2019年7月诸暨绿地上海城项目三期提案75p
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上海园林绿化建设有限公司_企业报告(供应商版)
1.1 总体指标 ..........................................................................................................................1 1.2 业绩趋势 ..........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ..........................................................................................................................2 1.4 地区分布 ..........................................................................................................................4 1.5 行业分布 ...........................................................................................................................6 二、竞争能力 .................................................................................................................................8 2.1 中标率分析 ......................................................................................................................8 三、竞争对手 .................................................................................................................................9 3.1 主要竞争对手....................................................................................................................9 3.2 重点竞争项目....................................................................................................................9 四、服务客户 ...............................................................................................................................10 4.1 关联客户中标情况 ..........................................................................................................10 4.2 主要客户投标项目..........................................................................................................10 五、信用风险 ...............................................................................................................................12 附录 .............................................................................................................................................16
上海市绿化和市容管理局关于普陀区公园绿地专项规划的审核意见-
上海市绿化和市容管理局关于普陀区公园绿地专项规划的审核意见正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 上海市绿化和市容管理局关于普陀区公园绿地专项规划的审核意见普陀区绿化和市容管理局：《关于上报普陀区公园绿地专项规划的请示》（普绿容建〔2019〕28号）及相关文本材料收悉。
我局组织了专家评审及部门意见征询会，规划编制单位根据专家及部门意见对规划进行了修改完善。
结合《上海市生态空间专项规划》等相关要求，经研究，审核意见如下：一、关于规划范围和规划指标原则同意规划范围为普陀区全区范围，构建绿色开放、活力宜人的公共空间，实现300米见绿、500米见园、2000米见水的规划目标。
其中：近期至2025年的公园绿地总面积为750公顷，人均公园绿地面积为5.77平方米；远期至2035年的公园绿地总面积为905.14公顷，人均公园绿地面积为6.96平方米。
二、关于规划结构和规划理念原则同意“一带两楔、十字骨架、点状体系”的公园绿地空间结构，按照城市公园、地区公园、社区公园、微型（口袋）公园的分类标准，完善普陀区公园绿地体系，并结合线性开放空间的打造，展示以水为脉的景观基底，提升绿化空间的环境品质。
三、关于规划策略和建设原则原则同意圈层分区、精品建设、盲区覆盖、品质提升、系统网络的规划策略，并遵循以下建设原则：通过存量提升，优化景观品质；打造一园一品，拓展文化主题；做好四化引导，提升绿地综合效益；探索开放共享，鼓励附属绿地的公益化使用。
四、关于街镇指引和实施机制保障原则同意街镇指引中关于公园绿地的规划策略和设计手法方面的特色引导，结合重点地区的建设，形成普陀区近期建设项目安排，落实相应的规划指标并优化保障措施。
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
养老专题上实城开朱家角项目前期策划阶段性汇报方案
1 项目公寓物业的客户定位细分
客户 类型
客户 细分
购买目的
来源地
产品特性
物业需求特点 总价(万)
物业与配套
5+2 度假
度假/占有型长期 投资
改善居住 升级改善
养老
候鸟式
全天候
养老/父母养老 养老居住
上海/长三角
舒适一房、两房70-110平米 大面积公共空间（客厅） 观景效果突出大面积落地窗
100-170
客观上，朱家角郊区 区位特质、板块水乡 环境等因素，有开发 养生、养老主题社区 的有利条件。
CRIC观点/观点二
第二：“要养老客群，但非养老社区定位”。
抓住养老客户，但不能窄化项目整体主题。
5+2度假
养生
投资 养老
改善
总主题？
CRIC观点
这次，我们着重分析解决三个问题——
1、本案的养老客户地图和图像？ 2、 如何抓了养老客层，而又不会窄化项目的主题？ 3、 他们需要什么样的产品和配套？
人性化的物业管理 提供管家服务 项目总规划以及规 模 相对完善的配套
100-170
相对完善配套 户型相对舒适
投资 纯投资客 出售型投资
上海
非常明朗的投资前景和合适的 收益率
面积区间：70-110平方米
处于距离中心区较近区域
100-170
商业和生活配套
项目总规划以及规 模
1 项目公寓物业的客群构成比例及演变
养老专题上实城开朱 家角项目前期策划阶
段性汇报方案
缘起 对打造养老公寓的一些思考
三个判断和两个观点
CRIC观点/三个判断
判断一：顺天时，上海老龄化发展催生未来养生住宅市 场需求潜力巨大！
2第二部份 上海城三期项目规划方案初步设想
第二部份 上海城三期项目规划方案初步设想一．建筑功能和面积的划分【表一】建筑分类 层次 层数 初估层面积M 2总计面积M 2地面建筑面积M 2办公楼 7F-25或26F 19-20 1,950-2,050 38,878.44商业裙房 GF-6F 6 5,400 32,40071,278.44 地库 B1-B3 38,667 26,000/总计 /地面25-26层/ 97,278.44 71,278.44【表二】项目功能分类 位 置 暂拟面积M 2 约占比% 办公塔楼约3.9〔38,878.44〕万 40 商业、商品专卖 商业裙房/地库部份〔含GF-6F/B1部份面积〕 ★共约3.84万〔含地面六层约3.24万M 2和B1约0.6万M 2〕； ★餐饮、娱乐、休闲类约占0.8万M 2 39.5 地下车库B1〔部份〕-B3约2万〔泊车位350-400〕 20.5 总 计约9.7〔97,278〕万100【说明】上述表内面积系规划设计方案编制前的初步估计仅作参考；二．三期项目规划设计方案的初步考虑1．三期项目发展的宗旨思路结合三期项目的实际状况尽量实施设计方面规则化和合理控制成本的基础上，学习其它优质楼盘的先进经验和成功模式，突破传统，适当超前，自创品牌，精心、细致打造一幢于虹桥商务区的精典型和标志型的，符合甲A 级标准的商办建筑。
项目设计内容成果定量方案设想办公楼部份★约3.9 - 4万M2/约19 - 20层★初拟层数为第7层-第25或26层/每层面积1,950-2,050M2★办公楼单元室内地面预留设架空网络地板层空间，办公楼单元室内净高要求不小于2.7米〔不包括架空网络地板层空间〕；★办公楼尽量能设至20层；★结合网柱结构设计的合理经济性，限定合适的吊顶上部空间距离，将建筑层高尽量控制在3.6-3.8米之间；商业裙房部份★约3.5 - 4万M2/7层〔裙房1-6层和地库第一层〕★初拟层数为GF-6F/裙房每层面积约为5,400M2★商业裙房首层层高要求不小于5.8-6米；第2-6层层高要求不小于4.3-4.4米；★结合办公楼建筑层高的合理设计，尽量提升2-6层的层高；地库★约2.6万M2★3层/层数为B1-B3★初估每层面积约为8,667M2〔地库面积、建筑层高最终以设计成果为准〕★地库面积依据国家有关“地库深度和红线退让距离相应”现行技术规范所能实现之最大面积计；★地库第1层作商业用途兼卸货平台、少量大型车装卸货临时泊车用途；★地库第2－3层除必要设备、管理等用房外均为泊车用途，地库第2－3层内选定其中一层可设置双层机械化停车设施；★地库泊车位数量将依据设计实现之地库面积，及选定一层设置双层机械化停车设施的基础上，以最合理的布局实现最大之泊车位数量；★地库自行车泊车位均考虑设置“双层手动式泊车设施”，以此确定现行技术规范之需求面积；泊车位★地库泊车位面积约20,000M2★地面临时泊车位面积约1,200 M2★初估地库泊车位350-400只★地面泊车位40-50只总计：约400-450只项目设计内容方案设想建筑风格 和型态依项目“定性要求”重点考虑－★采用现代筒约主义和整体外形浑厚、敦实的外形建筑风格；★公用部位装修设计、用材等达甲A级办公楼和“顶级商业”标准；★在不刻意募仿上海城一期建筑外立面和型态的基础上，和一期商业裙房、办公楼能在总体风格上融合，使上海城1-3期浑然一体，显突后述“虹桥上海城国际综合社区”的气势；★项目商业裙房南侧布局，考虑其商业格局和步行街、一期裙房之商业流通有充份的融合；★充份考虑北向和西北向日照影响问题，塑造之建筑型态须将日照影响问题减少到最低程度。
上海市绿化和市容管理局关于2023年虹口区三门路805弄地块附属绿地开放共享方案的审核意见
上海市绿化和市容管理局关于2023年虹口区三门路805弄地块附属绿地开放共享方案的审核意见
文章属性
•【制定机关】上海市绿化和市容管理局
•【公布日期】2024.01.01
•【字号】沪绿容 (2024) 14号
•【施行日期】2024.01.01
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】土地资源
正文
上海市绿化和市容管理局关于2023年虹口区三门路805弄地块附属绿地开放共享方案的审核意见
虹口区绿化和市容管理局：
你局《关于虹口区三门路805弄地块附属空间（绿地）开放共享项目设计方案审核的请示》（虹绿容〔2023〕66号）收悉，根据《上海市单位附属绿地开放共享建设技术导则（试行）》（沪绿委办〔2023〕1号，以下简称《技术导则》）文件要求，现提出如下审核意见：
一、原则同意设计方案。
方案建设内容主要包括：绿化景观提升以及增设活动场地、健身步道、篮球场、亭廊及座椅等。
二、应根据所在单位与周边人群的需求，提升绿化景观同时合理优化服务功能，调整、增设步道和休憩空间，满足使用性要求。
三、应按照绿化、彩化、珍贵化、效益化“四化”要求，保留原有大树资源，并进一步优化植物配置，以植物造景体现所在区域主题特色。
四、请根据《技术导则》要求以及专家评审意见，尽快修改方案，并将完善后
的方案上报我局。
五、请抓紧项目程序推进，加快项目建设。
改造完工后，根据《关于印发〈关于机关、企事业等单位附属空间对社会开放工作的指导意见〉的通知》（沪规划资源详〔2022〕461号）组织竣工验收，并根据《上海市单位附属绿地开放共享项目验收评定表》进行最终评定。
上海市绿化和市容管理局
2024年1月1日。
1第一部分 上海城三期项目发展简介
第一部份 一．上海城三期项目规划 1．三期项目概况上海城三期项目发展简介⑴地址：长宁区遵义路/紫云路西北端路口 ⑵地理位置：东、南侧分别和上海城一期商业步行街〔外国街〕及商业裙房、 二期“虹桥豪苑”公寓住宅区域相联；西侧沿遵义路，和上海城一期沿街商业 裙房出入处及 A 幢办公楼平行；北侧沿紫云路西北端。
⑶建设规模：三期项目规划建一幢建筑总高度限于 100 米内，用地范围约近 1.2 万平方米，建筑占地约五千馀平方米，总建筑面积七万馀平方米，商、办 用途的一类高层建筑物。
上海城三期项目完成后，将结合一、二期项目，形成 环紫云路内侧全程，占地约 100 亩和建筑面积约近 40 万平方米的“虹桥上海 城国际综合社区”第一期（见下图） 。
上海城 三期上海城一期 商业、办公上海城 二期 《虹 桥豪苑》12． 规划技术经济指标 项目规划 建设用地范围 规划用地性质 规划用地面积 经济技术指标 北至紫云路，西至遵义路，东南接上海城一期二期地块 商业、办公综合用 规划用地面积 11,992M2〔9,546M2［C-9 地块］及上海城二期 4 号楼 占地 2,446M2〕 【说明】根据规划协调，上海城二期 4 号楼并移入三 期，原占地 2,446M2 已调整为绿地，三期建筑对其不能有任何覆盖， 仅作为产生项目“建筑覆盖率”相应用的“用地面积”规划参数； 约 71,278.44M2 〔其中三期规划面积 51,548.4M2 ；二期补偿面积 19,035.87M2；步行街补偿面积 694.17M2〕 ； 2 不大于 1：5.4〔9,546M ［C-9 地块］ 〕 不大于 45% 不小于 30% 不大于 100 米总建筑面积 建筑容积率 建筑覆盖率 绿化覆盖率 建筑控高【三期项目地块实景图】23． 三期项目规划定位设想 ★商业裙房功能定位为世界顶级品牌商业、商品专营； ★办公楼功能等级定位为高档次甲 A 级办公楼； 二．上海城三期项目楼板单价初步核算 1．依据 ★2003 年 1 月 30 日 《上海市长宁区 99 街坊 1/3 丘 〔上海城三期〕 地块协议书》 ★2003 年 3 月 28 日《上海市国有土地使用权出让合同》 〔沪房地长〈2003〉 出让合同第 38 号〕 ★上海新长宁集团拆迁置业公司《紫云路 400 弄天山一村〔C-9 地块〕拆迁方 案》计 2．规划技术经济指标和土地费核算 ★上海城三期项目建筑面积 三期可建面积： 二期 4 号楼补偿面积： 二期步行街补偿面积： 合 ★土地费 三期土地费〔暂定〕 ： 142,154,352 元 （180,536,027 元〔$21,803,868〕/合同价 －38,381,675 元〔$4,635,468〕/抵缴部份） 80,000,000 元〔初估增加动拆迁费用〕 二期 4 号楼〔补偿〕土地费： 二期步行街〔补偿〕土地费： 合 计： 60,052,078 元〔19,035.87M2×$381×8.28〕 2,189,804 元 〔694.17M2×$381×8.28〕 284,396,234 元 计： 51,548.40M2〔9,546M2×5.4〕 19,035.87M2 694.17M2 71,278.44M2★总价：284,396,234 元 ★三期项目楼板单价： 〔284,396,234 元÷71,278.44M2〕 合 RMB：3,989.93 元/M2 合美金：$481.88/M23三．项目发展时限和投资估算概述 1．项目发展时间顺序 详见本文【附件】虹桥上海城 3 期发展作业时间顺序表 ★据初步估测，三期项目发展时间为 4.5-5 年〔含一年动拆迁时间〕 。
【最新】人民西路5,6号旧城区改造项目-范文模板 (9页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==人民西路5,6号旧城区改造项目篇一：诸暨旧城改造项目提案建议诸暨市旧城改造管理委员办公室旧城改造项目ADD：杭州文三西路297号24幢TEL：(86)571-85124881FAX：(86)571－85021949E_mall：hw@本企划案知识产权归属杭州鸿伟摩尔投资管理咨询有限公司所有鸿伟摩尔（中国）投资管理有限公司非常荣幸参与诸暨市旧城改造项目的合作洽谈。
此次我们提交了此份《策划书》, 是在我司与贵部门初步沟通交流的基础上，为促进合作而做的初步工作构想，我们希望贵部门及时回复，并进一步商谈并讨论有关合作细节。
目录第一章策划前言第二章基本思路第三章工作大纲第四章服务成果第五章合作框架第六章服务团队第七章关于我们本案之保密性约定：本策划书之资料属鸿伟摩尔（中国）投资管理咨询有限公司所有，贵公司不可将本案透露或派发予洽谈本项目合作的其它公司及人员，特此声明。
第一章策划前言一、鸿伟摩尔的观点作为中国越文化的发祥地之一，中国百强县之一的诸暨市，随着城市经济发展的突飞猛进，人民生活水平显著提高，原有的老城区严重限制了城市的发展和人民居住环境的改善，于是开始了旧城翻新的工程，特别是现今老城区随着铁路改线移站这一难得的历史性契机，进一步加快了城市更新改造的步伐。
但在旧城更新改造中，如何避免规划建设一味追求现代化、国际化，而忽视城市本身的民族文化特性；如何重构老城文化特色窗口的风采，取得传统和现代的双赢成为急待解决的课题。
鸿伟摩尔认为：要建设现代化的城市，文化是不可缺少的，没有文化的城市是没有品位的城市，是没有发展前途的城市，诸暨旧城改造要以文化论输赢；城市的魅力在于它的特色，在城市更新改造中人为地改变一个城市的传统风格和特点是对城市特色的扭曲，诸暨旧城改造必须明白城市可展示的文化传统是什么？在诸暨旧城改造中要把诸暨城市功能、城市环境与城市文化形象有机地结合起来，使区域经济与区域文化协调发展，则实现文化兴，经济兴。
上海嘉定南翔项目定位建议提案报告新城房产XX73P新聚仁
竞争市场结论
后续竞争体量巨大，且2012年开始将进入供应高峰，建议本项目采取快进快出策略；
南翔已经运作成嘉定的高端板块，短期内项目竞争在南翔区域内，而南翔内部以金地格林世 界为标杆；
从与主要精品的错位竞争角度来说，金地擅长打造刚性客户需求的中低端产品，而本项目可 以从中高端改善型客户出发，以高品质立面、舒适型户型、高品质景观作为突破口；
从二手市场竞争角度来看，同样未来面临金地格林世界的二手房小户型竞争，本项目可以采 取错位竞争手段。
Байду номын сангаас
操作手法上本项目必须快进快出，而与主要竞品金地的错位竞争中本 项目可以高品质立面、舒适型户型、高品质景观作为突破口，以改善型产 品作为突破口
学习改变命运,知 识创造未来
上海嘉定南翔项目定位建议提案报告新城房产XX73P新聚 仁
80.8
1
合计
86.7
121.9
175
137.8
1
整体看嘉定南翔及新城区域未来供应量巨大，达到了571.5万方； 已知项目2010-2011年供应量相对不大，2012年开始将进入供应高峰；
建议本案采取快进快出策略，快速去化回笼资金，避免陷入后续的天量竞争中；
学习改变命运,知 识创造未来
上海嘉定南翔项目定位建议提案报告新城房产XX73P新聚 仁
南翔 安亭
地块名 A03-8地块 A04-1、A04-2地块 双丁路、温泉路地块 A15-1、B05-1地块 C10-6、C14-2地块 双单路、胜辛路地块
和政路、嘉戬公路地块 A07、A08地块
A02、A09、A10地块 本案
A13地块 走马塘地块 汽车城站地块 昌吉路地块
建筑面积 4.00 11.75 7.54 12.56 13.24 14.97 3.91 17.90 29.63 7.22 8.28 19.3 14.51 7.54
诸暨市城乡计划管理技术规定
诸暨市城乡规划管理技术规定<试行）诸暨市人民政府二○一○年九月目录第一章总则第二章建设用地的分类和适建第三章建设用地的界定第四章建筑容量第五章建筑间距第六章建筑高度第七章建筑退让第八章绿地第九章城市道路第十章停车场<库）第十一章地下空间第十二章场地设计第十三章市政工程管线第十四章村庄建设第十五章其他规定第十六章附则附录附录一技术指标计算的规定附录二用词及计算方法的说明附录三诸暨市城市绿地规划、建设指标的补充规定<诸建建[2018]54号）附表1各类建设用地适建范围表附表2 城市建筑工程停车场<库）配置标准<DB33/T1021-2005）第一章总则1.1为加强我市城乡规划管理，保证城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》等现行国家有关法律法规和相关技术规范，结合本市实际，制定本规定。
1.2本规定适用于诸暨市域范围。
1.3在规划区内进行各类工程工程建设，必须按已批准的详细规划执行。
1.4在建设和管理中，如有涉及消防、人防、环保等多种专业的，除执行本规定外，还应当满足相关专业的规范和标准。
1.5风景区、历史文化保护区，市政基础设施以及城市规划行政主管部门确定的其它特定区域，应按批准的专项规划执行。
在编制详细规划时，可根据实际情况和特殊要求，在满足相关规范的前提下，确定专门的建筑密度、容积率、绿地率、建筑退让和建筑间距等指标，由市规划行政主管部门报市人民政府批准后执行。
1.6危房翻建，临时建筑，农民建房等按有关规定执行。
第二章建设用地的分类与适建2.1城市用地的分类与代号，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》<GBJ137—90）执行。
2.2各类建设用地的使用及划分，应遵循土地使用兼容性的原则，按照批准的控制性详细规划执行。
2.3 凡需修改规划用地性质的，应由城市规划行政主管部门根据地块对周边环境的影响和外部基础设施的条件，核定适建范围，同时提供调整的详细规划，按规定程序报批后执行。
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4、2019-2019年诸暨商品房销售面积
140
122.23
120
100
74.8
80
66.44
60 34.5 40
44.1 38.8 22.66
20
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
销售面积（万平米）
数据来源：诸暨市统计局
→此表可以看出，06、07年是诸暨历年销售量最大的两个年度，一方 面与当时整个宏观房地产市场具有一定的关系；另一方面中原判断， 之所以06、07年有如此大的销售量与06、07年的旧城60万方体量的 拆迁有密切的关联（此观点也第6点房屋空置率得到印证）。 按诸暨当地自用需求为主、投资需求为辅的特征。
74.8 2006
122.23
数据来源：诸暨市统计局
2007
→通过历年商品房施工面积与销售面积的比较可以看出，诸暨当地市场 供需矛盾正在逐年增大。忽略2019年之前未消化的存量房以及08年新 增供应量。
仅07年一年就有321万方的存量房（以每套130方计算即2.47万 套），给08、09年市场带来较大的冲击和压力。
1.5
房型面积
普通类住宅户型未定
卖点提炼
加州风情社区，诸暨首 个社区高尔夫练习场
社区配套
诸暨火车新客站、城西商务区
销售均价
未定
楼盘点评
该项目位于城西，靠近新火车客运站，总占地面积约20万m2 ，总建筑面积约30万m2。 由美国加州风格的TOWNHOUSE、叠排、双拼、部分独栋别墅和高层构成。别墅将在 近期推出，高层将在09年推出。
间接竞争楼盘
新居时代
发展商 物业公司 总建面积 建筑类型 房型面积 社区配套
新江地产
诸暨中兴物业管理有限公司
1.3万m2 2栋高层，160户。 目前去化30余套 。
2/2/1：59m2 3/2/2：114m2
农副产品批发市场，天马学校，暨阳中学
整合推广 占地面积 绿化率 容积率
合力宏创 13亩 40% 1.6
90-100 8575.2
6 6.8%
90 8.1%
100120
7302.9 5.8%
66 5.9%
120以上 85607.5
9 67.6%
611 54.7%
建筑风格：海派风格 项目配套：新天地商业街、私家俱乐部、社区幼儿园
二、SWOT分析
优势：
1、绿地品牌已经在诸暨形成良好口 碑，形成品牌效应 2、周边生活、教育、医疗、交通配 套日益完备 3、东区已经开发成熟，可以为项目 提供良好的样板示范区。 4、项目拥有周边唯一的高品位商业 街配套。 5、项目西侧拥有自然水系，为西区 外围的景观创造了空间。 6、项目拥有会所配套、社区幼儿园、 商业街大盘才能拥有的配套。
劣势：
1、目前项目与市区的交通连接不方 便，影响住户出行及客户的到访。 2、目前项目中心景观目前尚未形成， 除建筑风格外在产品方面缺乏有效卖 点。 3、项目物业在管理及礼仪规范上都 比较欠缺，成为项目树立高品质楼盘 的阻碍。 4、项目目前在诸暨的价格相对较高、 产品价值单薄，对部分客户产生一定 阻碍。
二、竞争个案分析
主要特点：
巴厘岛风情景观，超 大社区。小区中大量的水 景是福田花园的亮点。
目前动态：
老客户带新客户享受9.5折优惠， 老客户赠送大礼包；老客户二次购房享 受9.3折。（老客户直系亲属购房享受 同样优惠）；老客户购买祥生其他物业 享受7-9折优惠。目前项目已经开出的 房源剩余的主要是顶层。
5、2019-2019年诸暨商品房施工面积与销售面积比较
600
443.1
施工面积（万平米）
500
销售面积（万平米）
400
331.3
300
200 73.62 100 34.5
0 2001
109.56 66.442 Nhomakorabea02100.16 44.1
2003
132.8 38.8 2004
236.3
22.66 2005
诸暨市祥生置业有限公司
整合推广
浙江普发广告
国际怡境景观（香港）设计有限公司
占地面积
600余亩
60余万m2
绿化率
40%
多层、小高层、排屋、别墅
容积率
1.5
多层2/2/2：101.15 m2 、3/2/2：139.44 m2 ， 小高层3/2/2：150.92m2、4/2/2：171.71174.2m2、5/2/2：188.64 m2 ， 别墅、排屋6/3/4：327.48 m2； 目前在售部分剩余多层、小高层顶层；剩余3栋 多层未开出。项目总余量约10万m2 左右。
300
236.3
200 73.62 109.56 100.16 132.8 100
0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
施工面积（万平米）
数据来源：诸暨市统计局
→从历年的商品房施工面积可间接推断出该年之后的商品房市场 供应量，2019年诸暨商品房施工面积达到443万平方米，按每 套130平方粗略计算，这部分商品房将在07、08年两年推出市 场形成3—4万套左右商品房的供应量。
农副产品批发市场，天马学校，暨阳中学
容积率 卖点提炼 销售均价
1.55 高性价比
4200元/m2左右
该项目位于诸暨詹家山居住区，总占地面积约126亩，总建筑面积约13万m2。采用整 体布局，内依园区景观，各组团高低错落，形成灵活有序的空间形态，大规模的中心花 园和组团空间绿地和蜿蜒曲折的水系，形成了层次丰富的生活视域。
卖点提炼 新城市白领生活空间
销售均价
4400元/m2左右
楼盘点评
该项目位于诸暨詹家山居住区，总占地面积约13亩，总建筑面积约1.3万m2。户型较 为单一，且小区规模小，景观相对较差。
→从以上竞争楼盘进行对比发现竞争对手各具优势，可得出以下结论：
→福田花园由本地头号开发商祥生开发，在本地拥有众多客户渠道以及品牌积累，价格 操作上比较灵活，产品方面也具有自身特色和较大优势，但所处区域比较偏远，相对孤 立。 →中兴·景城嘉苑在销售上走高性价比路线，加之 后期未销房源以多层居多，对本项目 低端产品类型构成较大威胁。 →金山越府由于拆迁问题，预计将在08年年底左右开盘，定位走高端路线，填补公寓类 产品的高端市场空白，极有可能会成为又一个“滨江华都”和“耀江·帝景”，对本项 目高端类型产品构成较大威胁。 →精英新城目前尚处于项目预热阶段，预计明年推出的普通公寓会对本案形成冲击，热 带加州风格的新鲜感对消费者具有一定的吸引力。
主要竞争楼盘
景城嘉苑
发展商 物业公司 总建面积 建筑类型
房型面积
社区配套 楼盘点评
诸暨中兴房地产开发有限责任公司
整合推广 杭州六和广告
诸暨中兴物业管理有限公司
占地面积 126亩
13万m2
绿化率
40%
多层、小高层、排屋、别墅
2/2/1：98m2 3/2/2：118-147 m2 3/2/1：102-113 m2 4/2/2：143-163 m2 28幢多层、4幢小高层组成 总户数：800户 目前在售有4栋小高层电梯公寓，剩余6栋多层 未开出。
卖点提炼
大型社区，西班牙地 中海风格水景园林景
观设计
幼儿园、福田花园小学、浣东中学、诸暨中学、 越兴中学、中医院（在建）、超市（招商中）、 农贸市场（待建）、果品市场
销售均价
4600元/m2左右
该项目位于诸暨市城东区域，项目毗邻新市政中心（待建），周边学校、医院、邮局、超 市生活配套设施场所日趋成熟，同时社区内配有幼儿园、小学、超市等设施，与周边配套 设施一起能够全方位的满足业主的生活要求。项目各种建筑类型聚集，体现了超大规模社 区的高品质。项目东侧沿马路部分采用双层中空隔音玻璃。
3、竞争加剧：
供求矛盾进一步扩大，导致市场竞争进一步加剧，在宏观市场整体下滑的大形势下， 由于之前存在大量产品成本较低的存量房，诸暨市场竞争有可能从产品品质方面的竞争， 演变到价格（性价比）之间的竞争。
二、竞争个案分析
主要竞争楼盘
发展商 景观设计 总建面积 建筑类型
房型面积
社区配套
楼盘点评
祥生·福田花园
→从以上数据分析，对诸暨下阶段整体房产市场可得出以下结论：
1、投资放缓：
由于经过前几年的飞速发展，供需矛盾和销售压力增大，而城市发展又无重大利好刺 激，导致近年诸暨房地产投资增涨有所放缓；
2、需求平稳：
由于诸暨市场以自用需求为主，参考到诸暨有限的人口基数及人口增长率，整个市场 的绝对需求量不会太大。值得一提的是，因旧城改造所带来的刚性需求已在06、07年度基 本消化完毕，中原认为后期需求以改善型需求为主导。
目前动态：
目前尚未开始销售， 预计7月底价格将出来。 具体的开盘时间待定， 开盘时将推出2-3栋。
间接竞争楼盘
精英新城
发展商
诸暨新城金鹰
整合推广
杭州诺鼎广告
物业公司
未定
占地面积
20万m2
总建面积
30万m2
绿化率
40%
建筑类型
TOWNHOUSE、叠排、双拼、部分独栋别墅和 高层；总户数：1201户
容积率
二、竞争个案分析
主要特点：
三期和景园对项目品质进 行了提升。提出宽景生活概念。 房源多数是以多层为主，且性 价比较高。
目前动态：
购买边套可赠送价 值9万元的车位使用权， 入户花园面积赠送，购房 现金返还活动。
主要竞争楼盘
开发商 物业公司 总建面积 建筑类型
房型面积
社区配套
金山越府
阮氏集团有限公司
PART 2
三期产品分析
一、三期概述 二、SWOT分析 三、营销思考