技园区配套设施建设的提案完善科技园区配套设施建设的提案摘要：随着科技园区的发展壮大，配套设施的建设逐渐成为关注焦点。

本提案对科技园区配套设施建设的重要性进行了阐述，并针对目前存在的问题提出了相应的解决方案，以完善科技园区的配套设施建设，提升园区的竞争力和吸引力。

1. 引言科技园区是促进科技创新和经济发展的重要支撑，其配套设施的建设直接影响到科技园区的发展速度和效果。

因此，完善科技园区配套设施建设是提高园区竞争力和促进经济发展的关键步骤。

2. 目前存在的问题目前，科技园区在配套设施建设方面仍然存在一些问题，主要表现在以下几个方面：2.1 基础设施建设不足部分科技园区在建设初期，往往只注重硬件设施的建设，忽视了配套的基础设施建设，导致园区内交通不便、供水供电等问题。

2.2 公共服务设施不完善科技园区内的公共服务设施，如医院、学校、超市等，在数量和质量上都有待提高。

这不仅影响到园区员工的生活质量，也影响到企业吸引人才和招聘优秀员工。

2.3 创新创业支持体系不健全科技园区作为创新创业的重要载体，应当提供相应的创新创业支持体系，包括孵化器、投资机构、技术咨询等，但目前很多园区仍然缺乏这样的支持体系，限制了创业者的发展和园区的吸引力。

3. 解决方案为解决上述问题，完善科技园区配套设施建设，提升园区的竞争力和吸引力，可以采取如下的解决方案：3.1 加强基础设施建设科技园区应注重基础设施的建设，包括道路、供水供电、通信等。

可以通过采购和政府投资等方式，加大对基础设施建设的投入，提升园区的交通便利性和生活质量。

3.2 完善公共服务设施科技园区应注重公共服务设施的建设，包括医院、学校、超市等。

可以通过与政府合作、引进第三方服务机构等方式，提升公共服务设施的数量和质量，满足员工的日常需求。

3.3 建立创新创业支持体系科技园区应建立健全的创新创业支持体系，包括孵化器、投资机构、技术咨询等。

可以通过引进专业机构、与高校合作等方式，提供创新创业者所需的支持和资源，提升园区的创新创业环境和吸引力。