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把脉旅游地产，共推产城融合旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
把脉旅游地产，共推产城融合北京绿维创景规划设计院在2014年5月7日-5月8日举行的第三届国际旅游财富峰会上，绿维创景院长林峰发表了题为《新型城镇化与旅游地产》的主题演讲。
新型城镇化下旅游地产有着怎样的发展机遇？又面临着怎样的发展困境？未来该何去何从？让我们来看看林峰院长的分析。
据统计，2013年全国旅游地产项目达到了5000多个，其中有3000多个大型项目，可以说地产百强企业中的90%都进入了旅游地产业。
未来5年，旅游地产将会占据15%~30%的比例。
如果用泛旅游地产的概念来计算，将度假地产、养老地产、休闲商业地产、文化运动娱乐地产等都纳入进来，比例还要更大。
无论是从人均GDP、人均收入的水平来看，还是从人们的消费习惯来看，已经形成了以内需消费作为带动经济成长的主导型的改革和政策导向。
一、度假时代为旅游地产发展带来大好时机每个人都有一个度假梦，都梦想拥有自己的庄园，也都怀有在三亚海边拥有自己度假别墅的梦。
那么这个梦会形成什么呢？对休闲居住地产和度假居住地产的需求，包括度假需求和投资需求。
经粗略估算，一年有2%-4%的家庭，将会购买度假型物业或者是度假型的消费投资型产业，该比例意味着每年4-7亿元的消费水平。
二、度假地产投资路线图度假旅游是度假地产发展的重要基础，度假地产发展是基于四季度假和单季度假两种模式，纵观世界旅游度假地产的发展，四季是最佳的模式。
而中国海南、以及云南地区具有这方面得天独厚的自然条件。
从本投资路线图可以看出，避寒市场、避暑市场以及向山东这种提供单项复合型的特殊消费的市场，是重要的投资区域。
绿维创景度假地产开发经营模式绿维创景是一种度假地产开发经营模式，旨在为人们提供独特的度假体验，同时保护和提升生态环境的质量。
这种模式将环境保护与高品质度假服务相结合，通过营造自然环境和特色加值，吸引游客和投资者。
绿维创景的核心理念是可持续发展。
开发商在选址和规划过程中，依托于丰富的自然资源和独特的生态环境，保护和改善自然环境的同时，还提供高品质的设施和服务。
这种模式旨在减少对自然资源的消耗，并通过合理的资源利用和节能措施增加环境效益。
在绿维创景中，关注社区和环境的需求是至关重要的。
开发商积极与当地政府、社区和居民进行合作，了解他们的意见和建议，以便更好地满足他们的需求。
开发商还致力于改善当地社区的基础设施和公共服务，以促进该地区的可持续发展。
绿维创景还强调环境教育和社区参与的重要性。
开发商不仅提供高品质的度假体验，还积极引导游客和居民参与到环境保护和可持续发展的活动中来。
他们组织丰富多样的环境教育项目，如生态考察、环境保护讲座和体验式学习活动，以提高人们的环保意识和环境保护技能。
绿维创景的成功需要建立合作和共赢的伙伴关系。
在开发过程中，开发商需要与设计师、建筑师和环境专家合作，确保开发项目符合环境保护和可持续发展的标准。
他们还需要与旅游机构、酒店和度假村等产业伙伴合作，提供优质的度假服务。
这些合作将促进旅游业的发展，增加地方经济的收入。
在实际经营过程中，绿维创景需要严格的环境管理和监督。
开发商需要建立有效的环境管理制度，确保项目的运营符合环境保护和可持续发展的要求。
他们还应定期进行环境评估和监测，及时发现和解决环境问题，保护生态环境的完整性和质量。
绿维创景的实施可以带来很多好处。
首先，它能够吸引更多的游客和投资者，增加地方经济的收入。
其次，它可以提升当地居民的生活质量，改善基础设施和公共服务，同时也促进社区的可持续发展。
最重要的是，绿维创景能够保护和提升自然环境的质量，回报当地社区和生态系统。
总之，绿维创景是一种旨在保护和提升环境质量的度假地产开发经营模式。
林峰：景区设计专业化与旅游开发产城一体化旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游运营网 林峰：景区设计专业化与旅游开发产城一体化北京绿维创景规划设计院前言：2013年6月6号，林峰院长做客亚太资讯中文网，提出旅游景区的规划设计的专业化路径，并归纳了旅游开发的新趋势：旅游产业结构升级、泛旅游整合、旅游城镇化。
一、旅游的规划设计依托于专业化技术支撑旅游，过去是一种奢侈品，现在逐渐变成了必须品，旅游的出游率越来越高。
旅游的概念非常大，从观光到休闲再到度假体验，旅游需求是一种发自内心的全身心放松的需求，这些需求体现出来的方式，从专业的角度看它是一个相对来说非常复杂的过程，是一个从旅游产业规划到产品设计，再整合形成旅游专业规划设计的延伸过程。
它所涉及到的内容和业态形式、专业技术等非常多。
首先，旅游要有吸引力。
通俗点讲就是要有说头、有看头。
它通常体现为猎奇的观光旅游和增长知识的探索式旅游，旅游通过感官性刺激让身心愉悦。
其次，旅游要有休闲游憩的消费体验过程。
它不仅要有看头、有说头，还要有玩头，它是一种融入参与体验的过程，也是一种消费过程。
从专业角度讲，旅游是为让人放松身心而进行的休闲游憩过程设计，要以人为本进行产品设计。
三、旅游景区规划设计方法第一步是旅游吸引力设计。
这其中有多个方面，主要有围绕吸引力核心进行吸引物打造、游线的组织设计、旅游景点的设计、休憩节点设计、游乐设计、娱乐设计等方面。
第二步是景观设计。
景观设计以打造旅游吸引力为需求，通过非常丰富的元素构造景观特色，有效的运用景观符号体现其价值，充分显示其独特性。
《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告服务新型城镇化，创新旅游综合体模式旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
《旅游引导的产业集群化与新型城镇化》研究报告服务新型城镇化，创新旅游综合体模式北京绿维创景规划设计院摘要：绿维创景认为，旅游综合体，已经成为旅游产业投资开发中的主流模式。
几年来，我们对这一模式全面深度研究，形成了“旅游吸引核〃休闲聚集区〃居住发展带〃社区配套网〃产业延伸环”的主体发展结构。
本文是《旅游引导的产业集群化与新型城镇化研究报告》的重要构成，围绕产城一体化发展脉络进一步梳理，按照新型城镇化创新建设的要求，形成了一种发展模型。
在这种模型中，结合泛旅游产业的业态差异、区域资源整合差异、目标市场差异，可以形成非常丰富的创新形态，或称为二级模式，比如温泉养生会都模式、新建休闲古镇模式、滑雪小镇模式等。
我们认为，旅游综合体以其产城一体化的突破创新，将在未来的新型城镇化进程中做出巨大贡献。
在新型城镇化的要求下，旅游综合体应从产业聚集要求、设施配套要求和服务管理要求，结合区域综合带动与美丽中国战略，进行综合化创新打造：服务新型城镇化的旅游综合体打造模式（一）落实城镇化的功能要求，构建新型旅游化城镇旅游综合体要真正成为新型城镇化的一种特殊形态，构建一种新型的旅游化城镇聚落，关键在于要有产业构架的支撑、动力机制的明确、综合设施的配置、居住配套的完善和服务管理的保障。
1、产业支撑：以泛旅游产业的整合为根本支撑旅游综合体要实现新型城镇化的目标，主要且首先的根本，是要有产业的支撑，这个产业就是泛旅游产业的整合。
旅游小城镇的评定标准旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游小城镇的评定标准北京绿维创景规划设计院旅游小城镇，是产城一体化的发展模式，也是小城镇特色化的发展路径之一，无论是对于旅游产业发展还是城镇化进程来说，都起到了非常重要的作用。
国家层面也对这一发展模式给予了支持，提出来要加快推动旅游小城镇的建设和发展，而这离不开旅游小城镇评定标准的制定。
2014年，受北京市旅游管理委员会委托，绿维创景编制了《北京市旅游小镇评定标准》，本文将就此项目过程中的一些研究心得，加以提炼概括，以期为后续旅游小城镇的创建和管理提供借鉴。
一、界定旅游小城镇的关键因素旅游小城镇应具备基本的三个条件：一是至少要具备一个AAA级以上旅游区（或相当于一个AAA级以上旅游区）的资源当量和市场接待规模；二是旅游产业的增加值占国民经济总量的比重需达到5%以上（旅游业为支柱产业）；三是旅游从业人员占全社会就业人数的8%以上（发达国家旅游的就业带动率一般在10%以上，选取这个数据的80%为标准点）。
绿维创景从旅游小城镇的概念及旅游小城镇建设、管理、运营等角度出发，立足旅游开发、城镇化体系构建、产业发展三大视角，提出界定旅游小城镇的八项重点——产业体系、吸引力架构、基础设施体系、人居环境、社区参与与居民受益程度、管理系统、保障体系、市场影响力。
（一）三大视角1、旅游开发视角顾名思义，旅游小城镇是以旅游功能为重点的综合区域。
在开发时应立足市场需求，从旅游的舒适化、人性化、休闲化角度，以实现旅游产业升级发展为目标，对旅游资源、旅游产品、旅游服务、旅游接待设施、旅游市场运营等提出一定的要求。
绿维文旅：生态小镇创新开发案例关键词：绿维文旅生态小镇朱昌产业低碳在生态文明理念下，探索新型城镇化的道路，将会出现一大批生态文明示范城市、生态新城、绿色新城、生态文明小城镇、低碳城市、国际慢城、零碳城市等，我们将其统称为“生态小镇”。
绿维文旅以朱昌镇为例，寻找到了一种创新的实践模式，为中国生态小镇规划、开发、建设和管理提供参考和借鉴。
生态小镇开发建设涉及生态技术、社会文化、经济发展等多方面，非常广泛，所投入的人力财力物力也比较巨大。
绿维文旅认为，我国生态小镇应以生态资源为本底、以指标体系为目标、以生态产业为驱动、以生态文化为特色、以生态技术为支撑、以制度体系为保障，实现可持续发展。
本文以朱昌镇为例，绿维文旅寻找到了一种创新的实践模式，为中国生态小镇规划、开发、建设和管理提供参考和借鉴。
第一，在顶层设计层面，应基于生态本底，结合小镇经济发展状况以及定位来建立符合小镇发展的指标体系，确定规划目标，并分阶段实现。
如何构建一套科学、合理、操作性强、具有权威性的小镇发展的指标体系是生态小镇建设的使命之一。
绿维文旅在规划时也从自然、经济、社会三个子系统进行考虑，结合生态文明城市指标体系和国内外的案例，提出通过生态经济、生态环境、生态规划、生态建筑、基础设施、民生改善及人文生态七大路径进行朱昌生态小镇指标体系的构建，并分为110项分项指标。
本指标体系同样适用于未来其他小镇，具有可复制性。
第二，生态小镇的核心驱动力是发展生态经济，其关键在于依托生态环境，按照生态产业标准，进行产业筛选，打造生态型产业，并延长相关产业链，形成生态型产业体系。
以朱昌镇为例，绿维文旅以生态文明论坛永久会址带动的会议会展产业为引擎，以泛旅游产业为核心产业，以生态产业服务业为重点产业、以城市综合服务业为支撑产业、以生态农业为辅助产业，最终形成朱昌镇生态文明先行实践区的产业集群。
朱昌镇产业体系图第三，以切实可行的生态技术为支撑，在遵循能推广、能复制、低成本、高效益原则下，面向实际需求，研究开发一批节能、节水、节地、节材方面的适用新技术及产品，打造良好的小镇生态环境，如节水方面，注重雨水资源的优化配置和循环利用，建立广泛的雨水处理收集系统，实施雨水资源化利用工程，实现雨水的处理与综合利用，建立屋面-路面、屋面-绿地、湿地---景观河渠---区域河道等雨水集蓄利用系统，经分散处理利用后的多余雨水直接进入水体，作为生态补水或用于景观及绿化用水等。
以“最美十大乡愁旅游小镇”为镜——打造乡愁旅游小镇旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning&Design Institute Ltd.版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
以“最美十大乡愁旅游小镇”为镜，打造乡愁旅游小镇北京绿维创景规划设计院2014年，为了贯彻中央让人民“望得见山、看得见水、记得住乡愁”的精神，紧紧围绕“乡愁、乡情、乡思”这一情感主线，宣传和推介一批“更加人性化、更富人情味、更具人文关怀”的情感旅游目的地，中外旅游文化协会、中国文化与旅游产业联盟、世界景观组织和文旅中国网、中国旅游导航网、中国旅游家微杂志联合发起了寻找“中国最美乡愁旅游目的地”大型主题活动。
绿维创景对活动中评选出的中国十大最美乡愁旅游小镇进行总结，从乡愁小镇的历史与文化、规划与建筑、民俗与工艺、旅游吸引物等角度出发，分析了其共性与特性，旨在为转型期的旅游小镇建设提供参考。
一、十大小镇概述周庄镇：位于江苏省苏州昆山市，历史悠久，是江南六大古镇之一，于2003年被评为中国历史文化名镇。
周庄是世界最佳魅力水乡，中国旅游知名品牌，国家5A级景区，被列入联合国世界文化遗产名录预备清单。
西塘镇：地处浙江省嘉善县北部，古代吴越文化发祥地之一，是江南六大古镇之一，于2003年被评为中国历史文化名镇，获2003年度世界遗产保护杰出成就奖，中国十佳古镇，被列入联合国世界文化遗产名录预备清单。
瑶里镇：位于江西省景德镇市浮梁县，地处两湖六山连线交点位置，素有“瓷之源，茶之乡，林之海”的美称，是国家历史文化名镇、国家AAAA级风景区、国家矿山公园、国家重点文物保护单位、国家自然与文化双遗产。
宏村镇：位于安徽省黟县东北部，依山傍水而建，被誉为"画中的村庄"。
经济发展模式转型，旅游地产应该如何开发？旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
经济发展模式转型，旅游地产应该如何开发？北京绿维创景规划设计院从简单地在景区做高级住宅，到现在旅游区域综合开发中的城市开发与房地产开发，旅游地产的理念已经完全不同。
绿维创景认为，旅游地产是旅游引导的区域综合开发中的土地开发与房产开发，是产城一体化的房地产开发。
旅游与地产结合，已成为城市运营的主要手段。
在我国经济社会发展进程中，地方政府面临着产业转型升级的需求，旅游产业作为一种消费性服务产业，成为了很多地方的首选。
但对于要求高回报率的投资商来说，“高投资、低回报、长周期”的旅游服务与旅游设施开发项目并不适合投资。
他们看重的是旅游引发产业集聚后，对周边地产价值的提升。
在以上需求下，旅游地产应该如何开发?绿维创景总结出旅游地产开发的六个维度以及六个关键问题。
一、旅游地产的六个开发维度旅游地产的开发维度相当宽泛，概括起来，主要有以下六个方面：第一，居住模式。
包含多种类型，从基本生活居住、改善型居住到城市高品质居住，从城市休闲居住的第二居所到度假居住、养老居住等第三居所，都可以称为居住型物业。
第二，物业模式。
此模式与居所的产权自用不同，属于产权出租。
有多种商业模式，比如多主体/单一主体产权自用物业、多主体/单一主体产权出租物业、自有与经营混合物业等。
第三，销售模式。
包括居住物业的全产权销售、商业物业的全产权销售、使用产权模式销售、会员产业链销售、时权产业链销售、股权产业链销售。
这种销售形态多样化同样是旅游地产要包含的。
第四，吸引力与价值模式。
①人气人流聚集价值，例如杭州西湖开放，吸引了大量的人流，形成人气聚集效应，在这个前提下，其周边最主要的观光型区域开发高端地产项目。
旅游综合体——新型城镇化的创新模式发布时间：2014-4-6信息来源：北京绿维创景规划设计院旅游综合体是未来主流模式旅游业投资大幅增长，并正在成为中国经济中产业投资的主流方向，引起了投资机构的重视及投资界的广泛关注。
过去，一个旅游项目招商引资，几个亿，十个亿，已经是非常大的项目了。
这两年，各地投资洽谈会上，旅游项目十分热门，投资总额不断放出卫星，几百亿、上千亿的旅游综合开发项目，令人侧目。
旅游投资的大幅增长，代表着一个旅游投资的新时代。
这个新时代，不仅仅是总量上的变化，更在于投资内容与模式的差异。
在新的旅游投资中，最新的趋势恰恰表现在放卫星的项目中。
这些几百亿、上千亿的投资，主要是各类综合开发，包括主题公园综合体、高尔夫社区、超级娱乐综合体、超大休闲商业综合体、养生社区、度假社区、养老社区、文化小镇、房车小镇、生态商务新城、会展新城、运动新城等等，新概念新模式层出不穷。
在房地产界看来，这是新概念地产——旅游休闲度假房地产。
而以投资界的视角看，这种新业态、新综合、新商业模式，正是中国经济转型升级的宠儿，是以旅游产业为主导的区域综合开发，是可以吸纳数万亿资金，既快速回报又长期收益的良性发展的新兴模式。
面对旅游产业的新综合时代，我们认为，应立足旅游创意创新的特色，对日新月异的旅游业态和投资模式，按全新的视角进行整合。
新的旅游综合开发，已经实现了两个突破：第一个突破，是旅游与城镇化结合，旅游区与城镇村的开发全面融合，并形成典型的旅游综合体新模式。
第二个突破，是旅游服务产业与文化、教育、会议会展、养生养老、医疗、体育、农业、房地产等产业的全面融合，形成了旅游产业主导下的泛旅游产业聚集与整合，出现了泛旅游产业集群。
旅游发展的趋势，已远远超越了原来“就旅游服务来评价旅游发展”的方式。
因此，其投资规模也不该局限于旅游服务业本身，而应被看成是一种综合性产业及综合区域投资开发。
“旅游引导的区域综合开发”这一概念的提出，正是为了解决目前旅游面对的跨行业、跨城乡、复合型区域发展的机理与构架问题。
林峰：特色小镇都应该是旅游小镇北京绿维创景规划设计院9月8日-9日，由ITIA艾蒂亚机构主办，绿维文旅协办的第七届中国旅游项目投资大会在杭州洲际酒店隆重举办。
绿维文旅董事长林峰博士出席大会并就特色小镇与旅游小镇之间的关系以及未来发展做主题演讲，认为特色小镇最终都应该是旅游小镇，特色小镇应该有效运用旅游的手法模式，掌握外来消费聚集的市场结构逻辑，形成特色小镇发展的价值，由宜旅提升宜居宜业，实现文明生活的高水准，促进新型城镇化发展。
林峰博士本次主题演讲《特色小镇与旅游小镇》，主要从什么是特色小镇、特色小镇与旅游小镇的关系、旅游小镇的市场逻辑与开发运营模式等三方面进行了深入解读和分享。
以下是部分发言内容精华整理。
什么是特色小镇林峰博士从特色小镇发展背景、内涵特点、发展逻辑等方面对特色小镇的概念内涵进行了解读。
特色小镇的发展背景特色小镇发轫于浙江，又不同于浙江，2016年在全国推广，形成了非建制镇（特色小镇）与建制镇（特色小城镇）两种发展结构，前者是土地利用和产业聚集的综合体发展结构，后者是城镇发展结构。
林峰博士认为小城镇的发展已经成为我国重要的社会问题、政治问题、经济问题，小城镇也将成为就地城镇化的主战场，也一定会成为中国未来30年发展最重大的课题。
国家层面推特色小镇，更多的是为了推进新型城镇化，用特色产业带动城市化结构升级。
特色小镇的概念内涵与发展架构绿维文旅认为特色小镇是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式，拥有产业“特”、功能“特”、形态“特”、机制“特”等特点。
林峰博士认为特色小镇是一个乌托邦式的有机生命体系，以文化为魂，形成了小镇特立独行的、独一无二的、较高附加价值的、产城融合的、宜居宜业宜游的，小镇完整的文化社会经济生态体系。
这个生态系统，基于产业聚集，带动就业增加，形成人口聚集，构建城市发展，形成特色小镇发展的核心架构。
特色小镇的打造，就是以特色化为基础、以生态圈升级为系统性架构，构建起来的发展模式。
旅游小镇——产城一体化发展的创新模式旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游小镇——产城一体化发展的创新模式北京绿维创景规划设计院由全经联主办的中国房地产创新模式大会是中国房地产规模最大的创新峰会，是全经联年内举办的规格最高的专业会议，是参会企业联合发展的大平台，由房地产各专业领域领军人物分享创新案例和新商业模式。
首届中国房地产创新模式大会于2013年10月在京举办，大会集中分享了各类创新案例和新商业模式，展现了中国房地产最新的创新成果，建立了一个行业创新的分享平台、合作平台，成为促进房地产转型升级和可持续发展的一个里程碑。
以首届中国房地产创新模式大会为起点，全经联定于2014年9月12-13日在北京举办第二届中国房地产创新模式大会，根据大会的创新主题，全经联特邀全经联研究院常务副院长、全经联城镇化发展委员会常务副主任兼秘书长、全经联商学院实战讲师、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士分享《旅游小镇——产城一体化发展的创新模式》。
以下为访谈内容：全经联网：新型城镇化作为国家的顶层设计及核心战略，您对新型城镇化是如何理解的？您和您的企业在新型城镇化领域做了哪些探索和实践？林峰：传统城镇化以建设为主导，忽视了人、产业与城市发展之间的关系。
新型城镇化最重要的一点是要解决“人”的问题。
如何有效解决人的问题？我认为最重要的基础，是产业的带动与支撑问题，如果没有有效的产业来推动，没有实现就业的聚集和升级，而仅仅靠社会体制和保障是行不通的。
因此“产城一体化”是未来新型城镇化建设的主流模式，原因就在于这种模式，可以用产业带动城镇化，形成人口聚集，配套公共服务、商业，形成区域城镇化发展的整合。
任何一种产城一体化结构实质上都是区域综合开发结构，我将这种结构概括为：产业园区+消费聚集区+居住区。
产业园区很明确，一个区域开发或一个新型城镇化结构，没有产业支撑是很难发展的，这种产业可以是二产，也可以是二、三产结合，但这种产业必须以生产性服务业为主导，这种产业模式下的园区往往不一定能够完全跟城市融合。
消费的聚集，不仅仅是商业消费聚集，还包括文化消费、教育消费等各种类型的消费业态的聚集。
城市人口形成“就地消费”，外来人口形成“泛旅游消费”，这一消费属于增量型消费，对产业有巨大的带动作用。
“居住区”，大家比较熟悉，涉及产业落地后人口居所，居住结构多样化，不仅仅是本地一居所，还包括结合旅游六要素后形成的休闲型的二居所、度假型的三居所、养老型的养老居所、居民安置房的安置居所等5-6种不同类型的居住性结构。
综合来说，我认为“产城一体化”的综合开发模式是未来地产商发展的主要方向。
投资商不再仅仅充当房产供应商的角色，不仅仅是做楼盘和卖房子，而是要注重与城市的结合，成为区域综合开发商、城市运营商和产业运营商，进行以泛旅游产业为主导的产城一体化建设，包括旅游综合开发区、旅游综合体、旅游小镇、休闲度假区、旅游小镇、文化创意产业区等等。
新型城镇化作为国家经济工作的重大任务之一，从2012年底的中央经济工作会议，到2013年底的十八届三中全会、城镇化工作会议，再到2014年的两会、新型城镇化规划出台，一直是社会各界关注的热点和焦点，我和我的团队也一直都在关注新型城镇化。
2012年底，在十八大精神的指导下，绿维创景发布了《旅游产业集群化及旅游引导的新型城镇化研究报告》，并于2013年6月出版了《旅游引导的新型城镇化》图书，从旅游产业的本质、特性、泛旅游产业整合、产业业态、产业集群出发，详细解读了旅游带动的区域综合发展的机理，系统构建了旅游引导的新型城镇化模式与新型城镇化下的旅游地产模式，形成了旅游综合体项目开发、旅游地产项目开发、旅游城镇开发的运作指南。
图书一经发行，受到社会各界的广泛关注，很多市县政府、规划局、旅游局、旅游地产投资商甚至将其作为教科书和指导用书。
该书不仅总结了三十年来旅游引导的区域综合开发的经验，也是绿维创景近十年来的创作结晶，书中不仅有绿维创景自成立以来在旅游与地产开发服务实践中形成的部分模式和积累的部分经验的总结，还配有多个图文结合的规划设计案例，涉及旅游城市、旅游小城镇、旅游综合体、新型农村社区、旅游地产、旅游景区等多种类型，其中不乏常州淹城春秋乐园、新疆鄯善县蒲昌村、盐镇水街等取得了巨大社会经济效益的落地项目。
虽然书中还有一些概念和说法值得商榷，但实践证明，我们的研究和探索在创新实践和指导落地方面还是有很大价值，尤其是对各市县政府、旅游与地产投资开发商、旅游景区管委会等都有一定指导意义和参考价值。
我们仍会一直关注旅游与新型城镇化领域，真正地为行业发展和社会发展做出自己的贡献。
全经联网：小城镇在新型城镇化中起着非常重要的作用，也是其不可或缺的架构。
但跟城市比起来在吸引资金、人力等方面还略显不足。
那么小城镇该如何发展？您作为旅游规划业的资深人士，认为旅游在小城镇的发展中又会起到什么作用呢？林峰：正如您所提到的，小城镇规模较小，其提供的就业岗位、产生的人气集聚及经济辐射能力都无法跟大城市相比。
但其发展相较大城市来说相对灵活，可以走特色化发展之路。
也就是说，不要硬跟大城市去拼，要另辟蹊径，以特色形成别人无法超越的竞争优势。
而恰恰“旅游”就是一个讲究特色的产业，这跟小城镇的发展之路天然契合。
因此，以旅游引导小城镇的发展再合适不过，事实上，很多小城镇利用自己拥有的滨海、温泉、森林、冰雪、文化等资源，也都发展成为了知名的旅游小镇甚至城市。
比如，乌镇、张家界、海南的滨海小镇等。
可以说旅游小镇是在旅游产业集群化发展与城镇化进程双重因素推动下产生的。
旅游产业的“消费搬运”及“产业集聚”是旅游小镇形成的前提；特色化，是旅游小镇建设的要点；泛旅游产业整合是旅游小镇发展的核心。
旅游小镇开发的关键要点还是要走特色化发展之路。
这个特色化，可以从资源特色化、文化特色化、产品特色化、业态特色化、风貌特色化等几个方面去打造。
全经联网：旅游小镇如何在新型城镇化背景下走特色化发展之路，实现产城一体化？能不能以您的实践经验，剖析一下其打造模式及架构？林峰：消费产业聚集引导的新型城镇化是以消费性服务产业为主导的一种模型，它为新型城镇化提供了一个独特的方向和非常重要的具有区域价值的方案。
而旅游小镇，我认为是一种旅游引导的新型城镇化的有效实践模式，因为，旅游小镇更具象化，可以落实到休闲产业上，是以泛旅游产业为主体，在500-5000亩的架构上进行城市化聚集的一种模型。
旅游小镇是以休闲、旅游、度假、泛旅游吸引核为主体形成的城镇化模式。
在这里，我要强调三点：首先，打造旅游吸引核是旅游小镇发展的前提，温泉、文化、博物馆、文化遗产和非物质文化遗产都可以是吸引核。
我认为旅游小镇的打造要形成完整风貌，整体成为一个景区，成为一种吸引力。
其次，要构建休闲聚集中心，把客人留下来消费。
仅有吸引力，没有相应的休闲聚集结构，是无法打动游客留下来消费的，因此，应把夜间游客作为整个项目运作的核心机制，形成一个以休闲广场为核心的人气聚集核。
夜间人气聚集，一是要靠游客、休闲客，一是要靠城市本地的居住人群。
夜间人气的多少在于是否善于运作夜间聚集结构。
通过人气聚集核形成酒吧街区、餐饮街区、小商铺街区、客栈街区等，构建围绕着夜间消费的多街区多业态的消费聚集结构。
以西安曲江为例，大雁塔北广场每晚的大型激光水秀能为它聚集几万人的人气，从而使周边很快形成酒吧一条街、餐饮一条街，又进而形成了休闲娱乐街区、休闲商业街区、休闲酒店，由此形成了夜间发展的动力，在此基础上，其居住区有了很好的落地条件支持。
最后，多业态的消费聚集结构需要大量就业人口，由此形成本地就业人口的聚集。
有了这些消费业态和一系列持续消费的特色产品后，可延伸出创造城镇化地产的基础。
这个基础包括休闲商业地产以人气带动商气，商气带动财气，休闲商业聚集带动商业口岸价值，商业口岸价值提升商业地产价值，一个个商业街区的核心街区扩展到多街区，形成商业和商业地产快速发展的依托。
而住宿业态所形成的客栈、酒店、度假村、酒店式公寓等是旅游小镇中重要的商业地产项目，也是重要的商业与居住结合的人居型地产。
旅游小镇的架构，我将其概括为三部分：吸引核+聚集核+地产延伸。
1、风貌吸引力：古镇、艺术、创意、西洋；2、广场吸引核：激光水秀、篝火晚会；3、餐饮吸引与聚集：一招先吃遍天；4、酒吧与夜间聚集：留客的关键；5、创意客栈聚集：客栈酒店及公寓房地产；6、创意工坊街区：百工坊、百艺坊；7、娱乐游乐街区：演艺、洗浴、养疗；8、街区与商业房地产；9、就业与本地居民第一居所；10、大城市与周末居住第二居所；11、远客与度假居住第三所；12、养老居住。
旅游小镇的开发模式全经联网：绿维创景作为旅游与城市规划设计专家和业界领先机构，可否与读者分享一个具有代表性的旅游小镇案例？从而也为我国旅游小镇的开发建设运营管理者提供参考。
林峰：好的。
我给大家分享一个我认为我们做的比较经典的一个旅游小镇案例——贵州黄果树度假小镇。
该项目位于黄果树新城的核心区和制高点，整个地块为丘陵地貌，距离黄果树瀑布仅2公里，地理区位非常优越。
目前，黄果树瀑布虽知名度较大，但存在一个致命的缺点，即留不住游客，无法进行深度消费。
因此，黄果树瀑布亟需跟一个与之相匹配的休闲类项目联袂，发展“泛黄果树大旅游圈” ，实现区域综合开发。
在本项目中，绿维创景提出了“打造三心，构建旅游综合体，带动区域综合”的核心思路。
一是，打造核心吸引中心——构筑项目吸引核。
二是，打造休闲聚集中心——留住游客，扩大消费。
三是打造延伸发展中心——获取土地增值效益。
最后，通过我司的规划，使黄果树成为一个以“旅游小镇”为引擎，带动区域综合发展的典型代表，有效带动了区域的经济发展。
苗头宴舞——贵州黄果树度假小镇策划规划建筑设计全经联网：全经联在房地产创新转型方面做了很多推动性工作，您认为今后应该更关注哪些方面，如何更好的能推动行业发展？林峰：在整个地产行业都处于下行通道的现实状况下，旅游地产也处于分化阶段，地产开发商的大举进入与去化率低、库存高、消化周期长、鬼城鬼楼屡见不鲜等现象并存，转型迫在眉睫。
这一方面是宏观经济和政策形势所决定，另一方面也跟旅游与地产的分离、地产与城镇化的分离、地产功能的缺乏等无序开发相关。
我认为转型的核心还在于度假。
随着度假经济时代的来临，居住需求已经成为休闲度假的核心，这给予了旅游地产解套的机遇。
当前度假地产最核心的问题是使用权和产权存在矛盾，我认为分时分权一体化模式将成为度假产品销售的核心模式之一，这一模式是由原来的产权地产销售模式向度假方案产品销售模式到度假生活方式一体化的过渡，综合化的产权物业与度假生活一体化销售模式未来一定会成为中国度假旅游运营的主体方式之一。
