酒店二期装修改造项目投资分析报告
编制：集团房地产管理中心
日期：2006年5月
提要
第一部分××酒店装修改造项目说明第二部分项目市场环境分析
第三部分投资估算与财务效益分析一、投资估算
（一）参数依据
（二）投资估算
二、财务效益评价
（一）收入测算
（二）成本分析
（三）损益分析
（四）财务现金流量分析
第四部分评价结果
第一部分××酒店装修改造项目说明
×××集团自2003年5月份正式收购原属长安镇××酒店以来，开始着手进行重新装修改造建设，目前已改造完成的项目有：××主营业楼、附楼新梅园海鲜餐厅及主楼外景观、停车场改造工程，已累计投入装修改造工程5000多万元。
目前××酒店急待第二期改造工程，包括临街两幢宿舍楼改造成商务客房、八幢别墅小楼的装修改造、××桑拿房两侧××所属用地的建筑装饰项目等四项工程。
本报告即针对××酒店上述二期改造项目进行投资分析及财务效益评价。
第二部分项目的市场环境分析
一、长安镇酒店行业的市场基础
东莞是华南制造业的中心城市，是华南经济带的核心组成部分，东莞市连年获得国家大中城市范围的多项殊荣，“十大最具魅力城市”、“最具经济竞争力城市”、“全国优秀旅游城市”，无论从GDP、进出口总值至实际利用外资、外商投资企业等多项指标，均居全国前列，为中国经济最为发达的明星城市之一，在国际上享有很高的知名度。
东莞地区外资发达，外商投资企业，尤其是台商企业在全国最为发
达，东莞台商企业是广州、深圳台商企业之和，众多的外来投资企业造就了东莞地区发达的酒店、娱乐业，成为东莞酒店行业深厚的市场基础。
2005年东莞市主要经济指标
长安镇是东莞市经济最为发达的镇区，经济规模连年排在东莞市前列。2005年，长安国民经济三项重要指标均排在东莞市第一位：生产总值1337428 万元东莞第一
税收162094 万元东莞第一
出口388215 万元东莞第一
长安镇位于东莞市的最南端，总面积83平方公里，比东莞市松山湖开发区稍大，总人口130多万人，其中本地居民3,5万人，外来人口120多万。
长安镇产业构成主要由模具、机械、五金、电子行业的制造业组成，
在83平方公里的土地上拥有3000余家企业，其中2000余家为外资企业，主要从事制造业。长安镇是东莞市工厂密集度最大的镇区，众多的外资企业是长安镇酒店服务行业稳定的市场基础，是形成长安产业链的最为重要一环。
长安镇城市建设规划是东莞市所辖镇中最为合理的镇，市容市貌排在各镇之首。
发达的镇区经济、狭小的地域范围，众多的工厂及大量的外企管理人员，优良的市镇环境，营造了长安镇商务酒店行业的强有力的市场基础。
二、长安酒店行业的市场现状及市场分布
长安镇具有上星级酒店总数13家左右，主要分布在长安镇所辖各区，其中五星级酒店3家，三、四星级酒店7~8家，其余为二星以下。
长安镇酒店行业是东莞市辖区内酒店行业收费最高的镇区，超过东莞市区及其它各镇，平均开房率亦好于其它镇，全镇酒店年综合平均开房率均超过8.5成，少数在9成以上。以下是长安镇上星级酒店客房数量及收费情况。
全镇具有星级以上客房数量3000间左右，标准间平均房价每天405元/间。
长安镇星级酒店市场状况一览表
三、同类可比项目比较及本项目的优势
1、地理位置优势
若从位置看，本项目同类可比酒店有国际酒店、海悦酒店、长安酒店、亚都酒店、东怡酒店、东豪酒店。除国际酒店外，本项目在上述酒店中处于相对优势，应该为长安镇商业中心区最佳商务酒店位置：
（1）三条主要城市商业道路交汇处；
（2）即将形成的商业中心区；
（3）周边地势最高处，有居高临下的感觉，地势优越；
（4）腹地宽阔，后有大型停车场配套。
2、品牌优势
××酒店为长安最老的酒店之一，自建立之初即拥有三星级品牌，当时为长安最好的酒店，在东莞市及深圳相当一些地区拥有广泛知名度，长安人家喻户晓。
3、经营优势
如果与亚都酒店、东怡酒店、东豪酒店相比，本项目经营占绝对优势；
如果与海悦酒店、长安酒店相比，本项目在收费上有相当大的竞争优势；
如果与乌沙等工业区内的酒店相比，本项目拥有绝对环境、繁华及方便的区位优势；
如果该项目按四星级的标准装修，房价按乌沙等工业区内四星级酒店标准收费，则本项目在长安镇酒店业中拥有相当强的竞争力。
第三部分投资估算与财务效益评价
一、投资估算
（一）参数依据
1.××酒店临莲峰路两幢宿舍楼
原有建筑面积5884.7M2
经改造后总建筑面积8653.5 M2，其中新增建筑面积2768.8 M2
改造后底层商铺面积1500 M2
酒店客房面积6753.5 M2（客房80间）
其它用房400 M2
2.八幢别墅客房
总建筑面积7200 M2，原有客房150间
改造后客房120间
3.桑拿楼背后山坡用地4039 M2（夜总会项目）
总规划用地4039 M2
总建筑面积10000 M2
其中包括首层停车场及泳池面积3600 M2
两层娱乐夜总会用房6400 M2，卡拉OK包房65间
一层其它用房20间
4.桑拿楼一侧1500 M2用地的酒店配套项目建设
总用地面积1900 M2
总建筑面积6000 M2
其中功能包括会议厅、健身用房、体育用房、酒店办公用房（二）投资测算
1.××酒店临街两幢宿舍楼的改造
（具体见下表）
表一××酒店贵宾楼装修改造投资估算表
