物权法中的抵押不破租赁应如何理解

1.☆占有：人对于物管领控制的事实。

2.☆体素：占有的要素之一，即对物的管领与控制。

3.☆心素：占有的要素之一，即占有的意思。

4.☆有权占有：指有本权的占有，凡对物享有占有的物权、债权、监护权等，均为有权占有。

5.☆无权占有：指欠缺本权的占有。

6.☆善意占有：无权占有之一，指占有人不知道爱也不应当知道自己没有占有的权利。

相反，无权占有人虔诚地相信自己享有占有的权利。

7.☆而已占有：无权占有之一，指占有人明知无占有的权力，或者虽非明知但仍有所怀疑所形成的占有。

8.☆直接占有：指占有人直接对物进行事实上的管领和控制。

9.☆间接占有：指虽未直接占有某物，但根据一定的法律关系（占有媒介关系）而对于直接占有人享有返还占有请求权，从而间接管领和和控制该物。

10.☆自主占有：指不以享有所有权为前提的，以据为己有的意思而占有。

11.☆他主占有：指不以据为己有的意思而占有。

12.☆自己占有：指占有人自己对物进行管领和控制。

辅助占有之外的占有均为自己占有。

13.☆辅助占有：指基于雇佣、学徒等类似从属关系，受雇主的“指示”而事实上管领控制某物。

14.☆单独占有：指一人对物为占有。

15.☆共同占有：指数人对同一物为占有。

分为重复共同占有和统一共同占有。

16.☆重复共同占有：指各共同占有人在不妨害其他共同占有人的情况下，可以各自单独管领某物。

17.☆统一共同占有：指全体共同占有人对占有物有一个管领力，仅得结合全体占有人，为共同的管领。

18.☆占有状态的变更：一定民事事实的发生，使得占有的状态由A种状态变更为B种状态。

19.☆必要费用：指维持占有物的存在所必须支出的费用，如保管费、饲养费、治疗费、修理费等。

20.☆有益费用：指因利用或改良占有物而支出，且增加占有物价值的费用，如房屋装修费。

21.☆奢侈费用，指并非管理或保存占有物所必须支出，亦不能增加占有物价值而支出的费用，如给占有的狗割双眼皮的费用。

22.☆占有返还请求权：又称为占有回复请求权，指占有被侵夺的，占有人有权请求侵夺人及其继受人回复其占有，返还占有物。

“先抵押后租赁”中除去租赁权规则的适用我国《物权法》第190条第2款规定了“先抵押后租赁”的情况下租赁关系不能对抗先登记的抵押。

但并没有就抵押权实现时，如何处理租赁关系给出明确的规定。

该条从文义上来看是处理抵押权人和承租人的关系。

但是在实践中，牵扯抵押权人、抵押人、承租人三方关系以及法院如何依职权“除去”租赁权等问题，颇有争议。

而问题的关键在于认定抵押物上存在的租赁关系是否影响了在先设立的抵押权的实现。

如有影响，应该“除去”租赁后拍卖。

有权“除去”租赁的主体是谁？具体程序如何？“除去”租赁后承租人利益如何保护？这些都是探究的问题。

标签：先抵押后租赁；除去租赁权doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.09.0681 问题的提出现实生活中，为了实现融资和收益的需要，充分发挥物的效用，先抵押后租赁或者先租赁后抵押的情形相当常见。

对此，《物权法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”第一款系“买卖不破租赁”原则在财产先租赁后抵押场合中的应用，体现了法律政策上对承租人的保护，不具有争议。

第二款则是在财产先抵押后租赁中，租赁权不得对抗已经登记的抵押权。

之所以这样规定，是考虑到在抵押权已经登记的情况下，承租人在决定是否承租之前，可以通过查询相应的登记簿来了解标的物上的权利状况来决定是否承租。

如果承租人查询后得知标的物上的权利状态，或者承租人未经查询登记簿而与出租人签订了租赁合同，则要自己承担抵押权实现时租赁关系消灭的后果。

是如何平衡抵押权人利益和承租人利益在法律上的体现。

但是该条在具体适用上不无疑问。

例如，登记在先的抵押权实现时，是否无需考虑租赁关系，而径行适用抵押权实现的程序即可？若否，登记在先的抵押权实现时，租赁合同处于何种状态？在抵押权实现的强制执行程序中，谁可以“除去”租赁？“除去”租赁后，承租人的利益如何？等等实践中存在的疑问需要我们进一步去探求法条的规范意旨。

买卖不破租赁是什么意思
房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同,是指出租⼈与承租⼈之间关于出租⼈将其房屋交付承租⼈使⽤,承租⼈按照约定⽀付租⾦并在租赁合同终⽌时将租⽤的房屋返还给出租⼈的协议。

那么什么是买卖不破租赁呢？店铺我⼩编在下⾯的⽂章为你详细讲解。

买卖不破租赁是什么意思?
《民法典》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发⽣所有权变动的,不影响租赁合同的效⼒。

承租⼈依其租赁使⽤权,可以对抗他⼈,其中包括作为出租⼈的所有⼈。

在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受⼈即新的所有⼈须尊重标的物上的承租⼈使⽤权的原状,也就是说,须取代原所有⼈地位⽽成为新的出租⼈,除⾮承租⼈解除租赁合同。

如果出租⼈出卖租赁物,承租⼈有优先购买权。

《民法典》作出此规定是为了更好保护承租⼈在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使⽤收益。

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物权法第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。

合同法第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）119、承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。

私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。

未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。

承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。

买卖不破租赁什么意思很多人在租房子住的时候会遇到很多纠纷矛盾，使自己的沈生活受到影响。

在租房子时除了要了解房子的基本情形以及和我房东约定的事项之外，还有一个容易的被忽视的问题就是租期没到就被要求搬出去，按照相关的法规在租期内是不能进行任何交易的，今天我就为大家整理了买卖不破租赁什么意思的相关内容。

一、买卖不破租赁什么意思1、“买卖不破租赁”的概念及对抗效力。

通俗地讲，“买卖不破租赁”，是指房屋有租赁约定的情况下，租赁期限内，买卖关系不能打破租赁关系，新房主无法行使房屋的使用权，此时，租赁权的效力大于转让效力。

只有当租赁约定到期时，新房主才可以行使房屋的使用权。

在实践中，“买卖不破租赁”主要有两个层面的含义：第一，承租人基于租赁权对于第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。

第二，承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有人，承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定，租赁物新的所有权人也一并遵循。

2、受让人与承租人之间的法律关系。

受让人从出租人（原所有人）处购买了租赁物而成为租赁物的新所有人，根据我国合同法规定，受让人必须承受原所有人的出租人地位，承受原所有人在租赁物让与前所订立的租赁合同，与承租人产生法定继承性的租赁关系。

一般而言，受让人在受让租赁物时即享受以下权利：租金请求权。

此租金请求权以受让人受让时租赁关系继续存在，承租人并未交付剩余租期租金为前提。

返还租赁物的请求。

租赁关系结束后，承租人要将租赁物返还给出租人。

二、房屋买卖不破租赁的法律后果（1）在买受人与承租人之间的法律后果租赁关系继续存在。

出租人将租赁物让与第三人，租赁合同对于买受人继续存在，承租人与买受人之间，无须另外成立租赁合同，买受人取得租赁物的所有权时与承租人产生租赁合同关系，成为新的出租人。

租赁合同的其他约定，买受人要一并遵守。

（2）所有权变动以该房屋所有权变更登记的时间为准，买卖房屋双方对此另有约定的依约定。

审判实践中，法律关系交替的时间点很重要。

论述抵押权，居住权，租赁权存在冲突的情形和处理规则。

抵押权、居住权和租赁权都是与房屋相关的权利，但它们各自有其特点和存在的优先级。

当这三种权利在同一个房屋上产生冲突时，如何处理是一个复杂的问题。

以下是对这些冲突情形的分析以及相应的处理规则。

1. 抵押权与租赁权的冲突：情形：如果房屋先被抵押，然后又被出租，这时就可能出现抵押权与租赁权的冲突。

处理规则：“买卖不破租赁”原则是处理这种冲突的基本规则。

也就是说，即使租赁的房屋被出售，租赁关系仍然有效，新的房屋所有人必须承受这个租赁关系。

2. 居住权与租赁权的冲突：情形：居住权和租赁权都是以使用和收益为目的的权利，所以当两者在同一房屋上产生冲突时，如何处理就成为一个问题。

处理规则：一般情况下，居住权的设立晚于租赁权。

因此，如果租赁期限超过居住权的期限，居住权人需要等到租赁期限届满后才能开始享受居住权。

但如果居住权的设立早于租赁权，那么居住权人可以在其居住权期限内享有房屋的使用权，即使租赁期限届满，居住权也不受影响。

3. 抵押权、居住权与租赁权的综合冲突：情形：当抵押权、居住权和租赁权同时存在于同一房屋上时，如何处理三者的关系就更加复杂。

处理规则：在这种情况下，处理规则主要取决于权利的设立顺序。

抵押权和居住权都是以登记作为设立条件的，因此权利的先后顺序可以根据登记的时间来确定。

如果抵押权先于居住权设立，当抵押权人要求优先受偿时，如果抵押物不足以清偿全部债权，需要先行涤除该不动产上的居住权再行转让或拍卖。

而如果居住权先于抵押权设立，实现抵押权时应附带居住权一并转让，受让人需继续履行原房屋所有人对居住权人的义务，且未经居住权人同意不得加重居住权人的合同负担。

以上是对抵押权、居住权和租赁权存在冲突情形的分析以及相应的处理规则。

在实践中，需要根据具体情况来判断和处理。

同时，对于可能存在的法律风险，建议当事人在进行相关操作前寻求专业法律意见。

抵押物管理中存在的租赁风险与防范抵押管理中的租赁风险及防范由于当前的经济衰退，出现了许多恶意租赁抵押品的情况，这使得银行无法实现抵押权利，并造成信贷资金的损失。

一、抵押和租赁相关法律规定1.《担保法》第48条规定:“抵押人抵押租赁财产的，应当书面通知承租人原租赁合同继续有效”。

本段主要规定通知的主体是抵押人，银行将在实际操作中通知抵押人。

同时，抵押权设定前的租赁权不受抵押权设定的影响。

2.《最高人民法院关于若干适用问题的解释》第65条规定:“抵押人抵押租赁物的，租赁合同在抵押权实现后的有效期内，对抵押财产的受让人继续有效。

”抵押权人实现抵押权后，抵押前设定的租赁权可以执行至租赁合同约定的租赁期满日，不受担保物权变动的影响。

3.《物权法》第190条规定:“抵押财产在抵押合同订立前已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。

抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”二。

恶意租赁的类型1.在抵押登记成立之前，抵押是在没有通知银行的情况下出租的，误导银行放贷。

2.抵押登记后出租抵押财产，租金巨大，租赁期长，抵押权中止；3.抵押财产设定抵押权后，为获得巨额租金，租赁合同反向签订，具体规定如下1避开法律。

三、恶意租赁对抵押权实现的问题1.如果租赁是在抵押登记之前进行的，则租赁合同有效。

根据现行《担保法》和《物权法》的有关规定，抵押权不能对抗租赁权，即“买卖不能毁约”。

但是，随着租赁权的长期存在，抵押权也就失去了作用:首先，承租人可以主张优先购买权；其次，抵押财产的拍卖变得更加困难，很少有买家愿意购买租赁多年的资产；第三，抵押品的价值将大大降低。

2.抵押登记后租赁的，租赁合同在抵押期间有效，因未能履行而造成的损失应予赔偿。

《物权法》第190条规定:“抵押权成立后出租抵押财产的，租赁关系不得对抗登记的抵押权”。

应该说与银行的抵押权没有冲突，虽然承租人也知道，如果抵押人办理抵押登记后出租，租赁合同对受让人不具有约束力，租赁合同无效。

根据民法典的规定买卖不破租赁是什么
在买卖房屋的时候，因为会有很多的纠纷的产⽣，因此购房⼈在买房的时候特别担⼼，⽽且据了解的信息，他们最怕的就是买卖会不会改变租赁的情况。

那么这个的具体的情况是什么呢？店铺⼩编为⼤家总结了⼀下的知识点，希望能够解答你的疑惑。

⼀、根据民法典的规定买卖不破租赁是什么
买卖不破租赁即在租赁关系存续期间，即使所有权⼈将租赁物让与他⼈，对租赁关系也不产⽣任何影响，买受⼈不能以其已成为租赁物的所有⼈为由否认原租赁关系的存在并要求承租⼈返还租赁物。

并且租赁期限届满的时候，承租⼈还是可以继续使⽤租赁物，如果出租⼈没有提出异议的，原租赁的合同继续有效，并且租赁期限成为不定期。

当租赁期限届满的时候，房屋承租⼈享有以同等条件优先承租的权利。

⼆、相关的法律规定
《民法典》
第七百⼆⼗五条　【所有权变动不破租赁】租赁物在承租⼈按照租赁合同占有期限内发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒。

第七百三⼗四条【租赁期限届满承租⼈继续使⽤租赁物及房屋承租⼈的优先承租权】租赁期限届满，承租⼈继续使⽤租赁物，出租⼈没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租⼈享有以同等条件优先承租的权利。

以上就是关于这⽅⾯的法律知识，希望能对您有所帮助。

我们知道了现在民法典对于房屋租赁的保护是⼗分完善的。

如果你的租赁合同合法有效，那么就算是房东改变也不影响你的租赁权。

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抵押物管理中存在的租赁风险与防范由于目前经济处于下行期,已经出现了不少抵押物恶意租赁的案件，让银行无法实现抵押权，造成信贷资金损失。

一、抵押权与租赁权相关法律规定1、《担保法》第48条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效”。

本款主要规定，抵押人为告知主体，而现实操作中由银行进行告知，同时抵押前设定的租赁权不受抵押特权设定的影响。

2、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已租赁的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

抵押权人在实现抵押物权后，抵押前设定的租赁权可以执行到租赁合同约定的租赁到期日，不受担保物权变化影响.3、《物权法》第190条规定“订立抵押合同前抵押财产已租赁的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权.”二、恶意租赁的类型1、设定抵押登记前已将抵押物租赁而未告知银行，误导银行放贷；2、抵押物设定抵押登记后租赁，取得巨额租金，租期长，悬空抵押权；3、抵押物设定抵押权后，为套取巨额租金，倒签租赁合同,规避法律。

三、恶意租赁对实现抵押权存在的难题1、抵押登记前已租赁的，租赁合同有效。

根据现行《担保法》和《物权法》相关规定，抵押权无法对抗租赁权,即“买卖不破租赁”.但租赁权的长期存在，抵押权形同虚设:一是承租人可主张优先购买权，二是抵押物拍卖难度加大，很少有买受人愿意购买租赁多年的资产；三是抵押物的价值会大打折扣。

2、抵押登记后租赁的,租赁合同抵押期限内有效，失效部分损失应当赔偿.《物权法》第190条规定：“抵押权设立后抵押财产租赁的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。

应该说与银行的抵押权不相冲突,虽然承租人也知道，抵押人办理抵押登记后租赁的,租赁合同对于受让人没有约束力,租赁合同失效.但是承租人也有对抗的理由，一是承租人是善意，假装不知道租赁的资产设定了抵押；二是有偿承租,合同失效则租金返还及损失赔偿；三是租赁人逃匿或无其他资产。