无形资产与投资性房地产

第八章无形资产和投资性房地产第一节无形资产概述一、无形资产定义和特征1、定义无形资产，是指企业拥有或者控制没有实物形态可识别非货币性资产。

2、特征〔1〕由企业拥有或者控制并能为其带来未来经济利益资源。

〔2〕无形资产不具有实物形态。

〔3〕无形资产具有可识别性。

●商誉从计量上讲，商誉是企业合并本钱大于合并中取得各项可识别资产、负债公允价值份额差额，代表是企业未来现金流量大于每一单项资产产生未来现金流量合计金额，其存在无法与企业自身区分开来，由于不具有可识别性，虽然商誉也是没有实物形态非货币性资产，但不构成无形资产。

〔4〕无形资产属于非货币性资产。

二、无形资产内容1、专利权专利权，是指国家专利主管机关依法授予创造创造专利申请人，对其创造创造在其法定期限内所享有专有权利，包括创造专利权、实用新型专利权和外观设计专利权。

2、非专利技术非专利技术，也称专有技术。

它是指不为外界所知、在生产经营活动中已采用了、不享有法律保护、可以带来经济效益各种技术和诀窍。

非专利技术一般包括工业专有技术、商业贸易专有技术、管理专有技术等。

3、商标权商标是用来识别特定商品或劳务标记。

商标权，只专门在某类指定商品或产品上使用特定名称或图案权利。

经核准注册商标为注册商标，包括商品商标、效劳商标、集体商标、证明商标。

4、著作权著作权，又称版权，指作者对其创作文学、科学和艺术作品依法享有某些特殊权利。

著作权包括作品署名权、发表权、修改权和保护作品完整权，还包括复制权、发行权、出租权、展览权、表演权、放映权、播送权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权以及应当由著作权人享有其他权利。

5、特许权特许权，又称经营特许权、专营权，指企业在某一地区经营或销售某种特定商品权利或是一家企业承受另一家使用其商标、商号、技术秘密权利。

6、土地使用权土地使用权，指国家准许某企业在一定期间对国有土地享有开发、利用、经营权利。

根据我国土地管理法规定，我国土地实行公有制，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

相同点：
1，初始确认原则相同
首先，满足的条件相同:与XX有关的经济利益很可能流入企业，XX的成本能够可靠计量.其次，初始成本的计量表述相似，外购或者自制时是“达到目前状态或场所的必要支出”、“达到预计可使用状态前的必要支出”等，接受投资者投入是“以合同价计量，合同价不公允的除外"，其他方式取得的处理也相同。

2，后续计量相似
均有提减值的情况，而且提取的减值准备均不得转回。

3,提取折旧(摊销)方法相似
不同:
1，提取减值准备的依据不同，存货是可变现净值与成本孰低计量，固定资产、无形资产、投资性房地产是账面价值与可收回金额孰低计量。

2，计量基础有相同也有不同,存货，固定资产只有历史成本属性，使用寿命不确定的无形资产可采用公允价值,投资性房地产在满足一定条件时可采用公允价值模式。

3,细微点差异
a.固定资产在建期间与投资性房地产在建期间对于非正常损失的处理不同，固定资产计入成本，投资性房地产计入当期损益。

b。

固定资产改扩建通过“在建工程"核算，投资性房地产改扩建后仍为投资性房地产的通过“投资性房地产-在建”核算,但两者在改扩建期间均不计提折旧。

第八章第一节无形资产一、单项选择题1、下列有关无形资产会计处理的表述中，不正确的是（）。

A、无形资产后续支出一般应该在发生时计入当期损益B、无法区分研究阶段和开发阶段的支出，应当将其所发生的研发支出全部计入当期管理费用C、企业自用的、使用寿命确定的无形资产的摊销金额，应该全部计入当期管理费用D、无形资产的净残值重新估计后高于其账面价值的，无形资产不再摊销，直至其残值降至低于账面价值时再恢复摊销2、2月5日，甲公司以1 800万元的价格从产权交易中心竞价获得一项专利权，另支付相关税费90万元。

为推广由该专利权生产的产品，甲公司发生宣传广告费用25万元、展览费15万元。

该专利权预计使用5年，预计净残值为零，采用直线法摊销。

甲公司竞价取得专利权的入账价值为（）万元。

A、1 800B、1 890C、1 915D、1 9303、下列关于无形资产初始计量的表述中，正确的是（）。

A、外购的无形资产入账成本中应包含购买价款、相关税费以及人员的培训费B、投资者投入的无形资产应以合同约定的价值作为初始入账成本C、通过债务重组取得的无形资产应按照其所抵偿的部分债务的价值入账D、通过政府补助取得的无形资产应以公允价值入账，公允价值不能确定的按名义金额入账4、某公司2020年3月初购入一项专利权，价值900万元，预计使用寿命10年，按直线法摊销。

2020年年末计提减值为10万元，计提减值后摊销方法和年限不变。

那么2021年年末无形资产的账面价值为（）万元。

A、726.09B、732.5C、710D、733.585、下列各项关于甲公司（房地产开发企业）土地使用权会计处理表述中，不正确的是（）。

A、收到股东作为出资投入土地使用权，准备自用，按照公允价值确认为无形资产B、以出让方式取得一宗土地使用权，准备建造自营商业设施，按照实际成本确认为无形资产C、以出让方式取得一宗土地使用权，准备建造对外出售住宅小区，按照实际成本确认为无形资产D、以出让方式取得一宗土地使用权，准备建造自用办公楼，按照实际成本确认为无形资产6、下列各项中，属于企业的无形资产的是（）。

第七章无形资产和投资性房地产学习目标：了解无形资产的概念和确认条件；掌握无形资产研究与开发支出的确认和计量；掌握无形资产的取得、摊销、处置和减值的账务处理；了解投资性房地产的概念和范围；熟悉投资性房地产核算的成本模式和公允价值模式；掌握投资性房地产的账务处理。

第一节无形资产一、无形资产的概念及特征无形资产是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

相对于其他资产，无形资产具有以下特征：（一）无形资产不具有实物形态（二）无形资产具有可辨认性符合以下条件之一的，则认为其具有可辨认性：（1）能够从企业中分离或者划分出来，并能单独用于出售或转让等，而不需要同时处置在同一获利活动中的其他资产，则说明无形资产可以辨认。

某些情况下无形资产可能需要与有关的合同一起用于出售转让等，在这种情况下也视为可辨认性无形资产。

（2）产生于合同性权利或其他法定权利，无论这些权利是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离。

如一方通过与另一方签订特许合同而获得的特许使用权，通过法律程序申请获得的商标权、专利权等。

商誉由于不具有可辨认性，因此不属于无形资产。

（三）无形资产属于非货币性资产二、无形资产的分类（一）按取得方式划分1.外来的无形资产外来的无形资产是指企业外购的无形资产、投资者作为资本投入的无形资产、企业接受外部捐赠的无形资产，以及通过其他外部渠道形成的无形资产。

2.自行开发的无形资产自行开发的无形资产是指企业自行研制开发形成的无形资产以及在生产经营过程中由于经营良好而自然累计形成的无形资产。

有些需要由国家有关部门经法定程序批准授予，如专利权、商标权等；有些则无需由国家有关部门授权，如非专利技术等。

（二）按使用寿命期限划分1.使用寿命有限的无形资产使用寿命有限的无形资产是指在相关法律中规定最长有效期限的无形资产，如专利权、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。

2.使用寿命不确定的无形资产使用寿命不确定的无形资产是指在相关法律中没有规定有效期限，或使用寿命难以估计的无形资产，如非专利技术。

无形资产投资性房地产概述无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

特征：1、由企业拥有或控制并能为其带来未来经济利益的资源。

2、不具有实物形态。

其存在有赖于实务载体。

3、具有可辨认性：（1）能够从企业中分类或者划分出来，并能单独用于出售或转让等，而不需要同时处置在同一获利活动中的其他资产，说明无形资产可以辨认。

(2)产生于合同性权益或其他法定权利，无论这些权益是否可以从企业或其他权利和义务中转移或者分离；如土使用权、通过法律程序申请获得的商标权、专利权。

4、属于非货币性资产。

非货币性资产是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产以外的其他资产。

产是土地和房屋及其权属的总称。

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

范围专利权，非专利技术，商标权，著作权，土地使用权，特许权由于商誉的存在无法与企业自身分离，不具有可辨认性，因此不属于无形资产准则规范的范围。

投资性房地产的主要形式1.出租建筑物和土地使用权2.持有并准备增值后转让的土地使用权下列各项不属于投资性房地产：（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

确认条件1、与该资产有关的经济利益很可能流入企业无形资产产生的未来经济利益可能包括在销售商品、提供劳务的收入中，或者企业使用该项无形资产而减少或节约的成本中，或体现在其他利益中。

需要职业判断。

2、该无形资产的成本能够可靠的计量如高新科技企业的科技人员，假定其与企业签订了服务合同，且合同规定其在一定期限内不能为其他提供服务，虽然能够预计经济利益流入企业，形成的知识所发生的支出难以计量，因此不能作为业的无形资产加以确认。

初始计量外购的无形资产借：无形资产贷：银行存款内部研发的无形资产的初始计量研究阶段的支出全部费用化；开发阶段的支出符合条件的才能资本化，不符合资本化条件的记入当期损益。

如果确实无法区分研究阶段的支出和开发阶段的支出，应将发生的研发支出全部费用化。

1、概念固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；（2）使用寿命超过一个会计年度。

无形资产具有三个主要特征：（1）不具有实物形态（2）具有可辨认性（3）属于非货币性长期资产2、取得（1）外购①购入不需要安装的固定资产借：固定资产贷：银行存款等②购入需要安装的固定资产a.购入进行安装时：借：在建工程应交税费—应交增值税（进项税额）贷：银行存款b.支付安装费时：借：在建工程贷：银行存款c.设备安装完毕交付使用时：借：固定资产贷：在建工程（2）自建——自营工程①购入工程物资时：a.用于设备动产借：工程物资应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款b.用于房屋不动产借：工程物资应交税费——应交增值税（进项税额）60%——待抵扣进项税额 40%贷：银行存款等⑥使用本企业外购的原材料时：a.用于设备动产借：在建工程贷：原材料b.用于房屋不动产借：在建工程贷：原材料借：应交税费——待抵扣进项税额40%贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）40%⑦辅助生产部门为工程提供的水、电、设备安装、修理、运输等劳务借：在建工程贷：生产成本—辅助生产成本⑧在建工程发生的借款费用满足借款费用资本化条件的借：在建工程贷：长期借款—应计利息（到期一次还本付息）应付利息（分期付息）⑨工程完工时（到达预定可使用状态）：借：固定资产贷：在建工程（1）外购借：无形资产贷：银行存款【提示】相关税费：如取得土地使用权交纳的契税、取得商标权所支付的注册费以及支付的印花税等。

（2）自行研究开发A.企业自行开发无形资产发生的研②工程领用外购工程物资时：借：在建工程贷：工程物资③支付发生的其他工程费用时：借：在建工程（3）自建——出包工程①按合理估计的发包工程进度和合同规定向丙公司结算进度款时借：在建工程贷：银行存款④应付工程工资及福利时：借：在建工程贷：应付职工薪酬⑤使用本企业自产产品时：借：在建工程贷：库存商品应交税费—应交消费税（涉及消费税）借：在建工程贷：银行存款③工程完工并达到预定可使用状态时借：固定资产贷：在建工程出：借：研发支出—费用化支出（不满足资本化条件）—资本化支出（满足资本化条件）贷：原材料银行存款应付职工薪酬等B.研究开发项目达到预定用途形成无形资产的：借：无形资产贷：研发支出—资本化支出C.期（月）末，应将“研发支出—费用化支目归集的金额转入“管理费用”科目：借：管理费用贷：研发支出—费用化支出【提示】①不管是研究阶段的支出还是开发阶段的支出，均需要先在“研发支出”科目中进行归集核算，之后再从研发支出中转入管理费用或无形资产。

第一章资产考情分析资产是六个会计要素中最重要的。

每年这章所占的分数都较高；从题型看，各种题型在本章均有可能涉及，尤其是计算题和综合题一般都会涉及本章的内容。

考生在复习过程中，对本章比较单一的知识点应把握好客观题。

而对于相对复杂的知识点，不仅要掌握好知识点本身，还要注意与其他知识的融会贯通。

比如，应收账款与收入、增值税的结合，存货在供产销业务活动中的核算，固定资产与长期借款的结合等。

此外本章还涉及很多计算性的问题，如应收款项应计提的坏账准备，存货发出的计价，固定资产折旧等考生应注意熟练掌握。

本章考试大纲要求（一）掌握现金管理的主要内容和现金核算、现金清查（二）掌握银行结算制度的主要内容、银行存款核算与核对（三）掌握其他货币资金的核算（四）掌握应收票据、应收账款、预付账款和其他应收款的核算（五）掌握交易性金融资产的核算（六）掌握存货成本的确定、发出存货的计价方法、存货清查（七）掌握原材料、库存商品、委托加工物资、周转材料的核算（八）掌握长期股权投资的核算（九）掌握固定资产和投资性房地产的核算（十）掌握无形资产的核算（十一）熟悉长期股权投资的核算范围（十二）熟悉无形资产的内容（十三）熟悉其他资产的核算（十四）了解应收款项、存货、长期股权投资、固定资产、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产和无形资产减值的会计处理资产概述一、资产的概念资产是指企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。

特征：第一，预期会给企业带来经济利益；第二，为企业拥有或控制；第三，企业过去的交易或事项形成的。

【例题1·多选题】下列各项中，企业能够确认为资产的有（）。

A.经营租出的设备B.经营租入的设备C.融资租入的设备D.近期将要购入的设备[答疑编号3212010101]『正确答案』AC『答案解析』资产是指企业过去的交易或事项形成并由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。

浅谈投资性房地产与固定资产和无形资产会计处理的比较一、引言国家财政部于2006年2月15日出台了新的会计准则体系，其中《企业会计准则第3号——投资性房地产》引入了投资性房地产作概念。

新会计准则不仅明确了投资性房地产的概念也规范了投资性房地产的核算方法。

其中，值得关注的是：根据新准则的规定，投资性房地产的后继计量有成本模式和公允价值模式两种。

投资性房地产与固定资产和无形资产有一定的渊源，可以将投资性房地产看做分别从固定资产和无形资产中分立出来的房产和土地使用权的结合体，虽然它们有着很多相似之处，但也存在区别，在投资性房地产后续计量采用公允价值计量时，它们的差异集中体现在会计处理中。

通过它们之间的会计处理的差别我们可以讨论一下产生这种差异的原因。

二、投资性房地产与固定资产无形资产的会计处理的比较1 确认比较《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产在同时满足下列条件时予确认：（1）符合投资性房地产的定义，即为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房；（2）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；（3）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

固定资产和无形资产与投资性房地产的确认条件基本一致，也要满足3个条件：（1）符合固定资产或无形资产的定义；（2）与该固定资产或无形资产相关的经济利益很可能流入企业；（3）该固定资产或无形资产的成本能够可靠计量2初始计量的比较投资性房地产的初始计量包括两种情况：外购或者自建。

根据准则规定，可归纳总结如下①外购的投资性房地产的成本=购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出。

②自行建造的投资性房地产的成本=达到预定可使用状态前所发生的所有支出，但这必须是在同时出租的条件前提下。

③以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。

固定资产和无形资产的取得方式除了外购和自建（自行开发），还有很多，比如接受投资者投资、非货币资产交换、债务重组、企业合并等。

无形资产及投资性房地产总结1、无形资产：是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辨认非货币资产，包括专利权、非专利权、商标权、著作权和土地使用权。

2、内部研究开发形成的无形资产，只有开发阶段发生的，符合资本化条件的费用才可确认为无形资产。

3、无形资产的摊销：1）使用寿命有限的无形资产：（1）其残值一般视为零；（2）其使用寿命不应超过合同性权利或其他法定权利的期限（孰少原则？）；（3）当月增加的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销。

4、无形资产减值无形资产可回收的金额以下列两项金额中的较大者为准：1）无形资产的销售净价，即改无形资产的销售价格减去因出售无形资产所发生的律师费和其他相关税费后的余额；2）预期无形资产的持续使用和使用年限结束时的处置中产生的预计未来现金流量的现值。

无形资产发生减值损失一经确认，在以后会计期间内不再转回。

5、投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

采用成本计量模式和公允价值计量模式，在一定条件下，成本模式可以转换为公允价值模式。

6、投资性房地产采用公允价值模式计量基本方法：不计提折旧，不进行价值摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础，调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

（公允价值的补充——条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息；基本方法：不计提折旧，不进行价值摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础，调整账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

）会计核算：1、研究过程中发生费用借：研发支出——费用化支出贷：银行存款应付职工薪酬原材料2、费用化支出按月转入当期损益借：管理费用贷：研发支出——费用化支出3、开发过程中发生的资本化支出借：研发支出——资本化支出贷：银行存款应付职工薪酬原材料4、无形资产达到预定用途借：无形资产——专利权贷：研发支出——资本化支出5、无形资产的减值借：资产减值损失贷：无形资产减值准备6、无形资产的处置借：银行存款累计摊销无形资产减值准备贷：无形资产应交税费——应交营业税营业外收入——处置非流动资产利得7、无形资产的出租借：银行存款贷：其他业务收入价值摊销借：其他业务成本（出租后自己不再使用）管理费用（自己仍使用的部分）贷：累计摊销8、投资性房地产核算1）成本计量模式（1）企业将作为存货的房地产转化为投资性房地产借：投资性房地产贷：开发产品（2）自用的用于出租借：投资性房地产累计折旧贷：固定资产投资性房地产累计折2）公允价值计量模式借：投资性房地产——成本累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产资本公积——其他资本公积（转化当日公允价值大于原账面价值的差额；如果公允价值小于原账面价值，那么借记“公允价值变动损益”）出售投资性房地产后将累计公允价值变动和初始确认时计入资本公积的金额转入其他业务成本借：资本公积——其他资本公积公允价值变动损益贷：其他业务成本9、投资性房地产由成本模式改变为公允价值模式借：投资性房地产——成本（公允价值）投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产利润分配——未分配利润盈余公积。

减值【计提】借：资产减值损失贷：存货跌价准备【转回】借：存货跌价准备贷：资产减值损失【提示】当存货可变现净值小于存货成本时，“存货跌价准备”科目贷方余额=存货成本-存货可变现净值【售出结转】借：主营业务成本（或其他业务成本）贷：库存商品（或原材料）借：存货跌价准备贷：主营业务成本（或其他业务成本）后续支出资本化【固定资产一转二停三重新】1.企业将固定资产进行更新改造的，应将相关固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程2.停止计提折旧；3.按重新确定的使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧【注意】企业以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应予资本化，作为长期待摊费用，合理进行摊销。

【无形资产】开发阶段【研发支出——资本化支出】“研发支出——资本化支出”余额计入资产负债表中的“开发支出”项目【投资性房地产转为改扩建】1.成本模式借：投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2.公允价值模式借：投资性房地产——在建——公允价值变动（也可能在贷方）贷：投资性房地产——成本【注】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。

费用化生产车间使用固定资产发生的修理费用计入管理费用。

研究阶段+开发阶段【研发支出——费用化支出】记入当期损益处置【存货成本的结转】（一）对外销售商品的会计处理借：主营业务成本贷：库存商品借：存货跌价准备贷：主营业务成本（二）对外销售材料的会计处理借：其他业务成本贷：原材料借：存货跌价准备贷：其他业务成本（三）包装物的会计处理1.生产领用的包装物借：制造费用等贷：周转材料——包装物2.出借包装物及随同产品出售不单独计价的包装物借：销售费用贷：周转材料——包装物3.出租包装物及随同产品出售单独计价的包装物借：其他业务成本贷：周转材料——包装物【固定资产清理】借：固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产借：营业外支出——处置非流动资产损失贷：固定资产清理OR借：固定资产清理贷：营业外收入【出售】借：银行存款累计摊销无形资产减值准备营业外支出（借方差额）贷：无形资产应交税费——应交增值税（销项税额）（如果涉及）应交税费——应交营业税（土地使用权）营业外收入（贷方差额）1.成本模式借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【出租】借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：累计摊销银行存款注：涉及营业税的处理（土地使用权）借：营业税金及附加贷：应交税费——应交营业税2.公允模式借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产——成本——公允价值变动借：其他综合收益贷：其他业务成本借：公允价值变动损益贷：其他业务成本或借：其他业务成本个性【存在弃置费用的固定资产】借：固定资产贷：在建工程（实际发生的建造成本）预计负债（弃置费用的现值）借：财务费用（每期期初预计负债的摊余成本×实际利率）贷：预计负债借：预计负债【计量模式转换】1.成本转公允由成本模式变更为公允价值模式的账务处理：借：投资性房地产——成本（变更日公允价值）投资性房地产累计折旧（摊销）（原投资性房地产已计提的折旧或摊销）投资性房地产减值准备。

固定资产、无形资产和投资性房地产的初始计量原则都是按成本计量。

不同点：1、固定资产后续计量：按期计提折旧。

固定资产当月增加当月不提折旧，当月减少当月要提折旧。

处置：清理净损益计入“营业外收入或支出”。

2、无形资产后续计量：使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要进行摊销，但应在每个会计期末进行减值测试；使用寿命确定的无形资产按期摊销。

无形资产当月取得当月摊销，当月减少当月不摊销。

处置：让渡无形资产使用权的，按形成的租金收入和发生的相关费用，分别确认为“其他业务收入和其他业务成本”。

出售无形资产所有权的，将取得的价款与其账面价值的差额计入“营业外收入或支出”。

3、投资性房地产后续计量有成本模式和公允价值模式。

成本模式下，建筑物的后续计量按固定资产的有关规定进行，按期计提折旧，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理；土地使用权的后续计量按无形资产的有关规定进行，按期摊销，存在减值迹象的，按资产减值的有关规定处理。

公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，其差额计入“公允价值变动损益”。

成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更处理将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）；公允价值模式不能转为成本模式。

房地产转换的会计处理：（1）采用成本模式计量的投资性房地产转为自用房地产（或相反的转换，会计处理相同，都是转入相对应的科目即可）按投资性房地产转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入固定资产相对应的科目。

（2）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额，计入“公允价值变动损益”。

（3）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产按转换日的公允价值借记“投资性房地产－－成本”，公允价值小于原账面价值的，其差额计入“公允价值变动损益”；公允价值大于原账面价值的，其差额计入“资本公积－－其他资本公积”。