房地产融资中的税务分析与筹划

房产公司财务管理工作总结6篇篇1一、背景在过去的一年中，我所在的房产公司财务管理工作经历了诸多挑战与机遇。

面对复杂多变的市场环境，我们紧紧围绕公司总体战略，坚持财务管理工作创新，严格把控风险，实现了财务稳健运营和持续增值。

下面，我将对过去一年的财务管理工作进行详尽的总结。

二、财务管理工作的总体情况1. 财务管理战略与公司战略紧密结合在过去的一年里，我们紧密围绕公司战略发展要求，制定了与之相匹配的财务管理战略。

我们坚持优化财务结构，强化成本控制，确保公司资金链的安全和稳定。

同时，我们积极参与投资项目决策，为公司业务的扩张提供了有力的财务支持。

2. 预算管理工作有序进行我们根据公司的战略目标和市场环境的变化，制定了科学合理的年度预算。

通过实施严格的预算管理制度，确保了各项费用的合理控制和业务目标的顺利实现。

同时，我们还定期对各部门的预算执行情况进行监督和评估，及时发现并纠正预算执行中的偏差。

三、主要工作成效与亮点1. 成功筹融资工作在资金筹措方面，我们积极与金融机构合作，成功完成了多轮融资工作，为公司业务的快速发展提供了充足的资金支持。

同时，我们还加强了对资金成本的管理，有效降低了公司的财务风险。

2. 成本控制与税收筹划工作显成效在成本控制方面，我们通过精细化管理、优化采购流程、降低库存成本等措施，实现了对成本的有效控制。

在税收筹划方面，我们积极开展税务筹划工作，合理利用税收优惠政策，减轻了公司的税收负担。

3. 风险管理水平显著提升我们加强了对财务风险的管理和防范，建立了完善的风险管理体系。

通过定期开展风险评估和内部审计工作，及时发现并化解了潜在的风险隐患。

同时，我们还加强了对财务人员的培训和管理，提高了整个财务团队的风险意识和应对能力。

四、面临的挑战与问题1. 市场竞争加剧带来的挑战随着房地产市场的竞争日益激烈，我们面临着越来越大的经营压力。

为了应对这一挑战，我们需要进一步优化财务管理流程，提高财务管理效率。

房地产企业纳税筹划管理王卫宏摘㊀要：伴随着房地产改革的不断深化，房地产行业发生了巨大改变，房地产企业的未来发展受国家宏观政策影响较大，所处的经济环境变得越来越复杂多样化㊂因此，房地产企业如果想保持企业利润的可持续增长，急需对企业的税收进行管理，因此，政府制订的税收政策对企业收入和成本都会发生较大的影响，通过利用税收优惠降低企业的税收负担是企业纳税筹划的核心㊂基于此，首先，简要介绍房地产企业的特征和纳税筹划的相关理论知识，其次，分析目前我国房地产企业存在的问题及现状，最后，根据这些问题提出对策，希望对以后房地产企业的纳税筹划工作有所帮助㊂关键词：房地产企业；税务成本；纳税筹划一㊁引言房地产企业因其独有的特征，企业内任何一项业务均涉及较大的资金，而资金回收的周期较长也给企业带来了较大风险，由于我国税收法律法规不够完善，给房地产企业带来的结果难以承受过高的税负，此外，行业内竞争的加剧使企业需要通过纳税筹划降低成本，企业进行税务筹划应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策㊂由于房地产企业高额的市场回报率与其带来的附加值，因此，房地产企业纳税筹划的探讨就有了更加深刻的现实意义㊂二㊁理论概述（一）房地产企业特征房地产行业已经发展了近２０年了，在经济市场上表现出明显的特征：第一，房地产行业正在逐步走向市场化㊂中国的各大中小房地产企业开始有意识的打造各自的房地产品牌，注重品牌是市场化的重要标志之一㊂重视品牌建设，提高产品质量，提高服务管理水平，给客户留下良好的口碑信誉，提升企业的核心竞争力，促进房地产市场化程度的提高；第二，房地产行业属于强周期行业，能够反映居民刚需㊂据调查，目前我国绝大多数购房目的是为了自住，刚需较强，房价走势与货币供应正相关，价格与经济增速相关，但波动性高于经济波动；第三，房地产最明显的特征是受政策影响较大，资金流出受管制：货币扩张带来投机需求，推动价格上涨㊂土地供应受政府管控，进而影响房价；第四，房地产企业有较为明显的现金流特点：盈利滞后于现金流：期房，采取预售形式，商品房的定金㊁首付㊁按揭款计入预收，但国家要求房企项目竣工验收并交付购房者后才能结转收入㊂因此，现金流入早于盈利㊂现金流波动程度高：房地产项目开发周期长，拿地和销售在不同年份㊂另外拿地投资计入房企经营活动现金流，拿地节奏影响房企的经营性净现金流㊂拿地多的年份经常产生净现金流为负㊂现金流依赖金融体系：购买土地和前期施工建设需要大量资金，但是项目开发周期长，销售情况不稳定，因此房企特别依赖外部融资㊂另外，除开发需外部融资，销售也需要通过银行的按揭贷款㊂因此，房企对于银行融资的依赖度高㊂（二）税务筹划存在的风险税务筹划是发生在企业或者个人经济行为之前所做出的安排，是事先做好准备，但我们身处的客观环境是在不断变化的，其他各种因素也是错综复杂，并且有些因素虽然不是主要因素但也可以左右事件的发生，这就让税务筹划具有很多不确定因素㊂房地产企业自身的行业特征决定了企业更需要重视税务筹划风险㊂但是税务筹划存在风险，首先，形式合法性，相关交易的安排以及纳税申报㊁减免㊁优惠符合相关税收法律㊁法规的规定；其次，实质合法性，经济交易的性质以及纳税符合实质课税标准㊁与税收立法目的相符合㊂对税收政策不了解导致的风险，项目选择不当或者对纳税筹划理解有所偏差都会导致税务筹划与既定目标不符㊂三㊁企业税务筹划存在的问题（一）企业缺乏对税务筹划的意识目前，房地产企业缺乏纳税筹划意识，目前多数企业强调岗位精细化，比如将核算会计㊁税务会计㊁成本会计分别由不同人员处理，而税务的不断复杂使得人员难以适应复杂多变的经济环境，纳税筹划工作对财务人员的专业素质要求较高，需要具备全面的全面专业知识㊂由于我国的企业所得税务筹划发展较晚，目前，还没有专业的税务筹划师，税务精算师和其他专业团队，严重影响了中国的税务筹划工作㊂甚至有些企业不重视税务管理，只重视营销生产研发方面的管理，企业领导层并不知道通过利用税收政策进行税务筹划，降低企业负担，只是盲目的等待国家税收政策优惠㊂（二）税务筹划机制不完善房地产企业目前制订的税务筹划机制都存在不足之处，最明显的地方在于许多企业在进行纳税筹划时，简单地认为税务筹划可以减轻企业负担，但没有分析到税务筹划存在风险，税务筹划除了规划要符合法律法规，其实施效果也会受到税务行政执法的影响㊂此外，由于我国税收筹划方面起步较晚，税法的建设难免存在一些遗漏，我国现有的税法体系包括税收实体法和税收建立的税收征管法，单一法律法律是平行且松散的，这会影响税法的整体有效力㊂（三）税务筹划作用未能正确认识房地产企业在关于税务筹划工作中，存在诸多认知错误㊂其一，想靠与税务征管部门搞好关系来达到减免税的错误思想㊂由于房地产企业与税收政策息息相关，一些房地产企业想要与税务部门建立 特殊关系 ，在与税务部门打交道的过程中各种使用歪门邪道的方法就是为了降低企业税务成本，甚至有些企业想要贿赂税务部门达到目的；其二，希望通过偷税逃税来获取税收利益㊂某些房地产企业隐匿真实账目，也就是做假账㊂除此之外，目前我国的房地产企业在进行纳税筹划方面存在一些矛盾之处㊂第一，税后收益并不是在纳税额最少的情况下就越大㊂房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账㊁费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是将能够得到的税收优惠最大限度的利用；第二，房地产企业涉及税目种类繁多，计税依据也随外部环境而变化㊂如果不能合理的纳税筹划反而可能使筹划方案的结果大打折扣㊂四㊁房地产企业税务筹划建议（一）健全税务筹划规划房地产企业纳税筹划除了考虑降低企业税务成本时，还应完善含相应的税务筹划风险的管理制度，降低涉税风险㊂目前随着我国国税地税的合并，一些不合理的企业涉税行为被遏制，同时，企业的利润降低，多重压力下，企业面临的涉税风险可能会加大，因此，需要采取一些措施降低税务风险㊂首先，企业应根据风险管理部门分析的风险，制订风险应对方案，同时由于房地产的行业特殊性，应随时留意国家宏观经济发展，根据国家宏观政策随时调整筹划方案，降低各种潜在的风险的发生；其次，需要提高企业应对灵活多变经济环境的能力制订的税务管理方案应该具有灵活多样性，准备应急方案做好紧急处理，运用预先制订的风险处理方案来控制风险，随时调整以应对不同状况发生，尽量缩小风险带来的损失㊂㊀㊀㊀（下转第８６页）例如：如果企业的销售产品为自产或外购的机器设备，并向业主提供安装服务，在已经分别核算设备与服务销售额的基础上，对于安装服务可以按照甲供工程的方式选择简易计税，更能够凸显税务筹划的优势；如果企业的销售产品为活动，板房㊁钢结构件等资产物品，并提供建筑安装服务，不属于混合销售行为，则应当分别核算货物与服务的销售额，并适用于不同的税率㊂在合法合规的情况下，充分考虑简易计税与一般计税方式的成本，选择合理的计税方法，满足税务筹划的需求㊂在对小规模纳税人及一般纳税人选择简易计税的过程中，对于劳务分包业务可以采取差额计算方式，确定增值税税额，有效达到节税的效果㊂例如：甲劳务分包公司承包了乙公司的劳务分包工程项目，项目合同值为１０００万元（包含增值税），其中３００万元（含增值税）的专业作业劳务项目分包给班组组长李某，在该工程项目完工以后，最终结算值为１０００万元（含增值税）㊂在这一背景下，甲公司采取简易计税的方式计算增值税，需要向上游的发包商开具３％的增值税专用发票，而班组长李某到工程劳务所在地按照１％代开增值税发票㊂由于在疫情期间，国家税务总局规定，小规模纳税人代开发票需要按照１％征收率代开增值税发票，因此，甲公司完成该工程项目累计发生的合同成本为５００万元㊂在税务处理过程中，由甲公司全额开票，差额预缴增值税和差额申报增值税，即甲公司在工程劳务所在地税务局差额预缴增值税税款应当为：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３９万元；依据税法规定，纳税主体跨区域（市㊁区）提供建筑服务，需要向服务发生地的税务机关预缴增值税税款，并在当期增值税应纳税额中进行抵减㊂如果有抵减不完的部分，可以结转至下期继续抵减㊂因此，甲公司向当地税务局差额申报增值税时，可以对差额预缴的增值税税款进行抵扣，即：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３８万元㊂也就是说，甲公司在当地税务局进行差额，申报增值税时，可以享受零申报增值税的优惠政策，从而达到税务筹划的目的㊂（四）合理开展增值税筹划在增值税筹划环节，建安企业可以基于 价税分离 的基本原则，即：当企业的项目不含税收入与销项税确定的情况下，项目总支出成本越低，则企业收益越大㊂基于这一原则，对于增值税的筹划应当从控制不含税成本入手，即拆分不含税价格与增值税两个部分；同时，采取 合同控税 的管理理念，以交易合同为税务筹划的重要工具，注意选择合理的承包方式，在事前对材料费用㊁施工费用等进行明确规定㊂例如：在合同签署环节，确定与分包方的结算方式，要求 先开票㊁后付款 ，并在合同中明确分包商应当提供的发票类型㊁发票转移时间㊁企业适用税率等，确保增值税专用发票能够及时进入进项税抵扣环节，减少资金时间成本，也能够达到税务筹划的目的㊂还可合理选择公司制的形式，例如：建筑施工合同对方是行政事业单位，行政事业单位对是否开具多少税率的增值税发票没有具体要求，建议企业成立分公司，或选择简易计税的方法，不仅可节约施工成本，且可以节约开票的成本㊂（五）充分借助税收优惠政策在所得税筹划环境，国家为了促进部分地区行业的发展，颁布了相应的税收政策㊂例如：在‘西部地区鼓励类产业目录“中明确规定，部分设置在西部经济开发区的建安企业，如果企业主营业务内容为规定的产业项目，且企业税收年度主营业务收入占收入总额６０％以上，自２０２０年开始可以享受企业所得税优惠政策，即按照１５％的税率征收所得税㊂建安企业可以充分利用这一政策，通过在西部地区设置分公司等方式，转移部分产业至税收优惠地区，有效控制企业的税务成本㊂五㊁结语综上所述，建安企业在经营与发展过程中，为了尽快适应当前的税收政策环境，合理开展税务筹划工作尤为重要㊂但企业要事先了解税收筹划的难点问题，通过完善内部控制管理制度㊁合理选择计税方法与税目㊁充分利用税收优惠政策等手段，从整体上防范企业税务筹划风险㊁落实税务筹划方案，使得企业经济效益最大化㊂参考文献：［１］韩非．企业税务筹划的风险及规避策略分析［Ｊ］．中国商论，２０１７（３１）：８７－８８．［２］陈燕． 营改增 对建安企业的税务筹划影响分析［Ｊ］．经济视野，２０１９（１）：１００．［３］刘丽．浅谈新形势下建安企业的税务风险管理［Ｊ］．商情，２０１９（２４）：６６－６７．作者简介：章孝媛，安徽省中瑞达税务师事务所有限公司宣城分公司㊂（上接第８４页）㊀㊀此外房地产企业要合理处理各个税种之间的关系，尤其是将最小纳税额与企业最多收益之间进行协调，因为房地产牵涉的税种较多，在进行纳税筹划时应纵观全局，考虑各个税种之间的影响，要清楚地认识到降低税负不等于躲避交税，土地增值税是房地产企业最常用的税种之一，房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额㊂在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的２０％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负㊂（二）完善企业税务筹划环境企业在进行企业文化管理时应加强风险管理文化的宣传，提高加强房地产企业的纳税筹划意识，我国房地产企业虽然逐渐对降低税收负担的意识越来越看重，但企业管理层对税务风险不重视㊂因此，企业要进行税务风险管理，应提高房地产企业全体员工的税务风险管理意识，将税务风险管理提高到战略层面上来，这样才能全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战㊂房地产企业应该重视纳税筹划工作，端正思想，摆正态度，应以税收法律与会计法规作为基础，在合法的范围内进行纳税筹划工作，彻底摆脱靠与税务征管部门搞好关系达到节税目的地这种愚昧思想㊂（三）培养税务相关人才纳税筹划的工作专业性和复杂性都较高，因此从事纳税筹划的财务人员需要具有较高的专业素质和人文素养，对国家税收相关法律法规较为了解，企业内部要有相应的培训人才的计划，加大公司内部的相关税务人员的培训力度，注重岗位轮换㊁财务人员多岗位任职，全面交流，提高各方面能力，只有专业高素质的税务人次才能帮助企业上减轻企业的税收负担，为企业节省出一笔可观的收益㊂五㊁结语全球化经济市场环境下，房地产企业若想使纳税筹划方案更加科学合理，需不断关注国家财务政策，深入了解纳税筹划风险，加大财务人员的培训力度，使企业财务部门更能适应市场变化，企业纳税筹划工作能够高效开展㊂参考文献：［１］张丽娟．当前中小学研学旅行课程的实施困境及对策研究［Ｊ］．读天下：综合，２０１９（２）：２２５．［２］孙波．论行政立法后评估制度的完善［Ｊ］．江西社会科学，２０１９，４０（１１）：１５６－１６２．［３］易欢欢．房地产企业融资方式及融资成本控制路径分析［Ｊ］．财会学习，２０１９（２）．作者简介：王卫宏，衡水恒茂房地产开发有限公司㊂。

海南自贸港背景下房地产企业纳税筹划摘要：房地产业作为海南经济发展的支柱性产业之一，对促进海南经济发展与自由贸易港建设意义重大。

纳税成本在房地产企业成本中占比较大，直接影响了房地产企业的利润与发展。

房地产企业主动采用纳税筹划措施，可以降低企业的税收风险，增加企业的利润或现金流，增强企业综合竞争优势，促进企业稳步发展。

关键词：纳税筹划；海南自贸港；全岛封关1.纳税筹划的概念及特点1.1纳税筹划的概念纳税筹划是指企业或个人在遵纪守法的前提下，结合企业自身经营状况，事前预测企业经营以及税赋情况，参照当前税收政策，对企业涉税情况进行事前筹措布局，以期能够降低税费成本，增大企业利润[[1]]。

1.2纳税筹划的特点（1）合法性合法性是指纳税筹划的一切方案要严格遵守国家政策法规。

纳税筹划具有合法性这一特征使其区别于偷税、避税这两个概念，合法性是纳税筹划的立脚点[[2]]。

（2）事前性事前性是指根据企业的经营战略安排以及纳税筹划目标，提前部署好企业纳税筹划事务，纳税筹划活动需要在事前进行部署[[3]]。

（3）及时性企业的纳税筹划方案要依据税收法规的调整而不断更新，时刻与税收政策相一致，时刻关注政策的变化，避免由筹划政策更新不及时而给企业带来损失[[4]]。

2.海南自贸港背景下房地产企业纳税筹划思路2.1增值税筹划思路2.1.1时间成本（1）发票开具时间成本筹划纳税人可以利用推迟开具发票的时间来获取税款的时间成本，在收到全部货款之后再开具发票，可以有效递延纳税。

通常的做法有：一是对于难以收回货款的交易或事项，可以作委托代销处理，全额收款之后开局发票；二是对于不能及时收款的交易，为获取时间价值，运用赊销、分期收款方式销售。

（2）采购结算方式房地产企业对外采购工程物资以及大型设备时，一般有三种支付结算方式可供选择，一是直接现金采购，取得增值税专用发票的时间为结清货款并取得相关商品控制权时。

二是分期付款购买，且一次性全额取得增值税专用发票。

企业融资中的税务筹划--以恒大集团为例
恒大集团作为中国境内一家大型多元化企业，在融资过程中，
税务筹划是其重要的一环。

以下是恒大集团在融资中常用的税务筹
划方法：
一、利用税收优惠政策
恒大集团在融资中会利用税收优惠政策，如利用“对外投资税
收优惠政策”等措施，将资金投入优惠区域，并在税收上享受一定
的优惠。

此外，恒大集团在今后企业发展中也将会积极争取和利用
各种税收优惠政策，以降低企业的融资成本。

二、合理安排财务结构
恒大集团在融资过程中，根据资金需要和财务情况，灵活安排
财务结构，在尽可能减少资金成本的情况下，优化企业的财务结构，以确保企业资本金占比、债权融资占比、股权融资占比等方面的均衡。

三、合理运用国际税收规划
恒大集团在国际化进程中，利用国际税收规划，优化企业海外
投资的税务结构。

例如，在投资控股公司时，可以考虑利用国际税
收规划优化税务结构，增加境外融资占比，减少企业整体税负等。

通过这些手段，企业可以在融资后降低其税收负担，最大化减少融
资成本，为企业的未来发展提供更加有力的支持。

总之，税务筹划在企业融资中的作用不可忽视，恒大集团通过
利用税收优惠政策、合理安排财务结构、合理运用国际税收规划等
方式，积极开展税务筹划工作，为企业的融资提供了巨大的支持和帮助。

2024年房地产公司财务部工作总结5篇篇1尊敬的领导、各位同事：在这一年中，财务部在公司领导的正确指导和帮助下，充分发挥了财务管理在企业管理中的核心作用，各项工作取得较好的成绩。

今天我代表财务部作2024年工作总结。

一、财务部这一年的工作情况今年财务部的工作重点以“服务”为中心，充分地做好财务数据的统计、汇总和分析，努力发挥财务部财会团队的作用，认真履行财务部的工作职能。

现将财务部主要工作及业务概述如下：1. 统计：公司对内、对外的统计工作，每季度、年度负责统计公司的收入、成本、费用、利润等财务数据，及时准确地上报公司总部及外部有关机构；此外，还要做好各项日常统计工作。

2. 汇总：对公司每日的收入、成本、费用、应收应付项目进行详细的记录与汇总，为财务报告的制作提供有力的数据支持。

3. 分析：财务部定期对公司收入、成本、费用、利润和财务结构状况进行分析，并将分析结果及时上报公司总部以便决策层进行决策。

此外，为了充分发挥财务部的职能作用，我们还就公司的财务管理模式和组织结构提出了针对性的建议和措施：通过梳理公司的财务管理流程，提高财务管理的效率和准确性；同时强化财务部门与其他部门之间的沟通与协调，促进整个公司的团队合作和凝聚力。

二、所取得的成果在过去的一年中，财务部全体员工充分发扬了“求真务实、团结协作”的精神，使财务部工作取得了显著的成果。

具体来说：1. 财务管理水平得到了较大的提升：通过加强财务管理流程和规范，提高了财务管理的效率和准确性；同时通过加强与其他部门的沟通和协调，促进了整个公司的团队合作和凝聚力。

2. 成本控制能力得到了加强：财务部通过对各项成本费用的控制和管理，有效地降低了公司的成本费用水平，提高了公司的盈利能力和市场竞争力。

3. 风险管理意识得到了提高：在公司的日常经营活动中，财务部加强了对风险的管理和控制，及时发现和应对了各种潜在的风险和问题，为公司的稳健发展提供了有力的保障。

财经纵横房地产企业营改增后的税收筹划分析何玉兰 四川家益石油房地产开发有限责任公司摘要：营改增是新时期我国税收制度改革的一项重要措施，是我国在税收管理方面做出的一次重要变革。

营改增改革对房地产企业而言，能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，但是由于房地产企业特殊的性质，如果筹划管理不当，则有可能增加房地产企业的纳税成本，因此，必须对房地产企业的税收进行科学的筹划和分析。

基于此，本文对营改增后房地产企业的销售环节的税收筹划进行了相关的分析和探究，暂不涉足项目后期的土地增值税等环节，以期为新时期房地产企业的科学纳税提供一定的参考。

关键词：房地产企业；营改增；税收筹划中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)001-000185-02作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。

营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。

一、营改增对房地产企业纳税产生的影响营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。

首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。

三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。

房地产企业税务筹划与税务风险分析随着房地产行业的发展，对于房地产企业的税务筹划和税务风险分析也显得越来越重要。

税务筹划是指企业通过合理的税收安排，遵守相关法律法规的前提下，最大程度地降低企业的税收负担，提高企业的经济效益。

而税务风险分析则是指企业对于重要的税务问题制定与实施有效的风险管理措施，以降低企业存在的税务风险和税务诉讼风险。

下面从税务筹划和税务风险分析两方面来进行分析。

一、税务筹划1. 合理的企业结构房地产企业可以根据自身的实际情况，选择合适的企业结构，以达到最佳的税务筹划效果。

比如可以将房地产企业转型为资产管理公司或房地产租赁公司，以减少所得税等税种的税率。

房地产企业应该合理控制自身的资本结构，即合理规模的债务和股权比例。

对于资本结构的优化，可以通过追求长期债务融资，采用股权多样化、分散化等方式来实现。

3. 合理的优惠政策房地产企业可以通过合理利用优惠政策来降低企业的税收负担，比如可以享受地方税收优惠政策等。

4. 合规运营企业要积极遵守相关税收法律法规，并实行内部控制，规范企业运营行为，协调公司的财务和税务部门，处理所有的税务问题，以避免不必要的税收风险和法律风险。

二、税务风险分析1. 审慎处理税务合规房地产企业应该审慎处理税务合规问题，积极主动申报税收缴纳，及时纠正和补正税务问题，以降低企业存在的税务风险和税务诉讼风险。

2. 确保财务和税务信息的一致性房地产企业应该确保公司的财务和税务信息的一致性，采用ERP等电子化技术，提高财务和税务信息的准确性和及时性。

3.避免合同漏洞房地产企业在合同签订时应该仔细审查合同条款，避免合同漏洞和隐性税收。

4. 健全税务管理制度房地产企业应该健全自身的税务管理制度，建立完善的内部控制体系，加强对税务问题的管理和监督，及时发现和处理企业的税务风险。

总之，税务筹划和税务风险分析对于房地产企业的发展具有很大的意义。

房地产企业应该将税务筹划和税务风险分析纳入到企业运营战略中，积极寻求税收优惠政策，建立健全的财税管理体系，降低税务风险和税务诉讼风险，提高企业的市场竞争力。

浅析集团公司如何利用融资租赁工具进行税务筹划作者：王营来源：《财会学习》 2018年第30期摘要：融资租赁是20 世纪50 年代兴起于美国的新型融资方式，逐渐成为与银行信贷、证券并驾齐驱的三大融资工具之一。

我国融资租赁行业起步较晚，国家为了鼓励融资租赁行业的发展，出台了多项特殊的税务政策。

本文通过一个案例，阐述了作为集团公司，是如何利用融资租赁这个金融工具为企业创造价值的。

关键词：融资租赁；集团公司；税务筹划一、研究背景融资租赁是指出租人根据承租人( 用户) 的请求，与第三方( 供货商) 订立供货合同，根据此合同，出租人出资购买承租人选定的设备。

同时，出租人与承租人订立一项租赁合同，将设备出租给承租人，并向承租人收取一定的租金。

[1]由于融资租赁公司的自有资金有限，且融资租赁作为“类金融”行业也不具有集资能力，其资金来源主要为银行保理借款。

中国银行业协会保理专业委员会( 简称FAC) 在其2010 年发布的《中国银行业保理业务规范》中将保理业务定义为“保理业务是一项以债权人转让其应收账款为前提，集融资、应收账款催收、管理及坏账担保于一体的综合性金融服务。

”常见的融资租赁业务模式包括融资租赁服务( 简称“直租”) 和融资性售后回租( 简称“回租”)。

作为集团公司，我们如何利用融资租赁这个金融工具为企业创造价值，这正是我们研究的课题。

根据实践经验来看，在集团内部设立融资租赁公司，通过交易结构安排降低集团总体税负，主要依赖于融资租赁业务的两大特殊税收政策以及国家对融资租赁业务的支持：一是增值税“差额征税”政策和增值税实际税负超过3% 即征即退政策( 简称“超3 返税”政策)；二是地方财政扶持政策。

二、融资租赁税收政策针对融资租赁行业的快速发展，国家相应出台了很多针对融资租赁行业的特殊税收政策，其中主要为以下几项：( 一) 增值税“差额征税”政策《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》( 财税[2016]36 号，以下称“36 号文”) 附件2 第一条第三项第五款规定，经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息( 包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。

汪轶民 中汇(浙江)税务师事务所有限公司摘要：在当前社会经济环境和体制之下，我国企业为了扩张规模，获得更大的发展空间一般都会采用内部融资或者外部融资的方式获得资金，扩大企业生产规模。

而在企业融资过程中，不单单需要考虑企业借贷成本及预期利润率，还需要考虑税收方面的影响因素，通过税收筹划提高企业的价值，促进企业发展。

关键词：企业融资；税务筹划；方法中图分类号：F810 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2015)019-000188-02一、引言对于企业而言，融资活动是其日常经营过程中的重要内容。

而融资实质上是企业通过内部或者外部手段获取可利用资金并通过使用可利用资金的筹划提高企业的生产经营规模、进行企业结构升级和转型的过程。

在当前我国的经济体制下，企业进行融资主要通过银行等金融机构借款、发行企业债券、企业上市发股、企业员工出资、内部资金积累等获得资金。

对于企业而言，是选择内部融资还是选择外部融资，是选择股权融资还是债权融资都会对其资产负债水平、企业融资成本等带来巨大影响。

而同时，企业如何选择融资方式也会对企业纳税环节、纳税总额等带来较大影响。

如何在不给企业带来税收风险的前提下，有效利用不同融资手段筹集资金则成为企业融资过程中税务筹划的重要内容。

因此，有必要对于该方面内容进行探讨。

二、企业融资过程中进行税务筹划的方式（一）企业通过内部筹资渠道获得融资——难以获得税收上的优待。

当前，我国众多企业蓬勃发展，而在企业发展的背后必然意味着企业内部资金的大量积累。

因此，对于某些企业而言，在企业需要资金支持时内部资金筹资可以最快速度的获得资金融通，同时资金的使用范围也不会受到过多限制，因此内部筹资实质上是当前我国最大部分企业采用的筹资形式，尤其对于中小企业而言，这是扩大再生产最重要的方式之一。

但是内部筹资却难以获得我国税收上的优待。

主要原因是，内部筹资实质上是对原企业积累的税后利润进行再次利用，该笔资金实质上已经缴纳过税款，同时由于其不属于负债，其成本无法在税前扣除。

房地产业的税收筹划目录前言房地产行业在过去十年间借助市场经济的发展、入世以及政府的鼓励政策蓬勃发展,各类房产在市场上长期处于供不应求的状态,然而,随着房地产的兴旺发展,它的成长也给社会主义市场经济带来一些负面影响;如何使房地产业与社会主义市场经济相适应,将成为政府工作的重点;因此,从2007年起,国家就出台了一系列调整房价的政策,但房价却一直高居不下,为进一步抑制房价,国家在2011年年初又相继出台了“新国八条”以及沪渝房产税开征的政策;国家对于房地产业的重视程度可见一斑;作为不动产开发和经营的企业,房地产业具有投资量大、经营运转周期长、收益集中在中后期、经营流程复杂等特点,这些对于房地产的开发和投资者来说也是比较沉重的负担;而且目前国家不断上调房地产业的各种税收税率;因此,从他们的利益角度考虑,税收筹划也是非常有必要的;房地产业前后涉及十几种税,其中几个较大的税种,如营业税、土地增值税、企业所得税等的筹划方法,我们在本文会对其做比较具体的说明和举例,希望能为房地产业的纳税计算人员提供一点帮助;第一章企业税收筹划基础理论税收筹划是一门涉及税收学、税法学、财务管理学、会计学等多门学科知识的新兴的现代边缘学科;它在西方国家几乎是家喻户晓,而在我国却还是一个新生事物,仍处于摸索学习推行的初始阶段;虽然部分企业已开始进行简单的税收筹划,但税收筹划作为相关机构的较高层次业务还远没有走向市场;税收筹划的内涵1.1.1税收筹划的定义及其特征对于税收筹划的定义,在学术界可谓是众说纷纭,其中,有这样几个定义比较具有代表性;1. 陈云海教授认为：税收筹划Tax Planning亦称纳税筹划、税务筹划、税收策划;指的是在法律规定许可的范围内,通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排,尽可能地获得“节税”tax saving的税收利益;2. 江西财经大学的王兆高教授认为：税收筹划是纳税人在不违反现行;税法的前提下,在对税法进行精细比较后,对纳税支出最小化和资本收益最大化综合方案的纳税优化选择,它是涉及法律、财务、经营、组织、交易等方面的综合经济行为;3.中央财经大学计金标教授认为“税收筹划”的定义是：税收筹划;指的是纳税人为了实现利益最大化,在不违反法律、法规税法及其他相关法律、法规的前提下,对尚未发生的应税行为进行的各种巧妙安排;综合这几种定义,我们不难看出,税收筹划具有如下的特征：①合法性;税收筹划必须是在法律许可的范围内,超出法律的界限任意操纵税额必然要受到法律的制裁;因而,合法性也就成为税收筹划有别于偷漏税的最大特征；②资本性;税收筹划的内容涉及企业一切理财、经营活动,并且是一种事前筹划的财务活动；③目的性;税收筹划的目的十分明确,即,税收成本的最小化和资本收益的最大化；④风险性和综合性;任何税收筹划都存在风险,税收筹划的完成并不是单个企业的独立行为,它需要企业各关联方的积极配合,得到供销双方的认可,并且能够达到双赢,否则,这种事前的计划将无法进行;此外,税收筹划必须得到当地的税务部门的认可,评定该项筹划没有任何违法行为,计税依据和方法都合法,方能成功,否则,税收筹划可能带来相反的效应;税收筹划不仅仅只是计税环节的工作,任何一个可能产生税金的环节均应有税收筹划;这样,我们不妨给税收筹划下这样的定义;税收筹划,亦称,税务筹划,纳税策划,是指在法律许可的范围内,对企业的理财、经营活动进行事前筹划,以期实现税收成本最小化和资本收益最大化的具有一定风险的综合的财务活动;1.1.2税收筹划和其他减轻税负方法的比较我们已经了解到税收筹划是一种合情、合理、合法的巧妙纳税行为;而不是利用税法漏洞和措辞上的缺陷的避税,更不是违法的偷税;为了更加明确税收筹划的涵义,我们将其与合理节税、税收屏蔽、偷逃税收等几种行为进行比较;1税收筹划与合理节税节税是指纳税人在不违反税法立法精神的前提下,通过合法手段充分利用税收优惠政策以规避纳税义务的一种行为;不难看出,合理节税是一种税收筹划,但是将会受到法律政策的约束和税收法律法规变化的影响,从而有一定的筹划风险; 2税收筹划与税收屏蔽税收屏蔽,有时又称为税收庇护,是指纳税人为了降低税负而设计的投资活动;简单说,就是纳税人将自己的钱投资于某一特定资产而暂时免除其纳税义务,虽然最终这部分财产和所得还是会纳税,但考虑到货币的时间价值,纳税人能从中取得节税利益,从而可以达到税收筹划的效果;利用税收屏蔽进行筹划要具备两个条件：一是要能在税法中找到享有税收优惠的投资项目；二是要有为税收屏蔽的投资找到一个合乎商业经营需要的理由;否则会给纳税人的税收筹划带来很大的风险;3税收筹划与偷逃税收偷税,又称逃税tax evasion,指纳税人通过一定手段,对己经形成的纳税义务采取欺诈等非法手段达到少缴税或免税的目的;税收筹划与偷逃税收主要有三个方面的不同：一是实现手段不同;税收筹划是利用税收制度中的税收优惠条款或不同经济事项的差别税收负担,结合个人或企业的经济目标,进行最优方案的选择;偷税是指无视税收法规的明文规定,对已经形成的企业行为事实采取欺诈、隐瞒或错误呈报等非法手段达到少交税、免税的目的;二是法律性质不同;税收筹划是合法的,受到法律法规的保护和支持；偷税是非法的,要受到法律法规的制裁或调整;三是效果不同;税收筹划可以达到控制税收成本,实现预期利益目标的目的;偷税受到法律惩罚,不但无法实现预期经济目标,反而会加重经济负担,甚至负刑事责任;在我们的现实生活中,有一些企业由于对税法缺乏全面而准确的理解,如当发生资金困难时,擅自少报甚至不申报,自认为可以实现纳税递延,结果还是受到处罚;其实他们完全可以利用征管法的规定,向税务当局报告申请缓征,合法地达到筹划目的;税收筹划的原则、方法和误区1.2.1税收筹划的原则所谓税收筹划的原则,是指贯穿在税收筹划的过程中的计税人员所必须遵循的基本准则;能够成为税收筹划的原则的必须是具有高度指导性,并且和税收计算的过程和内容息息相关的准则;在国家相关规定未明确或者尚未做规定的时候,如遇到问题,则可以用税收筹划的原则来解决,因此,税收筹划又应该具有高度概括性和综合性;1税收筹划的合法性原则;这是税收筹划最首要的原则;纳税人必须遵从税法规定依法纳税,如果违反税法规定应当受到法律制裁;但是依照税法的规定,在多种纳税方案可供选择时,纳税人可以合法地选择缴纳税款最少、税收利益最大的纳税方案;税收筹划具有合法性,它与偷税有着原则性的区别,如果采取非法手段进行“减免税收行为”,那么从本质上看就已不属于税收筹划范围了;因此,纳税人在进行税收筹划时必须遵循合法性的原则,这是由税收筹划的本质特征所决定的;具体表现在：①企业的税收筹划只能在税收法律许可的范围内征纳关系是税收的基本关系,税收法律是规范征纳关系的共同准绳,作为纳税义务人的企业必须依法缴税,必须依法对各种纳税方案进行选择;违反税收法律规定,逃避税收负担,属于偷漏税,企业财务管理者应加以反对和制止;②企业税收筹划不能违背国家财务会计法规及其他经济法规国家财务会计法规是对企业财务会计行为的规范,国家经济法规是对企业经济行为的约束;作为经济和会计主体的企业,在进行税收筹划时,如果违反国家财务会计法规和其他经济法规,提供虚假的财务会计信息或做出违背国家立法意图的经济行为,都必将受到法律的制裁;③企业税收筹划必须密切关注国家法律法规环境的变更企业税收筹划方案是在一定时间、一定法律环境下,以一定的企业经营活动为背景来制定的,随着时间的推移,国家的法律法规可能发生变更,企业财务管理者就必须对税收筹划方案进行相应的修正和完善;财务管理者只有通过不断提高自己的业务水平和熟练程度,时时把握国家税收政策最新动态,才能成功实现税收筹划的预期目标;2税收筹划的经济效益原则;税收筹划归根结底是企业的一项理财活动;税收是企业经营必要的成本支出,它同利润存在着此消彼长的关系;为了获得节税利益,纳税人主动积极开展策划活动,持续地追求利益,以达到节约税收成本最大化;为了达到预期的筹划效果,常需要有其他措施的配合,为了实施这些措施所增加的各项支出,就是税收筹划的成本;如何使税收筹划成本最小,节税净收益税收筹划的税收利益减去税收筹划成本最大,是进行税收筹划决策的重要依据;因此在税收筹划过程中要对多种方案的效益进行比较;在坚持经济效益原则进行筹划的过程中,为了达到预期的经济目标,要注意两点：一是讲求时效,处理好时机和效果之间的关系;很多法律法规的出台是在一定的经济背景下,由于现代社会的高速发展,各种情况变化频繁,迅速,时机往往是转眼而逝,时机与效果具有紧密的联系;因此,筹划过程中,要尽可能缩短策划到实施的间距;二是坚持谨慎性,凡事都应有周密的计划方案和准备,不可鲁莽草率;3税收筹划的事前筹划原则;事先筹划原则要求企业进行税税收筹划时,必须在国家和企业税收法律关系形成以前,根据国家税收法律的差异性,对企业的经营、投资、理财活动进行事先筹划和安排,尽可能地减少应税行为的发生,降低企业的税收负担,才能实现税收筹划的目的;税收筹划的实施必须在纳税人的纳税义务发生之前,这既是税收筹划区别于偷税的的重要特征之一,也是税收筹划必须遵循的重要原则;如果企业的经营、投资、理财活动已经形成,纳税义务已经产生再想减轻企业的税收负担,那就只能进行偷税、欠税,不可能进行税收筹划;4税法和会计制度分离的原则;计税和会计工作都是企业的理财环节,两者可能在同一过程中进行,但是,却有着本质的区别;由于会计与税法目的不同、基本前提和遵循的原则有所差别,在税务筹划上必须考虑到税法与企业会计制度适度分离的必然性;①目的不同;制定企业会计制度的目的就是为了真实、完整地反映企业的财务状况、经营业绩、以及财务状况变动的全貌,为报表使用者提供决策有用的信息;根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性;税法的目的主要是取得国家的财政收入,对经济和社会发展进行调节;目的不同,二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求;②基本前提不同;由于会计制度与税法的目的不同,而使得二者的基本前提不尽相同;会计分期,由于会计制度与税法的目的不同,对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同,从而导致企业税前会计利润与应纳税所得之间产生差异—时间性差异和永久性差异;③遵循的原则不同;由于企业会计制度与税法所服务的目的不同,导致二者为实现不同的目的所遵循的原则存在较大差异;税法也遵循一些会计核算的基本原则,但基于税法坚持的法定原则、收入均衡原则、公平原则、反避税原则和便于征收管理原则等,在诸如稳健性或谨慎性原则等许多会计核算基本原则的使用中又有所背离;上述的这些区别都需要在税收筹划方案中加以考虑;1.2.2税收筹划的方法综合税收筹划实践经验,税收筹划的方法可以从这几方面考虑：1.调整成本法调整成本法是指通过对企业成本的合理调整,抵减收益、减少应税所得额以减轻企业税负的节税方法;成本的调整应根据有关财务会计制度规定进行适当处理,决不能乱摊成本,乱计费用;调整成本主要通过以下途径来实现:存货计价法、折旧计算法和费用列支法;2.收入控制法收入控制法是通过对收入的合理控制,相应减少所得,减轻或拖延纳税义务以减轻企业税负的节税方法;这里必须明确,收入控制是根据有关财务会计制度规定进行的合理财务技术处理;根据接收款方式销货收入的认定,以实际收到货款时为准,因而可对取得货款时间稍加控制,相应影响收益;又如分期付款销货收入,按合同约定的收款日期作为收入的实现,也可作适度控制;工程收入实现采用全部包工法等也可以达到递延收入的效果;3.运用低税环境进行税收筹划低税环境是指税率较低、税负较轻的区域、行业和产品种类,低税区税收优惠政策之一是降低税率,减少纳税环节,优化税收环境;企业选择低税区包括经济特区、沿海开放城市、技术开发区进行生产经营活动,不仅给企业提供良好的税收条件,而且为企业创造了税收筹划的便利;此外,产业倾斜政策也给企业投资提供了政策选择和税收筹划的机会;例如,我国税法规定,在高新技术开发区的高新技术企业,减抵15%的税率征收所得税,新办的高新技术企业自投产年度免征所得税两年等;4.经营活动筹划法经营活动筹划法是指围绕经营活动的不同方式而进行的筹划,如公司融资的税收筹划、证券投资的税收筹划、跨国经营的税收筹划等;因为每个行业、每个企业,总是会涉及具体的经营活动,这样,对生产经营活动进行的筹划就可以使很多纳税人有利;运用经营活动筹划法,要遵循税收筹划的特点,不能光看该经营活动的税收利益最大化,要把眼光放在企业整体利益的最大化上,要注意与企业其他的生产经营活动相互协调;税收筹划的实现条件一切税收筹划方案都是在一定条件下选择与确定的,并且也是在一定条件下组织实施的;税收筹划的条件至少包括两个方面的内容：其一是纳税人自身的条件,主要是纳税人的经济活动；其二是外部条件,主要是税收法治的完善;1.3.1 企业自身的条件一般来讲,企业的经营规模越大,组织结构越复杂,业务范围越广,缴纳的税种越多;纳税的金额越大,则税收筹划的空间就越广阔,获取的筹划利益的潜力也就越大;除此之外房地产公司还具备以下几个税收筹划条件;1．税收筹划主体具备良好的专业素质税收筹划是一种高层次的理财活动,没有相当的专业基础难以胜任该项工作;成功的税收筹划不仅要求筹划主体以正确的理论作指导,更要求筹划主体具备法律、税收、会计、财务、金融等各方面的专业知识,尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定,还要具备统筹谋划的能力,否则,盲目开展所谓的税收筹划,其结果可能是从期望节税开始到反而遭遇更大的利益损失结;2．税收筹划企业应有相当的收入规模是否有必要进行税收筹划,还要看纳税企业的应纳税状况;而纳税企业的应纳税状况复杂与否取决于应纳税义务人的生产规模和收入规模;一个集团公司,下辖若干企业,经营着多种商品,从事几个行业的生产,每年上缴税种数量多,税款数额大,在这种情况下,可考虑实施税务筹划;如果纳税企业的经营规模小,组织结构简单、税收筹划的空间很小,此时进行税务筹划的费用可能大于税务筹划的收益,就没有必要开展税收筹划活动;3.持续经营;持续经营是指在可以预见的将来,筹划主体一般是企业将会按照当前的状态持续正常经营下去不会倒闭,不会被破产或清算,是一种理想状态的前提条件;这个前提将筹划主体所进行的筹划活动置于稳定的状态之下,如财务会计与所得税会计账务处理方式不同所引起的时间性差异在足够长的时间内可以转回,使税务筹划活动按照既定目标有条不紊地持续下去,从而提高税务筹划主体的经营管理水平;1.3.2 纳税人所处的外部环境要求1.市场经济体制和有效市场;从根本上讲,企业之所以开展税收筹划活动;首先是出于对其自身经济利益的追逐;这是符合“理性经济人”假设的,而这种假设的前提在于完备的市场经济体制;只有在市场经济体制下,企业真正成为市场的主体,享受独立的经济利益,同时在激烈的竞争中产生对成本控制的需求,税收筹划才有存在发展的空间;有效市场假设是指税务筹划所依据的资本市场健全、有效并长期存在,这意味着市场上的信息是完全公开的,市场对信息的反应是灵敏的,市场上的价格是合理的;2.税收制度的非中立性和真空地带;税收中性是指国家征税应避免对市场经济正常运行的干扰,特别是不能使税收成为超越市场机制而成为资源配置的决定因素;在实践中,各国政府在制定税收制度时,为了实现不同的目标,都会设计许多差异化的政策,税收优惠的范越广,差别越大,方式越多,内容越丰富,企业进行税收筹划的空间越大;由于企业的实际情况多种多样,同时作为税收契约的制定者,政府不可能获取完整信息,因此任何税收契约都是不完备的,利用税法空白进行税收筹划是许多纳税人最为本能的一种税收筹划方式;3.完善的税收监管体系;税收契约双方具有信息不对称性,尤其在会计信息的掌控上,企业自身占据强势地位;然而,绝大多数税收的计量又是以会计信息为基础的;为了弥补政府在会计信息方面的缺陷,必然要求政府对企业进行税收监管,并对违规行为进行处罚;如果整个社会税收监管水平较高,形成良好的税收执法环境;纳税人要想获得税收收益,只能通过税收筹划方式进行,而一般不会或不易、不敢做出违反税法等有关法律之事;如果税收监管力度较弱,执法空间弹性较大,纳税人采取风险和成本都比较低的税收欺诈行为即可以实现企业目标,自然无需进行税收筹划;因此,完善的税收监管体系是税收筹划的前提式;第二章我国房地产业的发展及其税负状况房地产业的定义基本情况2.1.1我国房地产业的发展状况房地产业是指：是以土地和为经营对象,从事、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种为一体的综合性产业,属于第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业;主要包括：、房屋的建设、维修、管理,的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的;在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业;我国的房地产业是在上世纪80年代重新兴起,90年代进入快速发展时期;经历了党的十一届三中全会以来,在经济体制改革的带动下,房地产业,这一亿万价值的巨大商品开始起动,开始流通,并且迅猛发展;2001年以来,随着中国与世界经济的联系越来越紧密,国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中,中央与各地政府、企业与金融机构,以及各级市场在不断博弈中发展和成熟;我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制,整个行业呈现出欣欣向荣的景象;近十年来,中国房地产业一直持续上涨,房地产销售额连年增长;通常房地产销售价格走势和投资增长可以显着反映出我国房地产周期性波动的规律;图全国房屋销售均价变化2001年全国商品房销售均价2198元/平方米,2002年商品房销售均价为2362元/平方米,同比2001年增长3.%7；2007年商品房销售均价为3885元/平方米,同比2006年增长%,较1997年增长%;2008和2009年受到金融危机的影响房产价格出现较大波动,2009年房产业的复苏,房地产价格出现新高;总体上,房地产价格呈上涨趋势;如图1从全国范围看,我国目前房地产销售均价并不高,但这并不能完全反应现实问题;京、沪、穗、深等一线城市销售均价在2007年普遍达到万元以上,这在一定程度上加大了房地产市场的销售矛盾,特别是住宅领域,在一线城市已经很大程度上脱离了普通人的购买能力范围;图商品房投资走势从年度走势来看,受金融危机和次年房地产悲观预期的影响,全国商品房投资增幅在2008年和2009年出现连续下滑；而随着2009年以来经济的快速增长和房地产市场的强劲复苏,全国商品房投资在2010年出现大幅上涨,全年同比增长%,涨幅创下2001年以来的历史新高;虽然2010年以来经历了三轮房地产调控,但并未对房地产业发展形成根本影响,房地产开发的前景依旧被看好,房地产开发投资热情依然高涨;。

中天城投股份有限公司纳税筹划研究报告学院：能源与动力工程学院班级： 13级会计双学位一班学号： 201321030416 姓名：曾烽棋课程：企业纳税筹划2016 年 5 月中天城投税务筹划报告1、中天城投的行业背景中天城投所处的行业为房地产行业。

房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。

目前楼市部分地区萧条、房企分化严重，实力强、现金流多、能抵御寒冬的企业才能生存。

特别是像保利、华润等央企，囤积了大量的现金，而且拥有强大的销售力量，其业务也分散于世界各地，才能度过寒冬。

2015年以来，随着一系列利好政策的出台，楼市逐渐回暖。

据亿翰智库数据显示，1-11月，30家典型企业中包含万科、保利、恒大、华润等15家大牌房企完成了全年业绩目标的90%。

但由于库存压力巨大，其他房企业绩完成情况不甚理想。

今年房地产销售总体上偏冷，一线城市好于二线城市，二线城市好于三四线城市。

因总体上仍然供大于求，待售房也许需要五到十年才能卖完，所以2016年情况不会有明显的改善，可能还会继续恶化。

目前商品房库存巨大，有增无减。

特别是全国商业库存比住宅库存风险大，二三四线城市土地供应过剩。

如何去化库存与防止过剩的供应，是2016年政府主要的任务。

2、中天城投的基本情况中天城投集团股份有限公司前身为贵阳市城镇建设用地综合开发公司,成立于1980年,1984年更名为“中国房地产建设开发公司贵阳公司”,1993年3月再次更名为“中国房地产开发(集团)贵阳总公司”,同年进行股份制改组,以原公司净资产折为3,021.8053万股国家股,以其他发起人之投资折为400万股发起人法人股,经原贵州省体改委批准设立为股份有限公司,并于1993年12月6日至1993年12月22日,发行法人股1000万股,公众股1860万股,职工股140万股。

1994年1月8日“贵阳中天(集团)股份有限公司”成立。

1994年2月,“黔中天A”在深圳证券交易所上市交易。

资本结构税务筹划案例资本结构税务筹划是指企业通过调整资本结构来优化税务安排，以降低税务成本，提高经营效益的一种筹划方式。

下面列举了10个资本结构税务筹划案例，希望对您有所帮助。

一、利用外部融资减少税务负担企业可以通过发行债券或贷款等方式融资，利用债务支付利息的可抵扣性质，降低税务负担。

同时，合理设计融资结构，避免利息支出过高导致财务风险。

二、合理运用关联方交易企业可以通过与关联方之间进行合理的交易安排，优化税务筹划。

例如，通过关联方控制的销售公司与生产公司之间的品牌使用费、技术服务费等费用的设置和支付，实现税务优化。

三、利用资本金增资减免税务企业通过增加注册资本，将纳税基数转化为资本金，以减免企业所得税。

此外，还可以采取股权融资等方式，实现资本金的增加，从而减轻税务负担。

四、合理利用资产重组企业可以通过资产重组的方式，实现资本结构的优化和税务筹划。

例如，通过资产重组来实现企业重组，减少资本金的占用，从而降低税务负担。

五、利用跨境投资优惠政策企业可以通过跨境投资，利用国际间的双重征税协定，减少跨境运营中的税务负担。

例如，合理运用香港的离岸公司，享受合理的税务优惠政策。

六、合理利用税收优惠政策企业可以通过合理利用税收优惠政策，降低税务负担。

例如，根据国家的政策，对符合条件的高新技术企业享受税收优惠，减免企业所得税等。

七、合理利用资产负债表调整企业可以通过调整资产负债表，实现税务筹划。

例如，通过资本化租赁、租赁退税等方式，减少税务负担。

八、合理利用分公司与子公司的关系企业可以通过设立分公司或子公司的方式，实现税务优化。

例如，通过设立分公司在不同地区进行经营，合理分配利润，降低整体税负。

九、利用股权结构优化税务筹划企业可以通过调整股权结构，实现税务筹划。

例如，通过设立特殊目的公司，将利润进行分配和转移，减少税务负担。

十、合理利用税务安排避免遗产税企业家可以通过合理的遗产规划和税务安排，避免或减少遗产税的缴纳。