房地产售楼处整体解决方案.ppt

第十章 房地产销售实施与管理
1 楼盘形象包装 2 售楼处布置
3 销售模型制作和展示
4 样板房的设计 5 售楼书的制作 6 内部认购 7 销售进度控制 8 卖点储备与挖掘 9. 售楼人员基本技能 10. 售楼人员培训 11. 售楼人员礼仪
3.
销
售
模
型
制
(1) 区域模型
作
和
展
示
(2) 楼盘形象模型
1.3 楼盘包装策略
(2) 施工阶段的楼盘包装策略
① 先入为主的致歉公告 ② 入口牌楼
即在楼盘入口或主要道路入口处搭建的大型牌楼，通常是灯光 铁架拱门，也有些是具有艺术特色的水泥建筑。有些高档豪华住宅 的入口牌楼搞得比较漂亮，像万科城市花园、都市花园等，这些入 口牌楼一般都作为小区建筑的一部分保留下来。
第十章 房地产销售实施与管理
1 楼盘形象包装
2 售楼处布置
3 销售模型制作和展示 4 样板房的设计 5 售楼书的制作 6 内部认购 7 销售进度控制 8 卖点储备与挖掘 9. 售楼人员基本技能 10. 售楼人员培训 11. 售楼人员礼仪
2 售楼处布置
事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没 有全局的完美。
4. 样板房的设计
4.2 样板房的设计与制作 ⑶ 设计样板房注意问题
③ 样板房应给人一个真正的“家”的感觉。 ④ 色调应强化促销氛围。 ⑤ 样板房的数量控制。 ⑥ 电梯与通道、楼梯的包装。
第十章 房地产销售实施与管理
1 楼盘形象包装 2 售楼处布置 3 销售模型制作和展示 4 样板房的设计
④ 售楼处
1.3 楼盘包装策略
(4) 收尾阶段楼盘包装策略
① 树立入住率广告板 把销控表做大，胜于任何一种宣传促销方式。 ② 逐步回撤各种包装工具 有步骤地撤回路旗、彩旗、充气拱门、广告板等 ③ 告谢板

XX市国民经济明显以第二产业作为经济龙头，尤其以XX、化工行业为主导的特色地方经济，是XX市经济持续快速增长的主要引擎。2013年，XX市第三产业比重只占到GDP总值的15%。随着城市化进程的加剧以及城市经济结构的不断调整，第三产业包括房地产业仍有巨大的发展空间。
城市经济：三大产业分布不合理，第三产业仅占比15%，服务行业发展相对滞后
配图
XX市XX区的发展未来：XX市政务中心！XX市新兴的政治、经济、文化中心！XX市最具影响力的商务中心！XX市高档的商业购物休闲区！亦是投资者趋之若鹜的楼市热点区！
XX区的城市地位，将为位于核心区的本项目带来前所未有的机遇！
主要商圈业态特征：XX市现有业态，以购物中心、大型超市、家电卖场发展较好，分布较密集
服务型行业
经营行为
采购 生产 消费 服务
采购 运输 销售 服务
市场分析 业务拓展 服务提供 客户维护
增值活动
下游的订单是其企业生存关键。 对于生产环节，尽可能选择低成本的厂房、廉价的劳动力，粗放式的进行生产，增值有限。
获得尽可能多的产品，成为高层级的经销商，以获取更多的话语权和定价权； 寻找大型加工制造厂家或分销商，建立长期供货渠道，形成稳定供销关系。
人均可支配收入
5000元
5000-12000元
13000-22500元
出现形态所处阶段
集市+沿街商业
百货市场+批发市场
大型综合超市+主力店
形成条件
商业发展起步晚，商贸交易信息不充分
市场需求多元化，大众产品面临激烈竞争
商业业态细分完全，总量饱和
形成过程
伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区

➢ 安保要求：要求全部为20-30岁男子，普通话标准，形象气质佳，具备熟练的停车指引 ➢ 站岗安保：客户（步行/车行）进出项目时，需对客户敬礼并问候客户：欢迎光临/欢迎再次光临中铁建xx项目； ➢ 停车场安保：需对来访车辆进行停车指引，并帮客户开车门，后引导客户营销总新入口处
营销中心形象展示体系
项目形象展示：营销中心外部以道路灯箱、外围挡、营销中心立体发光字亮化为主进行夜景形象打造
76
区域 ①外景区进门处 ②客户停车场 ③新中式台地景观
④互动场地 ⑤景观大道 ⑥外场洽谈区 ⑦售楼部大门
客户接待动线 动线内容安排 物业形象岗位 物业停车指引 新中式台地景观
儿童、体育、健身跑道等设施 景观大道路 设置休闲座椅 物业形象岗
营销中心功能分区
儿童娱乐区 休闲书吧
屏幕播放区 户
型
模
沙盘区
现代时尚简约风格： ➢ 客户属于首置群体，多为婚
房及个人购买的年轻化客群， 现代简约风格备受此类客群 青睐
新中式风格： ➢ 新中式装修风格属于现代简约
与中式装修结合，完美的中西 结合，既保留了中式的暖色及 文化底蕴，也有现代时尚风格 的元素 ➢ 大三房客群多数属于首次置业 三口之家及对生活有品质需求 的客户，暖色调且不失时尚元 素的新中式风格备受他们青睐
小三房风格打造建议：现代简约风格 大三房风格打造建议：新中式风格
工艺工法展示打造形式建议 品牌、物业价值走廊打造风格建议
营销中心形象展示体系
安防形象展示：营销中心大门入口处及停车场区域安排安保人员，对出入客户进行问候及停车指引，让客户到达 项目体验极致的物业服务体验感
物业站岗问候
物业停车指引
帮助客户打开车门
到达沙盘区域讲解项目规划 户型介绍

地理位置分析：
1.建筑面积：共两层，约800㎡左右； 2.交通环境：位于科学大道郑大新校区对面，交通便利； 3.人文环境：人群流量大、密度高；文化氛围浓厚；
二、课题分析及理念
空间类型：

公共空间-------售楼部
风格定位： 现代简约式风格。利用现代设计手法体现简约与自然的相互渗透。
消费人群定位： 各个阶层消费人群。我们抓住其各个阶层对“家园”的向往与需
一层功能分区图
入口处 储物及配茶室 走廊 签约区 沙盘 放映室 洽谈区 楼梯 卫生间
一层路线分析图
客人人流动线 服务人员人流动线
一层总平面
一层天花图
一层地面铺装图
二层空间组织分析图
二层平面草图
二层功能分析气泡草图
二层具体分布
二层最终方案
二层功能分区图
休息区 办公室 财务室 阳台 镂空区 走廊 会议室 经理室 员工休息室 露台 楼梯 卫生间
建筑效果图一
建筑效果图二
建筑效果图三
外立面有水 的包围使整 个售楼部更 体现出简洁 和清爽的感 觉。
外立面以简 洁的白色和 玻璃为主要 材质更加突 出简约主题。
外立面围水儿建，空气清新。
室内设计
一层平面图草图
一层平面草图
一层气泡分析图
一层最终方案
一层具体分布
一层平面草图
室内大厅效果图
大气，简约，时尚
沙盘分析设计
设计元素----裙子 一 层 大 沙 盘 设 计
小沙盘设计
一层大沙盘效果图
圆形的大沙盘 设计使顾客更 容易观看，灯 饰与原型的沙 盘设计相互呼 应。
温暖，圆滑，时尚
洽谈1区分析设计
一

财务 销模放售型映员 展 区为示和客区休户应闲提邻区供近域服洽最务谈好，区有应，一随分定时功结关能合注不，内客分配卫户区合，域浪生在，漫间入方的，口便背处售景分设楼音别小人乐型员、对演为柔应讲客和台户的客作随灯户为时光及入解，口说营工接造作待浪第漫人一舒员步适；。的氛对围外卫生间设计要求匹配售楼处整体
模卫型生展 间示是区展应示邻项近目洽形谈象区的，重分要功能不空分间区，域在，有方条便件售的楼情人况员下为可客分户设随对时外解、说对内卫生间，分别对应客户及工作人员；
现放场映需 区要一增般加放一置个大会屏议幕室彩，电便或于其晨他会高、品晚质会放和映培设训备。，主要播放项目基本情况，在展厅内播放高质素录影带；
功能设计要点建议
接待
• 接待区需要布置在离入口处较近，且方便业务员看到往来客户的位置 • 接待台最好不直接面对入口处
• 接待台的尺寸一般为：长度约为3米，宽度为65~75cm
• 在接待区要通过背景板、天花造型、灯光处理等手法营造视觉焦点
功能设计要点建议
展示
• 模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说 • 展示区主要展示项目的主要卖点：如模型展示、新型材料展示、展板、图片等
影音
在展厅内播放高质素录影带；配以触摸显示屏，以方便客户快捷的查询资料， 包括区域情况、开发商背景等情况；配备高档音响设备
【现沙场盘 需模要型增展加示一区个会】议距室离，【便洽•于谈晨区考会】、太虑晚远集会，中和客讲培户训在解。【和洽举谈办区】小需型要客通户过随活时动关的注空沙盘间来了解项目的情况。
接待台的尺寸一般为：长度约为3米，宽度为65~75cm
儿童游戏 接待区需要布置在离入口处较近，且方便业务员看到往来客户的位置

说明： 一层为销售大厅（包 括接待区、品牌展示 区、沙盘区、洽谈区、 签约区、儿童活动区、 户型模型区、酒水吧 台、收银区域、卫生 间）
地面铺贴图
天花造型图
2.2 平面设计分析 二层平面布置图
说明： 二层为销售办公区域 （包括休闲区、小会 议室、资料档案室、 物业办公室、营销办 公室、营销更衣间 ）
效果图 —VIP 洽谈区
1.3 主要空间效果
效果图 —卫生间
二、硬装设计
2.1 地面铺装
新西米黄大理石 黑白根大理石 地毯
强化地板
一层地面铺装图
2.1 地面铺装
防石材地砖 地砖
二层地面铺装图
2.2 天花设计 一层天花布置图
2.2 天花设计 二层天花布置图
香槟金箔
2.2 天花设计 天花主要节点
四、完成情况
4.1 现场照片 4.2 结算数据
五、要点提示
5.1 原创单位 5.2 后评估
一、总体设计效果
2.1 原始建筑条件
原始建筑为两层建筑， 后期改造成社区幼儿园。 一层建筑面积550㎡ 二层建筑面积270㎡ 总面积为820㎡。
一层原始平面图
二层原始平面图
2.2 平面设计分析 一层平面布置图
2.5 机电设备 灯具
2.5 机电设备 灯具
2.5 机电设备 灯具
三、家具软装
3.1 软装方案 家具平面布置图
3.1 软装方案 接待大厅软装方案
2 1
1
2
3.1 软装方案 洽谈区软装方案
3.1 软装方案 盥洗区软装方案
3.1 软装方案 水吧区软装方案
1 1
3.1 软装方案 VIP室软装方案
3.1 软装方案 儿童娱乐区软装方案

售楼处区位示意
县政府
注 意 力
注意洪力 武 大 道
山水大道 宝山路
销售中心
合 欢 大 道
售楼处建筑风格及外观
售楼处外观及内部结构突出未来文化中心写字楼概念。 由于本项目地处盱眙新城市中心区域，为使本项目与其他项目相比具备差异性，同时为
了符合本项目的产品设计理念，我们售楼处的主体风格定为欧式简约；同时引入城市未来中 心的概念。
全钢结构透明高档次建筑 或从成本角度考虑建造透明景观
内部功能划分及包装建议
售楼处内部采用现代简约式风Байду номын сангаас设计
售楼处内部采用现代简约式风格设计
售楼处内部功能划分建议
（一层）
▪ 建议整个售楼处分上下两层，总共层高8米，一层层高建议为5.2米，二层层 高为2.8米。
售楼处内部功能划分建议
功能分区
区域功能
型便于及时和客户介绍模型；
进行衬托，提高整个区域的舒适度；
材料展示、销控表
a)要求射灯打照；
售楼处内部功能划分建议
（二层）
售楼处内部功能划分建议
沿一层旋转楼梯上至二层，二层的设计应能体现本案大盘气势，着重渲染高贵、典雅 、温馨，营造舒适的办公氛围。
1）办公室 ； 2）会议室 3）总经理办公室； 4）更衣室； 5）财务室； 3）其他：其他办公区域划分根据贵司办公需求自行决定；
区域布置
销控台
a）该区域是销售人员介绍项目的主要区域之 一；b）该区域是现场销售经理主要工作场所 ，区域内设置主控台，监控整个销售中心；
a）保留3人座位；b）预留3门网线及2门电话（建议捆绑成一 个号多线的形式）；c) 柜台要求长度不少于4米；d）要求柜台 设置至少2-3个抽屉，方便销售人员放置相关的销售道具，同时 配备独立的锁，方便对保密资料进行存放；e)设置饮水机1-2台

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配饰设计说明：
家具造型大气不失细节， 线条简洁、造型考究，款式富 有现代气息且不乏散发着深厚 的文化韵味。灯具造型现代简 洁，取自天然的元素演绎出具 有独特韵味的自然氛围。面料 柔软且具有厚重感，窗帘透着 暗暗的树影，与屏风相呼应， 而几何拼图案的皮毛地毯增添 极度奢华感之外又不失原始与 自然，与室内装修材质更加呼 应并浑然一体。
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三层露台整体氛围
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地下一层车库氛围参考
中国室内设计联盟介绍
• 1、室内设计联盟官方淘宝店铺： 掌柜：完美流线 所有新产品和最新优惠 活动会第一时间在淘宝店铺展示
• 2、室内设计联盟官方论坛： 9年历程，注册会员超过100万 • 3、室内设计联盟官方认证QQ空间： 目前已有38万粉丝关注，平均日增粉丝
红酒分类别整齐地排列在架子上，充分体现着主人的嗜好。
楼梯细部参考
配饰细节说明
使用直线、对称和几何图形构成的artdeco风格楼梯，成为此空间的时间焦点。
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配饰整体氛围偏中性，线条简洁且富有禅意。局部加以经典繁
复的细节增加其华贵气质。
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一层后庭院整体氛围
突出会客、交流 的空间气氛，强调休 闲、阳光、轻松的氛 围。
程、YY在线室内设计课程等全方位多样化产品，并在不断开发新产品，以满 足大家不同的需求。
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2
设计说明
售楼处为现代风格，整体空间 通透完整，带有渡假氛围。
本案采用了现代的设计手法， 并从自然中提取部分元素，演绎出 具有艺术和自然气息的轻松气氛。 在各个空间衔接处采用了借景手法， 使得各空间在保证私密性的同时， 又具有良好的视线穿透性。

办公及服务区（二层，约500平米）
接待区与样板间设置于地上一层，以 项 700平米进行划分；办公区域、签约 目
VI
P
入接 口待
区
沙 盘 展 示 区
区
普/
水 吧
影 音 区
通 洽 谈
兼 做 文
区化
儿卫 童生 区间
样 板 间
动 线 面 积
工 料 展 示 区
签 约 区
甲 方 办 公 室
营 销 总 监 办 公
舒适、温馨自然、文化浓郁的气
售楼处建议
每天进步一点点
2 售楼处区位及交通动线
售楼处建议
每天进步一点点
售楼处区位示意
为了更好 的展现项 目的景观 优势，提 升项目整 体品质，
售楼处设置区
广渠路
★
九 龙
大郊亭三街
花
园
东
东
路
西
三
大
环
望
南磨房路
路
售楼处建议
每天进步一点点
售楼处设置区域
售楼处具体区位示意
50 30
1 0
35 0
5 0
30 50 50 20 20 40
30
40
50
60
20
20 30 40
备注：1. 各功能分区的面积仅供参考，设计院应根据设计和实际情况进行相应调整； 2. 甲方的办公室数量和面积由甲方最后决定。
售楼处建议
售楼处建筑的风格示意
每天进步一点点
项目是位于CBD的国际化大盘，
每天进步一点点
停车场 出入口
景观 接待区 赠送资料
示范区： 设备及工料 展示区
户型沙盘
区域沙盘

本项目体量规模中等，沙盘无需求大，但要 精致显现档次，要有考究的架构，与周边环 境和谐的色彩款式，而不是孤立的大型模型 台。
模型展示区模型台边的墙面可设置墙 面挂壁式沙盘，显示该 楼盘的区位 及周边配套情况、景观特色、道路等， 方便讲解 员与客户讲解分析。
2、内部功能空间建议—模型展示区
模型展示区与邻近洽谈区间，可放置 3D 动画模型视频。具备空 间感的感应性模拟场景给顾客更多的产品了解。
慢慢选，延长他们在售楼处的时间，以维持人气，所以放慢音 乐。售楼处顾客较多时，我们希望加快他们的购买行为，以增 加人气的流动，所以放快节奏音乐。
空调温度较高时顾客会偏感性，空调温度较低时顾客偏 理性。因为温度会影响我们的思维。一样的道理，我们如果
希望顾客的购买行为加快，就不能把空调的温度开的太低。而 且现在提倡节能环保，温度 26°适宜。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2、内部功能空间建议—大门辐射区
迎宾区就是迎宾送客的地方。本项目作为一个中高档项目，仪式感的入口有助 于项目品质感的塑造。也有些楼盘是专门安排门童来开门迎宾。
2、内部功能空间建议—模型展示区
模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员 为客户随时解说，模 型区建议放置整体模型与单体独栋的模型，在该楼盘为期房的情况下客户也能对该 盘进行全面的认识与了解。
就是售楼处门口辐射的那一片区域，一般会有空飘、拱门、横幅、 广告牌之类的宣传品。这个区域客户最关心的是导示牌、停车场。
导示牌是最能体现开发商人 文关怀的地方。富有创意、 别具一格、指示清晰的导示 牌给人耳目一新的感觉。
停车场也是一样要么是门口视觉 能直接看见，要么有清晰的指示 牌指示，或者有专职保安指引。
昕泰大观项目户型修改及售楼处 设计建议