写字楼物业管理常见问题处理办法
2013-10-25物业管理资讯
1）写字楼租户在节假日的安全措施
通常在节假日或大假期中，一般写字楼容易发生物品盗窃或火灾消防等事故，假期
前租户应做好以下安全措施：
A．锁好门窗，包括大门及各房间门窗
B．关上室内电源，如复印机、电脑、空调等用电设备。
C．将易燃物品，如酒精、天那水、油漆、废纸、木屑及垃圾迁离或减少存放，以消除安全隐患。
D．尽量不放置贵重物品，锁好保险箱将贵重或大量财物存进银行。
E．建议与公安派出所进行联动或设置自动报警系统。
F．在假期内需搬出物品，应在管理处事前办理好放行手续，确保财物的安全。
（2）租户/住户疏忽无锁好门窗，如何处理由于租户/住户疏忽，引致不法分子有机可乘，造成财物的损失，管理人员应：
A．应及时报告当值主管，守候门外，另安排拍照记录。
B．尽快通知该单位负责人反回家中处理。（事前应存放业户紧急联络电话记录）
C．与主管同进入室内查察情况，有否失窃及翻乱情况。
D．如联系租户/住户不上，可利用备用链锁代为锁门，并贴上告示，
事后提醒租户/住户小心门锁，以保障财物安全。
E．如发觉室内物品有翻乱现象，可迅速向派出所投案，由公安人员作进一步的处理及调查。
（3）租户因经济纠纷引致追债者聚集大厦，如何处理？
大厦人流复杂，上述情况时会发生，亦会影响其他租户的正常办公或经营，扰乱大厦秩序，管理公司应采取：
A．防范措施，立即增派保安人员在现场维持秩序，防止事件扩大，适当控制现场人群的情绪或行为。
B．防止有人造出激烈行动，破坏大厦设施，事态严重时，立即通知派出所协助处理。
C．将现场情况拍摄或用闭路监视系统记录。
D．适当引导人群至其他非办公的地方，劝喻人群或当事人应采取法律途径，以解决纠纷，不要采取过激行为，影响到其他租户，尽力将事件控制及平息。
（4）大厦地面湿滑意外受伤的索赔处理？
上述情况大厦管理处并不一定承担责任，依据（消费者权益保护法）第十八条规定，对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明及明确的警示，并说明正确使用商品或接受服务的方法及防止危害发生的办法。
A．管理公司在大堂或洗手间等地放置警示标志“地面湿滑、小心摔倒”字样
B．或放置防滑地毡等设施。
C．受伤业主管理公司亦应负担医疗费用。
D．最后如情况严重时，管理公司可交由保险公司进行索赔的处理。
（5）客户进入大厦辖区不肯出示证件登记，如何处理？
部分大厦为加强治安防范，采用出进查证登记制度，为避免予盾事故，可
采取：
A．对熟悉业户、租客可进行登记其单位及出入时间。
B．对不熟悉客户，管理人员应耐心解释登记的原因及作用，防止客户反感。
C．或通知将造访的租户单位，查证实况，登记后准其进入。
（6）如何防止推销人员进入大厦干扰租户？
因推销人员擅自闯入，会影响租户办公，可采取：
A．在大堂设立“谢绝推销”告示牌，为劝阻推销人员的在效依据。
B．大堂保安人员应随时提高警觉，有识辨推销人员的能力，以对其进行适当的盘问，阻止其进入大厦。
C．加强巡逻工作，留意各楼层的可疑人员走动的情况。
D．在非办公时间，要求来访者出示证件登记，可有效地阻止推销人员的进入。
（7）停车场车辆被盗，责任谁负？
管理公司对上述情况，应承担多少责任，目前，我国尚无明确的法规规定。车辆被盗的责任界定于法院的判决，不同地方法院，判决结果亦不尽一致。
A．管理公司在停车场管理规定中告示车主，不承担任何经济赔偿，并不能作出单方面的约定，不能成为管理公司免除责任的理由。
B．车辆被盗不应由管理公司承提全部的赔偿，车主所纳的停车费，不是车辆保管费，又不是车辆保险费，实际上收取是车辆的场地使用费。
C．以权利，义务对等的原则出发，车辆被盗，管理公司只承担部分的赔偿责任。最后应由法院的判决。
D．建议政府立法部门对车辆被盗制定严格的赔偿标准，而车主应购买车辆保险，如车辆被盗时，可向保险公司索赔。
E．管理公司应做好停车场的车辆进出记录。加设防盗监控系统，加强巡查工作，以保障车辆安全的停放。
（8）员工违法造成业户损失，管理公司应承担否？
管理公司为业户提供服务，保障业户人身及财产的安全，唯有部分员工“监守自盗”造出违法行为，使业户蒙受财产损失：
A．员工违法犯罪，管理公司难辞其责，在招聘员工入职，签订劳动合同，公司对员工应负监管义务，要监管及教育员工，约束其行为，作为员工的雇主应多或少承担监管失当的责任。
B．管理公司对业户的财产损失要承担赔偿的责任，是部分而非全部，要视具体的情况而定，管理公司应对员工的品德思想进行教育，加强培训工作，加强监管的工作，尽力防止员工违法犯罪，但不能保证所有员工都能遵纪守法。
（9）楼上单元地下水管渗漏或爆裂造成楼下受损，如保处理？
一般受损用户往往直接要求渗漏单元赔偿，但并非一定由其承担，必须查明原因。
A．漏水原因由于地面防水施工质量差，或水管质量不合格或破裂，或原有防水层遭破坏，或有水管破损不修等各种原因，以不同原因去区分不同的责任承担人。
B．在业主收楼，并无进行装修前，在保修期内应由发展商承担，保修期过后由业主自负。
C．由于业主收楼后进行装修改动，由于震动，改装，改建都可能导致原有防水层破坏，该业主要承担所有责任。
D．如属给排水管的质量问题，能证明为发展商原有的质量问题，在保修期内由发展商负责，保修期过后由业主负责。
（10）地下水道堵塞造成下层业户受损，谁负责任？
物业的地下水道，为相关各业主共用，由于设计或使用不当会发生堵塞，造成低层用户污水倒灌现象或造成室内水浸或财产的损失：
A．由于排水管设计不当，经国家技术质量监督部门监定，无论物业投入多长时间，保修期是否已过，应由发展商承担维修及纠正设计的责任。
B．如属产品质量问题，保修期内由发展商承担，已过保修期由业主
