房地产企业所得税及个人所得税疑难问题处理技巧

房地产企业向员工赠送或低价售出房屋的个人所得税处理案例背景：A公司是房地产企业，2015年5月开发了一片住宅区，经A公司商议决定：对于5年以上的高管每人奖励一套住房，市场价每套150万。

对于5年以上工龄的员工，以正常销售价格的60%为内部优惠价格。

对于5年以下工龄的员工，以正常销售价格的80%为内部优惠价格假定商品房正常的销售价格是8000/平方米，平均建造成本为4000/平方米。

请问：获得奖励住房的高管应如何计征个人所得税？内部优惠价格购买房屋的员工是否需要就差价缴纳个人所得税？是否有较好的筹划方式？案例分析：财税[2009]78号文件中有财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知。

房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

以下情形的房屋产权无偿赠与，对当时双方不征收个人所得税。

财税[2009]78号文件，仅仅针对个人向个人赠房，不涉及企业向个人赠房。

因此本案例中高管不适用上述文件，不应按照房屋的市场价乘上20%来缴个税。

《个人所得税法实施条例》中规定，工资薪金所得是指个人因任职或者受雇而取得的工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得。

个人所得的形式，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。

所得为实物的，应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额。

无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的，按照市场价来核定应纳税所得额。

《财政部、国家税务总局关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复》（财税[2008]83号）中指出，企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。

企业所得税疑难问题实务解析
企业所得税是指企业根据国家相关法规和规定，根据其取得的应税所得按规定比例缴纳给国家的税款。

企业所得税是一种利润税，应由企业根据其取得的销售收入、其他业务收入、非经营性收入等计算所得额，并按照预先设定的税率缴纳。

在企业所得税的实务操作中，可能会遇到一些疑难问题，如下所示：
1. 所得税核算方法：企业所得税核算有多种方法，包括总账核算法、明细账核算法、单纯率法、综合率法等。

企业应根据自身经营情况和税法规定选择适用的核算方法。

2. 扣缴义务人：企业支付给个人的工资、薪金、劳务费等所得，应按照法定税率扣缴代扣个人所得税，并及时缴纳给税务机关。

企业应了解并履行自己的扣缴义务。

3. 税前扣除项目：企业在计算所得额时，可以扣除一些合法的费用和损失，如生产成本、合理费用、研发费用、捐赠支出等。

企业应合理利用税前扣除项目，降低应纳税所得额。

4. 企业重组税务处理：企业进行重组、合并、分立、转让资产等活动时，涉及到税务方面的处理。

企业应及时咨询税务机关，了解税务处理方法和纳税义务。

5. 跨境税务问题：企业进行国际业务时，可能涉及到跨境利润转移、跨国资金流动等税务问题。

企业应了解相关跨境税法规
定，履行相关申报和缴税义务。

6. 税务风险防控：企业应建立健全的税务管理制度和内部控制，确保税务合规。

同时，企业应积极与税务机关进行沟通和合作，及时解决税务问题并防范税务风险。

在遇到企业所得税疑难问题时，企业可以积极与税务机关、税务专业人士进行沟通和咨询，及时了解相关政策和法规，寻求解决方案，确保税务合规和税负的合理优化。

房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。

一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。

预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。

房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。

前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。

目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

如何正确处理税务工作中的纠纷和争议在税务工作中，纠纷和争议是难免的。

正确处理这些问题，不仅需要准确的法律知识和专业技能，还需要沟通、协商和解决问题的能力。

本文将介绍如何正确处理税务工作中的纠纷和争议。

一、积极主动沟通针对税务工作中的纠纷和争议，首先要进行积极主动的沟通。

与纳税人和其他相关方保持及时、准确的沟通是解决问题的基础。

通过沟通，双方可以理解对方的立场和需求，找到共同的解决方案。

在进行沟通时，应尽量使用简明扼要的语言，避免使用专业术语，以确保信息的准确传递。

二、寻求法律专业支持在处理税务纠纷和争议时，如果问题较为复杂或涉及法律解释的部分，建议寻求法律专业支持。

税法律师或税务专业人员可以提供专业的法律意见和建议，以帮助解决争议。

他们可以根据具体情况分析和解释相关法律规定，并提供合理的解决方案。

同时，法律专业人员还可以代表你与其他方进行谈判和协商，确保你的权益得到维护。

三、协商解决纠纷在税务工作中，协商解决纠纷是一种常见的方式。

通过协商，双方可以互相妥协，共同达成解决纠纷的方案。

在协商过程中，双方要保持冷静和理性，尊重对方的权益和立场。

同时，要全面了解纠纷的具体原因和背景，找到解决问题的关键点。

如果双方在谈判过程中出现分歧，可以寻求第三方的中立调解，以达成双方都能接受的解决方案。

四、申请仲裁或诉讼如果协商解决纠纷的努力没有取得预期效果，可以考虑申请仲裁或诉讼。

仲裁是一种非正式的解决纠纷的方式，由仲裁员依法对争议进行调节和裁决。

仲裁过程相对简便，时间和成本较低。

而诉讼是一种正式的法律程序，双方会通过法院来解决纠纷。

诉讼过程中需要遵守法律程序和规定，时间和成本相对较高。

五、遵守法律法规在税务工作中，遵守法律法规是预防纠纷和争议的最基本和有效的方式。

及时了解和掌握相关法律法规，遵守税务政策和程序，确保纳税申报的准确性和合法性。

此外，与纳税人进行正确的沟通和交流，及时解答疑问和提供帮助，也是预防纠纷和争议的重要措施。

房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业作为国民经济重要组成部分，一直受到社会和政府的广泛关注。

在房地产市场不断发展的背景下，税收筹划成为房地产企业面临的重要问题之一。

税收筹划是指通过合理的税收规划和管理，使企业在合法的前提下，最大程度地减少税负，增加投资回报率，实现企业持续、稳定、可持续发展的目标。

房地产企业税收筹划也存在一系列的难点，本文旨在分析房地产企业税收筹划的难点，并提出相应的对策。

1. 税收政策频繁变动房地产市场和相关税收政策经常受到国家宏观调控政策的影响，税收政策也随之频繁调整。

税收政策的频繁变动使得房地产企业难以制定长期和稳定的税收筹划方案，影响了企业的经营和发展。

2. 税收体制复杂我国税收体制复杂，税种繁多。

不同税种对房地产企业的税负影响不同，企业需要全面了解各种税种的政策规定，合理规划税收筹划方案，提高税收的管理水平。

3. 税收管理压力大房地产企业所面临的税收管理压力很大，包括税务机构的稽查、税收法规的变化、纳税义务的增加等，这都增加了企业进行税收筹划的难度。

一些房地产企业可能存在税收风险管理不力的问题，导致税务风险的增加。

4. 环境透明度不足房地产行业的税收管理存在环境透明度不足的问题，一些企业存在着违规操作，不符合税收政策的情况。

这也给企业税收筹划带来了一定的不确定性和风险。

二、房地产企业税收筹划对策1. 建立完善的内部控制机制房地产企业应建立完善的内部控制机制，健全财务管理制度、税务管理制度和内部审计制度，规范企业的财务和税务管理行为，提高税收合规性，降低税收风险。

2. 加强税收政策研究和分析房地产企业应加强税收政策的研究和分析，及时了解最新的税收政策变化，制定相应的应对措施，并在税收政策变化前进行充分的准备和调整。

房地产企业应加强税收风险的管理和控制，建立风险识别、评估、预防和应对的机制，及时发现并解决存在的税收风险，降低企业的税收风险。

4. 加强税收合规性管理房地产企业应加强税收合规性管理，遵守国家税收法律法规，严格依法申报纳税，确保企业的税收合规性，降低税收风险，维护企业的良好形象。

房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题1、房地产行业企业纳税意识不强。

目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。

一是财务制度混乱。

帐务不全，有的甚至根本没有帐。

二是收入不实。

有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。

三是虚列成本。

多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。

有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。

流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。

流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

ZHANGJIAN仅供个人学习，勿做商业用途房地产企业常见84个税收问题一、企业所得税问题（一）收入方面问题1、将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入，或不做或不与时做账务处理，或直接冲减开发成本。

2、分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入。

3、分期收款方式销售开发产品的，合同约定收款日期未收到房款的，或其他合同约定应收房款日期未收到房款的，未按合同约定收款时间确认收入。

4、私建、违建阁楼、车库、仓库，对外销售转让开具收款收据，隐匿收入。

5、价外收费等按合同约定应计入房产收入总值的未按规定合并收入。

有的企业以代收费用的形式挂往来账户；有的企业在代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，不确认收入。

6、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东与相关联企业与个人。

7、产品已完工或者已经投入使用，预收款不与时结转销售，不按完工产品进行税务处理，仍按预征率缴纳所得税。

8、将开发产品转作自用固定资产，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资入、以房抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。

在开发产品所有权或使用权转移时，未按视同销售申报纳税。

9、开发的会所等产权不明确，就转给物业，不按开发产品进行税务处理，或者将不需要办理房地产证的停车位、地下室等公共配套设施对外出售不计收入。

10、整体转让“楼花”不作收入。

即开发商将部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账，甚至设账外账。

11、按揭销售，首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转帐后不与时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。

12、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入。

13、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分以与差价收入没有合并收入计算缴纳所得税。

如何有效解决税务工作中的难题与困惑随着现代社会的不断发展，税务工作在企业和个人中扮演着重要的角色。

然而，由于税法复杂、税收政策多变等原因，税务工作中常常会出现一些难题与困惑。

本文将探讨如何有效解决税务工作中的难题与困惑，并提出一些实用的解决方案。

一、加强对税法法规的学习和理解税法是税务工作的基础，只有深入学习掌握税法法规，才能更好地开展税务工作。

对于企业和个人来说，要密切关注税法的更新和变化，及时了解相关政策的调整。

可以通过参加培训班、研讨会等方式，提高自己的税法素养。

同时，可积极利用互联网资源，学习相关税法知识，如税务局官网、税务部门发布的政策解读等。

二、建立良好的纳税申报与风险管理机制随着税法的日益复杂，纳税申报成为税务工作中的关键环节。

为了避免申报错误，需要建立起完善的纳税申报流程。

在企业中，可以成立专门的税务专家团队，负责纳税申报的核对与审核工作，确保信息的准确性。

对于个人纳税人来说，也可以委托专业的税务服务机构完成纳税申报工作，减少出错的风险。

此外，要时刻关注税收风险，建立风险防控机制，避免因税务风险而导致的困扰。

三、合理规划税务筹划税务筹划是通过合法手段，最大限度地降低纳税负担的行为。

对于企业和个人来说，都可以通过合理规划税务筹划来解决税务工作中的困惑。

在税务筹划过程中，要遵守税法法规，并避免使用违法手段。

可以通过合理选择税收优惠政策、合理安排资金流动等方式，降低税务成本。

四、加强税务部门与纳税人的沟通与互动税务部门是税务工作的主管机关，纳税人是税务工作的主体。

加强税务部门与纳税人的沟通与互动，可以更好地解决税务工作中的难题与困惑。

税务部门应及时发布相关政策解读，解答纳税人的疑问。

纳税人也可以加入相关税务协会、组织等，与同行交流，分享经验，共同解决税务工作中的问题。

五、积极运用信息化技术随着信息化技术的不断发展，税务工作也在不断向数字化、智能化方向发展。

积极运用信息化技术可以更有效地解决税务工作中的难题与困惑。

常见税务问题及应对策略税务事项对于每个企业或个人都是非常重要的。

不论你是企业家还是普通工薪族，都需要了解一些税务基本知识，以避免不必要的税务纠纷。

以下是一些常见的税务问题及应对策略。

1.税务申报问题企业或个人在每年的规定时间内需要对税务进行申报。

税务申报的形式包括纳税申报，缴纳税款及报备税务信息。

对于企业而言，存在着更为复杂的税务申报方式，如增值税及所得税等。

在面对税务申报时，建议您使用专业的财务软件辅助操作，同时可以请税务专业人士协助申报，避免误报或漏报导致不必要的罚款。

2.税务核算问题税务核算涉及多种不同的税务项目，如所得税、增值税、营业税等，不同的税法对各个项目的规定也不尽相同。

应对税务核算问题，企业或个人需要对相关的税法法规有一定的了解，并通过准确核算来减少可能存在的税务差错。

3.税务优惠问题税务优惠是指企业或个人在纳税时享受到的税收减免政策。

税务优惠政策的针对对象不同，可适用于大中型企业以及独立创业者等多个群体。

但对于一些特定行业或区域，会存在一些针对性的税务优惠政策，如房地产、中小企业等。

企业或个人需要通过认真阅读相关政策文件，以了解自身是否符合优惠条件，并主动向税务机关申请。

此外，也可以委托税务专业人员帮助查询和申请优惠政策。

4.税务调整及税务检查问题税务调整指税务机关在对企业或个人纳税申报进行审查后，可能会发现存在纳税申报差错，需要进行调整，从而使企业或个人需要交纳更多的税款。

这时，需要企业或个人配合税务机关，认真核实调整依据及相关事项，并根据其要求提供证据等资料。

对于税务机关的调整存在异议，也可以使用上诉的方式来维护自身合法权益。

税务检查是指税务机关对企业或个人税务申报内容及税务条款的合法性进行抽查。

该抽查形式可以分类为现场检查、核算审查及损失核销审批等方式。

应对税务检查问题，企业或个人需要做好税务合规性管理，将会计账簿等资料妥善保存，并配合税务机关完成相关核查。

综上所述，税务问题需要企业或个人密切关注，并在合理途径下进行缴税及申报。

企业清算中有关企业所得税及个人所得税处理技巧企业清算的所得税处理，是指企业在不再持续经营，发生结束自身业务、处置资产、偿还债务以及向所有者分配剩余财产等经济行为时，对清算所得、清算所得税、剩余资产分配等事项的处理。

企业发生股东决议注销、破产清算、企业重组注销等情况需要进行清算的，应该按照税法的规定进行清算所得税处理。

一般包括如下常见情形：1、股东会、股东大会或类似机构决议解散;2、企业因公司合并或者分立需要解散的;3、依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销;4、被人民法院依法予以解散或宣告破产的;5、企业重组中需要按清算处理的企业。

一、清算环节企业所得税处理(一)企业清算的所得税处理包括以下内容：1、全部资产均应按可变现价值或交易价格，确认资产转让所得或损失;2、确认债权清理、债务清偿的所得或损失;3、改变持续经营核算原则，对预提或待摊性质的费用进行处理;4、依法弥补亏损，确定清算所得;5、计算并缴纳清算所得税;6、确定可向股东分配的剩余财产、应付股息等。

(二)清算开始日的确定及清算期间一般来说企业清算开始之日为企业实际经营终止之日，比如：1、公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现的，为董事会等权力机构宣布解散的决议日;2、股东会或者股东大会等其他类似机构决议解散的，为股东会或者股东大会等其他类似机构的决议日;3、依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销的，为相关行政机关文件签发日;4、宣告破产的企业，为被人民法院予以解散或宣告破产之日;5、企业重组中需要按清算处理的，为经董事会等权力机构批准的企业重组协议或合同的签约日;6、其他需要清算的情形，为相关证明文件的生效日。

清算期间是指自企业实际生产经营终止之日起至办理完毕清算事务之日止的期间。

进入清算期的企业应对清算事项，应当报主管税务机关备案。

企业在年度中间终止经营活动的，应当自实际经营终止之日起60日内，向主管税务机关办理当期企业所得税汇算清缴，结清税款。