万科(全套)目标成本测算体系(示例)非常值得学习

万科房地产项目目标成本及控制责任书测算指标(编号： )项目期目标成本及控制责任书（第稿）深圳市万科房地产有限公司20 年月日编制依据及讲明按照深圳市万科房地产有限公司经营规划和利润打算，为加强前期成本设计能力及过程中成本操纵的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本指标，成本治理部结合市场现状及项目具体情形，编制了《项目目标成本及操纵责任书》，对项目整体的目标成本和各部门的操纵责任作出了明确规定，编制要紧依据如下：1．项目进展部：土地出让合同、报批报建费用明细；2．设计治理部：实施方案设计图纸、景观方案设计图纸、精装修工程建筑标准、与材料部品标准、钢筋、砼、砌体等结构指标；3．采购治理部：招标工作打算；4．项目经理部：场地平坦、土方、护坡、强夯、挡土墙、桩基方案，临时设施、社区管网建筑标准、主体建安的过程操纵、监理费用打算；5．销售经营部：景观分区建议，营销费用打算；6．财务治理部：资本化利息运算依据、治理费用运算依据。

本责任书已与相关部门讨论并达成一致。

执行过程中，由成本治理部整体负责。

各部门在操纵责任成本的同时应主动向成本治理部反馈相关信息。

成本治理部年月日《项目目标成本及操纵责任书》作为指导项目各项工作的重要依据，经公司讨论，审核通过项目整体成本目标及其中各项操纵目标。

现予以公布，请相关部门遵照执行。

签发人：签发日期：200 年月日主送：公司治理层抄送：集团成本审算中心、（区域成本治理中心）一、项目整体目标成本指导书：1.项目概况1) 期规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹总建筑面积：m2，计入容积率的总建筑面积m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅总套数：套⏹总车位：个⏹入伙日期：年月2.成本目标项目目标成本确定为元/m其中建安成本元/m2附件：《目标成本测算表》集团统一版、《财务分析表》《项目规划指标表》、《跨期分摊表》4．成本设计关注手册二、各责任部门成本操纵指标1．成本科目中各部门责任成本划分见附表：2．各部门责任成本中汇总如下（分作业成本和牵头操纵成本）,有关作业成本和牵头操纵成本的定义见分部门操纵责任书中的详细讲明。

万科、绿城家的目标成本是这样测算的房地产目标成本测算以购房者能接受的价格、功能、需求量等为出发点，综合考虑产品功能、性质、市场竞争力等，追求供应链总成本合理化，创造整体成本领先优势，同时让客户最大化满意。

对价格和品质的权衡选择，正反映了房企战略和产品发展的取向。

成本测算是目标成本的开始，目标成本的编制准不准，首先在于成本测算准不准。

一、使用“目标成本测算表”，关注规划指标和建筑标准一份科学、准确的“目标成本测算表”是进行目标成本管理的基础，作为成本测算的统一格式。

就目标成本测算而言，其过程并不复杂，一般来说分为以下五步：首先，依据本阶段总平面图及技术指标形成《项目规划指标表》；其次，与设计及营销等相关部门，通过会议形式讨论沟通，形成《产品建造标准》；再次，依据相关指标和信息，按照产品测算建安费用；复次，依据相关指标和信息，测算非建安费用；最后，汇总建安费用和非建安费用，形成目标成本汇总表。

以绿城为例，在工程目标成本测算中分为项目工程成本测算和非工程成本测算。

项目工程成本测算方面，总体规划指标确定前提下，工程目标成本依据“工程测算表”来测算，规划了多类产品的项目，按照产品类型进行测算；非工程目标成本则按照“土地、前期、间接和期间费用测算表”进行测算。

绿城成本测算遵循量价分离原则，注明量、价的计算思路，项目定位时如果成本测算无法细分，可以根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，并注明参考项目的成本情况。

目标成本测算表中尽可能引用规划指标中的数据，引用时可参照类似项目，若相应指标不适合引用时，则自定义指标并填入工作量。

成本汇总表根据项目一般分摊原则设置了分摊公式，如不符合项目实际情况可修改公式。

又以万科为例，测算前先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”，对于道路、绿化用地等景观规划指标应明确，从而为成本测算提供准确的计算指标。

（如下图）二、跨期和不同产品类型工程分摊成本测算以绿城为例，项目规模较大或分期开发时，目标成本测算表中的地价应该按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期公共用地按各产品类型的可售比分摊）。

万科(全套)目标成本测算体系(示例)，非常值得学习！万科?目标成本测算目标成本测算,只有精细化、精确化，才能真正提升项目目标成本的编制水平，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。

今天就给大家分享《万科目标成本测算表使用指引(万科版)》万科目标成本的改进和完善方向：测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。

下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。

01一、规划指标及建造标准对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。

02二、跨期成本分摊1、地价的分摊全期地价分摊完成后，计算出一期应分得的地价为4862万元，随后将这笔地价分摊至该期的各产品类型中。

总的分摊原则仍为“按各产品类型占地面积比例分摊”，表中将各产品类型可售面积除以其容积率，得到分摊基数。

形成的当期地价分摊表如下：应注意的是，容积率指标或范围在测算时需当地设计部予以提供。

由于地域差异性大，目前集团不设立各产品类型容积率范围指标。

各区域可在区域范围内进行相关产品类型容积率指标范围的统计和设定，并下发区域公司参考。

2、其它跨期成本分摊最终形成的跨期成本分摊表格如下：哪些成本科目项需要进行跨期分摊可根据项目具体情况按受益原则确定。

对于分摊至“后期”的成本，当后期的规划指标确定后，可再按确定的建筑面积比例具体拆分到二期、三期等等，直到在最后一期项目规划确定后分摊完毕。

需注意的是，分摊成本确定后，当分摊的成本科目总成本发生变化时，变化部分成本仅在未结算开发期反映，已结算开发期不再调整分摊成本。

03三、六类公摊费用及期间费在完成跨期成本分摊表后，即可进行当期“六类公摊费用及期间费”的测算。

1、土地成本该成本项中的地价及红线外市政设施费等可直接从“地价分摊表”及“跨期成本分摊表”中引入。

1.流程要素1.1.流程目标：规范目标成本测算工作流程，有效地控制成本，确保目标成本的准确。

1.2. 流程主要责任部门：项目管理部、成本管理部。

2.1.目标成本编制应遵守的基本原则：2.1.1.核算对象确定的原则：⏹按可售原则，项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目标成本的编制对象，可售产品必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目中，不可售产品不列入目标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。

⏹分期开发的项目，以期数作为编制目标成本的基本单位，每一期须编制独立的目标成本；对于每一期则有不同产品类型的核算对象，比如多层、小高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标成本以各产品类型为基础进行编制。

2.1.2.分摊原则：请参考集团《核算指导》2.1.3.编制的原则（详细请参考集团《目标成本实施细则》）：a)准确严谨的原则。

b)及时原则：实施方案确定后15天内完成审批。

c)可追溯性的原则。

2.2.广州公司的目标成本测算表格组成：2.2.1.数据获取与分析部分：地价及规划、地价及利息、经济指标、项目总体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项目总成本及利润、成本对比表。

2.2.2.全期跨期成本分析与分摊:全期分摊配套明细表（若有全期分摊工程才有）、地价分摊。

2.2.3.目标成本核心部分：规划指标、成本汇总表、六类公摊费用及期间费、各产品类型主体建安工程费、材料部品标准。

2.2.4.责任成本表格：总章表格、设计管理部责任成本控制目标、工程管理部责任成本控制目标、项目事务部责任成本控制目标、项目管理部责任成本控制目标、营销管理部责任成本控制目标、成本管理部责任成本控制目标、各责任部门控制措施、成本控制措施；2.2.5.审批表。

3.编制的流程图：4.目标成本各表格的填写要求与技巧4.1.规划指标表4.1.1.取得土地后，设计部门会根据项目定位、客户细分，并结合地块情况，进行详细的规划设计，我们应与设计部进行互动沟通，向相关设计人员解释《规划指标表》各个指标作用与意义，并需及时了解设计进度，及时根据设计部提供的设计指标填写规划指标表。

万科全套成本制度-成本核算指引----e8567e74-7154-11ec-abc7-7cb59b590d7d1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。

2、范围：适用于集团内全资、控股、委托非控股房地产开发企业。

3、职责：总部财务管理部负责本规范的执行、解释、修改和检查；集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。

4.方法和过程控制4.1成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1根据成本核算对象的确定原则和项目特点确定成本核算对象。

4.1.2建立相关成本核算台账，核算和归集开发成本和费用。

4.1.3按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4按照确定的方法和标准，将收回的开发成本分摊到成本核算对象之间。

4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的总开发成本。

4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。

4.1.8根据成本核算和管理要求，编制成本报表，综合反映各成本核算对象的成本。

4.2成本核算对象的确定4.2.1成本核算对象的确定原则4.2.1.1满足成本计算的需要；4.2.1.2便于成本费用的归集；4.2.1.3利于成本的及时结算；4.2.1.4适应成本监控的要求。

4.2.2成本核算对象的确定方法各公司可根据确定成本核算对象的原则，结合项目实际情况，确定具体的成本核算对象。

《新版目标成本测算表使用指引》综述：为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。

希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。

同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。

新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善：⏹细化了各项费用测算的成本科目构成；⏹明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标；⏹设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素；⏹修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成；⏹明确跨期成本分摊、地价分摊的做法；⏹六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确）⏹跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。

（同上）测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。

下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。

一、规划指标及建造标准测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。

规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。

对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。

对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。

二、跨期成本分摊1、地价的分摊规划指标和建造标准填写完成后，首先可进行地价的分摊。

地价分摊总的原则是按各期或各产品类型的占地面积分摊，跨期或当期中的公共用地宜按各期或各产品类型的建筑面积比例分摊，以形成地价分摊比例系数来分摊总地价。

万科,建安成本,测算,模板,限额竭诚为您提供优质文档/双击可除万科,建安成本,测算,模板,限额篇一：万科《目标成本测算作业指引》1.流程要素1.1.流程目标：规范目标成本测算工作流程，有效地控制成本，确保目标成本的准确。

1.2.流程主要责任部门：项目管理部、成本管理部。

2.1.目标成本编制应遵守的基本原则：2.1.1.核算对象确定的原则：按可售原则，项目内的各建造物按照是否可售来确定其是否列入目标成本的编制对象，可售产品必须作为目标成本的编制对象列入成本开发项目中，不可售产品不列入目标成本编制对象，其成本分摊到各可售产品的成本中。

分期开发的项目，以期数作为编制目标成本的基本单位，每一期须编制独立的目标成本；对于每一期则有不同产品类型的核算对象，比如多层、小高层、高层、别墅等核算对象，本期的目标成本以各产品类型为基础进行编制。

2.1.2.分摊原则：请参考集团《核算指导》2.1.3.编制的原则（详细请参考集团《目标成本实施细则》）：a)准确严谨的原则。

b)及时原则：实施方案确定后15天内完成审批。

c)可追溯性的原则。

2.2.广州公司的目标成本测算表格组成：2.2.1.数据获取与分析部分：地价及规划、地价及利息、经济指标、项目总体概况、税费说明、景观数据统计、规划指标、含量指标、造价指标、项目总成本及利润、成本对比表。

2.2.2.全期跨期成本分析与分摊:全期分摊配套明细表（若有全期分摊工程才有）、地价分摊。

2.2.3.目标成本核心部分：规划指标、成本汇总表、六类公摊费用及期间费、各产品类型主体建安工程费、材料部品标准。

2.2.4.责任成本表格：总章表格、设计管理部责任成本控制目标、工程管理部责任成本控制目标、项目事务部责任成本控制目标、项目管理部责任成本控制目标、营销管理部责任成本控制目标、成本管理部责任成本控制目标、各责任部门控制措施、成本控制措施；2.2.5.审批表。

3.编制的流程图：4.目标成本各表格的填写要求与技巧4.1.规划指标表4.1.1.取得土地后，设计部门会根据项目定位、客户细分，并结合地块情况，进行详细的规划设计，我们应与设计部进行互动沟通，向相关设计人员解释《规划指标表》各个指标作用与意义，并需及时了解设计进度，及时根据设计部提供的设计指标填写规划指标表。

（全套）万科最新结构成本对标体系（包含：最新限额指标、设计控制数据、对标流程！）万科▪成本对标体系万科最新结构成本对标体系，包含:最新限额指标、设计控制数据、对标流程！请成本及⼯程技术同⾏收藏......01⼀.万科含钢量设计过程控制篇01万科⽅案评审阶段过程控制①单体平⾯设计控制点控制内容及要求❶确定组合平⾯基本规则，（霍克通过结构拉结板.拉梁满⾜平⾯规则）；⾼宽⽐6-7度《6,8度《5❷层数去⾼度《80⽶或《100⽶临界值，即25层或33层（即《80⽶或《100⽶的临界值）❸层⾼《2.9⽶❷地下室设计过程控制点③停车位测算过程控制点控制内容及要求：停车优选序列：地⾯》架空》半地下室》地下室④消防车道过程控制点控制内容及要求：消防车道尽量少布置在地下室顶板④停车位测算过程控制点控制内容及要求：❶4.5⽶《架空层层⾼《5.8⽶❷综合⾸层商业或地下室⽅案，确定结构是否转化02万科户型单体技术⽅案评过程控制①户型确定过程控制点②地下室过程控制点03万科初步设计评审过程控制04万科施⼯图设计评审过程控制施⼯图设计阶段主要的控制点为:经济技术指标管控02⼆.万科成本限额控制指标篇01万科标准层混凝⼟含量指标限值指标说明:❶分⼦包含上部标准层所有结构钢筋❷分母=计容积率⾯积+不计⾯积部分[（落地凸窗⾯积+有墙柱的凹阳露台、⼊户花园+结构拉板）+1/2(两层⾼悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他⾯积）]02万科地下室钢筋含量指标限值①苏南.南昌.武汉.重庆.杭州.宁波.东莞.惠州.长沙.青岛区域地下室钢筋含量指标②其他区域地下室钢筋含量指标指标说明:❶表中数据是覆⼟1.2⽶,⽔压同室外场地的地质情况.覆⼟增加O.3∽0.5(规划要求)以上,含钢量增加5-10KG/m2❷塔楼和⼈防地下室按照柱基考虑,若采⽤天然筏基,此部分含钢量增加15-20KG/m2❸两层地下室减10kg/m2❹整体底下室的含量根据普通底下室、塔楼地下室、⼈防地下室的⽐例确定,若塔楼和⼈防地下室范围重叠,按着⾼者取值.塔楼全转换是指除筒体外全部转换,塔楼地下室和⼈防地下室含钢量根据转换的⽐例内插确定❺由于地址情况的变化,最终地下室的含钢量会有变化03万科标准差钢筋含量指标限值指标说明:括号内为结构转换时标准层的数据(kg/m2)指标说明:❶分⼦包含上部标准层所有混凝⼟❷分母=计容积率⾯积+不计⾯积部分[（落地凸窗⾯积+有墙柱的凹阳露台、⼊户花园+结构拉板）+1/2(两层⾼悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他⾯积）]03三.万科成本限额对标流程篇①万科开⼯前的对标管理基础或桩基开⼯前各公司必须完成地下车位平均⾯积和层⾼这两个指标的对标❷万科园林景观对标管理园林景观对标说明:主题开⼯后3个⽉内上报硬景对标指标及相关备案⽂件☀本期万科最新结构成本对标体系分享完毕......。

赠送：一份《国际商业合同》国际商业合同方：________ ________ ________ ________ ___ 地址：邮编：________ ____ 电话：________ ____ 法定代表人：________ ____ 职务：________ ____ 国籍：________ ____ 卖方：________ ________ ________ ________ ____ 地址：邮编：________ ____ 电话：________ ____代表人：________ ____ 职务：________ ____ 国籍：________ ____ 买卖双方在平等、互利的原则上，经协商达成本协议条款，以共同遵守，全面履行： 第一条 品名、规格、价格、数量： 单位：________ ________ ________ ____ 数量：________ ________ ________ ____ 单价：________ ________ ________ ____价：________ ________ ________ ____ 总金额：________ ________ ________ ____ 第二条 原产国别和生产厂： 第三条 包装： 1.须用坚固的木箱或纸箱包装。

以宜于长途海运/邮寄/空运及适应气候的变化。

并具备良好的防潮抗震能力。

2.由于包装不良而引起的货物损伤或由于防护措施不善而引起货物锈蚀，卖方应赔偿由此而造成的全部损失费用。

装箱内应附有完整的维修保养、操作使用说明书。

第四条 装运标记： 卖方应在每个货箱上用不褪色油漆标明箱号、毛重、净重、长、宽、高并书以“防潮”、“小心轻放”、“此面向上”等字样和装运：________ ________ . 第五条 装运日期：________ ________ ____ 第六条 装运港口：________ ________ ____ 第七条 卸货港口：________ ________ ____条 保险：________ ________ ____ 装运后由买方投保。