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物业服务中心工程维修方案一、维修项目概述作为一个负责维护和管理物业服务中心设施的专业团队，我们要确保设施的运行和维修保养工作。
我们的维修工作需要定期进行，以确保设施的安全和正常运行。
在本次维修方案中，我们将重点关注以下几个方面：1. 室内设施的定期维护2. 室外设施的定期维护3. 设备的维修和保养4. 紧急情况下的维修响应计划二、室内设施的定期维护1. 电路系统的检查和维修我们将每季度对室内电路系统进行检查，并进行必要的维修。
这包括检查电路接线是否松动，更换老化的电线和插座，以及清理电路盒和开关。
2. 空调系统的维护我们将每季度对室内空调系统进行检查和维护。
这包括清洁空调滤网，检查空调制冷剂的压力和添加制冷剂等工作。
3. 水暖系统的维护我们将每季度对室内的水暖系统进行检查和维护。
这包括检查水龙头和管道是否漏水，清洁和更换老化的水管和阀门等工作。
4. 客厅、走廊和楼梯的清洁和维护我们将每月对室内的客厅、走廊和楼梯进行清洁和维护。
这包括清扫和擦拭地面，清洁和更换地毯，检查和更换老化的灯具等工作。
5. 墙面和天花板的维修我们将每季度对室内的墙面和天花板进行检查和维修。
这包括修补墙面和天花板上的裂缝和脱落部分，重新涂刷墙面和天花板等工作。
三、室外设施的定期维护1. 外墙和屋顶的维护我们将每季度对室外的外墙和屋顶进行检查和维护。
这包括修补外墙和屋顶上的裂缝和漏水部分，重新粉刷外墙等工作。
2. 绿化和园路的维护我们将每月对室外的绿化和园路进行清洁和维护。
这包括修剪和喷洒植物，清理和清洁园路等工作。
3. 室外墙砖和地砖的维护我们将每季度对室外的墙砖和地砖进行检查和维护。
这包括修补墙砖和地砖上的裂缝和脱落部分，重新铺设砖瓦等工作。
4. 室外灯具的维护我们将每季度对室外的灯具进行检查和维护。
这包括更换老化的灯具，清洁灯具和灯泡等工作。
四、设备的维修和保养1. 电梯的定期维护我们将每月对电梯进行检查和维护。
这包括检查电梯的电路系统和安全装置，清洁电梯内外部，更换老化的零部件等工作。
![[物业管理案例]维修服务(专业解决方案)](https://img.taocdn.com/s1/m/d097d2ed240c844768eaee34.png)
维修服务章节导语：维修服务是物业管理的重要服务内容之一,面对住户的报修,我们一定要诚心、耐心；遇上无法即时维修的事情时，要多解释，多沟通，使住户感到自己的维修需求一直被关注，我们物业人员也一直以积极主动的态度在寻求解决办法。
遇上不在服务范围的维修要求，在向住户讲明维修责任关系后，积极帮助解决问题。
捕风捉影——泄露测试找不见业主怎么办10月16日，某小区所在地区天然气支线因施工造成严重泄露，造成小区天然气停气。
第二天外管线修复后，随之而来的是艰难复杂的通气工作。
其中的难点就在于要重新入户，挂压测试各户天然气管道是否有泄漏点。
此小区的天然气管道是分立厅控制的，即首层住户内有一个控制楼上同位置各户的阀门；楼外干管又是由天然气调压箱控制的，即相邻的两幢或数幢楼由一个总阀控制进楼气源。
测试必须关闭所有首层内节门，按立厅检测，逐户排查，确认安全可靠，再打开首层阀门，每幢每个单元都要这样认真“过筛子”，排除所有泄漏点，最后才能打开调压箱内的控制阀门。
说起来都挺复杂，办起来就更麻烦了。
小区一、二期共有千余住户，除了忙于工作的，还有出差的、出国的、度假的、旅游的……很难在短时间内集中凑齐。
第一天，物业公司和燃气公司跑东跑西，不是你不在，就是他未到，付出的巨大努力毫无效果，一户也未能通气。
怎么办？物业分公司提出各个击破，分调压箱来“轮次进攻”，即按每个调压箱控制的楼幢来逐个解决。
为了既加快测试工作进度又避免业主过长等待，分公司制订了测试进程表（现实中许多人是习惯于推着干的，其实按照计划进行，可以避免盲目性）。
四部电话顿时成了热线，客户服务中心和维修中心的四位小姐不停地与业主联络，按照预定时间分批邀齐所涉及到的在京业主。
个别业主不在京而且不能马上返回的，则由领导直接与其取得联系，讲清一户会影响几十户的关系，告知要采取措施强行进入户内关阀，说明此举已经征得业主管委会和辖区派出所的同意（必须强行入户时，除特别紧急情况外，这个环节绝对不能少），并会用摄像机对入户进行了全过程记录，以便事后业主验看（这招相当明智，倘若事后出现纠纷可以为自己提供有利的佐证）。
物业管理案例分析题我当做再考一次物业管理实务。
案例4：物业公司只承担最多20%的责任，理由是物业公司未尽到部分管理义务，根据民法通则、侵权责任法规定，5岁的孩子是没有行为能力的人，其监护人没有管理好孩子应当负主要责任。
案例：6：由于物业公司没有做好安全防护措施，没有警示牌，物业公司应当承担全部侵权责任。
案例7：价格法规定，此收费没有经过当地物价局批准是非法收费，如果经过当地物价局批准同意收费所得除去必要的交通设施维修费、车管员工资外全部纳入专项维修资金账户是建设部专项维修资金管理暂行办法规定的。
案例9：物业公司没有责任，是楼上业主侵权，根据物业管理条例、合同法规定物业公司可以起诉该业主缴纳物业费和滞纳金。
案例10：（一）物业公司立即整改，（二）物业公司提请开发商尽快修复，（三）提请当地公安、街道办进行综合治理。
案例11：没有责任，根据最高法院的司法解释，物业服务企业不能确保单位、个人的人身、财产受到不法侵害的义务。
案例12：物业公司做法不合理、不合法，因为在物业费的测算中已经包括空调电费，物业公司出于节能的考虑可以制定合理的运行方案，我赞同业户的观点，物业公司不得在另行收费，业户提出自行加装空调是不合理的行为，破坏了外立面和造成大厦整体用电的不平衡。
案例17：业主的说法正确，大堂的面积已经分摊，属于业主的共同财产，物业公司出租共有部分应当经过开发商或业主大会同意，收益除去必要的开支外，纳入专项维修资金。
建设部专项维修资金管理暂行办法规定。
案例18：此说法不对，受益8户不能代表整幢其他业主没有受益，应当是经过业委会同意由整幢业主分摊维修费用。
法律依据同上。
以上代表我个人观点，有不妥处请同行提出宝贵意见！给我评分。
物业服务案例分析我个人认为，物业付次要责任，龚老太太应付主要责任。
物业应承担相应比例的赔偿责任，应该在30%到40%之间比较合理。
首先物业公司承担公共设施公共设备的日常运行和维护，应保证楼道灯的完好率（根据合同约定），楼道灯损坏后应及时修理和更换，故由于物业公司的维修维护不到位，造成的人身财产损失应负有赔偿责任。
物业工程维修案例篇案例一百零二设备操作不当后果让人遭殃［案例描述］某日，服务处技术人员接到管理喷水池的保洁员报告：室外水井泵房方池过滤砂缸破裂，正往外冒水。
技术员接到报告后立即赶到泵房关闭了砂缸进出水阀，然后对砂缸进行了开盖检查，发现砂缸多档阀头操作手柄转轴断裂，砂缸内存在大量积尘污物。
通过对管理喷池的保洁员了解情况后分析了大致原因：砂缸缸体结构上分为内外两层，分别通过多档阀与进水管和出水管相连，砂缸内层部分填充了将近半缸的细砂，工作时池水经过滤泵加压后通过细砂渗透过滤，将水中的颗粒杂物沉积在填砂上面；由于砂缸过滤泵一直由时钟控制器自动控制运行，砂缸进行反冲洗周期过长，导致砂缸内积污严重，使砂缸内填砂的渗透能力降低，从而在内部形成高水压，水压达到一定压力后，将会对砂缸多档阀在操作时产生较大的阻力作用，同时由于砂缸阀体本身也存在一定的质量问题，从而导致操作人员操作多档阀时发生操作手柄转轴断裂的情况。
［处理过程］(1)由于设备尚在保修期内，技术员立即联系供应商进行了检查，并确认了砂缸多档阀存在的质量问题，对砂缸多档阀手柄进行了更换；(2)对所有砂缸统一进行了检查、测试，调整了时钟控制器，缩短砂缸运行的时间；(3)对相关操作人员进行了设备基本操作的培训，明确了砂缸反冲洗清污的周期。
［案例点评］(1)操作人员经验不足，对设备出现异常情况时不能识别，反而强行操作，造成设备故障；(2)须加强操作人员关于设备基本原理和操作方法的培训，规范操作流程；指导操作人员对设备故障进行正确判断和处理；(3)明确要求操作人员每周必须对砂缸进行反冲洗一次，冲洗时间一般在15秒为佳，防止类似情况再次发生。
案例一百零三自买材料不过关维修质量受影响【案例描述】某花园管理处某住户来电话反映洗手盆漏水严重，维修班接到报修电话简单问明情况后，首先让住户把房间水表总水阀关上，随后维修工赶到住户房间。
经检查，故障原因是洗手盆软管丝扣裂口、角阀坏引起，维修人员向住户说明需要更换软管和角阀，并要收取耗用材料维修费用。
物业公司工程部案例分析大全案例1：电梯坠落伤人要求赔偿怎么办？一天深夜，某业主回到某小区４号居民楼，搭乘电梯回家。
谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着某业主一直坠落到电梯井井底，某业主当场昏迷。
几小时后，某业主被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。
伤愈后，某业主随即向该小区物业管理公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等。
【案例分析】：电梯作为高层建筑的重要交通工具已经日益普及，由电梯而引发的纠纷在物业管理实践中所占比例也较突出。
因此，加强电梯管理，对保证业主用户的正常生活和工作，保证乘电梯者人身安全意义重大。
电梯管理包括运行管理、设备管理、和安全管理等内容。
电梯系统技术复杂，维修保养要求成本高，一般由劳动局认可的专业维修公司负责。
物业管理公司的工程维修人员与以配合，做好日常运行监管，及时发现故障，通知专业维修公司排除电梯故障。
物业管理公司还应制订电梯故障应急方案，严格执行。
本案例中的电梯坠落事故显然是由电梯的产品质量或疏于管理的某一因素造成的，应区别分析对待。
如系产品质量问题，应由生产厂家负主要责任，开发商和物业管理公司也应承担产品验收环节的责任。
如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。
如果在保修期外，电梯超过了保修期，因疏于管理造成，就要继续分析，因为目前的电梯维修保养，物业管理公司大多对外委托给专业维修公司负责。
如果是因物业管理公司未及时发现运行故障并未通知维修公司，那么物业管理公司就要承担一定的责任；如果是因为维修公司维修不及时或疏于保养造成的，那就由维修公司承担责任。
但电梯纠纷在管理实践中更多的是收费问题和困人问题，需要我们在实践中给予更多的关注。
【解决方法】：物业管理公司应视电梯管理的具体情况，结合上述分析酌情妥善解决。
但本案例应引起物业管理公司重视的是电梯管理过程中日常档案资料的管理，因为一旦出现类似事故，最具有说服力的证据就是这些档案资料。
物业管理服务案例工程维修篇引言在日常生活中，物业管理服务扮演着重要的角色，为居民提供各种维修和保养服务。
而工程维修则是物业管理服务中的一个重要方面，它涉及到大楼、公寓和住宅区的各种设施和设备的维修与保养。
本文将以一个物业管理服务案例为例，介绍工程维修的具体情况和服务流程。
案例描述该物业管理服务案例发生在一座高档住宅区，由物业公司负责管理和维护。
其中的一个案例涉及到大楼电梯的故障，住户们无法正常使用电梯，给他们的日常生活造成不便。
服务流程以下是物业管理在工程维修中所采取的服务流程：1. 接到报修请求在物业管理服务中，住户们可以通过电话、APP或者现场报修表格等方式向物业公司报修。
报修请求通常包括故障现象的描述、设备所在的位置等信息。
2. 工程师上门检查物业公司收到报修请求后，会派遣专业的工程师前往现场进行检查。
工程师会仔细检查电梯的各个部件，分析故障原因，并记录下相关信息。
3. 故障分析与解决方案制定工程师根据实地检查的结果，分析电梯故障的原因，并制定解决方案。
解决方案通常包括所需的材料、工具和所需要的时间。
4. 维修方案报批工程师制定的维修方案需要提交给物业公司的主管进行审批。
主管会评估维修方案的可行性，并决定是否批准维修。
如果方案被批准，进入下一步；否则，工程师需要重新制定方案。
5. 维修工作一旦维修方案被批准，工程师将开始进行实际的维修工作。
如果维修涉及到电梯停用，物业公司将提前通知住户，并提供临时解决方案，以减少住户的不便。
6. 测试和调试在维修工作完成后，工程师将进行电梯的测试和调试，确保电梯可以正常运行，并保证住户的安全。
7. 反馈和评估维修工作完成后，物业公司会向住户索取反馈意见，以评估维修服务的质量和满意度。
同时，物业公司也会对工程维修的整个流程进行评估和改进，以提高服务质量和效率。
结论物业管理服务在工程维修方面起着至关重要的作用。
通过建立科学的服务流程和高效的维修工作，物业公司能够及时解决住户报修的问题，提供良好的居住环境和舒适的生活体验。
建筑工程维修案例分享引言建筑工程维修是保障建筑物安全、延长使用寿命的重要工作。
在实际工程中，经常会遇到各种各样的维修问题，本文将分享一些建筑工程维修案例，以便大家从中学习经验、总结教训，提高工程质量。
一、屋顶漏水维修某市政府办公楼的屋顶出现了多处漏水现象，给楼内的办公环境和设备造成了严重影响。
经过勘察和分析，发现漏水是由于屋面防水层老化、损坏导致的。
为了解决这一问题，施工人员首先清理了屋面表面的杂物和破损的防水层，并对损坏的部分进行修补。
接下来，施工人员采用高品质的防水材料重新进行了屋面防水处理，确保了屋面的完好性。
为了预防未来的漏水问题，施工人员还对屋面进行了定期检查和维护，以确保屋面防水层的长期有效性。
二、外墙砖瓷面破损维修一栋办公楼的外墙砖瓷面出现了多处破损和脱落的情况，严重影响了建筑的美观和外观。
针对这一问题，施工人员首先对破损的砖瓷进行了清理和修复，将脱落的部分重新固定在墙体上。
随后，他们对整个外墙进行了彻底清洗和涂装，使整个外墙焕然一新。
为了预防类似问题的再次发生，施工人员还加强了对外墙砖瓷的日常保养和维护，定期清洗并做好防水涂层的维护保养工作。
三、地板起鼓维修一栋商业建筑的地板出现了多处鼓起的情况，严重影响了商业租户的正常经营和顾客的使用体验。
施工人员对此进行了细致的检查和分析，发现地板下的水泥基层受潮导致了地板起鼓。
为了解决这一问题，他们首先撬起鼓起的地板，将受潮的水泥基层处理干净，然后重新铺设新的地板，并确保水平和扎实。
在维修完成后，他们还对商业建筑的排水系统进行了进一步的检查和加固，以确保地板下方的地基不会再次受潮。
结语建筑工程维修是一项细致而繁重的工作，需要从专业性、预防性和维护性多方面加以重视。
通过上述案例的分享，我们可以看到在实际工程维修中，需要对问题进行仔细的分析和勘察，才能做出科学、有效的维修方案。
定期的预防性维护工作也是至关重要的，只有在日常维护中做好工作，才能避免大规模的维修工作。
物业小区工程维修方案一、维修内容1、小区内公共设施设备（如电梯、消防设备、水电设施等）的定期检查和维修保养工作；2、小区道路、停车场、绿化等公共区域的修缮、保养和维护；3、小区建筑物外墙、屋顶、排水系统等部分的检修、保养和维护；4、小区内管网（如排水系统、供气系统、供水系统等）的检修、保养和维护。
二、维修方法1、定期检查和保养：采取定期巡检和保养的方式，确保小区内所有设施设备的正常运行和完好状态。
定期检查的频率和方式根据实际情况制定，常见的检查内容包括电梯的运行状况、消防设备的完好性、水电设施的安全性等。
同时，定期对小区内的道路、停车场、绿化等公共区域进行修缮和保养，包括清理垃圾、修补破损、修剪植物等工作。
2、定期维修和更新：针对小区建筑物外墙、屋顶、排水系统等部分，制定定期维修和更新计划，及时修补破损，更换老化设备，确保小区建筑物的安全和美观。
3、应急维修：对于突发的设施设备故障或公共区域损坏，需要及时进行应急维修和抢修，确保小区内居民的生活和安全不受影响。
三、维修管理1、建立维修管理制度：成立小区维修管理专门工作小组，负责制定小区维修管理制度和维修计划，并组织实施。
明确维修工作的责任人和工作流程，确保维修工作的有序进行。
2、设立维修经费：在小区物业费中设立必要的维修经费，并对每笔经费的使用情况进行公开透明的管理和监督，确保维修工作的经费充足、合理使用。
3、建立维修档案：建立小区设施设备和公共区域维修档案，记录每次维修和保养的内容、时间和费用，并建立小区设施设备和公共区域维修历史档案，为今后的维修工作提供经验和参考。
四、维修保障1、人员保障：确保小区内设有专业维修人员和技术保障人员，做好维修工作的人员保障工作。
2、设备保障：保障小区内所需的维修设备和工具，确保维修工作的进行。
3、物资保障：保障小区维修所需的物资和材料，确保维修工作的顺利进行。
五、维修服务1、服务宗旨：以居民的利益为出发点，为居民提供高质量、便捷的维修服务，保障小区设施设备和公共区域的正常运行和良好环境。
物业工程维修案例篇案例设备操作不当后果让人遭殃［案例描述］某日，服务处技术人员接到管理喷水池的保洁员报告：室外水井泵房方池过滤砂缸破裂，正往外冒水。
技术员接到报告后立即赶到泵房关闭了砂缸进出水阀，然后对砂缸进行了开盖检查，发现砂缸多档阀头操作手柄转轴断裂，砂缸内存在大量积尘污物。
通过对管理喷池的保洁员了解情况后分析了大致原因：砂缸缸体结构上分为内外两层，分别通过多档阀与进水管和出水管相连，砂缸内层部分填充了将近半缸的细砂，工作时池水经过滤泵加压后通过细砂渗透过滤，将水中的颗粒杂物沉积在填砂上面；由于砂缸过滤泵一直由时钟控制器自动控制运行，砂缸进行反冲洗周期过长，导致砂缸内积污严重，使砂缸内填砂的渗透能力降低，从而在内部形成高水压，水压达到一定压力后，将会对砂缸多档阀在操作时产生较大的阻力作用，同时由于砂缸阀体本身也存在一定的质量问题，从而导致操作人员操作多档阀时发生操作手柄转轴断裂的情况。
［处理过程］(1)由于设备尚在保修期内，技术员立即联系供应商进行了检查，并确认了砂缸多档阀存在的质量问题，对砂缸多档阀手柄进行了更换；(2)对所有砂缸统一进行了检查、测试，调整了时钟控制器，缩短砂缸运行的时间；(3)对相关操作人员进行了设备基本操作的培训，明确了砂缸反冲洗清污的周期。
［案例点评］(1)操作人员经验不足，对设备出现异常情况时不能识别，反而强行操作，造成设备故障；(2)须加强操作人员关于设备基本原理和操作方法的培训，规范操作流程；指导操作人员对设备故障进行正确判断和处理；(3)明确要求操作人员每周必须对砂缸进行反冲洗一次，冲洗时间一般在15秒为佳，防止类似情况再次发生。
案例自买材料不过关维修质量受影响【案例描述】某花园管理处某住户来电话反映洗手盆漏水严重，维修班接到报修电话简单问明情况后，首先让住户把房间水表总水阀关上，随后维修工赶到住户房间。
经检查，故障原因是洗手盆软管丝扣裂口、角阀坏引起，维修人员向住户说明需要更换软管和角阀，并要收取耗用材料维修费用。
住户听后十分恼怒，认为交了房租和物业管理费，维修不应该再收取费用；而且认为角阀15元，软管12元收费太贵了。
经过一番耐心的解释，住户了解到自用部分的维修责任应由住户承担维修费用；而某公司为了保证公司资产的完整性和统一性，明文规定，住户自备材料应与房间内原有设施、设备品牌、型号相同。
但该住户坚持维修材料由自己购买。
大约一小时后，住户再次要求为她更换自备的角阀和软管，结果维修工到场后却发现角阀丝扣不对，软管材质较差。
［处理过程］对此，维修人员拿出管理处提供的角阀、软管与住户所买的相比较，住户也发现质量确实有较大差别。
维修人员于是提出建议：如果因为材料差，再发生类似的情况，住户的损失会更大。
我们更换的材料可以提供1年的质量保证。
经过维修人员的耐心解释，住户高兴地接受了维修人员的意见，并交纳了相关维修费用。
［案例点评］维修人员在对业主和住户的维修服务中，除要熟练掌握维修技能外，还要了解物业管理知识、熟悉相关规定和制度，灵活运用，既坚持原则，耐心解释，又让业主或住户在对我们本来存在的误解和不信任中，将距离不断缩小。
争取得到了业主和住户的理解和信任，这是最好的回报。
案例电梯发生故障业主被困急救【案例描述】某某管理处B座电梯突然在10楼发生故障，电梯内6名乘客被困。
［处理过程］B座护卫员接到救援信号后，立即向管理处和监控中心报告；监控中心同时也在闭路电视中发现了此情况，马上用电梯内对讲机对被困乘客进行安抚，告诉乘客不要惊慌，管理处已派电梯工赶赴现场处理，并把电视监控镜头定位在该梯内，随时观察电梯内的情况变化，又通过对讲机向被困乘客了解有关电梯发生故障时的情况；管理处领导和电梯工以最快的速度赶到现场进行解救工作。
10分钟后故障排除，管理处领导立即上前对被困乘客表示歉意并给予安慰。
［案例点评］年初某某大厦电梯就曾发生过一次故障，某公司的一位员工被困电梯内1个多小时，人出来后，对管理处员工破口大骂，根本不理睬管理人员的道歉和解释，并说要到新闻媒体投诉。
可第二夭一早当这位工作人员上班后发现他的办公桌上放着一束美丽的鲜花和一张温馨的谦意卡后，接受了管理处的道歉，事情得以平息。
通过电梯困人这件事，我们在物业管理日常工作中，必须注意以下几点：(1)当接到电梯困人的紧急通知后，管理处主管人员要第一时间赶到现场，组织救援工作。
因为业主大多未有此经历，被困后心情都比较着急，如果他们能及时知道有人在积极地关注和进行救援工作，心理上就有安全感，情绪会平静许多；(2)要通知电梯公司的专业维修人员以最快的速度赶到现场；(3)被困乘客中若有小孩、老人、孕妇，或者电梯困人时间较长，供氧不足，管理处需要特别关注。
例如准备好车辆送医院急救、饮用水、休息室等；(4）如遇特别原因，电梯公司维修工没有及时到场或到场后处理时间拖得太长，就要与电梯公司商量，采取其他措施，如向公安消防人员请求协助；(5)电梯困人的处理过程，管理处要进行详细记录。
包括发生时间、报警时间、救援第一人到场时间、电梯公司到场时间、救援采取的措施、救援结束时间、有无损失和人员受伤等等。
案例管理工作做得细整改工作易处理［案例描述］某花园1991年入伙时有幢大厦，2一6楼统一安装了钢筋材料的防盗网，经过十几年的风吹雨淋，虽然每年都补油别漆，但还是无法控制暗红色的铁锈水顺着白色的外墙往下流，以六楼为界，大厦外墙形成了上下截然不同的两种颜色，管理处虽投入了很大的人力财力，多次请专业清洗公司来处理，但始终得不到彻底解决；加上当时防盗网设计没有逃生口，不符合消防安全要求。
为了营造本花园优美的环境，也为了维护国优示范大厦的荣誉，更为了业主和租住户的生命安全，管理处经过反复研究和商量，并征得业主委员会大多数委员的同意和支持，决定全部改造为不锈钢防盗网。
［处理过程］虽然与业主委员会达成了一致的意见，但由于涉及业主的个人利益，具体实施起来困难重重，无论是动员、拆卸、安装，还是对统一图案和价格的确定都存在一系列问题。
可拆换工作迫在眉睫，不可能等全体业主都同意后才行动。
管理处召开了员工大会，决定动员业主先全部拆除，装与不装由业主自己决定，合计160户需要整改，先易后难，逐步缩小范围，直至全部攻克。
方案一定，全体员工立即分工协作行动起来，一个月内就己经完成了70多户。
可是工作也逐渐进入艰难的“拉锯战”阶段，有些业主不同意换；有的说想换但没钱；有的说等另1]人换完后就换，有的冷嘲热讽，说管理处想从中赚钱；还有的甚至很不礼貌，开口谩骂……但我们的员工毫不受其影响，礼貌耐心地一次不行两次，你不行我去，凭借良好的个人素质和真诚的服务精神慢慢感化了业主。
两个月过去了，120户原来暗红生锈的铁防盗网已变成了样式新颖、美观漂亮的不锈钢防盗网，在阳光的照耀下闪闪发光，为大厦添彩许多，业主们看了都禁不住赞叹和夸奖。
只剩下最后40户最难啃的骨头了，除了业主不同意的，就是出租屋，无法联系到业主。
鉴于护卫员较熟悉业主的情况，管理处决定由护卫班来承担这项重任，发挥骨干员工的带头作用，“全场紧盯”，遇到一个就解决一个。
并与租住户多次沟通，请他们协助找业主回来办理拆除手续或取得业主的委托授权书，终于在三个月内完成改装工作。
［案例点评］从物业管理工作的全过程来看，最繁琐的工作就是日常管理中小区内的维修改造，而一旦牵扯到业主自己出钱的事更是难中之最，何况是160户人家，难度之大可想而知。
管理处为什么敢啃“硬骨头”，能将如此艰巨的工作进行得有条不紊呢，(1)从美化小区环境、提升居住质量的目的出发，真诚为全体业主的利益着想；(2）首先取得了业主委员会的同意，没有他们的支持，可以说什么也干不了；(3）把员工思想动员工作做在前，将干部、骨干员工的积极性全部调动起来，划分责任，明确分工，全场紧盯，互相配合；(4)把业主按难易程度分成几类，从易到难，逐步进行，各个击破；(5)不厌其烦，不怕冷脸，微笑服务，用真情来感化业主。
案例业主忙装修家俱占楼道［案例描述］一天，某管理处接到投诉：某某阁某业主二次装修地板，将家俱堆放在楼道和电梯间，妨碍通行。
［处理过程］管理处派人上楼查看，情况属实。
经过了解，该业主是某学校的教师，在办理装修手续时，就无视装修管理规定，拒交装修保证金，并对有关规定横加指责。
如何去说服这样的一个难缠的人呢？管理处几经协商，确定了处理方案：(1)坚持原则，针对其心理状态和实际情况因势利导；(2)安排三个员工一起上楼做工作，在人数和声势上占据优势。
管理处人员首先称赞教师是一个崇高的职业，为人师表应体现在各个方面。
然后再介绍装修的管理规定，讲明堵塞通道可能带来的可怕后果，不能图一己方便而危及众人。
接着对二次装修放置家俱有难处表示理解，建议采用集中一室、分室进行装修和管理处代找暂存位置、一并装修两种方案，供其选择。
最后限定整改的期限，表明若继续我行我素，则按《业主公约》予以处罚。
通过一番苦口婆心的工作，这位业主心悦诚服，很快进行了整改，事后又到管理处，对自己的言行表示歉意。
［案例点评］如何和业主交流是一门学问。
同样的一件事，怎么去说，先说什么后说什么，效果往往有很大的差异。
所以，作为每天都要同形形色色业主打交道的物业管理人员，应当认真地学习和研究语言艺术和表达技巧。
此案例中，管理处工作人员首先利用集体的智慧，群策群力，制定了切实可行的处理办法。
又在处理时，不仅指出业主的错误所在，而且告知怎样做才行，让业主觉得你不仅只考虑自己的工作，同时也在设身处地为业主着想，处理起来就容易多了。
案例小区经常遭停水措施得力又及时［案例描述］某花园一至三层采用的是一次供水，由于市政供水水压低，导致三层以上水压不足，热水器经常无法使用，断水现象也频有发生，管理处每天都接到业主投诉，甚至是谩骂、威胁。
［处理过程］为了摆脱被动应付的局面，管理处主动采取了以下几项措施：(1)张贴公告，给业主承诺一定在近期内予以解决；(2)给发展商发公函，提出整改意见；(3)安排护卫员在停水期间，为一些上了年纪或行动不便的业主送水上门。
通过不懈努力，供水问题得到了逐步缓解和改善。
［素例点评］物业管理工作中确实存在许多物业管理者不能左右的事情，但遇到问题不能只是道歉、安抚或消极等待。
一定要主动与业主沟通，积极想办法解决，争取主动，事事想在先，做在前，工作自然顺畅自如。
但如果工作不到位，跟不上业主的思想和节奏，天天被动应付，忙于“灭火”，还有何服务水准可言？案例突发事故冷静处理［案例描述］某日的早晨，某花园15F房间有很多水流出走廊。
管理处发现后马上通过业主登记档案找到该户业主的电话并取得联系。
等业主回家后，大家发现水是自北阳台地漏返出，15F房间的家俱已全部浸泡在6cm深的水中，该业主强烈要求给予经济赔偿。
