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盐城市房地产业发展现状分析【摘要】近年来，盐城市房地产业持续、快速发展，已具备了相当的规模和实力，但也存在一些问题，本文从2013年盐城市房地产业发展基本情况入手，将盐城市2013年情况与2012年数据进行比较，发现其发展存在区域发展不平衡和地产开发企业整体实力较弱问题，并提出相应对策建议。
【关键词】房地产，问题，建议近年来，盐城市房地产业持续、快速发展，已具备了相当的规模和实力，不仅提升了城市形象，对行业结构和相关产业产生了重要影响，也对拉动经济增长和提高人民生活水平做出了积极贡献。
目前，盐城市房地产开发业呈现出开发投资占固定资产投资比重提高、保障性安居工程建设超额完成任务、商品房销售量快速增长、房屋开发规模继续扩张的良好态势。
1盐城市房地产开发情况1.1开发投资保持较快增长。
2013年，全市房地产开发企业完成投资突破300亿大关，达327.31亿元，同比增长19.7%，占全市固定资产投资的比重为14.8%，比上年提高0.7个百分点。
其中，房地产开发企业住宅投资完成249.55亿元，同比增长24.4%，增幅比上年提高4.4个百分点，占全市房地产开发投资的比重76.2%，比上年提高2.8个百分点；办公楼投资完成8.09亿元，同比增长11.6%，增幅比上年回落0.9个百分点，占全市房地产开发投资的比重由上年的2.6%下降到2.5%；商业营业用房投资完成60.05亿元，同比增长9.6%，增幅比上年回落49.9个百分点，占全省房地产开发投资的比重由上年的20%回落到18.3%。
1.2民营经济占投资主导地位。
2013年，全市房地产开发企业445家，民营经济（包括工商登记注册的集体、股份合作、私营独资、私营合伙、私营有限责任公司）405家，占全部房地产开发企业的比重为91%。
民营经济在建房地产开发项目439个，占全部房地产开发项目的比重为94.2%，共完成房地产开发投资309.64亿元，占全部房地产开发投资的比重为94.6%。
盐城市房地产市场调查报告盐城市房地产市场调查报告作者：佚名2008-9-4 时间：浏览量：一、盐城国民经济状况、回顾和综合评述盐城市地处江淮平原东部、江苏的北部,浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内,是江苏沿海中心城市之一。
东临黄海、南与江城南通市、泰州市毗邻,西傍文化名城扬州市和古城淮阴市,北与山城连云港市接壤。
下辖一区二市五县,市区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县。
盐城地形皆为平原,南北部地区分别由长江和黄河携带的泥地势最高处在灌溉总渠两,经海潮、风浪作用沉积而成,沙．侧、废黄河两岸高地和响坎河两岸,海拔8-9米,最低处在大纵湖、北龙港一线,真高只有米。
盐城境内渠港湾四通八达,通榆运河纵贯南北,苏北灌溉总渠、串场河、中山河、射阳河、新洋港、斗龙港等着名河流纵横交错。
盐城土地面积14911平方公里。
东部有海岸线582公里,占江苏省海岸线总长度的56%。
沿海滩涂面积万多公顷,占全省沿海滩涂面积的75%。
盐城总人口万人,其中非农业人口万人,占总人口的%,人口密度534人/每平方公里。
盐城处于亚热带向暖温带的过渡区,也是我国南北的连接区,年日照时数2252小时,年均气温摄氏度,年降水量840毫米左右,土地肥沃,水域广阔,气候温和,四季分明,冷暖有常,雨量适中,宜农宜林,宜牧宜渔。
盐城市市区成立于1983年,全区总面积1696平方公里,人口万,下辖20个镇,有305个村民委员会和139个居民委员会,是盐城市政治、经济、文化中心和对外开放的窗口。
盐城市居住、亭湖区是盐城成熟的商业、区由亭湖区和盐都区构成。
．生活区;盐都区是市区政治经济科技文化中心。
盐城是江苏重要新型的工商业城市,具备较好的工业、农业基础,被国务院列为对外开放地区。
盐城工业经济具有一定规模和技术水平,全市现有各类工业企业4万家左右。
尤其是汽车产业成为盐城的支柱产业,带动了相关产业的发展。
近几年,全市的经济发展迅猛,到2003年国内生产总值高达760亿元,同比增长%。
一、市场概况2024年，盐城市房地产市场受到多重因素的影响，整体上呈现出回暖的趋势。
政府的扶持政策以及市场需求的持续增长为市场提供了动力，但是市场也存在一些不确定因素和挑战。
二、供应与需求1.供应方面：盐城市房地产市场供应规模不断扩大。
政府加大土地出让力度，推动开发企业增加土地储备。
新盖房源增多，二手房交易也略有增长。
但是仍然存在着供应不足的问题，特别是高品质住宅和商业地产。
2.需求方面：盐城市房地产市场需求呈现出稳定增长的态势。
人民生活水平的提高和城市化进程的推进，使得市民对于居住和商务需求的增长。
此外，投资性需求仍然存在，许多投资者看好盐城市的发展前景，选择将资金投入到房地产市场。
三、价格趋势1.楼市价格整体上呈现稳定增长的态势。
虽然供应增加，但需求的增长也在继续推高价格。
全市房价呈现分区域和分段位的差异，市中心和繁华地段的房价相对较高，而偏远地区的房价相对较低。
高品质住宅和商业地产价格相对较高，而普通住宅的价格相对适中。
2.政府调控政策的影响明显。
为了控制房地产市场过热的态势，政府对于购房贷款和房产交易进行了一系列的限制。
首付比例提高、贷款利率上涨等措施对于市场价格产生了一定的影响，使得市场价格上涨速度放缓。
四、市场风险和挑战1.政策风险：政府调控政策的频繁变动对市场稳定性产生一定的不确定性。
政策的变动可能导致市场价格的波动，进而影响市场参与者的信心。
2.经济风险：宏观经济环境的变化可能对于房地产市场产生影响。
经济低迷和不稳定性可能使得市场需求下降，进而影响到市场价格。
3.市场竞争：随着市场的开放和竞争的加剧，房地产市场的竞争日益激烈。
企业需提高产品质量和服务水平，增加竞争优势。
五、建议1.政府应继续加大土地供应力度，增加开发企业的土地储备。
同时，对于高品质住宅和商业地产的供应不足问题，政府可以推动开发企业加大投资力度。
2.政府需要稳定调控政策，减少不确定性。
政府的调控政策应根据市场需求和供应情况进行相应的调整，合理控制市场价格波动。
2012年6月盐城市房地产市场月报第一章6月份宏观环境篇_、政集删热点酢>国土部：闲■土地两年未动工将收回使用权国土部今日正式发布经修订通过的《闲■土地处■办法》，規定未动工开发满一年的闲■土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲直费。
该办法自2012年7月1日起施行。
>央行下调一年期存贷款基准利率各0.25个百分点中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人艮币存贷款基准利車。
金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基椎利率下调0.25个百分点; 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调熱自同日起：（1）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；（2）将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
>国土部：开发商“囤地”两年将无偿收回今后，如果开发商“囤地”造成土地闲賣的，未动工开发满一年将被征缴土地价款20% 的闲■费，满两年则将无偿收回土地使用权。
昨夭，国土部公布了《闲賣土地处■办法》，并将于卞月1日起实施。
新办法規定肩政府行为造成土地闲直11形“因未按照国有建设用地使用权有偿便用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的/因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的“因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的“因处直土地上相关群众信访事项等无法动工开发的“因军事管制、文物保护等无法动工开发的；政府、政府有关部门的其他行为/因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，也将依照前款规定办理>购房合同若违约现在要赔付最商总房款20%近日，最高人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》），其中明确承认了认购书、意向书等预约合同的法律效力。
盐城市房地产市场月报分析2021年6月盐城市房地产市场月报第一章 6月份微观环境篇一、政策法规热点追踪➢疆土部：闲置土地两年未开工将收回运用权疆土部昔日正式发布经修订经过的«闲置土地处置方法»，规则未开工开发满一年的闲置土地，由市、县疆土资源主管部门依照土地出让或许划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。
该方法自2021年7月1日起实施。
➢央行下调一年期存存款基准利率各0.25个百分点中国人民银行决议，自2021年6月8日起下调金融机构人民币存存款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期存款基准利率下调0.25个百分点；其他各层次存存款基准利率及团体住房公积金存存款利率相应调整。
自同日起：〔1〕将金融机构存款利率浮动区间的下限调整为基准利率的1.1倍；〔2〕将金融机构存款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。
➢疆土部：开发商〝囤地〞两年将无偿收回今后，假设开发商〝囤地〞形成土地闲置的，未开工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费，满两年那么将无偿收回土地运用权。
昨天，疆土部发布了«闲置土地处置方法»，并将于下月1日起实施。
新方法规则属政府行为形成土地闲置情形✓因未依照国有树立用地运用权有偿运用合同或许划拨决议书商定、规则的期限、条件将土地交付给国有树立用地运用权人，致使项目不具有开工开发条件的✓因土地应用总体规划、城乡规划依法修正，形成国有树立用地运用权人不能依照国有树立用地运用权有偿运用合同或许划拨决议书商定、规则的用途、规划和树立条件开发的✓因国度出台相关政策，需求对商定、规则的规划和树立条件停止修正的✓因处置土地上相关群众信访事项等无法开工开发的✓因军事控制、文物维护等无法开工开发的；政府、政府有关部门的其他行为✓因自然灾祸等不可抗力招致土地闲置的，也将依照前款规则操持➢购房合同假定违约如今要赔付最高总房款20%近日，最高人民法院发布了«关于审理买卖合同纠纷案件适用法律效果的解释»(以下简称«解释»)，其中明白供认了认购书、意向书等预定合同的法律效能。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
一、总体情况盐城位于中国沿海重要经济区的江苏省东北部，是长三角地区的重要节点城市。
2024年上半年，盐城房地产市场继续保持稳定增长的态势。
在国家政策的支持下，盐城的楼市逐渐呈现出良好的发展势头。
二、住宅市场1.供应情况：上半年盐城新增住宅供应量保持稳定，新开盘楼盘较上年同期有所增加。
高性价比楼盘仍然占据主导地位，且以小户型为主。
同时，一些大型开发商推出了豪华住宅项目，以满足高端市场需求。
2.成交情况：优惠政策的影响下，上半年盐城住宅市场成交量呈现出较为活跃的态势。
购房者主要以改善型需求为主，刚性需求者增多。
成交价格相对较为稳定。
3.走势预测：下半年盐城住宅市场将继续保持平稳增长的态势。
政府的调控政策以及市场的供需平衡将对市场起到重要的稳定作用。
三、商业地产市场1.办公楼市场：上半年盐城办公楼市场持续活跃，特别是位于城市核心地段的优质写字楼供不应求。
随着城市发展和企业扩张需求的增加，办公楼市场仍有较大的发展空间。
2.商业综合体：上半年盐城商业综合体市场继续保持稳定发展。
主要的购物中心和商业街区依旧是人们日常购物和休闲娱乐的重要场所。
经济发展和人口增长将进一步推动商业综合体市场的发展。
四、投资市场1.房地产投资：上半年盐城房地产投资增速有所放缓，但总体仍保持平稳增长。
部分开发商开始转型开发权益类产品，以降低风险和寻求更高回报。
2.土地市场：上半年盐城土地市场整体较稳定。
土地供应量适中，供需关系基本平衡。
政府加大了土地出让的力度，以推动房地产市场的发展。
五、政策因素1.住房政策：盐城市政府进一步完善了住房保障政策，特别是针对中低收入人群的保障性住房政策。
降低购房门槛，增加购房补贴，支持租赁市场的发展，有效促进了市场的活跃。
2.土地政策：盐城市政府积极引导开发商加大土地投入，鼓励加大创新力度。
加大土地供应力度，以保障市场的可持续发展。
六、市场风险1.宏观经济风险：当前经济形势下，金融环境压力增大，盐城市房地产市场面临着宏观经济风险的挑战。
盐城房地产投资形势分析报告
今年以来，盐城继续坚持房地产调控政策不动摇，政策效果明显，投资投机性需求被有效抑制，刚性需求逐步成为市场主力。
受宏观调控政策和房价走势不明朗等因素的影响，盐城房地产开发投资增速回落，房地产销售低迷，但降幅收窄，房价的过快上涨已得到有效控制。
一、盐城房地产市场特点
（一）房地产投资增速回落，商业投资趋热
1—11月份全市房地产完成投资207.95 亿元，同比增19.4%，比1-10月回落5.5个百分点，比上年同期回落11.9个百分点。
商业投资趋热。
1-11月份全市商业营业用房完成投资19.09亿元，同比增长50.8%，占全部开发投资比重为17.5%，较上年同期提高3.6个百分点。
住宅投资成主导力量。
1-11月份全市完成住宅投资156.18亿元，同比增长11.2%，占房地产开发投资比重超过七成，达75.1%。
（二）商品房销售低迷
受房地产市场调控政策影响，盐城房地产销售市场呈现买方市场格局，市场以观望为主，整体成交量较往年低迷。
1-11月份全市房地产销售面积为404.94万平方米，同比下降11.3%，其中：住宅销售面积为354.18万平方米，同比下降9.7%，商品房销售额179.75亿元，同比下降12%。
分区域看，市区商品房热销，而县（市）则持续低迷。
今年以
来，市区特别是城南和城西南的楼盘上市量较多，而且体量大，占市区的一半左右，竞争非常激烈。
各大房企压力巨大、纷纷实施以价换量的策略，以满足刚需，顺应市场和政策方向的发展模式，再加上今年以来国家金融政策微调，首套房贷利率回调，释放了部分住房需求。
中南世纪城、绿地商务城、恒大名都销售雄居市区前11月份销售榜前列。
锦盛豪庭采取买房送装修的优惠政策，开盘当天销售超300套，短时间内成为整个城南楼市的焦点。
御景湾开盘以来一次性付款86折，按揭88折的优惠从未间断，销售取得非常好的业绩。
在大盘的带动下，1-11月份市区商品房销售面积为155.5万平方米。
相比市区的热销，县（市）的销售则比较冷淡。
在当前房地产市场处于“胶着”状态下，由于没有采取更有吸引力的优惠政策，县（市）房地产销售遇冷。
（三）商品房空置面积增加，社会资源闲置
当前盐城购房者处于观望气氛，商品房空置面积不断增加。
1-11月份，全市商品房空置面积84.94万平方米，同比增长195.3%，其中住宅空置面积54.68万平方米，同比增长164.5%。
较多的商品房积压，大量的土地、资金没有被社会所使用、发挥其应有的价值。
（四）楼市调控成效明显，房价得到控制
2009年3月份以来，盐城房地产市场持续走热，房价一路上涨，房源处于供不应求的状态，形成恐慌性买房，买房需要请人、甚至加价买房号还要捆绑车位，火热的房市一直延伸到2011年的上半年。
随着国家房地产调整政策组合拳逐步实施到位，2011年下半年
开始，盐城从之前“一房难买”的卖方市场转为“有房难卖”的买方市场。
为抢占市场，部分房地产企业采取特价或打折销售的方式促销。
国家抑制投机性需求、促进房价合理回归的政策调控取得了初步成效，房价下行趋势显现，刚性需求已成为当前市场主流。
（五）保障性工程进展顺利，快于序时进度
年初，市政府着手制定保障性住房目标，即全年将通过新建、回购、自建、长期租赁社会房源等多种渠道，完成省政府下达的29160套保障性住房建设任务。
1-9月份，全市新开工建设保障性住房28167套，占全年计划目标的96.6%，快序时进度21.6个百分点。
1-9月份实际购买套数4550套，长期租赁套数1249套，发放租房货币补贴户数4438户，有力地解决了住房困难户的实际困难。
二、当前房地产市场值得关注的问题
（一）销售持续低迷
去年下半年以来，全市商品房销售持续低迷，今年1-11月份全市商品房销售面积下降12%，国家房地产调控政策目前不会放松，这对开发企业的资金回笼及开发商的信心产生较大影响，并将影响后期房地产开发工程推进进度，导致房地产投资增速回落，商品房供应量减少，房地产税收增幅减缓。
（二）房价总体偏高
近几年来，盐城商品房销售价格基本处于不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高。
世界银行认为发展中国家房价收入比在4～6倍之间比较适宜。
以市区为例，2011年盐城市
区城市居民人均可支配收入22851元，按户均2.84人计算，户均可支配收入约64897元，同期市区商品住宅销售均价为4723元/平方米，单套住房建筑面积按100平方米计算，则每套房47.23万元，2011年市区房价收入比达到了7.3倍，高于房价收入正常区间。
较高房价使很多有购房愿望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。
三、对策建议
房地产业是国民经济的先导产业，一头连着投资，一头连着消费，产业关联度大，房地产业能否保持平稳健康运行，直接关系50多个相关行业的稳定和发展，直接影响经济发展速度和质量。
（一）继续加强保障性住房建设，解决低收入群体的住房需求解决低收入人群的住房问题，不仅关系到百姓的生存问题，也关系到国家经济的发展和社会稳定。
政府要从财政上加大对保障性住房的投资建设力度，优先保证保障性住房用地，同时进一步加强对保障性住房建设的相关监管，解决低收入家庭的住房问题，以促进经济、社会的协调发展。
加强保障性住房小区的配套建设，以方便居民生活、出行。
（二）巩固房地产市场调控成果，建立健康可持续的房地产市场
应继续按照国家相关政策要求，严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。
促进开发企业积极应对市场，采取以价换量的策略，回归到售价与合理的利润相匹配，更好地适应市场。
支持房地产开发企业合理的融资需求。
商业银行
要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度，促进开发企业实现产品结构的调整，多建一些适销对路的普通商品住房。
（三）加强宣传，营造正面、积极的舆论导向
政府和新闻媒体应加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和盐城市保障性住房建设成果，引导居民理性的住房消费观，形成有利于盐城市房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。
合理引导购房者树立风险意识，打消其通过房地产投资实现财富快速增值的目的，抑制投资和投机行为，使住房逐步回归到居住的基本属性。
四、全年房地产发展走势及展望
自房地产调控政策实施以来，盐城房地产市场经历了“量跌价滞”、“降价换量”的过程，投资投机性需求逐步退出市场，刚性需求得到有效释放。
今年的中央政府工作报告提出，坚持房地产调控政策不动摇，继续做好房地产市场调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归，房价“稳中有降”仍是基调。
另一方面，信贷政策松动、房贷利率优惠的重新启动等利好政策信息，将影响楼市，影响购房者心理，促使房地产市场成交量的增长。
毕竟无论是出于“稳增长”之需，还是楼市自身运行规律使然，刚性需求释放势在必行，市区刚需“三月小阳春”、“五月红”持续至今已说明了一些问题。
总体看，盐城全年楼市投资将保持较快的速度增长，增长25%左右。
销售将小幅回升并企稳。
商品房价格会因为“降价换量”项
目的增加，以及保障性住房建设力度的加大，而小幅走低并逐步趋稳，大涨或大跌的可能性不大。
