当前位置：文档之家 › 某房地产项目市场分析报告(ppt 62页)

某房地产项目市场分析报告(ppt 62页)

  • 格式：pptx
  • 大小：22.59 MB
  • 文档页数：62

下载文档原格式

  / 62

合集下载

南宁市房地产市场分析暨项目研判报告-PPT精选文档

南宁市房地产市场分析暨项目研判报告-PPT精选文档

南宁
南宁整体区位环境——经济
三、二、一产业结构优化，经济发展达到新高度
2001年至2006年南宁市全社会生产总值
单位：亿元
2019年，南宁全市生产 总值达到861.94亿元，增 长15.1%，增幅创2019年 以来的最高。 第三产业的比重由上年的 16.55：31.96：51.49发展 为15.63：34.05：50.32。 第三产业对经济增长的贡 献率分别为9.7%、44.2%和 46.1%，第三产业仍然是经
南宁市房地产市场分析 暨项目研判报告
2019年11月11日编制
目录
一、南宁城市整体发展分析 二、南宁住宅分板块市场分析 三、区域概况 四、项目定价 五、销售节奏控制 六、包销成本及利润核算
一、南宁城市整体发展分析
南宁整体区位环境——地理
具有得天独厚的区位优势和地缘优势
南宁市位于广西南部，是 广西壮族自治区的首府，全市 土地面积22112平方公里，市 区面积6479平方公里。 南宁处于中国华南、西南 和东南亚经济圈的结合部，具 有得天独厚的区位优势和地缘 优势，既是环北部湾沿岸重要 经济中心，也是华南沿海和西 南腹地两大经济区的结合部以 及东南亚经济圈的连接点。 南宁市对广西沿海城市发 挥着中心城市的依托作用，对 华南、西南经济圈发挥着枢纽 城市的连接作用，对东南亚各 国发挥着中国前沿城市的开放 作用。
单位：万人
680 670 660 6575
634.68
641.67
648.85
659.54
671.89
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
2001年至 2006年人均收入水平
单位：元
30000 20000 10000 0

某房地产市场研究报告PPT(共 42张)

某房地产市场研究报告PPT(共 42张)

150
262.30 176.23
100
50
0 2010年 2011年 2012年 2013年
住房用地供应量 普通商品房用地
除2012年在国务院“增加保障房用地供应”的背景下出现了供应高峰外，近3年内 邯郸的土地供应相对较为平稳
2012年邯郸土地实际成交均价在291万元/亩，折合楼面地价为1455元/平米，这也意味着邯郸楼盘开发 综合成本至少4000元/平米起算，而2012年底邯郸商品房在售均价为4760元/平米，综合各项费用其平 均利润不高于15%，正式退出暴利时代。

基础信息表
项目
区位
赵都华府 北湖
体量
定位
（万㎡）
27
中式高端
工程进度
洋房封顶、高层 已出地面2层
售价（元/ 平）
7500
2012年销 量（套）
85
2013年1 季度销量 （套）
24
心海假日 北湖
15.4 中高端
封顶，已开始装 4800
160
28
修
月亮湾 滏河大街 23.58 中高端
住宅封顶，已开 5000
二、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施。 解读：投资投机客户在邯郸尚可继续存在。因为：1、邯郸不在限购城市之列，投资客户不受政策约束。 2、政策初期，避税方法仍有很多，开发商也可放开更名条件鼓励短期投资。 三、增加普通商品住房及用地供应。 解读：事实上邯郸市2013年度的土地供应计划已经减少。 四、加快保障性安居工程规划建设。 五、加强市场监管。加强商品房预售管理。
土地成本 建安成本 税费等 管理费用 利润
政策解读
政策
2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，即新国五条， 虽然各地方针对国五条的细则尚未出台，但可以预测目前宏观政策上对新房政府已无更多 的调控手段。新政策的出台形象大于实际意义。

房地产市场状况调研分析报告PPT

房地产市场状况调研分析报告PPT

2023年，对各个行业来说似乎都该是繁荣的一年，“井喷式”的恢复使得旅游、电影、餐饮等领域的活跃度大大增加。唯有房地产市场尽管产生了一定的增幅，但仍然远远没能达到疫情发生时的高度，房地产市场呈现“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”的特点。
随着各地政府的宏观调控政策的逐渐出台完善，房地产市场将逐渐回归理性，尤其是随着新一轮城市化的启动，二三线城市的经济发展和人口流入也呈现出较快的增长，将成为房地产市场的新的增长点，至少在2023年底或2024年上半年以后中国房地产市场将呈现稳中有升的趋势。
2022年12月以后，国家多次强调“房地产业是国民经济的支柱”，标志着房地产的支柱产业地位依然牢靠。从“五一”数据看，各个城市的交易量相对去年“五一”时间的数据大大提高了25%，部分刚性购房需求得到集中释放。
一
二
三
四
从宏观市场结构设计看，房地产未来将更突出保障属性，要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
2023年全国拟开业购物中心达588个，拟开业数量、体量约为2022年实际开业量的1.6倍。
数字化、智能化等技术的广泛应用，以及元宇宙等新概念的兴起，将为商业地产的运营管理和用户体验带来更多创新。
以空间功能为切入口，融入都市农场、儿童乐园、智慧购物、AR沉浸体验等元素，以多变的玩法赋予商业地产项目新的文化内涵、时尚元素和科技含量。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2023
房地产市场状况分析报告
C
ontents

某房地产市场分析PPT课件

某房地产市场分析PPT课件
• 就其大小而言，各细分市场应该是稳定的 • 细分市场应该不断增长 • 细分市场不应该主要被竞争者占领，以免项目失
败
*
房地产市场定位的任务
• 房地产开发营销，必须有科学的市场定位， 而不应由经验引导定位。
• 所谓市场定位：就是将产品置于某个特定 的细分市场中，针对目标客源，设计规划 出符合消费者需来的产品。
• 5、对产品之态度
– 狂热、喜欢、无所谓、不喜欢、敌视……等
*
细分注意原则
• 细分市场必须足够大以保证其有利可图 • 细分市场必须是可以识别的 • 细分市场必须是媒体能够接触到的 • 不同细分市场对营销组合应该有不同反应
• 如果用一种市场营销设计就能够达到所有的细分市场，就没 有必要把它们分开。
• 金雨豪园复式豪宅项目
• 开发商在对深圳市高收入群体的需求进行摸底时，发现部分高 收群体有着群居的心理，他们对楼盘的位置、地段很讲究，他 们希望自己的邻居是和自己处于同一层次、有共同品位、有共 同语言的人。为此开发商根据高收入群体的心理因素，将他们 的需求市场划分为独立式别墅、联排式别墅、空中别墅和复式 豪宅，并选择了其中的复式豪宅作为目标市场。
*
房地产定位注意原则
• （1）提高产品的性价比，注重人文环境。
• 消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房 地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居 住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和 环境等内容。
• （2）保证空间的合理布局。
• 住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代， 惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是 住宅建设的发展方向。
• 6、宗教信仰
– 道教、佛教、基督教、天主教等。

某地房地产行业市场报告PPT课件

某地房地产行业市场报告PPT课件

热点区域房价涨幅
望京区域
项目名称 上京新航线
东湖湾
北京香颂
知语城 东亚望京中心
入市时间 2005.9 2006.10
2005.8
2006.9 2006.12
入市均价 6388 10000
7000
8200 8280
现均价 10500 10000 塔楼 9000 板楼 12000 8800 9000
上调幅度 4112 ——
走向二：大幅提高房价，造超高利润豪宅
土地增值税实行四级累进税率
增值额未超过扣 增值额超过扣除项目金
除项目金额50% 额50%、未超过100%的
的部分
部分
税率为30%
税率为40%
增值额超过扣除项目金 额100%、未超过200%的 部分
增值额超过扣 除项目金额 200%部分
税率为50%
税率为60%
将增值额远远超过扣除项目金额200%，专门做高档住宅 千万豪宅的消费人群是存在的，开发商完全有信心来做此类项目
降低上市公司主营利润率，从而降低净利润
对投资性房地产没有影响 对普通住宅影响较小 对低毛利项目影响较小 对已经较充分计提了增值税的公司影响较小
PART 1：政策动态
对购房人而言
现象：不会额外增加房地产开发企业的税收负担 也不会加重购房者的经济负担
土地增值税
做好土地增值税的清算工作 对房地产市场健康发展起积极作用
PART 1：政策动态
土地增值税
走向三：开发商先开发，再做房东
商业项目只要销售不超过85%，无论是自己持有还是大量出租，由于 产权人没有改变，开发商在这个阶段都不需要交土地增值税 除了商业地产项目，也可以把开发的住宅办成自有产权，然后用于出 租

某房地产市场调研报告PPT课件

某房地产市场调研报告PPT课件

xx城市发 展研判
有利 因素
区位优势、交通便捷 省会经济圈成员，受合肥经济辐射影响较大皖江城市带经济发展区，产 业转移带来城市发展新高点 城市化进程较快，外出务工人口庞大 消费需求较强，居民消费力具一定的可挖掘潜力，消费结构向发展型、 享受型升级
不利 因素
经济总体实力不高，人均收入水平较低 三产发展均衡，经济外向度不高，产业结构有待优化，主导产业优势 不明显 经济自主增长能力不足，居民消费力不足
PART2-楼市整体走势
一、土地市场 二、整体走势 三、产品情况 四、客群特点
一、土地市场
2014年xx城区土地市场有点冷，步入调整期
2014年全年xx城区土地出让82.1070万方环比2013年出让总面积390.7万方呈大幅下降的趋势，总收益额 281490(28.149亿)万元。2014年土地拍卖受房地产市场大环境影响，上半年城区商住用地仅成交三幅，各 大房企在经历疯狂拿地之后，xx土地市场已步入调整期。
❖城市性质： 大别山沿淮经济区中心城市、安徽省省会经济圈副中心城市，区域交通枢纽，安徽省加工制造业的重要基地之 一，具有滨水园林特色的现代化城市。 ❖城市规模：下辖2区5县，2013年户籍人口716.7万人，常住人口568.3万人，外出务工人口将近150万，城镇化率40.2%。
❖城市规模规划： 近期:至2015年城市人口规模为68万，建设用地规模为70KM2； 中期:至2020年城市人口规模为80万，建设用地规模为82KM2； ❖远期:至2030年城市人口规模为120万，建设用地规模为 120KM2
年去化速度大幅放缓，致
使库存房源不断筑高，对
于后期楼市的健康发展而 言，已经构成巨大威胁
2、成交走势 量价齐跌，下半年整体去化速度缓慢，库存激增，楼市潜在危险高 全年以9月为分水岭，1-9月突破20000套，9-12月仅仅5000套。2014年全年xx新建商品 房成交26233套，同比2013年上涨 4.4%，其中新建商品住宅成交23083套，同比2013年 上涨4.5%;价格方面，2014年1-12月xx新建住宅成交价格平均在4612元/m²左右

某市房地产市场分析暨项目可行性研判报告PPT课件


显降温。
成交：受制于供应与政策持续偏紧，成交环比继续跌15%
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
土地供应
土地成交
住宅供应

住宅成交
市场存量
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
带动6月成交回升。从溢价率指标来看，一线城市本月出让多宗重点地块，平均溢价率有所回升，但二、三线城市平均溢价
率却出现了回落，这一方面是由于远郊地块占比较高，但更重要的还是因为竞拍者对未来的预期发生了转变，在长效调控机
制日趋完善、重点城市三五年内土地供应持续增加、限购限贷限售限价等政策短期内不会退出的情况下，越来越多的企业开
2017年6月，随着一、二线城市供地力度的加强，全国土地市场成交规模出现明显回升，一二线城市土拍规模大幅 攀升。重点城市纷纷表态三至五年内增加土地供应。
2017年6月，全国300城经营性用地供应建筑面积 4555万平方米，环比下跌7%，同比微降3%，供应量 环比虽然有小幅回落，但是仍处于2017年以来较高位 水平，土地供应还处于放量状态；分城市能级来看，一 线城市土地供应持续放量，本月供应51幅土地，环比 上涨了10个百分点；二线城市本月供应土地建筑面积 3089万平方米，环比小幅下降6%，与上月基本持平； 三四线城市环比供应下跌39%。
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
土地供应
土地成交
住宅供应
住宅成交
市场存量
责任 / 专业 / 专心 / 专注 /
土地供应
土地成交
住宅供应
住宅成交
市场存量
7月29个重点城市成交量高位回落，环比下降15%，同比下降33%。线城市成交量全线回落，同、环
比跌幅渐有加速的趋势。一线城市环比下跌22%，同比减少60%。环比来看，北京、广州成交量连续两

某房地产市场分析报告(PPT 54页)

从房地产市场预警预报指标体系来看，连江县2014年房地产 开发投资额增幅较明显，整体投资额加大，推动当地房地产业 快速发展。
市场分析丨整体市场丨商品房年度成交走势
2012年前连江楼市供不应求，成交量低，2013年楼市井喷，销售率大幅提升，2014-2016年 大量项目入市，形成激烈竞争，各项目去化速度缓慢。
城市分析丨经济水平丨地区生产总值
高速发展的经济实力是房地产业发展的坚实基础，连江的地区生产总值增长较为稳定。
数据来源：连江县政府网
383.6亿元
2016年连江县生产总值383.6亿元，同比增长6.5%。 连江县近十年来地区生产总值都在稳步增长，年涨幅多在 8%以上。
城市分析丨经济水平丨产业结构特色
连江县距福州50千米，4280.15平方公里（包括待统一的马祖列岛），辖16镇、7乡，主城区腹地面积约13平方公里，规划 区面积已达27平方公里。2015年末户籍人口64.14万，常驻人口58万。
随着该县经济社会持续较快发展，综合实力不断增强，基础设施日臻完善，城区规划日趋合理。
城市分析丨城市规划
连江·房地产市场分析报告
目录 Contents
3
8
14
21
30 Page
宏光 市场 环境
城市 区域 概述
连江 市场 分析
在售 产品 分析
项目 动态 监测
1
2
3
4
45
PART 1 宏观市场环境
宏观市场环境 李克强：继续实施房地产分类调控 坚持住房居住属性
李克强总理在2017年第十二届全国人民代表大会的政府工作报告中提出，因城施策去库存。目前三四线城市 房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加 快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

房地产市场分析PPT

一、房地产市场的定义和特点
按组成要素分，可分 为
(1)土地使用市场 (2)房产市场 (3)房地产资金市场 (4)房地产劳务市场 (5)房地产技术信息市场
根据房地产流通顺序 分为
(1)房地产一级市场 （土地出让市场） (2)二级房地产市场 （增量房地产市场） (3)三级房地产市场 （又称存量房地产市场）
慢转向齐头并进
1．两大因素继 续抑制购房需求 2．资金链收紧 或将影响开发投
资增速
五、2011年重庆房地产市场分析
推荐房源
最低建面：7800元/㎡
6500元/㎡起
均价5400元/㎡起
六、2011年房地产市场
（一）基本情况 今年房地产施工面积2362645平方米，竣工面积279788
平方米，完成投资17.43亿元，同比增长96.2%，销售 107.543平方米，同比增长30.4%，商品房销售额44.78亿元， 同比增长108.2%。
13、不知香积寺，数里入云峰。。21.2.421.2.401:29:1201:29:12February 4, 2021 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。2021年2月4日星期四上午1时29分12秒01:29:1221.2.4
15、楚塞三湘接，荆门九派通。。。2021年2月上午1时29分21.2.401:29February 4, 2021
（二）房价情况
下半年房地产市场有较小幅度上升， 其原因是：1．需求旺盛。2．购买力增加。
（三）市场预测
1．在通胀持续发展的背景下 ，下半年房地产市场发展的政 策环境仍不会放松。 2．从紧的政策环境继续抑制 住房需求的增长。 3．房业贫。。21.2.421.2.4Thursday, February 04, 2021 10、雨中黄叶树，灯下白头人。。01:29:1201:29:1201:292/4/2021 1:29:12 AM

房地产市场分析(PPT 66页)


房地产投资分析课件
2．3房地产市场调查的方法与程序
3．设计调查表 设计调查表的程序和应注意的问题如下：
1）决定调查方式 2）决定采用哪一种类型的问题 3）设计调查表问题应注意的事项
房地产投资分析课件
2．2房地产市场分析
对投资环境的调查和预测，一般是指对下列各环 境的调查和预测：
1）政治环境 2）法律环境 3）经济环境 4）文化环境 5）自然环境 6）规划环境 7）基础设施环境
10.02.2020
房地产投资分析课件
2．2房地产市场分析
2．房地产市场状况的调查与预测
房地产市场状况的调查与预测应在房地产 投资环境调查与预测的基础上进行。
10.02.2020
房地产投资分析课件
2．1房地产市场的一般问题
2．房地产市场的区域性强
房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具 有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市 场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价 差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产 市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就 越小。
期限和方式的有偿转让的市场。 2）产权市场
产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。
10.02.2020
房地产投资分析课件
2．2房地产市场分析
2．2．1房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，
调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、 选择投资机会的过程。
市场分析的必要性表现在以下几方面： 一是房地产投资决策需要市场分析。 二是房地产经营管理需要市场分析。 三是房地产价格策略的制定需要市场分析。
从图2-2我们可以看出，只有当市场分析的收益超 过该分析所花费的成本时，市场分析才是合算的。
  1. 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
  2. 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
  3. 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

临港新城在售 项目
公寓项目
市场具有 较高知名度
重点个案
百润时代大厦 毓阳泓智大厦 广昊世纪大厦
基础概况
位于临港新城主城区，距离本案11公里，由商业和办公两部 分组成，距离滴水湖生态区仅600米，是进入滴水湖必经之地
项目总建筑面积近6万平米， 整体功能分为商业和办公两部分， 项目主楼高62米，五楼至九楼为办 公楼
临港禹洲城市广场项目
市场分析报告
2015年9月
1
宏观市场环境篇
2
板块房地产分析
3
项目占位思考
本文图例标示说明
通过现有资料查阅到信息数据
通过互联网查阅到的资料数据 通过现场实地走访了解到的信息 通过电话询问到的相关信息
PART. 1
宏观市场环境篇
1
上海自贸区
2013年上海自贸区正式成立，涵盖外高桥保税区、外高桥保 税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区
本案 临港新城
人口规模
目前临港新城人口总量约15万，规划至2020年主城区、产业 核心区和综合区的人口总额将达80万左右
至2020年，临港新城规划居 住人口80万，按照城市区和城镇生 活区划分：城市生活区约60万人 （规划主城区约45万人，主产业区 核心区约5万人，综合区约10万 人），城镇生活区约21万人。按规 划片区划分：主城区约45万人，主 产业区约16.5万人（包括书院镇和 万祥镇），综合区约10万人，重装 备产业和物流园区约9.5万人
市场情况：受自贸区规划、 公共交通逐渐完善等利好因 素影响，未来区域经济发展 、人口导入趋势明显，有利 于为本案带来市区挤压的刚 需购房者和投资购房者
城市规划：本案距离16号 线2公里，后期将成为区 域发展的桥头堡
PART. 2
板块房地产分析
2
区域主要集中在万祥镇、书 院镇、泥城镇和主城区板块
产权
写字楼50年，商铺40年
开发商
上海百业信置业发展有限公司
价格
均价34000元/㎡
占地面积 总建筑面积
容积率 绿化率 开盘时间 交房时间 物业
项目
10385㎡ 办公8000㎡，商铺35000㎡
2.50 10% 2013-08 现房 上海百业植物业管理有限公司
商业分析
该项目商业共计4层，以时尚休闲型商业为主，正处于招商阶 段，由于效果不理想，预计将于16年以后才能正式营业
城市区位
上海东南门户，重要港口枢纽，辐射上海以及长三角，距离 市中心及重要商业中心、交通枢纽均有1小时左右车程
主城区板临港新城位于东海 之滨、上海东南长江口和杭州湾交 汇处、上海市版图的最前端
距上海中心城区75公里，南 离洋山深水港约32公里，北距浦东 国际机场30公里
一方通向海洋经济的全世界， 而另一方将辐射上海长三角乃至全 中国
书院 45120 23205 21915 12410 8795 33614 2711 37266 7854
万祥 58976 25362 33614 16732 9064 42231 7681 50069 8907
区域产业
临港新城规划有以生活、商办功能为主的中心主城区，以及 主产业区、重装备产业区、物流园区、综合区等四大产业区
综合区：目标成为技术创新 的发源地，提供高新技术产业的研 发培训与业务外包
本案
一环带 二环带 三环带
交通条件
随着轨道交通16号线的通车，拉近临港与市内其他区域的关 联，本案距离16号线书院站仅2公里，有得天独厚的交通优势
16号线：本案距离16号线书 院站距离仅2公里，拥有得天独厚 的交通优势，便于人口的导入，为 后期商业发展提供便捷支持
自贸区对上海的意义：自由 贸易试验区获批推行，获得机会的 不仅是贸易领域，对于航运、金融 等方面均有“牵一发而动全身”的 作用
对临港新城的意义：免税和 自由港将有利于吸引高端制造业， 而贸易区将有利于吸引更多的加工、 制造、贸易和仓储物流企业聚集， 叠加中国的产业升级。因此，自由 贸易区对于物流的集聚效应将更加 显著，区域的发展将会有带动房地 产产业的消费
百润 时代大厦
82㎡户型
100㎡户型
120㎡户型
我司将根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品定位提供参考。
临港新城在售 项目
公寓项目
市场具有 较高知名度
重点个案
百润时代大厦 毓阳泓智大厦 广昊世纪大厦
基础概况
位于临港新城主城区，距离本案11公里，是由2幢办公楼和1 幢商业楼组成的商务综合体
凯德新视界 万祥馨苑
本案
书院镇板块
万祥镇板块
泥城镇 丽都璟庭 板块
丽都华庭 紫箐庭
广昊世 纪大厦
百润时 代大厦
芦潮港
毓阳泓 智大厦
板块
主城区板块
海滨商 务中心
在售项目一览
区域在售项目主力面积在80-150㎡之间，商办公寓以loft产 品为主，层高普遍超过5米
项目名称 百润时代大厦 毓阳泓智大厦 广昊世纪大厦 海滨商务中心
价格
均价30000元/㎡
占地面积 总建筑面积
上海火车站
人民广场
徐家汇
浦东国际机场
本案 临港新城
城市区位： 距人民广场约50公里 1小时车程 钟车程 距上海火车站50公里 70分钟车程
距浦东国际机场30公里 40分 距徐家汇约50公里 75分钟车程
临港区位
区域定位上海辅城，规划成为占位于上海，具备产业支撑的 综合型海滨新城，为房地产发展及客户导入带来契机
毓阳东首岸总开发建筑面积 约3.5万平方米，项目产品形态丰 富，办公部分由2幢办公楼组成， 后期欲打造成为临港城区又一综合 性商业产品
本案 项目
毓阳 泓智大厦
项目基本信息：
项目名称
毓阳泓智大厦
所处板块
临港新城·主城区
现场地址
浦东新区湖西一路461号
建筑形态
办公、商铺
产权
40年
开发商
上海毓阳投资发展有限公司
四楼：商务男装以及高档皮 具
办公公寓分析
百润时代在售80-130㎡，层高5.5米的酒店式办公产品，均价 34000元/平，为现房带租约销售
产品分析：项目在售办公产品段 为80-130㎡户型段，产品为5.5米高 的酒店式loft办公，即可办公也可居 住，
销售分析：售价在34000元/㎡， 带租约销售，包租5年（全部抵扣在 总房款里面）
本案
书院站
双特政策
2012年上海市委正式下发 “双特”政策，该政策为期三年， “双特”政策包括8项特别机制和24项特殊政策
政策主基调：推进临港城镇 化发展、创造产城融合的新生活
政策手段： 1、加大产业支持丽都，优化创业 环境和居住环境； 2、特定人才在临港购房五年后可 落户； 3、两区对临港税收区级所得，会 全部留给临港地区，并且其自身税 收的50%将作为临港专项发展资金 的一部分，推动临港地区产业发
人口划分 总人口
男 女 家庭户户数 0-14岁(总) 15-64岁(总) 65岁及以上(总) 本地户口住在本地 非本地户口住在本地
泥城 25812 12675 13137 9901 3974 19045 2793 23031 2781
万祥镇
书院镇
泥城镇 芦潮港
临港主城 区
芦潮港 14101 7058 7043 5092 2350 10544 1207 11294 2807
百润时代计划于2015年4月18 日开业。正式对外招商签约设定周 期为2014年6月至12月，但截至目 前为止商业还是处于招商状态，预 计将于2016年以后正式营业
负一层：业态以美食街为主， 包含精品超市、美食和生活商店等
一楼：名品商街，时尚化妆 品和品牌服饰
二楼：年轻时尚女装
三楼：名媛坊，高档品牌女 装
外高桥保税区：1990年9月正 式启动，是目前全国15个保税区中 经济总量最大的保税区
浦东机场综合保税区：邻货 邮吞吐量世界第三的浦东国际机场， 又处于亚、欧、美三角航线上
洋山港保税区：是上海市和 浙江省跨区域合作建设，实行海关 封闭监管的功能区域，也是我国第 一个保税港区
临港 新城
外高桥保税物流 园区
主城区：以滴水湖为中心， 形成三条环湖功能带：一环带，设 置等综合功能建筑群；二环带， “城市岛”居住小区、三环带，设 置行政办公及社会公共服务设施
主产业区：重点建设光仪电 制造、IT制造、汽车零部件制造、 通用机械制造四大产业集群
重装备&物流区：重点发展先 进制造业；国际物流服务业，努力 打造东北亚国际航运中心
外高桥保税区
浦东机场综合保 税区
洋山港保税区
宏观市场环境总结：区域作为上海自贸区核心所在，政策优势明显，发展起点较
高，但目前由于区位较偏，人口较少，牵制区域房地产项目发展
政策情况：临港新城规划 有以生活、商办功能为主 的中心主城区，以及主产 业区、重装备产业区、物 流园区、综合区等四大产 业区，未来商业房地产市 场中心地带还是距离本案 10公里远的主城区
主城区板块：是临港新城的 区域中心，人口较多，配套成熟
芦潮港板块板块：靠近主城 区和奉贤，是临港的重要的港口物 流区，经济实力雄厚
泥城镇和万祥镇板块：临港 主产业区，以工业为主，在售项目 多为回迁和刚需住宅，商业发展滞 后
书院镇板块：本案所处区域， 是临港新城综合区，远离区域中心 商务发展处于起步阶段，这也为本 案入市提供一个市场契机
本案
书院镇板块
万祥镇板块
泥城镇 丽都璟庭 板块
丽都华庭 紫箐庭
广昊世 纪大厦
百润时 代大厦
芦潮港
毓阳泓 智大厦
板块
主城区板块