【房地产】世联：郊区大盘开发模式研究

案例总结－启动战略案例总结：产品线策略案例总结－客户特征案例总结－启动区选址案例总结－其他－区域规划案例总结－其他－区域规划路网割裂了与资源的联系，地块的均好性偏差大，B 地块资源差，造成开发价值扁损路网设置，将资源引入复地，使各地块居者在空间上可以共享A ，B 资源分配均好，各地块均有有层次变化，便于产品搭配与销售案例总结－其他－住宅区排布海案例总结－其他－配套案例内容东海岸研究总结v启动区战略：迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气v产品线策略：启动区以多元化产品线分散市场风险，以高升值空间产品带动项目人气发展v客户策略：“投资－度假－居住”的变化趋势v规划:充分考虑如何合理利用各类地貌及与资源的结合，赋予产品不同的风情类型v启动区选择：优先启动昭示性较好区域，构筑良好展示面v配套投入：基本生活设施配套率先投入，滨海度假气氛依靠园林景观来营造，后期逐步建设体验式休闲配套东海岸简介—开发初期区域属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知较差•区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里•交通：通过盐坝高速与市内相连•地理位置：位于大梅沙，紧邻菠萝山，面朝大海，紧邻政府规划的郊野公园和运动公园•规模：占地约26万M2，总建筑面积约21万M2，容积率≤0.8•产品形态：包括多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓等多元化的建筑形态盐坝高速沿红色箭头方向，政府规划为：旅游——商住——居住东海岸v开发初期属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知相对较差v属滨海项目，处于政府规划的“旅游、度假”区域v地貌复杂，有山地、谷地、平地、树林等东海岸开发历程万科东海岸一期开盘，销售场面火爆，开盘2天实现销售额1.4亿元万科东海岸三期开盘,当天推出高层云海大户共251套，销售过百套，销售金额2亿多元东海岸各期开发选址——通过对开发节奏的把控实现了资源价值与产品价值最大化v 迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气，预先炒热区域，为未来发展奠定基础v 战略概括：高形象+稳健路线•启动区战略——依托政府推动力高调启动，以较为保守的复合产品线面市•二线海景资源•整个项目为坡地，在物业排布上也充分考虑了别墅与小高层/高层的资源占有关系•一期选址为山景、海景并存区位，别墅主要为山景，启动区为项目临路面，可进入性、展示性较好•二期选址为项目次好区域•三期选址为项目为最优资源区域东海岸启动期物业排布——尽量挖掘景观优势，减小项目不利因素影响，充分考虑了物业与地貌、资源的结合盐坝高速收费站•启动区紧邻外环路，昭示性较好•通过高层外围排布减小临近公路的噪音影响，同时对外形成较好的展示面、也兼顾了海景资源的享有•度假公寓近邻外环路，与商住区域隔路呼应•连排别墅安排在山腹，保证了别墅区的私密性开发周期2003—20042004—20052005—东海岸产品演变历程——产品线由多元化产品线逐渐收缩为主力回现产品和价值标杆产品，面积区间变化不大多小高层/高联排、独产品类型一期产品策略：•多元化产品线，分散市场风险•依托区域发展大环境，以投资类产品（酒店式公寓）提升区域人气二期产品策略：•区域逐渐成熟，外界认知度增强，产品线集中在标杆产品与主力回现产品三期产品策略：•产品线集中在标杆产品与主力回现产品（目前报批仅为高层）东海岸客户演变历程——由投资－度假－居住的演变轨迹10203040506070投资第二居所第一居所儿子买来给自己养老，虽然买东西还不是很方便，不过住得很舒服，环境、空气都不错-——某陕西籍业主第一期部分业主本来是买来投资的，后来配套逐渐完善，盐坝高速开通了开车到市内也不算很远，而且环境也不错，觉得住这里也挺好，慢慢就把这里做为第一居所了——东海岸某销售人员东海岸价格演变历程——启动区物业总价较低，升值空间很大，目前各物业升值幅度均＞40%开发周期2003—20042004—20052005—多小高层/高联排、独产品类型一期价格解析：1、公寓6600元/平米的低单价预示着较大的升值空间2、标杆产品---别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间低总价1、公寓每套25-30万元左右的价格在所有物业中总价最低2、高层平均每套80余万的价格在相当于市内热点区域的价格，较豪宅的价格低万科17英里总结v启动区战略：通过产品、园林、强势资源的展示，打造项目顶级形象，高调启动，以顶级单一产品线博取资源溢价v产品线策略：单一顶级产品v客户策略：面对具有度假需求的顶级高端客户v规划:1.景观主轴与海景互动，将海景最大限度拉入小区内，使海景资源利用最大化。

世联在淡市下的房地产开发策略和营销策略研究世联地产是中国领先的综合性房地产开发企业，其淡市地产开发策略和营销策略研究具备重要意义。

本文将从房地产开发策略和营销策略两个方面进行探讨。

一、房地产开发策略：1.精确定位世联地产应在淡市的市场需求和消费群体特点的基础上，准确界定目标消费群体和市场定位。

在定位上，可以选择不同的产品类型，比如高端住宅、商业地产或者文化创意地产，以满足不同消费群体的需求。

2.提升产品品质在房地产开发中，世联地产应注重产品品质的提升。

通过加强研发和设计，打造具有高附加值和竞争力的产品。

在建筑材料、装修工艺等方面，注重环保、节能的发展趋势，提升产品的品质和竞争力。

3.合理规划项目布局在淡市的房地产开发中，世联地产应合理规划项目布局。

根据市场需求和土地资源，进行合理的土地储备和项目规划。

在项目开发中，要注重公共设施和配套设施的规划，提高居住环境的舒适度和便利性。

4.加强项目管理在房地产项目开发中，世联地产应加强项目管理，确保项目按时、按质量交付。

加强施工监督和质量控制，严格遵循相关法律法规和施工标准，提高项目的可持续发展能力。

二、营销策略：1.扩大品牌影响力世联地产应注重品牌建设，提升品牌影响力。

通过不断的宣传推广，加强与业界的合作，提高品牌知名度。

同时，建立良好的企业形象，增加消费者对产品的信任度和好感度。

2.多渠道推广在营销策略方面，世联地产应充分利用市场营销渠道，采取多样化的宣传手段，比如通过传统媒体、互联网、社交媒体等多渠道进行推广。

同时，加强线上线下的联动，提高营销的效果和效益。

3.与渠道商合作世联地产应与渠道商建立良好的合作关系，通过与中介机构、房地产经纪人等合作，拓宽销售渠道。

同时，与金融机构合作，为购房者提供灵活的购房贷款政策，降低购房门槛，吸引更多购房者。

4.客户关系管理世联地产应注重客户关系管理，建立良好的与客户的沟通渠道。

通过及时回应客户的反馈和需求，提高客户满意度。

大盘开发模式及策略思考随着现代化程度的提高，大盘开发成为各地政府和企业重要的发展方向之一、大盘开发以其广阔的发展前景和巨大的经济效益，受到了广大投资者的关注。

在大盘开发的过程中，选择适合的开发模式和制定科学合理的策略是至关重要的。

本文将对大盘开发模式及策略进行思考。

首先，大盘开发模式可以分为传统开发模式和创新开发模式两种。

传统开发模式主要通过大规模土地开发和房地产投资来实现经济增长。

这种模式的优势是开发周期短，投资回报快，但同时也带来了土地资源的大量浪费和环境污染问题。

创新开发模式则主要通过科技创新和产业升级来推动经济增长，以创造知识经济为目标。

这种模式相对于传统开发模式更加可持续，但同时也需要较长的投资周期和较高的创新成本。

其次，制定科学合理的开发策略也是大盘开发的关键。

在选择开发模式的同时，还需要考虑到当地的资源环境和经济条件，以及市场需求和政府政策等因素。

比如，在资源丰富的地区可以选择传统开发模式，并结合当地的产业特点发展相关产业链；而在资源匮乏的地区，则应更加注重科技创新和提高资源利用效率。

另外，大盘开发还需要注重生态环保，以保护生态环境和可持续发展为前提，避免资源过度开发和环境破坏。

此外，大盘开发还需要注重培养和引进人才，提高整体开发水平和创新能力。

在大盘开发中，人才是最重要的资源，只有有能力的人才才能推动大盘的发展。

因此，政府和企业应加大人才培养和引进的力度，为大盘开发提供坚实的人才保障。

另外，还应进一步完善人才培养和引进的机制，吸引更多优秀的人才参与到大盘开发中。

最后，大盘开发还需要注重与周边地区的合作和互利共赢。

在大盘开发中，与周边地区的合作是非常重要的，可以通过共同开展项目合作、资源共享和市场拓展等方式实现互利共赢。

同时，也可以在大盘开发中借鉴周边地区的经验和成功案例，推动大盘开发向更高水平发展。

综上所述，大盘开发模式及策略的选择对于大盘的发展至关重要。

在选择开发模式时，需要充分考虑当地资源环境和经济条件，并注重可持续发展；在制定开发策略时，需要注重人才培养和引进，建立合作共赢的机制。