物业公司经营管理风险控制程序

物业经营企业的内部控制要点1.风险管理控制要点：（1）编制风险评估和预防机制，明确各项风险的概率和可能带来的损失。

（2）建立完善的信息收集、分析和处理机制，及时获取内外部风险信息。

（3）制定相关规章制度，明确职责分工，确保风险能得到有效控制和防范。

2.财务管理控制要点：（1）建立健全的会计制度和财务管理制度，确保企业财务信息准确、完整、及时。

（2）制定财务控制流程，确保财务活动的准确性和合规性。

（3）严格执行财务预算管理，合理控制成本，提高经营效益。

3.采购管理控制要点：（1）建立合理的采购管理制度，规范采购程序和相关的内部审批流程。

（2）建立供应商评价体系，对供应商进行综合评估，确保采购合理性和效益。

（3）设立采购与供应链管理部门，统一管理采购活动，确保采购流程的顺畅和透明。

4.资产管理控制要点：（1）建立固定资产管理制度，确保固定资产的入库登记、折旧、报废等工作规范进行。

（2）设立资产清查机构，定期对企业资产进行清查，确保资产的准确性和完整性。

（3）加强资产保密管理，设立完善的资产保密制度，确保公司资产安全。

5.人力资源管理控制要点：（1）建立健全的员工管理制度，包括招聘、培训、绩效考核、薪酬福利等环节。

（2）制定明确的职责分工和权限范围，确保员工行为符合公司的规章制度和职业道德规范。

（3）建立健全的员工档案管理制度，确保员工信息的记录和管理的准确性。

6.运营管理控制要点：（1）建立规范的运营管理流程，包括维修保养、设施设备管理、客户服务等环节。

（2）建立健全的维护报修机制，及时响应用户需求，提高用户满意度。

（3）加强对外部承包商和供应商的管理，建立供应商评价体系，确保合作伙伴的质量和信誉。

综上所述，物业经营企业的内部控制要点包括风险管理控制、财务管理控制、采购管理控制、资产管理控制、人力资源管理控制和运营管理控制。

这些要点的实施将有助于保护企业资产、提高经营效益，确保企业持续稳定发展。

物业管理风险内容及防范措施一、风险的概念和构成要素风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望值或平均值的可能性。

风险由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。

二、物业管理风险的内容物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。

早期介入的风险项目接管的不确定性带来的风险专业服务咨询的风险前期物业管理的风险合同期限合同订立的风险合同执行的风险业主使用物业、接受服务中发生的风险(1)物业违规装饰装修带来的风险。

(2)物业使用带来的风险。

(3)法律概念不清导致的风险。

物业管理日常运作过程中存在的风险(1)管理费收缴风险。

(2)替公用事业费用代收代缴费用存在的风险。

(3)管理项目外包存在的风险。

(4)物业服务员工服务存在的风险。

(5)公共媒体在宣传报道中的舆论风险。

(6)公用、共用设施设备风险，包括消防风险等。

三、风险管理的方法(一)风险识别、风险评估的概念风险的识别是管理风险的第一步，即识别整个项目过程中可能存在的风风险的评估，是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一种风险发生的概率，估算损害程度。

项目管理的过程中，对以下风险需要评估、管理：0有很大影响或发生的概率很高的0影响不大但发生的概率很高的0有很大影响但发生的概率很小0可以被管理的风险。

（二）风险识S!k评估的方法评估的主要因素包括：风险影响、风险概率、风险值。

评估的方法主要有定量分析方法、直观评价法、经验评价法和fmea分析方法等，上匕较常用的是定量分析方法。

定量分析方法是定量计算每一种危险源所带来的风险所采用的方法。

其公式为：d=Iec式中：d—-风险值；I--发生事故的可能性大小；e—-暴露于危险环境的频繁程度；c--发生事故产生的后果。

（三）风险的应对风险应对包括以下几种基本类型。

1.风险回避策略凡是风险所造成的损失不能由该项目可能获得的利润予以抵消时,企业采用回避、退出、不参与、不介入的对策，避免风险是最可行的简单方法。

物业管理风险控制物业管理风险控制1. 引言物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的一系列活动。

在物业管理过程中，面临着各种潜在的风险，如安全风险、设备维护风险、公司信誉风险等。

本文将介绍物业管理中常见的风险，并探讨如何采取措施进行风险控制。

2. 安全风险安全风险是物业管理中最为关注的风险之一。

物业管理涉及到大量人员的出入，以及对公共空间的维护等工作，因此安全问题尤为重要。

安全问题可能包括火灾、盗窃、伤害事件等。

为了控制安全风险，需要采取以下措施：- 安装监控设备：在关键区域安装监控设备，监视人员活动情况，提前发现安全隐患。

- 增加安保人员：加强物业管理公司的安保力量，加强巡逻检查，增强安全保障能力。

- 加强消防设施：确保消防设施的有效性，如定期检查火灾报警器、喷淋系统等。

3. 设备维护风险物业管理中的设备维护风险主要指物业管理所涉及的设备的故障和损坏。

设备维护风险可能导致正常的生活和工作秩序受到影响。

为了控制设备维护风险，需要采取以下措施：- 定期检修设备：定期检查和维护物业管理所涉及的设备，确保设备的正常运转。

- 建立维修机制：建立设备维修机制，及时响应设备问题，并进行修复。

- 提供培训和指导：为物业管理人员提供设备操作和维护的培训，提高其维护设备的能力。

4. 公司信誉风险公司信誉风险指的是物业管理公司在运营过程中可能面临的声誉受损或信任度下降的风险。

信誉风险可能由于管理不善、服务不周到或不当的决策而引起。

为了控制公司信誉风险，需要采取以下措施：- 建立健全的管理体系：建立严格的内部管理机制，确保所有工作按照规定的程序进行，提高管理的专业性和透明度。

- 加强投诉处理：建立投诉处理机制，及时处理用户的投诉和意见，积极回应用户的需求和反馈，提高用户满意度。

- 提供高质量的服务：确保物业管理服务的质量，为用户提供安全、舒适的居住和工作环境。

5. 结论物业管理风险控制是保障项目正常运营的关键。

通过采取安全风险控制、设备维护风险控制和公司信誉风险控制等措施，可以有效降低潜在风险的发生概率，保障项目的可持续发展。

物业风险管理的名词解释物业风险管理是指对物业项目中存在的各种潜在风险进行识别、评估和控制，并采取相应措施以减少或避免这些风险的发生和影响的管理活动。

随着社会的发展和进步，物业行业面临的风险也越来越多样化和复杂化，因此物业风险管理的重要性逐渐显现。

一、风险的定义和分类风险是指不确定性环境中可能发生的事件或行动，具有潜在的危害或负面影响。

物业风险可以分为内部风险和外部风险两类。

内部风险主要涉及物业自身的管理、运营和维护等方面，比如设备故障、人力资源问题等。

外部风险则是指来自外部环境的各种风险，如自然灾害、金融风险等。

二、物业风险管理的过程及步骤物业风险管理包括以下几个核心步骤：风险识别、风险评估、风险控制和风险监控。

1. 风险识别：通过对物业项目进行全面的调查和分析，发现可能存在的潜在风险。

这一过程需要借助各种调查和评估工具，如现场检查、问卷调查等，以确保发现尽可能多的风险。

2. 风险评估：对已识别的风险进行详细的评估和分析，确定其可能性和影响程度。

评估的结果可以为物业管理者提供决策依据，确定风险管控的优先级。

3. 风险控制：根据评估结果，采取相应的控制措施来减少或避免风险的发生和影响。

这包括制定相应的管理制度、规章制度，培训员工，加强设备维护等措施。

4. 风险监控：对已采取的控制措施进行监测和评估，及时发现和处理可能的风险变化，确保风险控制的有效性和及时性。

三、物业风险管理的重要性物业风险管理的重要性不可忽视。

有效的风险管理可以帮助物业项目在日常管理中减少可能发生的事故和损失，保证物业业主的财产安全和利益。

此外，物业风险管理也可以提高物业项目的市场竞争力，增加物业价值。

对于物业管理公司而言，完善的风险管理措施还可以提高其信誉度和专业形象。

同时，物业风险管理还对于整个社会的安全和稳定具有重要意义。

物业作为人们日常生活的重要组成部分，其安全状况直接关系到居民的生活质量和社会的和谐稳定。

因此，物业风险管理需要得到物业公司、政府监管部门和社会各界的高度重视和合作。

物业公司风险识别及管控指引物业公司风险识别及管控指南风险识别风险识别的目的是利用物业管理风险的可预测性特点，识别出基础物业管理过程中各环节的风险。

通过对风险的分析，实施全面的监控并采取相应预控措施来防范风险，进而使风险造成的损失降到最低。

风险识别根据公司基础物业管理的更新采用定期更新和不定期更新两种方式。

每年初，公司品管中心进行集中更新一次。

同时，根据需要，住宅管理事业部和各子公司应进行适时更新。

公司基础物业管理的风险具体识别如下：序号风险名称表现范围表现形式概率可能损失1 新建物业无合法报建手续、违章建筑、接管后造成“违法管理” 项目在运作阶段，由于物业本身生命周期前期物业服务罚款、曝光管理被动、物管费不能按时收取物业管理权丧失2 开发商与业主的矛盾，造成公司腹背夹击前期物业服务后期物业服务服务合同无效，管理权丧失，管理被动赔偿3 业主委员会成立后解除合同、业主大会或业主委员会滥用职权后期物业服务业主大会或业主委员会未按法定程序成立非业主滥用业主权管理被动，服务合同无效，管理权丧失4 在物业停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏后期物业服务物业内交通事故大赔偿、曝光5 以人为本用心服务专业管理业主满意物业管理全程 - -主要管理人员流失6 入室盗窃物业管理服务范围内入室抢夺、抢劫大丧失生命和财产损失等风险7 入室故意杀人公共区域 - - 赔偿、曝光8 盗窃公共区域 - - 赔偿、曝光改写后的文章：物业公司风险识别及管控指南风险识别的目的是识别基础物业管理过程中各环节的风险，通过对风险的分析，实施全面的监控并采取相应预控措施来防范风险，降低风险造成的损失。

公司基础物业管理的风险识别根据定期更新和不定期更新两种方式进行。

每年初，公司品管中心进行集中更新一次。

住宅管理事业部和各子公司根据需要适时更新。

公司基础物业管理的风险包括新建物业无合法报建手续、违章建筑、接管后造成违法管理、开发商与业主的矛盾、业主委员会成立后解除合同、业主大会或业主委员会滥用职权、在物业停车场经营车辆停放服务过程中车辆受损或丢失、以人为本用心服务专业管理业主满意、入室盗窃和入室故意杀人等。

物业公司安全生产风险分级管控和隐患排查治理双体系方案全套资料目录一、内容描述 (3)1.1 目的与意义 (3)1.2 范围与适用对象 (4)二、物业公司安全生产概述 (5)2.1 物业公司安全生产特点 (6)2.2 安全生产的重要性 (8)三、风险分级管控体系 (9)3.1 风险识别 (10)3.1.1 风险点识别方法 (11)3.1.2 风险点评价标准 (13)3.2 风险评估 (14)3.2.1 风险评估流程 (15)3.3 风险分级 (17)3.3.1 分级原则 (19)3.3.2 分级方法 (20)3.4 风险管控措施 (22)3.4.1 风险控制策略 (23)3.4.2 风险监控手段 (25)四、隐患排查治理体系 (26)4.1 隐患排查 (27)4.1.1 排查周期与频次 (29)4.1.2 排查流程 (31)4.2 隐患治理 (32)4.2.1 治理方案制定 (34)4.2.2 治理实施 (35)4.3 隐患治理效果评估 (37)4.3.2 评估方法 (40)五、双体系融合与应用 (41)5.1 双体系整合 (42)5.1.1 资源共享机制 (44)5.1.2 协同工作机制 (45)5.2 双体系运行与监督 (46)5.2.1 运行流程 (47)5.2.2 监督检查与考核 (49)六、培训与教育 (50)6.1 培训需求分析 (51)6.2 培训计划制定 (52)6.3 培训效果评估 (53)七、总结与改进 (55)7.1 成果总结 (56)7.2 存在问题与不足 (58)7.3 改进措施与建议 (59)一、内容描述本方案旨在构建物业公司安全生产风险分级管控和隐患排查治理的双体系，以确保物业运营的安全性和可靠性。

通过实施本方案，物业公司可以有效地识别、评估、监控和管理潜在的安全风险，从而预防和减少事故的发生。

本方案包含以下几个关键部分：本方案的目的是为物业公司提供一个全面的安全生产风险分级管控和隐患排查治理框架，以提高物业运营的安全水平，确保物业客户和员工的生命财产安全。

物业公司风险管理制度模板一、制度目的与适用范围本风险管理制度旨在通过系统的风险管理流程，识别、评估、控制并监控物业服务过程中可能出现的各种风险，以减少损失和不确定性，提升服务质量。

该制度适用于全体物业管理人员及其日常工作。

二、组织结构与职责1. 成立专门的风险管理部门，负责制定和实施风险管理策略。

2. 各级管理人员需明确自己的风险管理职责，确保制度的执行。

3. 定期组织培训，提高员工的风险意识和处理能力。

三、风险识别与评估1. 定期进行风险识别，包括但不限于自然灾害、设备故障、安全事故等。

2. 采用定性与定量相结合的方法，对识别出的风险进行评估，确定风险等级。

3. 根据风险等级，制定相应的风险应对措施。

四、风险控制与应对1. 对于高等级风险，制定应急预案，并进行必要的演练。

2. 对于中低等级风险，采取日常的监控和预防措施。

3. 确保所有控制措施得到有效实施，并定期检查其有效性。

五、信息报告与沟通1. 建立风险信息报告机制，确保风险信息的及时上报和共享。

2. 加强与业主、政府部门和其他相关方的沟通，确保信息的透明度。

3. 在发生重大风险事件时，及时启动应急响应机制，有效沟通协调各方资源。

六、监督审核与持续改进1. 定期对风险管理制度进行审查和评估，确保其适应性和有效性。

2. 收集反馈信息，不断优化风险管理流程和措施。

3. 鼓励创新思维，探索新的风险管理方法和工具。

七、附则本制度自发布之日起生效，由风险管理部门负责解释和修订。

所有物业管理人员必须严格遵守，任何违反制度的行为都将受到相应的纪律处分。

总结：。

物业公司物业管理内部控制流程(一)
1. 制定内部控制政策和流程：物业公司应制定内部控制政策和流程，明确内部控制的目标、原则、责任和流程。

2. 设立内部控制机构：物业公司应设立内部控制机构，负责内部控制政策和流程的执行和监督。

3. 制定内部控制制度：物业公司应制定内部控制制度，包括财务内部控制、运营内部控制、合规内部控制等方面的制度。

4. 设立内部控制目标：物业公司应设立内部控制目标，包括保障资产安全、提高管理效率、防范风险等目标。

5. 制定内部控制流程：物业公司应制定内部控制流程，包括内部审计、风险管理、信息披露、内部监督等流程。

6. 审查内部控制流程：物业公司应定期审查内部控制流程，发现问题及时改进和完善。

7. 培训内部控制人员：物业公司应对内部控制人员进行培训，提高其内部控制意识和能力。

8. 加强内部控制监督：物业公司应加强内部控制监督，建立健全内部控制监督机制，确保内部控制的有效实施和运行。

物业管理风险控制物业管理风险控制一、风险管理概述1.1 引言本文档旨在提供物业管理风险控制的相关指导和建议，以确保物业管理过程中的风险得到有效管理和控制，保障业主和物业公司的利益。

1.2 风险管理目标1) 保障人身和财产安全2) 提高物业管理效率和服务质量3) 降低因风险而导致的损失和纠纷4) 保护物业公司的声誉和信誉1.3 风险管理流程1) 风险识别和评估2) 风险控制和处理方案制定3) 风险监测和评估二、风险识别和评估2.1 建筑物安全风险2.1.1 建筑物结构和设备的安全隐患评估2.1.2 环境和消防安全评估2.2 业主纠纷风险2.2.1 业主之间的纠纷风险评估2.2.2 业主与物业公司的纠纷风险评估2.3 员工管理风险2.3.1 员工招聘、培训和管理风险评估2.3.2 员工激励和福利风险评估2.4 财务管理风险2.4.1 财务风险评估2.4.2 资金管理风险评估三、风险控制和处理方案制定3.1 建筑物安全风险控制3.1.1 定期巡检和维护3.1.2 建立应急预案3.1.3 加强消防安全管理3.2 业主纠纷风险控制3.2.1 建立完善的业主管理制度3.2.2 加强业主沟通和信息披露3.3 员工管理风险控制3.3.1 建立规范的员工管理流程3.3.2 加强员工培训和团队建设3.4 财务管理风险控制3.4.1 建立健全的财务管理制度3.4.2 定期进行财务审计四、风险监测和评估4.1 风险监测4.1.1 建立风险监测机制4.1.2 定期更新风险评估结果4.2 风险评估4.2.1 定期进行风险评估4.2.2 根据评估结果调整风险控制措施附件：1) 物业管理流程图2) 建筑物安全检查表3) 业主纠纷处理流程图4) 员工培训记录表5) 财务审计报告样本法律名词及注释：1) 物业管理：指对建筑物和场地的维护、保养、管理、运营以及相关服务的行为。

2) 风险管理：指对风险进行识别、评估、控制和监测的过程，以最小化可能产生的损失。

物业企业内部控制与风险规避随着社会与经济的发展，物业行业逐渐成为城市管理的重要领域。

物业企业是服务于居民、商户、企事业单位的供应商，其管理和服务质量直接关系到住户的居住环境和企业的经营效益。

因此，为了确保物业企业的正常运营和管理，保证服务质量、降低经营风险和增强竞争力，物业企业必须加强内部控制和风险规避。

一、物业企业的内部控制1、内部控制的定义与目的内部控制指的是企业在经营过程中采取的，能够保护企业资产和确保财务信息正确可靠、合法、及时和完整的一种管理制度。

目的是帮助企业达到商业目标和规划，同时由于物业企业的特殊性质，还需要保证企业对客户的管理和服务的合法性和可靠性。

2、内部控制的内容物业企业的内部控制主要包括：（1）内部环境。

物业企业应该建立一个积极的内部工作氛围，设立透明公正的管理机制，提高员工责任心和自我约束意识。

（2）风险评估。

对物业企业的风险进行系统的分析和评估，确保风险得到识别、监控和处理。

（3）控制活动。

制定合理的管理规定和流程，分配部门职责和权限，通过内部审计、监控交流等方式，保证公司职能部门实施自身控制任务。

（4）信息与沟通。

以行之有效的信息和沟通方式，建立及时、准确、可通过的内部沟通网络，实现各部门、项目和员工之间的全面联系。

（5）监督与检查。

对系统实施的过程和效果进行实时检查，及时评价和反馈结果，推动内部控制系统的完备性和有效性提升。

3、内部控制的意义优秀的内部控制和风险管理可以帮助物业企业：（1）提高管理水平。

内部控制可以有效地降低对业务流程和财务风险的影响，展现行业安全性和专业性的高水平管理。

（2）降低成本。

内部控制也可以提高治理效率和减少管理成本，使物业企业能够更加精简、高效地进行资源整合和优化。

（3）提高信誉度。

在市场竞争日益激烈的环境下，良好的内部控制和风险管理机制，可以提高企业的声誉，增强客户、供应商和公众对企业的信任度，促进企业更好、更稳定的商业合作。

二、物业企业风险规避1、风险的种类物业企业存在的常见风险包括：（1）工作人员管理风险。

物业风险管控工作计划方案
一、风险识别阶段：
1. 制定风险识别流程，包括收集相关资料、召开风险识别会议等。

2. 排查可能存在的安全隐患，如消防设施是否完善、楼道是否畅通等。

3. 定期对物业进行全面巡检，发现风险隐患及时记录并整改。

二、风险分析阶段：
1. 对已识别的风险进行分级，确定优先处理的风险。

2. 制定风险分析报告，详细分析各类风险的可能性和影响程度。

3. 制定风险管控方案，包括应对措施和责任部门。

三、风险控制阶段：
1. 根据风险分析报告，制定相应的风险管控措施，并明确责任主体。

2. 对风险隐患进行整改，确保消防通道畅通、安全出口标识清晰等。

3. 加强对物业人员的安全培训，提高员工应对突发事件的能力和应变能力。

四、风险监控阶段：
1. 建立健全风险监控机制，定期对风险管控措施的执行情况进行检查。

2. 配备必要的监控设备，如安全摄像头、烟雾报警器等，及时发现和处置风险事件。

3. 多渠道收集业主、租户的意见和建议，及时调整风险管控措施，做出改进和优化。

基金项目:2021年度广西高校中青年教师科研基础能力提升项目 民法典视角下物业服务企业风险防控的研究与实践(2021KY1144)㊂作者简介:张钰棠(1994-),女,壮族,广东化州人,硕士,广西建设职业技术学院专任教师,研究方向:企业管理㊂‘民法典“时代物业服务企业的管理风险及防范张钰棠㊀伍爱春(广西建设职业技术学院,广西南宁530003)摘㊀要:随着物业管理行业的飞速发展,物业服务企业进入黄金发展期,市场和行业的争夺愈演愈烈㊂笔者通过对广西物业服务企业进行调研发现,‘中华人民共和国民法典“(简称‘民法典“)的颁布给物业服务企业带来了更多的机会和挑战,同时也面临着更多新的经营㊁管理和法律风险点,主要有共有部分经营收益的处理㊁疫情常态化下的经营管理风险㊁消防火灾和设施设备的管理风险㊁高空抛物和治安防范风险等,从企业经营管理的角度提出了构建企业经营风险控制体系㊁行风险识别和全过程风险评价㊁提高从业人员的风险控制意识㊁购买责任险㊁借力信息化技术手段等措施,以期促进物业服务行业的健康发展㊂关键词:‘民法典“;物业管理风险;风险防范中图分类号:F27㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀doi:10.19311/ki.1672-3198.2023.10.026㊀㊀2020年5月28日‘民法典“的出台,在物业服务行业引起了轩然大波,扩大了物业服务企业在管理和服务全过程的责任和义务,这将导致物业服务企业的经营管理风险增大,经营成本直线上升,是对行业和企业的更高要求㊁更大挑战㊂然而,中小型的物业服务企业的盈利能力有限,一些服务水平低㊁管理能力差的小规模物业公司已经处于亏损状态,面临着被行业淘汰的风险㊂因此,物业服务企业想要提升自身的行业竞争力,有效规避经营风险,需要不断改进服务理念和管理模式,实现自身的稳定可持续发展㊂笔者就‘民法典“中对物业服务企业影响较大条款进行梳理和研究,分析物业服务企业面临的新的经营管理风险点,在市场调查的基础上,提出物业服务企业风险防控的建议和对策,促进行业的健康发展,也是物业服务行业服务品质提升的重要方向㊂1㊀物业服务企业面临的风险1.1㊀调研企业的基本情况随着我国经济的蓬勃发展和房地产的大量开发,使物业服务企业的数量飞速增加,从2017年11.8万家增长到2020年近20万家,物业管理从业人员从2018年的904.7万到2020年已逾1000万㊂物业管理市场规模稳步提升,据统计,截至2020年,管理面积约330亿平方米,营业收入逾万亿,物业服务市场未来发展潜力空间巨大,规模㊁品质和科技将是未来物业服务企业在市场上竞争的重要能力㊂物业服务企业开始打造自身的品牌特色形象,广泛开展多经营业务,服务业态除了住宅物业,已经延伸至写字楼㊁商业㊁园区㊁高校和医院等方面㊂笔者所在的课题组对广西本土的19家物业服务企业的经营状况和风险进行了访问和调研,分析其经营状况及经营管理风险㊂参与调研的企业从业时间多为五至十年以上,其中私营企业占76.19%,比例最大,国有企业㊁国有控股企业㊁合资企业和其他类型企业分别占9.52%㊁4.76%㊁4.76%㊁4.76%,57.14%企业通过招投标获取物业项目,38.1%的企业所管辖项目是物业公司隶属的开发商项目㊂1.2㊀调研企业的经营现状调研显示,仅有38.1%的物业服务企业经营状况良好,其余企业在经营均遇到了一定程度的阻碍,其中有33.33%的企业所管辖项目有亏损情况,9.52%的企业因业主委员会解聘而退出项目,19.05%的企业面对经营困境选择了战略转移,将业务拓展至写字楼㊁学校等其他业态,并开展多种经营㊂许多企业表示,公司管理制度㊁市场壁垒㊁市场竞争程度㊁物业发展前景㊁相关政策和法律法规和‘民法典“的出台,对企业经营环境产生了很大影响㊂1.3㊀物业服务企业经营风险评估本次调研,对各企业经营过程中面临的风险进行了调查,多数企业均有对自身的物业经营和管理工作做了基本的风险评估,评估认为消防的风险性最高,其次是高空坠物风险㊁人身安全风险和设施设备风险㊂但在实际工作中,房屋质量风险(如房子渗水㊁墙面开裂等问题)出现概率最高,其次是消防火灾风险㊁高空坠物风险和设施设备风险㊂其中,房屋质量风险控制的难度最大,其次是消防风险㊁建设施工质量问题和高空㊃37㊃坠物风险㊂图1㊀物业管理工作实践中各种风险出现的概率2㊀‘民法典“时代物业服务企业的经营管理风险2.1㊀共有部分经营收益的处理问题‘民法典“更倾向于保护业主的权益,物业服务企业面临更为严峻的经营环境㊂‘民法典“第二百八十二条规定: 建设单位㊁物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有㊂ 明确了物业的公共收益全体业主共有㊂‘民法典“第九百四十三条还就物业服务企业的服务事项㊁负责人员㊁质量要求㊁收费项目㊁收费标准㊁履行情况㊁维修资金使用情况㊁业主共有部分的经营与收益情况的定期公开和报告做了规定,明确要求物业服务企业在利用物业公共部位开展多种经营业务时,需要经过全体业主表决,增大了企业开展多种经营服务的难度㊂今后,多种经营收支更透明化是大势所趋,但在实践中,物业服务企业很少主动公开业主共有部分的经营与收益情况㊂公共收益应如何公开和使用?物业服务企业是否有擅自占用和处分业主共有部分的行为?这些冲突导致业主起诉物业服务企业的案件屡屡发生㊂2.2㊀疫情常态化下的经营管理风险‘民法典“第二百八十五条规定 物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作㊂ 疫情常态化背景下,物业服务企业除了提供基础的物业服务之外,还承担着一线的疫情防控重任,常见的小区封控㊁出入口测温㊁外来人员报备㊁员工日常报备等,都是疫情出现之后增加的新工作,若所管项目为写字楼㊁商业㊁学校或医院等业态,每天来往人流量大㊁人员密集度高,疫情防控工作更加艰巨㊂这些新工作耗费了无数的人㊁财㊁物,使物业服务企业面临着更多的风险挑战和经营损失㊂2.3㊀消防火灾和设施设备管理风险近年来,住宅小区的消防安全隐患日渐突出,消防疏散通道的占用㊁楼梯口内堆放杂物㊁电动车违规充电等情况经常发生㊂‘民法典“第九百四十二条规定,对于违反治安㊁环保㊁消防等法律法规行为,物业服务企业具有制止㊁报告和协助处理义务㊂‘民法典“第一千二百五十四条㊁第一千二百五十三条㊁第一千二百五十七条还界定了物业服务企业对建筑物和物件损害的责任范围,极大地增加了物业消防火灾和设施设备的管理风险㊂2.4㊀高空抛物和治安防范管理风险在高层建筑越来越多的今天,小区高空抛物现象屡屡发生㊂‘民法典“第一千二百五十四条规定: 从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任 ㊂从法律角度来说,高空坠物属于个人违法行为,由抛物者或抛物楼层群体承担法律责任和赔偿,但事实是物业服务企业往往无法袖手旁观,而是要动用人力和物力甚至是财力来全力配合业主解决,加重了管理的成本㊂‘民法典“还规定,对于违反治安㊁环保㊁消防等法律法规行为,物业服务企业具有制止㊁报告和协助处理义务㊂物业服务企业有义务维护每一个业主的生命财产安全,但物业小区是人口聚集地,人员构成复杂,治安设备不完善,时常容易发生治安防范隐患,加大了物业服务企业的管理风险和管理成本㊂3㊀‘民法典“时代下物业服务企业经营管理风险防范在‘民法典“时代下,物业服务企业为了更好地实现自身的经营管理目标㊁提高管理效率,规避可能发生的管理风险,需要在内部建立一套行之有效的企业经营风险控制体系,进行风险识别和全过程风险评价,通过增强风险意识㊁购买责任险㊁借力信息化手段等措施,进行合理有效的风险规避㊂3.1㊀构建企业经营风险控制体系通过良好的企业经营风险控制体系可以保证经营的效率,实现企业的管理目标㊂需在企业内部建立专门的风险防控机构,构建企业经营风险控制体系的全局化总体思路设计,制定科学化的实施措施,包括合同管理㊁财务评估㊁成本管理方案的规划㊁收入和费用的控制㊁服务质量监督㊁业主满意度调查等方面㊂伴随着物业服务公司经营业务和服务范围的不断扩大,物业服务合同的法律风险也随之增大㊂物业服务合同风险管控要贯穿于合同的再协商㊁签订㊁履行㊁完毕整个过程,才能有效避免合同纠纷㊂例如,在包干制的物业服务合同中一定要予以明确共有部分收益是否归入包干费用㊂物业服务企业要树立合同意识,熟悉相关政策法规,加大合同管理及监督检查力度,完善合同风险发生后补救制度㊂财务评估和资金风险管理应该作为企业经营风险控制体系的重点问题之一,要建立完善的财务管理方案和监督控制体系,贯穿物业管理工作的全过程,强化全㊃47㊃过程的财务资金风险的防范与控制意识,实现全员的参与,防止企业经济损失的风险发生㊂3.2㊀进行风险识别和全过程风险评价及时有效的风险管识别与全过程风险评价很大程度上可以帮助物业服务企业规避经营管理风险,减少风险出现的可能性㊂企业经营风险控制体系还包括要建立企业风险识别机制,能够系统地对物业日常管理和经营中存在的风险进行有效分析,感知风险并分析风险,建立 预防-管控-排查-处理-评价 的风险防控机制㊂其中,要重视对物业管理全过程的风险评价,包括前期管理风险㊁日常服务风险㊁早期介入与退出风险等,不断增强自身抵御风险的能力㊂此外,还要建立动态化的风险监控机制,定期对风险漏洞进行完善㊂3.3㊀提高从业人员的风险控制意识‘民法典“时代,物业服务企业更应积极主动进行转型和升级变革,以适应环境的发展变化㊂一是物业服务人员要树立科学的风险意识,在日常工作和物业服务工作中凭借自身优质的服务质量和管理水平,以及科学的风险意识来规避可能发生的风险㊂二是要设立企业经营风险控制体系和责任机构,形成 风险管理主要负责人-风险防控总监-风险管理员 的责任体系,落实岗位职责,以确保能够在最短的时间内启动风险应急预案,妥善地化解风险㊂三是要建立长期风险管理培训制度,帮助员工树立对风险的正确理解与态度,培养风险意识,在工作中能严肃认真地思考所负责的工作会产生怎样的风险,以及风险发生的后果,积极主动地为企业识别主要风险㊂此外,风险管理离不开一支具有专业化法律知识和物业管理知识的人才队伍作为支撑,物业服务企业要加强专业人才培养,在企业内部设立专门的风控岗位,聘请有丰富经验的风险专家担任风险控制体系的构建和风险评估工作,对业务进行流程改造和精细化管理㊂3.4㊀购买保险,进行风险转移‘民法典“的颁布大大提高了业主的法律意识和权利意识,物业服务企业与业主之间的法律纠纷与日俱增,企业逐渐难以承担日渐加大的索赔金额,购买保险也就成为了转嫁经营过程中可能发生的过失责任风险的一项有效经济手段㊂物业服务企业常用的保险包括物业管理责任险和公众责任险,能最大限度地保障物业使用者的经济利益和合法权益㊂当发生电动车火灾事故㊁设施设备事故㊁高空抛物事故㊁车辆管理事故㊁人身伤害㊁财产损失等物业常见的风险事故时,可以保障物业使用者的合法权益受到侵害时能够及时地得到赔偿,有效地为物业服务企业转移风险㊂3.5㊀借力信息化技术手段,实施智能化管理在当前互联网科学技术快速发展和运用的时代里,物业服务企业互联网㊁物联网㊁大数据㊁云计算等信息化技术手段实施智慧化管理,增强自身管理能力,化解经营管理风险,避免在数字化浪潮的发展中掉队㊂如能监测所有设备设施的运行状态和数据的设备设施智慧管理系统㊁人脸识别技术和自动报警功能㊁利用智能摄像头高清抓取高空抛物影像并拍照和自动识别电单车是否进入电梯等,在消防㊁治安防范㊁设施设备管理和高空抛物管理方面发挥了重要作用㊂此外,智慧物业管理的数字化平台也可以成为物业服务企业抵御风险的有力武器㊂充分发挥数字化平台数据监测㊁信息挖掘的优势,破解人力成本居高不下㊁管理流程混乱的难题,提升物业管理效率㊂依托数字化平台推动社区内部各类生活场景的数字化,推进智慧社区建设,打造便民惠民智慧服务圈㊂4㊀结论与展望‘民法典“的颁布实施使物业相关的法律法规更加完善㊁系统,体现了国家对物业行业的重视和指导㊂从物业服务企业经营管理的视角,通过在内部建立一套能进行风险识别和全过程风险评价的企业经营风险控制体系,提高全员风险意识㊁购买责任险㊁借力信息化手段等措施,能够在一定程度上有效地规避物业管理日常服务和经营中可能发生的风险㊂习近平总书记指出, 民法典颁布实施,并不意味着一劳永逸解决了民事法治建设的所有问题,仍然有许多问题需要在实践中检验㊁探索,还需要不断配套㊁补充㊁细化㊂ 在未来的一段时间里,物业服务行业仍需继续探索,不断深化改革,共同促进行业的健康发展㊂参考文献[1]张伟苇.‘民法典“时代物业服务企业的法律风险控制[J].法制博览,2021,(06).[2]中华人民共和国民法典[EB/OL].https:/// doc/24285488-25517578.html.[3]金丽华.基于物业经营风险控制的内控体系构建[J].管理观察,2018,38(11).㊃57㊃。

物业服务企业经营风险及规避方式物业管理行业是一个劳动力密集型企业，投入较大，风险更大。

因为准入门槛较低，企业数量还在倍增。

虽然是一个保本微利的行业，它却充满着各种各样的巨大的经营风险，如何控制经营风险，对于物业服务企业来讲，是亟需探研的一个课题。

一、物业服务企业经营的风险种类及特征每个企业在经营的过程中都是有风险的，物业服务企业也不会例外。

风险造成的经济损失是极大的，对于物业服务企业而言，风险远远超过其它行业。

了解在经营中可能遇到的风险，以求未雨绸缪，防患于未然很有必要。

1、一般企业的经营风险 1.1创业风险这类风险主要在企业创业的初始时期容易发生。

这种经营风险的发生，来的最早，让创业者防不胜防；二是它有相当的隐蔽性，创业者不易觉察或无暇顾及；三是它是企业其它经营风险的根源。

很多企业创立之初，重视市场，重视产品研究，而不关注企业内部管理，忽视企业长远发展规划，对市场的潜在需求研究不透彻；对市场变化趋势没有预见性；对宏观行业形势的估计过于乐观；经营者缺乏全面管理的能力；没有建立必要的财务帐目；设备和技术选择不当；低估所需资金，忽视税务。

1.2现金风险这种风险主要表现为损益表上利润的期末余额巨大，但实际上企业现金表中的期末数额却小到几乎为零甚至是负数。

经营者以为，帐面上的利润就是现金，事实上这是一种误解。

这是因为物业服务费欠费虽然也计入收益，但事实上我们并没有收到现金。

另一方面，我们拖欠外单位的应付帐款也没有及时支付出去。

这种误解往往使企业的现金状况发生假象，经营者因而在企业扩张或新项目上马时忽视了对现金供需的平衡核算。

现金是企业的血液，从日常经营活动看，只有提供足够的现金，企业才能正常运转。

没有充足的现金，将给企业带来严重后果，影响企业的盈利能力和偿债能力。

因而降低了企业在市场竞争中的信用等级，最终使企业资金周转不灵，甚至资不抵债，走向破产。

现金风险主要表现在：业主只对企业的主要财务指标如资产负债率、净资产收益率等感兴趣，而忽视了指标掩盖下的问题；过分注重利润和市场的增长，而忽视手中掌握的现金；固定资产投资过多，使企业的变现能力降低，导致资金沉淀；企业规模盲目扩张，缺乏相应的短、中、长期计划。

物业管理中的风险管理策略为了保证物业管理的顺利进行和风险的最小化，物业公司需采取一系列的策略来管理可能出现的风险。

下面将分别从风险识别、评估、控制和应对几个方面阐述物业管理中的风险管理策略。

一、风险识别物业管理公司需要充分了解所管理的项目，并及时进行风险识别。

这包括了解项目的类型、规模、周边环境以及业主需求等。

通过了解项目的情况，物业管理公司能够识别出可能存在的风险，并制定相应的措施进行防范。

二、风险评估在风险识别的基础上，物业管理公司需要对识别出的风险进行评估。

评估风险的目的是确定风险的严重程度和潜在影响范围，以便制定适当的管理措施。

评估的依据可以包括风险发生的可能性、影响程度、紧急程度等。

通过全面的风险评估，物业管理公司可以更好地把握风险的状况，并有针对性地开展后续管理工作。

三、风险控制风险控制是物业管理中的核心环节。

基于风险评估结果，物业管理公司应采取相应的措施来减轻和控制风险的发生。

这包括但不限于加强安全管理、完善设备保养和维修、建立应急预案、加强人员培训等。

通过积极控制风险，物业管理公司可以降低意外事件的发生概率，确保项目的安全稳定运营。

四、风险应对虽然物业管理公司可能已经采取了一系列的风险控制措施，但风险的完全消除是不可能的。

因此，物业管理公司还需制定灵活的风险应对策略。

这包括及时应对突发状况、建立快速反应机制、与相关部门进行有效的沟通与协作等。

同时，物业管理公司还应注重事后总结，根据事件经验进行反思和改进，以提高日常管理水平，进一步降低风险。

物业管理中的风险管理策略在保障业主权益、维护公共安全方面具有重要意义。

通过全面的风险管理，能够预防和减少物业管理过程中的意外事故和其他安全隐患的发生，提升物业服务质量，为业主和社区居民提供更加安全、便利的居住环境。

物业管理公司应牢记风险管理的重要性，不断提升自身的管理水平和风险意识，进一步提高物业管理的专业化程度和服务水平。

总结物业管理中的风险管理策略主要包括风险识别、风险评估、风险控制和风险应对。

物业管理服务合同风险的评估与应对策略引言物业管理服务合同是物业管理活动的重要法律文件，明确了物业管理公司与业主之间的权利和义务。

然而，合同执行过程中潜藏着各类风险，影响合同履行的顺利与否。

因此，进行合同的风险评估与控制显得尤为重要。

一、风险评估的必要性1. 法律风险：合同条款是否符合法律法规要求，是否存在不合理约定。

2. 经济风险：物业管理服务费用的合理性，是否存在隐性费用。

3. 运营风险：物业管理服务的实际执行能力与承诺的服务标准是否相符。

4. 信誉风险：物业管理公司在业主中的信誉度及历史经营记录。

二、风险评估指标1. 合同条款清晰度：合同条款是否明确、详细，能否有效保护双方权益。

2. 履约评估：物业管理公司以往的履约情况，是否有违约的历史记录。

3. 财务审核：公司财务状况，包括资产负债表及现金流量表，评估其偿债能力。

4. 信誉评估：通过第三方评价机构或网络口碑，了解公司的市场形象。

三、风险控制措施1. 合同审核：在签署合同之前，必须进行严格的审查，确保条款公平、公正。

2. 法律咨询：必要时请律师对合同进行咨询，确保合法性和合理性。

3. 明确责任：合同中应明确各方的权利与义务，尤其是违约责任。

4. 定期评估：合同执行过程中，应定期对合同履行情况进行评估，及时调整策略。

5. 保险机制：考虑为物业管理服务投保商业保险，以降低经营风险。

四、总结物业管理服务合同的风险评估与控制是保障业主和物业管理公司合法权益的重要环节。

通过合理的风险评估指标和有效的控制措施，可以大大降低潜在的风险，从而实现双赢的局面。

为确保物业管理服务的高效和可靠，合同的优化与管理必不可少。