假设开发法及其运用
要求
1.熟悉假设开发法的含义；
2.熟悉假设开发法的理论依据；
3.掌握假设开发法适用的估价对象；
4.掌握假设开发法估价需要具备的条件；
5.熟悉假设开发法估价的操作步骤；
6.掌握假设开发法的基本公式；
7.熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；
8.掌握现金流量折现法和传统方法的区别；
9.熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；
10.掌握假设开发法测算中各项的求取方式；
第一节假设开发法概述
1.假设开发法的含义
简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。
2.假设开发法的理论依据（熟悉）
理论依据——预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）
表现形式——评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法
假设开发法与成本法
两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。
3.假设开发法适用的估价对象（掌握）
适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产
具体包括：可供开发建设的土地、在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产，难以采用假设开发法估价；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提示
除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析
假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：
在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上
假设开发法在投资分析中提供的三种数值
测算待开发房地产的最高价格
测算房地产开发项目的预期利润
测算房地产开发中可能出现的最高费用
4.假设开发法适用的条件（掌握）
假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）
是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。
是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测开发完成后的价值。
外部条件——良好的社会经济环境（三方面）
要有统一、严谨及健全的房地产法规
要有明朗、稳定及长远的房地产政策
要有全面、连续及开放的房地产信息资料库
【2011年真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有（）。
A.用途
B.区位
C.建筑规模
D.建筑档次
E.房地产开发企业
[答疑编号950276090101]
【答案】ACD
【解析】区位是既定的，无法选择；参见教材P320。
【2011年真题】某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（）
[答疑编号950276090102]
【答案】错误
【解析】第一种增加价值-180+50/10%×（1-1/1.15）=9.54万元
第二种增加价值-300+80/10%×（1-1/1.15）=3.26万元
【2006年真题】下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。
A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法
B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
[答疑编号950276090103]
【答案】C
【解析】参见教材P321。
【2006年真题】假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）
[答疑编号950276090104]
【答案】错
【解析】参见教材P321。
6.假设开发法的操作步骤（熟悉）
运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤：
①调查分析待开发房地产状况；
②选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；
③预测后续开发经营期；
④预测开发完成后的价值；
⑤预测后续必要支出及应得利润；
⑥测算待开发房地产的价值。
调查分析待开发房地产状况：
包括：地块的区位状况，地块的实物状况，地块的规划条件，土地权利
最佳开发利用方式的内容：包括：用途、建筑规模和档次
选取最佳用途要考虑的因素：地块的位置的可接受性，用途的现实社会需要程度，未来发展趋势
【2006年真题】假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。
A.可接受性
B.保值增值性
C.现实社会需要程度
D.未来发展趋势
E.固定性
[答疑编号950276090105]
【答案】ACD
【解析】参见教材P323。
第二节假设开发法的基本公式
1.最基本的公式（掌握）
待开发房地产的价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润
已完成部分——已完成的工作和相应的支出及利润，已包含在估价对象的价值内，不应作为扣除项目。
后续的部分——得到估价对象以后到把它开发建设完成还需要开展的各项工作和相应的必要支出及应得利润
根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合，有七种情形：
估价对象为生地，在生地上进行房屋建设
估价对象为生地，将生地开发成熟地
估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设
估价对象为毛地，将毛地开发成熟地
估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设
估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋
