天津万科水晶城可行性研究报告(46页)

【可行性报告】天津某项目可行性研究报告(doc 38页)部门： xxx时间： xxx整理范文，仅供参考，可下载自行编辑天津万科玻璃厂项目可行性研究报告天津万科兴业(集团)有限公司目录第一章项目决策背景1.内部因素2.外部因素第二章项目概述1.项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章市场研究1.区域市场成长状况2.区域市场供应产品特征3.整体市场对本案影响因素4.目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1.初步规划设计思路2.规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1.开发机遇2.开发周期安排3.销售周期安排第七章投资收益分析1.成本预测2.税务分析3.经济效益分析4.项目资金预测第八章可行性结论1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议第一章项目决策背景一.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。

世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。

由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。

反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。

由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。

万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。

万科.房地产项目可行性研究报告(模板)目录第1章总论 (3)1.1.项目背景与概况 (3)1.2.主要技术经济指标 (7)1.3.问题与建议 (8)第2章项目投资环境与市场研究 (9)2.1.投资环境分析 (9)2.2.区域房地产市场分析 (11)2.3.销售预测 (15)2.4.营销策略 (19)第3章建设规模与项目开发条件 (21)3.1.建设规模 (21)3.2.项目概况现状 (21)3.3.项目建设条件 (22)第4章建筑方案 (26)4.1.设计依据 (26)4.2.项目设计主题和开发理念 (26)4.3.项目总体规划方案 (27)4.4.建筑设计 (28)4.5.结构设计 (29)4.6.给排水设计 (30)第5章节能节水措施 (32)5.1.设计依据 (32)5.2.建筑部分节能设计 (32)第6章环境影响评价 (33)6.1.编制依据 (33)6.2.环境现状 (33)6.3.项目建设对环境的影响 (34)6.4.环境保护措施 (34)第7章劳动卫生与消防 (35)7.1.指导思想 (35)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (35)7.3.消防设计 (36)第8章组织机构与人力资源配置 (38)8.1.组织机构 (38)8.2.人力资源配置 (39)第9章项目实施进度 (39)9.1.项目开发期 (39)9.2.项目实施进度安排 (39)9.3.项目实施过程控制措施 (39)第10章项目招投标 (41)10.1.工程项目招标投标概述 (41)10.2.工程项目招标投标因素分析 (42)10.3.招标依据 (44)10.4.招标范围 (44)10.5.招标方式 (45)第11章投资估算与资金筹措 (45)11.1.投资估算 (45)11.2.资金筹措 (46)第12章财务评价 (47)12.1.项目评估依据 (47)12.2.财务评价基础数据的选择 (47)12.3.财务评价 (48)12.4.不确定性分析 (48)第13章社会评价 (49)13.1.项目对社会的影响分析 (49)13.2.风险分析 (51)13.3.社会评价结论 (51)第14章研究结论与建议 (53)14.1.可行性研究结论 (53)14.2.建议 (53)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。

万科---水晶城项目的可行性研究一项目决策背景
1 内部因素
2 外部因素
二项目概述
1 项目区位及用地
2 项目宗地现状
3项目周边的社区配套
4项目周边环境
5项目市政配套分析
6土地价格
三项目法律及政策性风险分析
1项目用地取得土地使用权法律手续分析
2项目合作方式及风险评估
3 总体评价
四市场研究
1区域市场成长状况
2 区域市场供应产品特征
3 整体市场对本案影响因素
4 目标客户·产品及价格定位
五规划设计要点
1 初步规划设计思路
2 规划设计的可行性分析六项目开发计划
1 开发机遇
2开发周期安排
3销售周期安排
七投资收益分析
1 成本预测
2 税务分析
3 经济收益分析
4 项目资金预测
八可行性结论
1 项目优势
2 项目劣势
3 结论及建议。

万科地产项目可行性报告指引可行性研究报告可编辑万科地产项目可行性报告指引可行性研究报告可编辑精品文档万科地产项目可行性报告内容指引一、前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。

为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

二、可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。

例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

东丽湖万科城工程深度调研报告<调研时间：2018年4月23日——4月27日）前言万科城作为东丽湖区域最早的房地产工程之一，一方面，市场通过万科城工程认可了东丽湖的片区价值，另一方面，万科通过东丽湖万科城工程的开发，可以说成功的实践了“城镇化”、“片区化”的开发模式，一时蜚声国内地产界，成为了一些专门的策划咨询机构、开发商重点研究对象。

万科城距我工程仅咫尺之遥，且万科城的6期、8期在建，与我工程形成一定的竞争关系，通过长时间的实地调研，我们将之前的研究成果整理成文，以资借鉴。

目录一、工程概述二、东丽湖万科城的开发契机1、宏观环境2、住宅郊区化的发展趋势三、东丽湖万科工程所面临的问题及解决之道1、东丽湖万科地块现实条件2、问题的解决之道<1）万科城的定位<2）万科城的工程规划<3）产品的设计<4）建筑节能及生态技术四、东丽湖万科城的营销1、万科城工程的历史策划演变2、万科城各阶段销售产品演变及销售情况演变3、万科城的造势运动——营销成功的关键因素五、结语一、工程概述东丽湖•万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。

人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。

重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。

计划在8 — 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。

天津东丽湖万科城工程位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅工程，总占地面积4095 亩(273公顷>，总建筑面积88万平方M，其中住宅建筑面积80 万平方M，公建建筑面积8 万平方M。

工程容积率不大于0.36，建筑密度不大于20%，绿地率不小于50%。

工程占据整个东丽湖北岸，临湖位置绝佳。

距外环线17 公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。

天津万科水晶城详解（3）东丽湖成为天津人居中心的可能依照新总规中“一轴两带三区”的示意图，能够发觉，其中“一轴”与“两带”的交会点分别是中心城区与滨海新区。

中心城区是天津的根脉所在，具有600年的沧桑历史，文化积淀与经济建设最为成熟；而滨海新区正在肩负着国家给予的重任，致力成为环渤海经济中心，成为第二个浦东。

这两个轴带的交会处一方具有人口与文化的现存资源，另一方则具有沿海经济的优势。

现在，两地东西相望，距离并不遥远，随着区域的连结性建设，两地在以后形成一体将是必定趋势。

因此有人大胆推测以后的都市中心有可能就显现在两地之间。

目前，在该区域内天津机场邻近差不多开始东扩兴建空港物流保税区，开发区西区也正在如火如荼地挥戈西进。

这些都将促进以后人口的大量迁移。

在两地之间是大片大片未被开发、生态资源丰富的处女地，在那个地点，动物、植物与水和谐共生，天然相成，是适合人类居住和生活的绝佳场所。

目前，东丽湖地区差不多进入开发时期，部分具有前瞻眼光的置业者差不多开始关注这一区域。

而该地区的潜在资源也正在被大力挖掘，2005年，世界滑水锦标赛和嘉年华两项国际大事同时落于该地，这不能不说明地区的重要价值。

以湖为中心不是没有可能。

在杭州，由于价格奇高，临西湖而住差不多成为一般人难以实现的妄图。

而在天津以后可能的中心，正潜藏着一个面积相当于西湖一个半的东丽湖。

2、住宅郊区化的进展趋势二战后，西方老都市以地铁和高速公路为基础，显现住宅大规模郊区化，区别于别墅和单元住宅的郊外小住宅(低层、低密度)成为小资产阶层的居住方式。

90年代初期，中国较发达的大都市北京、上海、广州相继显现住宅城郊化。

针对中产阶级以大规模小住宅为进展概念的项目都获得较大成功，较为代表的有广州的祈福新村、碧桂园和上海的锦秋加州项目。

因此随着天津的都市进展，住宅郊区化将会大规模显现，东丽湖正好迎来专门好的进展机会。

3、东丽湖项目的优劣势（1）项目2大优势优势一：具备良好区位优势直隶天津以后最具活力的滨海新区行政区划；东丽湖地区与京、津、塘的交通网络差不多成型；自然环境十分优越，邻近地区无工业项目，空气、水体、土壤均没有受到污染。

某万科玻璃厂项目可行性研究报告目录第一章项目决策背景1. 内部因素2. 外部因素第二章项目概述1. 项目区位及用地2. 项目宗地现状3. 项目周边的社区配套4. 项目周边环境5. 项目市政配套分析6. 土地价格第三章项目法律及政策性风险分析1. 项目用地取得土地使用权法律手续分析2. 项目合作方式及风险评估3. 总体评价第四章市场研究1. 区域市场成长状况2. 区域市场供应产品特征3. 整体市场对本案影响因素4. 目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1. 初步规划设计思路2. 规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1. 开发机遇2. 开发周期安排3. 销售周期安排第七章投资收益分析1. 成本预测2. 税务分析3. 经济效益分析4. 项目资金预测第八章可行性结论1. 项目优势2. 项目劣势3. 结论及建议第一章项目决策背景一. 内部因素1. 某某公司项目布局某自92 年进入某市场以来，先后开发了城市花园、某中心大厦、世贸广场、都市花园、某新城等项目，其中城市花园、某中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17 万平方米，某新城位于城市北部的北辰区，面积约60 万平方米。

世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。

由此可看出，某某的主要项目集中在城市的北部。

反观某的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。

由此看出，某的物业分布与某的总体规划和城市发展方向不尽相符。

某自92 年进入某市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为某的地产先锋，在某人的心目中已树立起第一品牌的形象。

某产品应属于整个某市，而不是某个区域。

所以某有能力，也应该去开发某的其他市场，让某物业深入某每个角落。

万科天津水晶城天津万科水晶城详解万科天津水晶城天津万科水晶城详解天津东丽湖〃万科城集团开发规模最大的项目１、规划为中国首卒优质生态型社区２、先造城，再建房，以项目完善配套设施；３、以周边优美的自然环境为主要推广卖点；４、全程体验式营销方式，以独特生活品位打动客户。

一、项目概述1 、项目概况（1）基本概况天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区内的东丽湖北岸，东丽之光大道以南，为天津万科具有异国风情的低密度高尚住宅项目，总占地面积4095 亩（273公顷），总建筑面积88万平方米，其中住宅建筑面积80万平方米，公建建筑面积8万平方米。

项目容积率不大于0.36，建筑密度不大于20％，绿地率不小于50％。

（2）地理位臵项目占据整个东丽湖北岸，临湖位臵绝佳。

距外环线17公里，距离天津市区中心约28公里，距离滨海城区25公里，距离天津机场26公里。

万科东丽湖依东丽湖而建，东丽湖水域面积为7.3 平方公里，辽阔的水面，充足的地热资源，丰富的水产，良好的空气质量和声环境质量都属于天津市各自然生态保护区之首。

（3）总体规划东丽湖〃万科城是万科经历20年集团发展后，承接第三个十年发展的一个生态建城的理想模式，将社会、经济、生态作为密不可分的整体，综合考虑社区的多样性。

人口规模、公用空间、交通系统、就业机会和自然环境的整体协调开发。

重新唤起人们对建设精彩持久的住宅区的热情。

计划在8 - 10年内建设成为一个集居住、教育、旅游、休闲为一体的功能齐全的完整综合性新市镇。

2 、项目自然环境：地处东丽湖温泉度假旅游区东丽湖温泉度假旅游区是天津市政府批准的十大旅游风景区之一和七大生态保护区之一，周边无工业项目，空气水体、土壤没有受到污染，并有大面积的植被和人工绿化。

东丽湖水域面积辽阔，湖岸周长12 公里，面积达7.3平方公里，水质优良，盛产鱼虾，具备得天独厚的自然生态环境，东丽湖温泉度假旅游区处于山岭子地热带的中心区域，地热资源十分丰富，水质中含有偏硅酸、锂、锶等多种微量元素，对风湿、关节炎、神经衰弱等症状具有良好的药用价值，还有美容、理疗等功能。

天津万科·水晶城·产品解析历史篇##卫当代城居文化进化论——历史中建构未来万科“水晶城〞二期“##卫，三宗宝：鼓楼，炮台，铃铛阁〞。

无论明清时期的各省会馆，还是上世纪初的五大道洋楼，每一个具有鲜明特色的历史时期都必定能找到它相对应的特定建筑标志——这些城市生活的化身，是##卫这方水土上无可替代的人文创造，显现着不可替代的历史印记。

以至于更多的人开场认识到：建筑绝不仅仅是文化代言，它就是文化本身！寻找##的当代建筑切入点以##老玻璃厂的特征性工业建筑构件和当代先进建筑工艺为物质元素，以五大道的富足生活样本为精神参照，用建筑特征的触角透析地域文化，设计打磨：提起艾菲尔整个巴黎都会骄傲，万神庙顶立起罗马近2000年的阳刚，世贸是纽约永远的痛……世界各大著名城市的自信与魅力，都直接取决于它那些独有的建筑。

##在近100年来拥有两处独有的文化入口：以鼓楼为象征的老城文化；以与以五大道为代表的近代洋楼文化。

后者虽是舶来品，但在了解过洋楼文化的兴衰变迁之后，终于明白谁才是##洋楼文化的主人。

对于时间在这些建筑上留下的历史价值、文化价值以与审美价值，都统统成为##的财富。

建筑文化的城市价值。

水晶城的建筑元素在五大道随处可见——楼梯2楼梯3楼梯4 层层退台##玻璃厂，一个经历了沧桑开展的国家大型二级企业，顺应##市政府“向东向南〞开展的战略，迁址到滨海新区。

于是##玻璃厂这块“有故事的土地〞，就成为万科在梅江南的一个力作——水晶城的开发模板。

##玻璃厂演进到今天，厂区内长势良好的大树、造型别致的老厂房、废弃的铁路、卷扬机、消火栓、耐火砖等等，在加拿大BDCL公司设计师眼前展现了一幅幅生产、生活的真实画卷，给了规划者无限的遐想空间。

原有建筑物拆除后的残墙意象和地面肌理被融入水晶城总体规划中，共同组成了一个别具一格的Y形景观轴线；老厂区的几条主要道路形成了新规划中的交通路网；完整保存了老厂区原卫生院的一大片枝叶繁茂的树木，有效地留存了行道树，使社区内的街道有了类似"五大道"林荫路的气氛。

可行性研究报告天津万科兴业(集团)有限公司二零零壹年八月目录第一章项目决策背景1.内部因素2.外部因素第二章项目概述1.项目区位及用地2.项目宗地现状3.项目周边的社区配套4.项目周边环境5.项目市政配套分析6.土地价格第三章项目法律及政策性风险分析1.项目用地取得土地使用权法律手续分析2.项目合作方式及风险评估3.总体评价第四章市场研究1.区域市场成长状况2.区域市场供应产品特征3.整体市场对本案影响因素4.目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1.初步规划设计思路2.规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1.开发机遇2.开发周期安排3.销售周期安排第七章投资收益分析1.成本预测2.税务分析3.经济效益分析4.项目资金预测第八章可行性结论1.项目优势2.项目劣势3.结论及建议第一章项目决策背景一.内部因素1.天津万科公司项目布局万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目，其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面积约60万平方米。

世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带，但规模较小。

由此可看出，天津万科的主要项目集中在城市的北部。

反观天津的总体规划和城市发展方向，城市中心区向南部方向发展，由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出；城市工业向东发展，重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。

由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。

万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被公认为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。

万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域。

所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落。