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中山坦洲海伦堡项目市场调研报告二○○六十二月二日导读前言一、坦洲区域宏观状况1.1 地理位置1.2 经济产业1.3 区域定位及规划1.4 交通状况二、房地产业发展成因2.1 交通配套成为楼市发展的加速器2.2 珠坦一体化为房地产业带来机遇2.3 城镇化水平的提高为楼市发展奠定基础三、房地产销售状况3.1 片区分布3.2 产品概况3.3 楼盘规模3.4 销售价格3.5 户型面积3.6 成交状况3.7 推广方式3.8 竞争个盘分析四、客户群体分析4.1 购房原因分析4.2 客户群体构成分析五、项目所处区域状况5.1 交通状况5.2 商业居住氛围5.3 教育医疗配套5.4 工企业状况六、项目的SWOT分析6.1 优势6.2 劣势6.3 威胁6.4 机会七、项目的营销建议7.1 市场定位7.1.1形象定位7.1.2 产品定位7.1.3 价格定位7.2 潜在客户定位总结中山坦洲海伦堡项目市场调研报告调研目的：为坦洲海伦堡项目开展营销策划工作提供市场依据。
调研对象：坦洲在售楼盘的销售价格、户型面积、客户群体、推广方式等。
调研方式：实地调查、网络、电话等。
调研时间：2006年11月21、23、29日共三天。
一、坦洲区域宏观状况1.1 地理位置坦洲镇位于珠江口西岸，地处中山市最南端，毗邻珠海经济特区，邻近香港、澳门，交通便利，基础设施完善。
全镇总面积136平方公里，土地资源丰富，人口接近15万。
1.2 经济产业坦洲镇致力发展外向型工业， 2002年成为中山市首批工业强镇。
坦洲镇建有三个大型的镇级工业园，包括来自日、美、法、意等国家和港澳台地区等300多家外资企业在此投资创业，涉及化工制药、纺织服装、皮革制品、电子配件、精密器械、五金、注塑、首饰等行业。
1.3区域定位及规划根据《中山市坦洲镇总体规划（2002-2020）》，坦洲镇定位为:中山市南部重要的出口加工基地和物流中心，服务于珠澳都市圈的多种产业配套区，富有岭南水乡特色的现代化工业城镇。
报告时间：2023年X月X日报告单位：XXX房地产研究部门一、报告背景随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣。
购房成为许多家庭的重要生活需求，然而在购房过程中，购房者面临着诸多问题。
为了更好地了解和解决购房者的困惑，本报告对购房过程中常见的问题进行了总结和分析。
二、购房常见问题总结1. 购房预算问题：购房者普遍面临购房预算不足的问题。
分析：一方面，房价持续上涨，购房成本增加；另一方面，购房者对购房品质的要求不断提高，导致预算紧张。
建议：购房者应合理规划财务，提前做好购房预算，避免因资金不足而影响购房决策。
2. 房屋质量问题问题：购房者对房屋质量问题担忧较大。
分析：部分开发商为追求利润，降低成本，导致房屋质量问题频发。
建议：购房者应仔细查看房屋质量报告，实地考察房屋质量，选择信誉良好的开发商。
3. 物业管理问题：物业管理不规范，服务质量不高。
分析：物业管理公司与业主之间存在利益冲突，导致物业管理不到位。
建议：购房者应选择物业管理规范、服务优质的楼盘，关注物业管理公司的口碑。
4. 周边配套设施问题：部分楼盘周边配套设施不完善，影响居住品质。
分析：开发商在前期规划中，对周边配套设施投入不足。
建议：购房者应关注楼盘周边的配套设施，如学校、医院、商业等，选择生活便利的楼盘。
5. 房屋产权问题问题：购房者对房屋产权问题担忧较大。
分析：部分开发商存在虚假宣传、产权纠纷等问题。
建议：购房者应仔细查看房屋产权证明，确保房屋产权清晰。
6. 房屋贷款问题问题：购房者对房屋贷款政策、利率等问题存在困惑。
分析：房屋贷款政策、利率等因素对购房者购房成本影响较大。
建议：购房者应详细了解房屋贷款政策，合理选择贷款方式，降低购房成本。
三、结论购房过程中，购房者面临着诸多问题。
为保障购房者的权益，建议购房者从以下几个方面入手：1. 合理规划财务，做好购房预算。
2. 关注房屋质量，选择信誉良好的开发商。
3. 关注物业管理，选择服务优质的楼盘。
第1篇一、活动背景随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为国民经济的重要组成部分。
为了深入了解当前房地产市场的现状、发展趋势以及存在的问题，提高我国房地产行业的整体水平，我国相关部门组织开展了全国性的房地产调查活动。
本次调查活动旨在全面了解我国房地产市场的真实情况，为政府制定相关政策提供有力依据。
二、活动目的1. 了解我国房地产市场的整体状况，包括市场规模、价格水平、供需关系等。
2. 分析房地产市场的运行规律，揭示市场发展中的问题。
3. 为政府部门制定房地产调控政策提供科学依据。
4. 提高我国房地产行业的整体水平，促进房地产市场的健康发展。
三、活动内容1. 调查对象：本次调查活动涉及全国31个省、自治区、直辖市及港澳台地区的房地产企业、政府部门、金融机构等。
2. 调查内容：主要包括房地产市场供需状况、价格水平、房地产开发投资、房地产贷款、房地产税收、房地产政策等方面。
3. 调查方法：本次调查采用问卷调查、实地调研、数据分析等多种方式。
四、活动实施1. 制定调查方案：根据调查目的，制定详细的调查方案，明确调查内容、对象、方法等。
2. 组织调查队伍：组建一支专业、高效的调查队伍，确保调查工作的顺利进行。
3. 开展调查：按照调查方案，深入一线开展调查工作，确保数据的真实性和准确性。
4. 数据分析：对收集到的数据进行整理、分析，形成调查报告。
5. 汇报交流：将调查报告提交给相关部门，为政府制定政策提供参考。
五、活动成果1. 调查报告：本次调查活动共形成《全国房地产市场调查报告》，全面分析了我国房地产市场的现状、发展趋势及存在的问题。
2. 政策建议：根据调查结果，提出了一系列政策建议，为政府制定房地产调控政策提供参考。
3. 提高行业水平：本次调查活动有助于提高我国房地产行业的整体水平，促进房地产市场的健康发展。
4. 社会效益：本次调查活动得到了社会各界的广泛关注，提高了公众对房地产市场的认知。
六、活动总结1. 调查工作取得圆满成功：在全体调查人员的共同努力下，本次调查活动取得了圆满成功，达到了预期目标。
问题楼盘调研汇报总结第1篇商业银行管理中存在的问题调研报告一、人本管理欠佳，激励措施亟待全面恢复和加强众所周知生产力包含人、产品、工具三个要素，而人是决定性的因素。
以往计划经济时代，各行各业在工作和生产中采用的多种激励措施一度发挥了极大的激励作用。
对涌现出的“双先”、“劳模”，不仅给与广播表扬、佩戴红花、上光荣榜、颁发奖状等形式上的肯定和鼓励，而且在人事档案、工资待遇、提拔任用等方面给与了切实的物质奖励。
从而，使每一位干部员工视荣誉为生命，奋力工作，积极争取；使一个系统、一个单位及其一个部门的“比、学、赶、帮”蔚然成风，一个个“双先”、“劳模”层出不穷，不断涌现，并由此克服了种种难关，使得各项艰巨任务圆满、超额完成，极大地推动和促进了各项工作的顺利开展。
但随着市场经济的不断发展，不少单位只顾抓业务，而放松或丢弃了在人本管理中具有巨大积极作用的激励措施。
不少单位或部门一味强调绩效考核、经济奖罚及其“末位淘汰”，长期不进行综合评比、不评先、不表彰。
比如某商业银行省、市分行会计部门，近三年来对各二级分行、县级支行及其营业网点按照文件评比、推荐的会计、财会监管工作等“先进”，虽然有时还进行了反复的确认，但最终是成大海，杳无音信，不仅没有下文确认、会议表彰，更没有颁发证书和奖金（品）。
个别行有时评了也只是单方面的业务先进,不开表彰大会、不颁发奖状、奖（金）品，只是兑现一下绩效工资或下个表彰文件了事。
选出的“先进”业绩不入人事档案，不与提拔任用挂钩，更有甚者不什么样的“先进”照常下岗、照样被“淘汰等等。
凡此种种极大地打击和伤害了广大干部员工干事创业、争先恐后的工作热情与积极性，使广大员工人人自危，干一天算一天，时刻准备着、盼望着内退或买断。
从而，严重地影响和制约了全行的规范操作、安全营运及其有效发展。
二、领导不力，自律监管工作亟待进一步加强管理近年来，为了强化内部控制、有效防范和化解各类风险，各行在内部审计上收、集中之后，对业务部门的自律监管作了反复的强调，并配备、明确了相应的专（兼）职业务自律监管人员。
中山市坦洲镇2008年6月楼市分析报告1推荐一、商品房住宅供应分析1、5月新增普通住宅供应与市场去化情况分析市场监控，截至2008年5月底，坦洲镇在售普通住宅项目10个，分别是中颐海伦堡、绿杨居、锦绣阳光花园第四至八期、金筑美居、百花小镇、州际新天、中澳新城第八期郦湖居、中澳新城第六期御湖居2期、汇翠山庄、永二村现代花园二期、乐苑等10个普通住宅项目，加上本月最新入市的货量，住宅累计住宅存量总套数为9315套，可售套数为3768套，5月份新增供应945套，5月商品房住宅累计供应套数环比07年至08年4月底，新增供应增长10.7%。
2、商品房消化及存量分析500)this.style.width=500;">5月新增住宅供应比例的增加，加大了存量的比例。
5月份市场成交套签约套数为358套，单月整体销售率约为6.6%，加上新增供应部分，存量有所扩大，截止5月底，坦洲楼盘累计销售率为59.5%，新增供应的加大，致使整体销售率减缓。
3、5月份新增住宅户型分析500)this.style.width=500;">5月份坦洲新增供应主要集中单身公寓跟二房，合占76%，单身公寓主要面积区间在40-46㎡，二房的面积在68-81㎡，三房的面积主要在89-108㎡的之间，四、五房大户型的面积偏小。
新增供应户型面积110㎡以下的二、三房以及单身公寓的比重偏大，反映了坦洲市场主流需求的户型特征。
4、07年至2008年5月底坦洲普通住宅总体户型供应面积比重500)this.style.width=500;">市场研究统计显示，2008年1-5月份坦洲商品房供应住宅面积区间主要集中在小三房93㎡以下，占总户型总数的72%，是当前坦洲楼市的主流户型。
2008年1-5月坦洲住宅户型三房的面积在89-135㎡，三房面积跨度较大，具体可把三房的面积分为小三房89-93㎡、传统三房93-135㎡两个区间，这两个区间里面的比例旗鼓相当，约各占一半，即各占据22%的幅度；一房主要是单身公寓，比例占32%，其中以36-60㎡为主的单身公寓的供应量明显增多；四房跟复式的比例很少，加起来占到5%左右，复式户型面积呈现出205-345㎡的大面积的特点。
中山项目定价策略一、坦洲房地产市场分析1.坦洲各楼盘价格：坦洲主要楼盘价格情况表坦洲房价走势近期坦洲均价情况坦洲均价走势图高速成长期✧坦洲房地产市场从2004年1800元/㎡左右上升到目前的3100元/㎡左右，2005年、2006年是一个快速增长期✧锦绣阳光花园、州际新天这些大盘的开发，使坦洲高速形成一个板块✧坦洲从内需型市场走向以珠海客户为主导的外向型市场✧在对接珠海市场的过程中，珠海与坦洲存在的价差，使坦洲的房价急剧上涨✧珠海房价近两年高速上涨，也带动了坦洲房价的上涨✧坦洲相关的配套设施的追加投入，楼盘的质素的上升，产品的升级，也带来了价格的上涨✧三个方面的因素促成了这个时期价格的高速成长市场成熟期✧目前正处于这个对接的过程中，这个过程还需要一段时间✧当坦洲市场与珠海市场全面对接，坦洲市场将走向成熟期✧成熟期的坦洲房价，将随珠海房价的变动而变动4.坦洲房价变动趋势：✧2006年9月到2007年5月，坦洲房价均价月均增长2.4%；2007年3月到2007年5月，坦洲房价均价月均增长3.4%✧从以上数据可以看出坦洲房地产的市场有加速上涨的趋势5.坦洲未来房价预测：✧以2.4%的月增长率，预计到2007年8月份本项目开盘，坦洲均价将达到3300元/㎡✧到2008年1月，理论均价将达到3600元/㎡✧坦洲房价相关性最大是珠海的新香洲和前山，这两个区域房价的上涨，将对坦洲房价有直接的拉动作用二、珠海房地产市场分析1.珠海各区均价走势：近期香洲区均价情况✧✧整个房地产市场成熟而庞大，其增长体现了整体珠海市场成长的趋势近期金湾区均价情况 金湾区房价走势图✧ ✧ 金湾区的房价涨幅最大，这动有很大关系✧ ✧ 香洲区的上班族涌向金湾区购房也是当地房价上涨的主要推力近期斗门区均价情况 斗门区房价走势图香洲区房价走势图✧斗门区域面积广大，拥有丰富的温泉和海岸旅游观光资源✧珠海的工业区逐渐往斗门搬迁，伟创力等大企业落户斗门✧目前斗门新开发楼盘众多，区域板块正在成熟✧由于斗门楼盘的强调的高性价比，使区域的价格比较稳定2、珠海房产市场分析：✧以拱北为中心，向北扩展，吉大、香洲是成熟的房地产市场集中地✧以拱北为中心，向西扩展，前山、南屏是高速成长的房地产市场✧再往西边扩展就到了金湾和斗门，市场正处于发展的初期3、珠海房价未来走势：珠海区域发展情况✧珠海由于港澳珠大桥和广珠轻规的修建，便捷的水路交通，珠海将成为珠三角东西部的重要交通枢纽中心✧连接香港、澳门、广州、深圳四个大都市中心✧香港为亚洲金融中心，澳门为亚洲博彩旅游中心，广州为华南的经济中心，深圳为中国高科技产业中心四个中心、四特区的格局构成了珠三角经济圈，经济总量庞大，产业链丰富，是亚洲乃至全世界举足轻重的经济圈✧近两年澳门经济快速发展，2006年珠海拱北关口全年通关人数达到了4000多万人次，也为珠海经济高速发展带来了机遇✧珠海作为珠三角经济圈里重要的一环，环境优美，经济生活发展程度高，为联合国认定的宜居城市✧随着珠三角经济圈经济生活的一体化，珠海市正向理想的居住中心迈进，庞大的外地资本的涌入，房价持续上涨不可避免珠海房价趋势✧2006年9月到2007年5月，香洲区房价均价月均增长3%；2007年3月到2007年5月，香洲区房价均价月均增长3.4%✧2006年9月到2007年5月，金湾区房价均价月均增长2.4%；2007年3月到2007年5月，金湾区房价均价月均增长4.3%✧2006年9月到2007年5月，斗门区房价均价月均增长3.1%；2007年3月到2007年5月，斗门区均价增长0.9%✧从以上数据可以看出，香洲区、金湾区房价持续上涨，而且有加速上涨的趋势，斗门房价趋向于平稳4.珠海房价预测：✧以3%的月增长率，预计到2007年8月份本项目开盘，香洲区均价将达到6600元/㎡✧到2008年1月，理论均价将达到7400元/㎡5. 珠海区域房地产市场的发展对坦洲市场的影响：✧珠海房价的走高，对珠海的中产阶层有挤出效应，越来越多的工薪、白领规避市区的高房价，到香洲区以外的地方购房✧珠海人到珠海斗门区、金湾区，到中山坦洲、三乡置业的趋势不可逆转✧随着大量珠海客户的涌入，坦洲房价随珠海房价的上涨而往上走，这个趋势将持续较长一段时间二、本楼盘定价分析1.珠海各楼盘相对本项目可比因素的权重分析：权重值的分析对珠海楼盘各项可比因素的对比参照，以本项目取值10，若比项目占有优势，则+值，若本案占有优势则-值.参照对比表各项目均价÷（相对权重值／本项目基准分值）=各项目相对本项目的参考价格✧五洲康城：5500÷（9.74/10）=5647元/平方米✧华发新城: 7800÷（11.78/10）＝6621元/平方米✧棕榈假日：4850÷（9.37/10）＝5176元/平方米✧华业香庄:4900÷（8.56/10）＝5724元/平方米各项目的推售校正：根据各项目推出组团的销售状况，取得各项目的比例修正。
3 月坦洲房地产楼盘动态简报截至 3 月底，坦洲镇在售普通住宅项目 9 个，总套数为 7208 套，市场去化 4757 套， 去化率 66%，楼市不景气的市场环境下，坦洲的楼盘继续领先各镇区销售水平，在全市销 售排名前十名的楼盘中，坦洲的楼盘屡见不鲜。
3 月份市场成交套数约 300 套，说明了在受 到整体楼市冷淡的情况下，坦洲的楼市现出较大的需求空间及其弹性。
主要原因是，珠海购 房群体面对珠海高企的楼价， 为数不少置业者把目光投向了位于是珠海西拓的辐射通道之一 的坦洲。
加上港珠澳大桥珠海落脚点拱北，与 105 国道相连，使得坦洲与港珠澳联为一体， 突现未来坦洲交通位置的优越，因此，坦洲的住宅需求继续放大，占据全市镇区住宅的重要 份额，全市 2 月前十名的销量，坦洲镇占据了 32%的比重，由此可见，坦洲镇占据镇区主 导。
按照加权平均法计算，现时坦洲镇洋房加权的均价为 4150 元/㎡。
均价走低的主因归于 坦洲楼市出现中颐海伦堡、锦绣花园、中澳新城第八期等纷纷降价促销，最为显著的是现代 花园降至 4000 元/㎡以下，降价后销售量跃居 2 月全市销售宗数第三名；但也有以小户型为 主的金筑美居，在淡市中价格略有涨幅，赶上 2 月份中山销售宗数前十名的末班车。
全市销 售前十名还包括坦洲的绿杨居跟 3000 元/㎡以下的金山城第九期。
3•1～3•27 楼盘动态一览表推盘 项目名称 时间 均价 4800 元/㎡，优 1015 套 （一 二房 76-81 ㎡，三 中颐海伦堡 2007.10.1 期米兰组 房 93-120 ㎡为主 团） 年下降了 9 个百分点 自 07 年 7 月以来， 四期以二房 78 ㎡、 已去化 1476 套，去 小三房 88 ㎡为主； 锦绣阳光花 2007.7 园四期 的比例 在推的单位是观湖 锦绣阳光花 2007.12.2 890 套 园五至八期 5 79 ㎡为主 4300 元/㎡ 月销售 74 套 已销售 341 套 州际新天 2007.11 797 套 88—130 ㎡ 销售均价 4160 元/㎡ 本月销售 44 套 三房为主：91-135 ㎡ 1291 套 （酒 中澳新城 8 期郦湖居 2007.7 （二梯四户） 店公寓 611 五期:均价约 3900 元/ 已销售 837 套，销 ㎡；八期:4000 元/㎡， 八期二房：38 ㎡、47 售率 64% 套+680 套 相对去年 4500 元/㎡， ㎡、88 ㎡带装修 本月销售 20 套 住宅） 均价降幅了一成。
