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浅谈房地产资产证券化—REITs房地产行业在过去十几年时间里经历高速发展的黄金时期，地产公司规模得到不断壮大，在资产规模不断攀高的同时，过高的杠杆也给整体行业蒙上一丝阴霾。
随着我国经济发展模式的转变，在防范金融系统风险的大背景下，政府通过对房地产行业不断调整，使得原有融资渠道步步收紧。
市场的“凌冬将至”以及“活下去”的口号更像是拉起了一场“现金为王”的变现大剧序幕。
本文通过对国内REITs回顾，结合实际工作揭示其作用以及所面临的方式。
标签：房地产信托基金;税收一、REITs产生的背景及作用REITs（房地产投资信托基金）是一种收益凭证，由专业房地产投资机构进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。
对于投资者通过认购份额，享受其基金投资房产、物业带来的升值，另一方面REITs可以促进地产公司由重资产持有向轻资产运营的转型，赋予地产资产金融属性盘活商业地产。
二、REITs产品的类型根据投资资产权属关系REITs可分为“过户型”和“抵押型类”。
过户型REITs 在本质上是一个“资产重组+资产证券化”的过程，本质是以包含基础物业的项目公司股权进行资产证券化，实现相关资产退出目的。
相对于过户型产品的产品设计简单性。
不存在过户问题，是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。
由于抵押型产品不需要考虑资产重组和税务筹划问题，设计相对于过户型产品简单。
在财务处理上，由于资产不能出表实现销售收入，不能有效解决资产负债过高，故在本文将不重点讨论。
三、过户型REITs产品涉及法律及税务问题过户型REITs产品要比一般资产证券化复杂一些，一方面基于运营收入与成本、资本支出轧差的净运营现金流需要很详细的分析、假设与测算;另一方面，包含标的物业资产剥离本身就涉及较为复杂的法律和税务事务。
在国内尚未形成完整法律体系，《公司法》未明确REITs的法律主体地位，缺乏法律保护;《信托法》、《证券投资基金法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》均为对REITs的权利与义务明确规定;在税收上，目前国内主流做法为将房地产资产划入SPV公司或专项计划，达到资产破产隔离的效果。
城市土地经营与房地产投资决策何芳教授前言大家好，说到精彩人生，我觉得有点欠缺，我从出生到现在，从来没有离开过学校，所以人生是非常的简单，是这样一种状况。
关于专业的问题，接下去会和大家做沟通，包括我研究的领域。
我非常想说的一句话就是，非常荣幸能有这个机会到交大来做一个交流，今天我是带着任务过来的，就是在上课过程中，我给大家一点引子，大家从中看看有什么地方能一起沟通，一起讨论，我们能获得更多主题里面的相关知识。
在土地投资过程中，土地竞标就是一个环节，单独把它列出来就是想给大家多作一些阐述。
在座各位有很多具体实务操作方面的经验。
所以我想在讲课过程中大家可以进行互动讨论，我可以将主题延伸下去，给大家提供一个环境。
接下来，我们言归正传，这个题目也是跟我们主办方沟通以后确定的，事实上，这是一个非常大的题目，既有土地经营，又有房地产投资决策，投资决策是房地产企业行为，土地经营应该是政府行为。
对每一位开发商来讲，房地产投资研究中土地的问题是一个比较大的问题。
土地如何去取得？应该注意些什么问题？我这次讲课将围绕这些展开。
讲到土地的取得必然会涉及到一些相关的问题，延这条线我们展开讲述，有什么问题我们随时进行勾通。
土地竞标应该采取怎样一个策略，我会结合一个案例，讲述一些方法。
另外，选择之前涉及到投资选择和市场的问题，我们将就此作一个说明。
投资的几个方面特点对大家已经非常熟悉了，有租金收益和销售收益，就这些收益我想说明，在房地产投资中存在着一个避税的可能，这是一个合理的避税，如何去讲这个问题，从两个方面而言。
一方面，所得税是所得的收入扣除折旧*所得税率，在扣除折旧过程中存在一个问题，我们房地产实际的折旧与会计折旧的年限是不同的。
会计折旧的年限比较短，而实际比较长，这就造成了扣除的折旧作为缴纳税税基的话就比较少。
这是一个通过投资房地产，获得所得税收入非常好的方式。
另一方式，也是属于在企业进行房地产投资时非常好的工具。
我们所得税收入除了允许扣除折旧以外，还允许扣除一部分利息，这利息我们在进行房地产投资时你不可能用你100%的资金进行投入，肯定是一部分的自有资金，然后进行银行贷款。
房地产投资业务培训一、引言近年来，我国房地产市场发展迅速，吸引了大量投资者涌入。
房地产投资作为一种重要的资产配置方式，具有保值增值、分散风险等优势。
然而，房地产投资并非简单的购买与出售，它涉及到市场分析、财务分析、法律法规等多个方面。
为了帮助投资者更好地了解房地产投资业务，提高投资收益，本文将介绍房地产投资的基本概念、市场分析、财务分析、法律法规等方面的知识，以期为投资者提供有益的参考。
二、房地产投资的基本概念1.房地产投资的概念房地产投资是指投资者购买土地使用权、房地产开发、经营、转让、租赁等过程中，通过市场交易实现资产增值的行为。
房地产投资可以分为直接投资和间接投资两种形式。
直接投资是指投资者直接购买房地产物业，如住宅、商业、工业等；间接投资是指投资者通过购买房地产相关金融产品，如房地产信托、房地产基金等，参与房地产投资。
2.房地产投资的特点（1）收益性：房地产投资具有较高的收益性，主要体现在物业增值和租金收入两个方面。
（2）风险性：房地产投资风险较高，主要包括市场风险、政策风险、财务风险等。
（3）流动性：房地产投资流动性较差，买卖周期较长，资金占用较大。
（4）地域性：房地产投资具有较强的地域性，不同地区的房地产市场表现差异较大。
三、房地产投资市场分析1.市场供需分析（1）人口因素：人口数量、人口结构、人口分布等对房地产市场需求产生重要影响。
（2）经济发展：经济增长、产业结构、就业情况等对房地产市场供需产生重要影响。
（3）政策调控：政府土地供应、住房保障、税收政策等对房地产市场供需产生重要影响。
2.市场周期分析（1）市场趋势：了解当前市场所处的周期阶段，判断市场未来发展趋势。
（2）市场风险：关注市场周期转换过程中的风险，如政策风险、市场风险等。
四、房地产投资财务分析1.投资成本分析房地产投资成本主要包括购买成本、装修成本、运营成本、税费等。
投资者在进行财务分析时，应充分考虑各项成本因素，确保投资收益。
第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
《投资基金原理与实务》期末考点名词解释3’*5证券投资基金P3：证券投资基金是指按照共同投资、共担风险、共享收益的基本原则，运用现代信托关系的机制，通过发行证券投资基金单位，将投资者的分散资金集中起来投资于有价证券以实现预期投资目的的一种投资组织。
契约型基金P40契约型基金，也称信托型基金，是按照信托契约原则，通过发行带有收益凭证的基金证券而形成的证券投资基金。
它是由基金管理公司作为发起人发行的基金证券，基金管理公司与基金托管公司签订信托契约，双方形成委托代理关系，投资者通过购买基金单位证券成为基金的受益人。
公司型基金P41是指按照公司法规定设立的，通过发行股份来筹集资金，以投资盈利为目的，具有独立法人资格的股份有限公司。
公司型基金本身是一个股份公司，投资者购买基金股份成为公司股东，参与共同投资，按所持有股份承担经营风险、分享投资收益和参与公司决策管理。
公司型基金资产为投资者股东所有，由股东选举董事会，由董事会聘请基金公司，基金公司负责管理基金业务。
开放式基金：基金规模不固定，可以随时申购和赎回的证券投资基金封闭式基金：基金规模在发行前已确定，在发行完毕后和规定的期限内基金规模固定不变的投资基金。
成长型基金（风险偏好比较高得投资者）成长型基金把追求资本长期成长作为其投资目标。
主要选择财务指标具有高增长潜力的上市公司。
高业务增长、高再投资、高经营风险和低红利。
价值型基金（风险偏好比较小的投资者和退休人员）也称收入型基金。
是指以能为投资者带来当期收入为目的的投资基金。
主要选择公司商业模式比较成熟稳定、现金流波动较小、红利发放率比较高的上市公司。
平衡型基金是指以支付当期收入和追求资本的长期成长为目的的投资基金。
购入一定比例的成长型股票，又购买一部分价值型股票。
最大优点：具有双重目标，投资风险比较小。
伞形基金：系列基金，又称伞型基金，是指多个基金共用一个基金合同，子基金独立运作，子基金之间可以进行互相转换的一种基金结构形式。
2024房地产培训ppt课件完整版•房地产市场概述与发展趋势•房地产项目策划与定位•房地产营销策略与技巧•房地产投资分析与风险管理目•绿色建筑与可持续发展在房地产行业应用•物业管理服务提升与品牌建设录房地产市场概述与发01展趋势中国房地产市场已经成为全球最大的房地产市场之一，涉及住宅、商业、工业等多个领域。
市场规模庞大地域差异明显多元化发展趋势不同城市、不同地区的房地产市场存在明显的差异，包括供需关系、价格水平、政策调控等方面。
随着消费者需求的变化和市场竞争的加剧，房地产市场正朝着多元化、个性化的方向发展。
030201房地产市场现状及特点政府通过实施限购和限贷政策，控制投资投机炒房，稳定市场秩序。
限购限贷政策土地供应是房地产市场的基础，政府的土地供应政策直接影响房地产市场的供求关系和价格水平。
土地供应政策政府通过调整房产税、土地增值税等税收政策，调节房地产市场的发展速度和方向。
税收政策政策法规对房地产市场影响随着科技的进步和互联网的普及，房地产市场将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社区等方面。
智能化发展环保意识的提高将推动房地产市场向绿色化方向发展，包括绿色建筑、绿色材料等方面。
绿色化发展共享经济模式将逐渐渗透到房地产市场中，包括共享住房、共享办公等方面。
共享化发展消费者需求的多样化和个性化将推动房地产市场向更加个性化、定制化的方向发展。
个性化发展未来发展趋势预测房地产项目策划与定02位项目前期策划工作流程确定项目的投资目标、市场定位、产品规划等关键要素。
根据项目需求，组建具备专业知识和经验的策划团队。
收集项目所在区域的市场、政策、竞争对手等信息，为项目策划提供数据支持。
根据项目目标，制定详细的项目计划和时间表。
明确项目目标组建项目团队市场调研制定项目计划采用问卷调查、访谈、观察等方法收集市场信息。
市场调研方法运用统计分析、趋势分析、竞争分析等方法对收集的数据进行处理和分析。
数据分析方法基于历史数据和市场趋势，运用预测模型对项目所在市场进行预测。
