1.问题的提出
房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度的最直接体现。由于房地产产业链长,波及面广等特性,几乎国民经济中的所有产业和房地产业都有所关联。另外，房地产业还关系到民生问题。这些决定了房地产市场在宏观调控中的位置。特别是2007美国爆发次级房贷危机以来，各国政府处理本国房地产的问题时面临的普遍性的经济难题。房地产产业是宏观经济调控中一个重要的反映变量，也是宏观调控是否有效的评价指标。房地产价格是对房地产最直接反映，通过分析和研究中国房地产价格变动趋势，从其影响因素入手分析房地产变动的原因，不仅有助于评价现阶段房地产产业是否健康发展，还可以帮助预测房地产产业未来发展趋势。
2.房地产价格理论基础
房地产价格，按照劳动价值论的观点可表述为：在房地产开发、建设、经营的过程中，所耗费的社会必要劳动形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。这两种理论都对房地产所有权和使用权在经济上的实现进行了描述。房地产具有价格，然而关于价格的形成主要有需求决定理论、价值决定论、效用决定论和收益决定论这四种理论。每一种理论都从不同的角度解释了房地产价格的形成。
2.1供求决定论
这种理论是从房地产市场的角度讨论价格的形成。其理论依据为，商品本身并没有一定的价格，商品价格是由市场上的供求双方共同决定的。因此，供求决定论的学者认为，供求才是房地产价格形成的最直接原因。
2.2价值决定论
这种理论是从房地产开发的角度讨论价格的形成。其理论依据为，决定 商品价格的基础是商品价值，即价格是价值的货币表现。而价值是凝结在商品中的人类劳动，即劳动是创造价值的唯一源泉，商品价值量是由社会必要劳动时间决定的。也就是说房地产商品的价格是由其价值决定的，本质是由社会必要劳动时间决定的。
2.3效用决定论
这种理论是从房地产消费角度讨论价格的形成。其理论依据为，商品的价格取决于商品的效用，效用越大，价格就越高；效用越小，价格就越低。效用是商品能够满足人们某种需求和欲望的能力。从这种理论来考虑，由于房地产商品具有其特性，现实中房地产的价格取决于其效用，而不是花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
2.4收益决定论
这种理论是从房地产投资的角
度讨论价格的形成。其理论依据为，商品之所以有价值是因为商品能够在未来给商品拥有者带来收益。对于房地产商品的投资需求者，最关心的就是，投资的房地产能够在未来给他带来的收益大小。
3.中国房地产价格变动趋势分析
3.1以住宅商品房价格为主体
商品房可以分为普通住宅、别墅和高档公寓、经济适用房、办公楼、商业营业用房等多种类型，对于中国房价而言，主要是指普通住宅的价格。从下图1，全国各类商品房的销售面积所占份额，可以看在中房地产市场是以普通住宅商品房为主体的市场，这就决定了中国的房地产价格主要反映的是住宅商品房的价格而不是别墅或高档别墅。
图1.全国各类商品房销售面积（单位：万平方米）
3.2期房价格举足轻重
中国房地产市场的另一个特点是，期房在销售面积和销售中占有举足轻重的地位。以下图2007年为例，现房销售额为7699.69亿元，而期房销售额高达21904亿元，大约是现房销售额的2.8倍。从图3可以看出，就销售面积而言，期房的销售面积远远大于现房面积。同样以2007年为例，期房销售面积大约是现房销售面积的2.1倍。
图2.期房和现房销售额（单位：亿元）
图3.期房和现房销售面积（单位：万平方米）
4.中国房地产价格影响因素分析
4.1中国房地产市场供求关系分析
（1）历年房地产供求关系的变化
房地产的供应量通常用竣工面积来衡量，需求量可以用销售面积来衡量。二供求状况可以用两者的比值来衡量，即供需比。根据图4数据，全国商品房的供应与需求量。可以发现，房地产供应量增幅远低于需求量，并且从2005年开始竣工面积开始小于销售面积，知识中国房地产市场的供需比在2005年历史性地开始小于1，虽然在2006年略有回调，然而2007年进一步落到0.84。
图4各年全国商品房供需状况比较
（2）房地产需求分析
从长期看，中国房地产的需求很大程度上由中国城镇化得进程决定的。近年中国房地产市场火爆与中国城镇化水平的不断提高密不可分。根据中国国家统计局的数据表1，列示了1990—2006年中国城镇化水平变化程度的变化率高达17.49%，根据世界银行的统计，这一数字也高达13.9%，远高于世界平均水平6.16%。城市化水平的不断提高，使得房地产市场的需求量保持了旺盛状态。但从2006年数据来看，中国城镇化水平仍然高于实际平均水平，预计未来5-10年中国的城镇化率仍将不断提高，这从根本上决定了未来中国房地产市场的需求仍将保持旺盛的状态。
表1.世界不同国家和地区2006年城镇化程度变化统计
国家和地区 1990年 2006年 1990-2006
年变化
城镇人口（亿人） 城镇化率（%） 城镇人口（亿人） 城镇化率（%） 城镇人口（亿人） 城镇化率（%）
高收入国家 6.6 73.6 7.81 77.65 1.21 4.05
经济合作和发展组织国家 6.23 73.26 7.27 77.19 1.04 3.93
中等收入国家 11.46 44.24 16.78 54.51 5.32 10.27
东亚及太平洋地区 4.6 28.8 8.04 42.33 3.44 13.53
中国A 3.11 27.4 5.42 41.3 2.31 13.913.9
中国B 3.02 26.41 5.77 43.9 2.75 17.49
世界 22.49 43.01 31.9 49.17 9.41 6.16
数据来源：《2007中国城市发展报告》；中国A：来自世界银行数据库德估计；中国B：来自中国国家统计局的数据。
4.2利率政策
国家利率政策和人的心理预期等也是影响房地产价格的重要因素。其中，利率政策对房地产产业的影响，在次贷危机爆发过程中可见一斑。看图5数据，中国金融机构法定贷款利率水平一直下调，2002年2月—2004年10月，利率仅为5.58%，2004—2007年中国处于加息周期，2007年末利率小幅下调。考虑到次贷危机爆发后，美国不断降低利率，因此为避免国际热钱过多流入中国，因此我国利率政策在未来的几年不会大幅变动，而是维持在目前水平，因此，预计利率政策对中国房价的影响有限。
图5.中国往年金融机构法定贷款利率调整情况（数据来源：中经网产业数据库）
4.3可支配收入
巧妇难为无米之炊，收入达不到一定水平，自然无力购房，收入水平直接影响了商品房的销售量，因此收入也是影响房价的重要因素。从图6可以看出，房价与年人均可支配收入都是逐年上涨，但总的来说收入增长得更快。因此从收入水平快速提高这一情况来看，中国为了房价继续上涨的可能性很大。但目前我国部分城市的房价收入比已经很高，同时房地产市场往往存在大量投机者，也就是“炒房团”，而投机者的购买愿望通常受可支配收入变化影响较小。综合两方面影响来看，可支配收入的快速提高对房价的拉动将十分有限，而且不排除部分城市房价增幅放缓甚至是下降的可能。
图6.历年人均可支配收入增长率与销售价格增长率之比较（数据来源：中经网产业数据库）
4.4租赁价格
人们购房是为了满足居住需求，而租房也可以满足这一需求。因此如果租赁价格较低，房价相对较高，那么选择租房而非购房的人会更多。从图7，1998年以来，大部分年份里，租赁价格都高于销售价格指数，这说明房价的上涨速度快于租赁价格的上涨速度，即购房不让租房划算。从这一点上来讲，未来随着房价上涨，未来很可能有更多的人选择租房而非购房，从而促使房价下跌的可能。
图7.房屋租赁价格指数与销售价格指数比较（数据来源：中经网产
业数据库）
4.5通货膨胀
通货膨胀率对房价有一定的影响，在通货膨胀率较高的年份，货币贬值快，通常会鼓励人们把资金投资于不动产，从而拉动房地产需求，这对房价有一定的推动作用。从图8我们不难发现2007年我国通货膨胀指数达到了1997年以后的历史最高水平，这在很大程度上鼓励中国老百姓更多地投资房地产。因此，从这个因素来看，中国在未来几年的房价仍然会高速增长。另一方面，通货膨胀必然促进生活用品支出增加，从相反方面，高通货膨胀率会降低居民购买力，从而降低房地产购买价格。综合考虑，通货膨胀对中国房价走势的影响有限。
图8.往年通货膨胀率与销售价格增长率%(数据来源：搜数网)
4.6房地产企业景气程度和企业家信心
房价会不会涨、值不值得投资很大程度上取决于人们心里预期，而判断人们的预期往往凭借两个指标，即房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数。我国编制的企业景气指数在0—200点的范围内上下波动，指数大于100表示经济处于上升、繁荣的景气状态。反之，经济处于衰退、萧条的不景气状态。企业家指数是根据企业家对企业外部市场经济环境与宏观经济环境的感受与信心。这两个指标实际上反映整个社会对房地产行业的发展前景的预期。同图9历年个季度房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数。在2004年达到最高，也就是房价增长最快的一年。进入2008年以来，房地产企业景气指数与房地产企业家信心指数锐降。从这一指标来看，有些房地产企业很可能会迫于经营压力而降低房价。这种心理层面的变化往往给国家经济带来严重的经济后果。一旦人们预期发生变化，常常会如“羊群效应”所描述的那样采取几乎一致的行动，投机者疯狂抛售楼盘，购房者“持观望态度”，这对房地产业形成致命打击。
图9.历年各季度房地产行业景气指数与企业家信心指数
5.预测中国房价走势
综合前面个方面因素的分析，对我国未来3—5年中国房价的趋势预测：
5.1增幅放缓
中国商品房的供应量会保持高速增长，但从近两年来房地产购买量明显下降迹象，房屋购买者都持谨慎观望态度，这很可能迫使部分房地产企业降价销售，以避免陷入财务危机。同时我国通货膨胀率在创历史高位，导致居民用于衣食住行的开支全面提高，而房屋租赁价格增长已经连续多年低于房屋销售价格增长速度。另外目前抑制高房价的呼声很高，房地产调控还可能进一步强化，但考虑到其他一些因素的话，特别是地方政府出于税收、社会就业、经济增长和城市快速发展等考虑，它们
非但不希望房价下降，而且还希望地价和房价能在社会可承受的限度内继续保持平稳增长。综合各种因素来看，中国未来房价的增幅将放缓。
5.2存在下跌可能
房价增幅放缓会对购房者和房地产投资者的心理产生影响。特别是经济危机席卷全球的今天，消费者心理预期会更谨慎。历史的泡沫和危机告诉我们。人的心理预期改变是非常可怕的。一旦房价增幅低到一定程度，超过房地产投机者的机会成本时，他们很可能做出抛售房地产行为，引起市场的非理性抛售房地产，从而引发房价下跌。
5.3大幅下跌的可能性不大
受中国城市化水平不断提高的影响，中国房地产市场的潜在需求量将保持在较高水平。因此房价下跌可能会吸引更多的人来购买房地产。有了巨大的房地产需求来支撑，中国房地产房价大幅下跌的可能性不大。
6.结束语
房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，针对目前相对高房价的现状，我们应该从以下几方面改善：（1）进一步完善城市投资结构，注重控制房地产投资规模，使其与城市的整体投资规模相适应，从投资的角度防范房地产泡沫的产生。（2）严格控制土地市场，加强对房地产业的监管力度。强有力的政府监管是房地产良性发展的保证。政府部门的监管既有政策制定问题，更有政策有效执行问题。（3）严格监控房价，适当提高居民收入。一方面，政府监管部门应对市场上房地产价格进行严格监控，防止房价大幅波动，有效控制房价的非理性波动。另一方面，可以通过适当提高居民收入方式，使更多的普通百姓买得起房。（4）完善房地产市场结构的建设，引导住房梯度消费。要通过引导居民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房市场规范发展。