商品房交付法律风险

商品房还没交付被查封符合这些条件可以排除强制执行近年来，随着房地产市场的不断发展，商品房的销售量逐年攀升，但也随之而来的是一系列的乱象和纠纷，其中之一就是房屋在未交付前遭遇查封情况。

商品房被查封，意味着该房屋所处的区域已被法院强制执行。

对于开发商和购房者而言，这无疑会带来一定的影响和风险，因此对于此类情况的处理必须要慎重。

一、房屋存在问题商品房被查封主要是因为房屋存在一定问题，例如拖欠银行贷款、涉嫌违法建设等。

如果是后者，那么被查封的房屋往往还存在违建情况、用地不符等问题。

对于开发商和购房者而言，这个情况需要慎重考虑，如果开发商在建设过程中违规建设，那么不仅会带来一定法律风险，还会存在交房后购房者拟投诉的风险，这对于企业品牌形象的影响是很大的。

因此，对于开发商而言，需要提高自身的认识，确保在规范法律的前提下进行建设。

二、法院令与合同商品房被查封情况下，需要结合相关法律法规来处理。

一般来说，法院会下达一份强制执行令，要求开发商做出相应的改正措施。

开发商和购房者需要清楚了解法律的要求，确保在处理的过程中不犯错误。

在合同上，开发商需要提前完成相关的申请手续，确保所建房屋的合法性和可交付性。

这也是购房者在选购商品房时需要重视的问题，在签订合同之前应该检查相关的手续和文件，确保所购房屋的完备性和合法安全性。

三、保障购房者利益对于购房者而言，在商品房被查封的情况下，需要积极维护自身权益，主动维权。

购房者可以通过法律途径，向法院申请仲裁和解决争端。

在这个过程中，需要将相关证据和资料保留，做好充分的准备。

除此之外，购房者还可以联合起来，以集体的方式进行交涉和维权，对于企业逾期交房的情况，购房者也可以通过联合起来维权，向法院提起诉讼，要求开发商赔偿相应的经济损失。

四、遵循相关规定在商品房被查封的情况下，开发商和购房者需要遵循相关规定，确保在维权的过程中不违反法律和合同的要求。

在处理问题的过程中，需要注重进展与沟通，促进双方通过合理的方式解决问题，这是一个更为理智和稳健的解决方案。

商品房销售的法律风险及防范一、商品房预售简介1、定义商品房预售是指房地产开拓公司将正在建破中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的举动。

商品房预售可以有效缓解房地产开拓公司资金的压力，推动房地产开拓工程的顺利停顿。

2、性质商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对以后之物的销售，买受人取得的是一种对以后取得特定房屋的等候权。

这种等候权在以后能否实现，要紧取决于房地产开拓公司的履约举动。

二、商品房预售的条件《都市房地产管理法》第四十五条规那么：商品房预售，应当符合以下条件：〔一〕已交付全部地盘应用权出让金，取得地盘应用权证书；〔二〕持有建破工程方案容许证；〔三〕按供应预售的商品房打算，投入开拓建破的资金抵达工程建破总投资的百分之二十五以上，并曾经判定施工进度跟动工交付日期；〔四〕向县级以上国夷易近政府房产管理部分料理预售登记，取得商品房预售容许证明。

商品房预售人应当按照国家有关规那么将预售公约报县级以上人夷易近政府房产管理部分跟地盘管理部分登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建破。

实际中需要留心，开拓商为了融资建房，在预售前多将开拓工程抵押给银行〔在建工程抵押〕因此当开拓商预售商品房时，一些地区的房地产管理部分还屡屡央求开拓商赞成存款银行〔抵押权人〕赞成预售的证明，存款银举动了存款安全，那么央求监禁开拓商商品房预售所得款项，并央求开拓商与购房人在存款银行料理集团住房抵押贷款。

假设开拓商不称心房地产管理部分及存款银行的央求，其料理商品房预售容许证异常会遇到艰辛。

三、房地产开拓公司央求商品房预售容许应供应的材料《都市商品房预售管理办法》第七条规那么：开拓企业央求预售许可，应当提交以下证件〔复印件〕及材料：〔一〕商品房预售容许央求表；〔二〕开拓企业的《营业执照》跟资质证书；〔三〕地盘应用权证、建破工程方案容许证、施工容许证；〔四〕投入开拓建破的资金占工程建破总投资的比例符合规那么条件的证明；〔五〕工程施工公约及关于施工进度的说明；〔六〕商品房预售方案。

商品房销售法律风险防范一、商品房认购(预订)(一)房屋认购定金的性质由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。

就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。

所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。

最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。

2003年6月，最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。

房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。

而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。

实践中当事人多在认购书中对此加以约定。

可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。

(二)立约定金罚则的适用条件根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。

当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。

第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，商品房成为越来越多家庭的首选居住方式。

然而，在收房过程中，购房者往往面临诸多法律问题，如房屋质量问题、面积误差、产权纠纷等。

为保障购房者的合法权益，我国制定了相应的法律法规，本文将详细介绍商品房收房法律规定。

二、商品房收房的法律依据1.《中华人民共和国民法典》《民法典》是我国民事领域的基础性法律，其中涉及商品房收房的法律规定包括：（1）第3编合同编第4章买卖合同，明确了商品房买卖合同的内容、形式、效力及违约责任等。

（2）第6编物权编第1章所有权，规定了房屋所有权的取得、变更、消灭等。

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产领域的基本法律，其中涉及商品房收房的法律规定包括：（1）第3章房地产开发，规定了房地产开发企业的设立、资质、房地产开发项目的规划、建设等。

（2）第4章商品房销售，规定了商品房销售的条件、程序、广告发布等。

3.《商品房买卖合同司法解释》《商品房买卖合同司法解释》是对《民法典》第3编合同编第4章买卖合同的具体解释，其中涉及商品房收房的法律规定包括：（1）明确了商品房买卖合同中的面积误差处理方式。

（2）规定了商品房质量保证期、维修责任等。

4.《住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》规定了住宅专项维修资金的筹集、使用、管理等。

三、商品房收房的法律程序1.签订商品房买卖合同购房者与开发商签订商品房买卖合同，明确双方的权利义务。

合同中应包括房屋的位置、面积、价格、交房时间、质量保证期、违约责任等内容。

2.支付购房款购房者按照合同约定支付购房款，包括首付款、按揭贷款等。

3.办理产权登记购房者持商品房买卖合同、购房款支付凭证等材料，到房地产登记机构办理产权登记。

4.验收房屋购房者按照合同约定的时间，对房屋进行验收。

验收内容包括房屋的结构、质量、面积、配套设施等。

5.办理入住手续购房者持产权证、身份证等材料，到开发商处办理入住手续。

第1篇一、案例背景某企业（以下简称“甲公司”）成立于2005年，主要从事房地产开发业务。

近年来，甲公司在我国某城市成功开发了多个住宅项目，赢得了良好的市场口碑。

然而，在2018年，甲公司因合同条款不明确，导致与购房人（以下简称“乙公司”）发生纠纷，引发了一系列法律风险与合规风险。

二、案例经过1. 事件起因2018年，甲公司在其开发的某住宅项目中推出了一批精装修房。

乙公司购买了其中一套房屋，并与甲公司签订了《商品房买卖合同》。

合同中约定，房屋交付时，甲公司应向乙公司提供一套完整的精装修，包括家具、家电等。

然而，在交付房屋时，甲公司提供的精装修与合同约定不符，部分家具、家电存在质量问题。

2. 事件发展乙公司发现房屋质量问题后，与甲公司协商解决。

但甲公司以合同条款不明确为由，拒绝承担赔偿责任。

乙公司遂向当地人民法院提起诉讼，要求甲公司承担违约责任。

3. 事件处理（1）法律风险甲公司因合同条款不明确，可能面临以下法律风险：① 违约责任：根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

甲公司未能按照合同约定提供合格的精装修，可能被判定为违约，需承担违约责任。

② 损害赔偿：根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，造成对方损失的，应当承担损害赔偿责任。

乙公司因房屋质量问题遭受损失，甲公司可能需承担损害赔偿责任。

③ 信誉损失：甲公司因合同纠纷败诉，可能导致其在市场上的信誉受损，影响未来的业务开展。

（2）合规风险甲公司因合同条款不明确，可能面临以下合规风险：① 行政处罚：根据《中华人民共和国建筑法》第五十二条规定，建设单位未按照建筑工程质量管理要求组织施工的，由建设行政主管部门责令改正，处以罚款。

甲公司如因合同纠纷被认定存在违规行为，可能面临行政处罚。

② 市场信誉受损：甲公司因合同纠纷败诉，可能导致其在市场上的信誉受损，影响未来的业务开展。

商品房买卖合同条款（法律风险指引）目录1买受人主体不适格 (2)2商品房基本情况描述 (3)3计价方式与价款 (4)4按揭付款与担保责任 (5)5买受人逾期付款违约责任约定 (6)6办证与办证延期的约定 (7)7交付条款 (8)8规划设计变更风险规避 (11)9保修条款 (12)10关于基础设施、公共配套的承诺 (13)11共有、专有部分约定及未列入共有建筑面积分摊部分的约定 (13)12结构与用途禁止 (14)13关于送达的约定 (14)为了提示商品房销售合同及补充协议中法律风险，在合同拟定、修改、签订及履行过程中规避相关来自政策、买受人及其他风险，根据法律规定及实践经验，拟定本指引，规范集团及城市公司相关经营管理行为，维护公司利益。

1 买受人主体不适格房地产买卖合同主体的适格才能保证合同的有效及合同的正常履行，但是经常会因买受人（资格、条件）的特殊性或政策环境的变化导致买受人无法办理合同备案或办理房产证。

1.1 年龄限制有些地方规定，以16周岁外地人名义购房的，会面临购房合同不能备案以及不能办理房产证的风险。

此外，买受人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人的，应当由其监护人代理。

合同前明确告知买受人（或其代理人），核实买受人身份证信息，并将相关复印件签名留存。

1.2 限购政策限购政策对买受人主体要求更为明显，如新国八条中规定“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

”限购政策及相关风险会根据市场环境、投资需求等政府部门作出调整，因此，在合同签订前应当根据当地政策及时拟定应对防范措施及条款。

购政策等风险说明及内容应当作为补充协议中特别风险提示条款，并让买受人作出承诺，并约定出现该种情形下的责任承担。

商品房销售的法律风险及防范一、商品房预售简介1、定义商品房预售是指房地产开发公司将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的行为。

商品房预售可以有效缓解房地产开发公司资金的压力，推动房地产开发项目的顺利进行。

2、性质商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对未来之物的销售，买受人取得的是一种对将来取得特定房屋的期待权。

这种期待权在将来能否实现，主要取决于房地产开发公司的履约行为。

二、商品房预售的条件《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

实践中需要注意，开发商为了融资建房，在预售前多将开发项目抵押给银行（在建工程抵押）因此当开发商预售商品房时，一些地区的房地产管理部门还往往要求开发商同意贷款银行（抵押权人）同意预售的证明，贷款银行为了贷款安全，则要求监管开发商商品房预售所得款项，并要求开发商及购房人在贷款银行办理个人住房抵押贷款。

如果开发商不满足房地产管理部门及贷款银行的要求，其办理商品房预售许可证同样会遇到困难。

三、房地产开发公司申请商品房预售许可应提供的材料《城市商品房预售管理办法》第七条规定：开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。