土地储备行业风险的报告

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】目录第一章土地储备业市场供需分析及预测 ......................................第一节土地储备业在国民经济中地位变化................................一、行业产业链分析................................................二、行业主要特征..................................................第二节土地储备业供给分析及预测......................................一、供给总量及速率分析............................................二、供给方式和结构变化............................................三、2008～2010年土地供给预测.....................................第三节土地储备业需求分析及预测......................................一、需求总量及速率分析............................................二、需求结构变化分析..............................................三、2008～2010年土地需求预测.....................................第四节供需平衡及价格分析............................................ 第二章房地产业分析 ......................................................第一节房地产业供求情况分析...........................................一、行业供给状况分析..............................................二、商品房需求及销售情况..........................................第二节房地产业状况..................................................一、房地产景气状况................................................二、房地产价格状况................................................第三节房地产业资金来源.............................................. 第三章各地土地储备分析 ..................................................第一节全国土地购置区域情况..........................................第二节北京土地储备业发展分析及预测..................................一、北京土地储备的规模及变化......................................二、2007年北京土地成交情况.......................................三、北京土地市场展望..............................................第三节上海土地储备业发展分析及预测..................................一、上海土地储备的规模及变化......................................二、2007年上海土地成交情况.......................................第四节广州土地储备业发展分析及预测..................................一、广州土地储备的规模及变化......................................二、2007年广州土地成交情况.......................................三、广州土地市场展望.............................................. 第五节大连土地储备业发展分析及预测..................................一、大连土地储备的规模及变化......................................二、2007年大连土地市场运行情况...................................三、大连土地市场展望.............................................. 第六节成都土地储备业发展分析及预测..................................一、成都土地储备的规模及变化......................................二、2007年成都土地市场运行情况...................................三、成都土地市场展望.............................................. 第七节西安土地储备业发展分析及预测..................................一、西安土地储备规模及变化........................................二、2007年西安土地市场运行情况...................................第四章土地储备机构分析 ..................................................第一节行业企业特征分析..............................................一、资金需求及使用特征............................................二、土地储备机构风险特征..........................................第二节杭州土地储备机构特征分析......................................一、杭州土地储备机构的特征........................................二、杭州土地储备运作模式的问题....................................第三节上海土地储备机构特征分析......................................第四节武汉土地储备机构特征分析......................................一、土地储备机构的特征............................................二、武汉土地储备模式运行存在的问题................................ 第五章行业授信风险分析及提示 ............................................第一节环境风险分析及提示............................................一、宏观经济对土地储备影响分析及风险提示..........................二、金融政策对土地储备影响分析及风险提示..........................第二节房地产业风险分析及提示........................................一、宏观调控对房地产市场影响......................................二、房地产业所面临的风险..........................................第三节土地储备业风险分析及提示......................................一、市场供需风险提示..............................................二、土地储备机构风险提示.......................................... 第六章土地储备业信贷建议 ................................................附表表1 2007年房地产企业（单位）购置土地面积表 ......................... 表2 2001~2007年土地交易价格指数 .................................... 表3 1997~2007年全国房地产开发企业 (单位)土地开发及购置 ............. 表4 2007年房屋销售价格指数 ......................................... 表5 2007年房屋销售价格指数 ......................................... 表6 1997~2007年全国房地产开发企业 (单位)土地开发及购置 ............. 表7 2006年与2007年北京土地成交对比表 .............................. 表8 2006年与2007年北京居住用地土地成交对比表 ...................... 表9 北京2007年已完成出让地块区域分布表............................. 表10 2006~2007年琶洲、珠江新城商务用地成交表 ........................ 表11 2007年大连土地成交表 ........................................... 表12 2007年西安土地成交表 ...........................................附图图1 1998~2007全国土地购置面积趋势图 ................................ 图2 2007年全国土地资源结构图 ....................................... 图3 2004~2007全国土地出让面积及增速 ................................ 图4 2004~2007全国招拍挂成交土地面积及增速 .......................... 图5 2004~2007全国招牌挂土地占出让土地比例 .......................... 图6 1998~2007全国购置土地面积总量及增速图 .......................... 图7 2004~2007年完成开发土地及所占土地购置比例图 .................... 图8 2001~2007年重要价格指数对比图（上年价格=100） .................. 图9 2001~2007年各类土地价格指数对比图（上年价格=100） .............. 图10 2001~2007年不同住宅用地价格指数对比图（上年价格=100） .......... 图11 2003~2007年房地产业施工面积趋势图 .............................. 图12 2003~2007年房地产业新开工面积趋势图 ............................ 图13 2007年房地产业综合景气指数 ..................................... 图14 2004~2007年上海市经营性用地供应量走势 .......................... 图15 2007年上海市各区经营性土地成交比例 .............................图16 2007年上海市各区经营性土地成交比较图 ........................... 图17 2007年广州市出让土地性质分布 ................................... 图18 2007年广州市出让土地区域分布 ................................... 图19 2007年大连市土地供应计划区域分布 ...............................第一章土地储备业市场供需分析及预测第一节土地储备业在国民经济中地位变化一、行业产业链分析土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地规划、土地整理、土地收购整治和土地供应的全过程。

【最新资料，WOR文档，可编辑修改】目录第一章土地储备业市场供需分析及预测 (5)第一节土地储备业在国民经济中地位变化 (5)一、行业产业链分析 (5)二、行业主要特征 (5)第二节土地储备业供给分析及预测 (10)一、供给总量及速率分析 (10)二、供给方式和结构变化 (11)三、2008〜2010年土地供给预测 (12)第三节土地储备业需求分析及预测 (14)一、需求总量及速率分析 (14)二、需求结构变化分析 (15)三、2008〜2010年土地需求预测 (15)第四节供需平衡及价格分析 (16)第二章房地产业分析 (18)第一节房地产业供求情况分析 (18)一、行业供给状况分析 (18)二、商品房需求及销售情况 (19)第二节房地产业状况 (20)一、房地产景气状况 (20)二、房地产价格状况 (21)第三节房地产业资金来源 (22)第三章各地土地储备分析 (22)第一节全国土地购置区域情况 (22)第二节北京土地储备业发展分析及预测 (25)一、北京土地储备的规模及变化 (25)二、2007年北京土地成交情况 (25)三、北京土地市场展望 (28)第三节上海土地储备业发展分析及预测 (29)一、上海土地储备的规模及变化 (29)二、2007年上海土地成交情况 (29)三、上海土地市场展望 (30)第四节广州土地储备业发展分析及预测 (32)一、广州土地储备的规模及变化 (32)二、2007年广州土地成交情况 (32)三、广州土地市场展望 (33)第五节大连土地储备业发展分析及预测 (35)一、大连土地储备的规模及变化 (35)二、2007年大连土地市场运行情况 (35)三、大连土地市场展望 (37)第六节成都土地储备业发展分析及预测 (39)一、成都土地储备的规模及变化 (39)二、2007年成都土地市场运行情况 (39)三、成都土地市场展望 (40)第七节西安土地储备业发展分析及预测 (41)一、西安土地储备规模及变化 (41)二、2007年西安土地市场运行情况 (41)三、西安土地市场展望 (42)第四章土地储备机构分析 (44)第一节行业企业特征分析 (44)一、资金需求及使用特征 (44)二、土地储备机构风险特征 (45)第二节杭州土地储备机构特征分析 (47)一、杭州土地储备机构的特征 (47)二、杭州土地储备运作模式的问题 (48)第三节上海土地储备机构特征分析 (49)第四节武汉土地储备机构特征分析 (50)一、土地储备机构的特征 (50)二、武汉土地储备模式运行存在的问题 (51)第五章行业授信风险分析及提示 (51)第一节环境风险分析及提示 (51)一、宏观经济对土地储备影响分析及风险提示 (51)二、金融政策对土地储备影响分析及风险提示 (52)第二节房地产业风险分析及提示 (53)一、宏观调控对房地产市场影响 (53)二、房地产业所面临的风险 (54)第三节土地储备业风险分析及提示 (55)一、市场供需风险提示 (55)二、土地储备机构风险提示 (55)第六章土地储备业信贷建议 (56)表1 2007年房地产企业（单位）购置土地面积表 (14)表2 2001~2007年土地交易价格指数 (16)表3 1997~2007年全国房地产开发企业（单位）土地开发及购置 (18)表4 2007年房屋销售价格指数 (21)表5 2007年房屋销售价格指数 (22)表6 1997~2007年全国房地产开发企业（单位）土地开发及购置 (23)表7 2006年与2007年北京土地成交对比表 (26)表8 2006年与2007年北京居住用地土地成交对比表 (26)表9 北京2007年已完成出让地块区域分布表 (26)表10 2006~2007年琶洲、珠江新城商务用地成交表 (33)表11 2007年大连土地成交表 (35)表12 2007年西安土地成交表 (42)图1 1998~2007全国土地购置面积趋势图 (9)图2 2007年全国土地资源结构图 (10)图3 2004~2007全国土地出让面积及增速 (10)图4 2004~2007全国招拍挂成交土地面积及增速 (11)图5 2004~2007全国招牌挂土地占出让土地比例 (11)图6 1998~2007全国购置土地面积总量及增速图 (14)图7 2004~2007年完成开发土地及所占土地购置比例图 (15)图8 2001~2007年重要价格指数对比图（上年价格=100） (16)图9 2001~2007年各类土地价格指数对比图（上年价格=100） (16)图10 2001~2007年不同住宅用地价格指数对比图（上年价格=100） (17)图11 2003~2007年房地产业施工面积趋势图 (18)图12 2003~2007年房地产业新开工面积趋势图 (19)图13 2007年房地产业综合景气指数 (20)图14 2004~2007年上海市经营性用地供应量走势 (29)图15 2007年上海市各区经营性土地成交比例 (30)图16 2007年上海市各区经营性土地成交比较图 (30)图17 2007年广州市出让土地性质分布 (32)图18 2007年广州市出让土地区域分布 (32)图19 2007年大连市土地供应计划区域分布 (35)第一章土地储备业市场供需分析及预测第一节土地储备业在国民经济中地位变化一、行业产业链分析土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地规划、土地整理、土地收购整治和土地供应的全过程。

土地储备项目社会稳定性风险评估报告案例广州市新客站周边储备用地征地拆迁项目（一期）社会稳定风险评估报告第一章：项目概况该项目是广州市为了满足城市发展需要而进行的征地拆迁项目，旨在建设新客站周边的储备用地。

该项目涉及多个社区和居民，需要进行社会稳定风险评估。

第二章：可能存在的风险及评估2.1 项目的合法性、合理性遭质疑的风险2.1.1 风险内容由于项目的征地拆迁涉及多个社区和居民，可能会引起一些居民对项目的合法性和合理性提出质疑。

2.1.2 风险评价需要加强对项目的法律依据和合理性进行解释和宣传，以减少居民对项目的质疑和抵制。

2.2 项目可能造成环境破坏的风险2.2.1 风险内容征地拆迁过程中可能会对周边环境造成一定的破坏，如土地沉降、噪音污染等。

2.2.2 风险评价需要制定严格的环境保护措施，对征地拆迁过程中可能产生的环境影响进行评估和监测，确保项目不会对周边环境造成严重的破坏。

2.3 群众抵制拆迁的风险2.3.1 风险内容由于征地拆迁可能会对居民的利益造成影响，一些居民可能会采取抵制的行动。

2.3.2 风险评价需要加强与居民的沟通和协商，听取居民的意见和建议，尽量减少征地拆迁对居民的影响，增强居民对项目的认同感。

2.4 群众对生活环境变化的不适风险在征地拆迁过程中，居民的生活环境可能会发生变化，如邻里关系、交通等。

需要加强与居民的沟通和协商，尽量减少征地拆迁对居民的影响，增强居民对项目的认同感。

2.5 群众对生活保证担忧的风险由于征地拆迁可能会对居民的生活保障造成影响，一些居民可能会担心自己的生活保障。

需要加强与居民的沟通和协商，尽量减少征地拆迁对居民的影响，增强居民对项目的认同感。

2.6 可能引发社会矛盾的风险2.6.1 风险内容由于征地拆迁可能会引发社会矛盾，如居民之间的矛盾、居民与政府之间的矛盾等。

2.6.2 风险评价需要加强与居民的沟通和协商，听取居民的意见和建议，尽量减少征地拆迁对居民的影响，增强居民对项目的认同感。

社会稳定风险近些年来，各地因旧城改造、居民拆迁、老企业搬迁而引发的影响社会稳定的事件时有发生，而这些又往往与土地储备相关。

特别是２００４年８月３１日以后，经营性土地全部实施招拍挂，各地土地储备机构将更多地参与上述工作中，土地储备中的社会稳定风险不容忽视。

房价上升是近年来社会对土地储备质疑的一个问题。

一些观点认为，近几年房价上涨过快的主要原因在于政府垄断了土地供应，抬高了地价。

这是对土地储备的一种误解。

以北京为例，北京土地价格仅占商品房价格的２２．９８％，即便从全国来看，这一比例也只达到２６％。

而且地价的上涨也有很多客观因素，包括拆迁补偿费用的大幅上升、土地开发成本的提高等等，而房价上涨是地价、建筑成本、社会需求、房屋品质、理念、利率等多方因素共同引起的。

因此，消除人们对土地储备的误解是缓解社会风险的前提之一。

城市发展风险土地供给失衡风险。

城市建设规模过大或进程过快，都可能引起城市经营性建设用地供给失衡风险。

以南京市为例，２００２年南京市建设用地面积已达１３．４万公顷，而《南京市土地利用总体规划（１９９６－２０１０）》中指出，到２０１０年南京市建设用地面积规划控制指标为１３．８９万公顷，则２００３年～２０１０年建设用地面积增长空间仅为０．４９万公顷，年平均增长控制指标为５．１６％，城市扩张需求突破土地规划已是必然。

土地供给平衡风险不只体现在土地数量上，还体现在土地使用权上。

因为目前土地出让以７０年、５０年、３０年为限，且７０年、５０年的占大多数。

目前土地的大量供应可能导致几年或十几年以后政府虽然拥有土地，却事实上无地可供。

城市扩张带来的环境保护问题。

土地出让开发后，随之会有工业、商业、生活等多方面活动，城市的水资源、绿地资源、教育资源、公共设施等能否满足这些活动的需要，都存在风险，这些造成了土地储备的生态环境风险。

目前国内绝大多数城市都存在着城市生态环境持续恶化的问题，治理城市生态环境已经成为城市管理的重要内容。

一、土地储备行业基本情况（一）土地储备的定义土地储备制度是由受城市政府委托的城市土地储备机构依照法律程序，通过征用、收购、置换、回收等形式从原土地所有者或土地使用者手中取得土地，由城市土地储备机构或其委托机构组织进行前期开发、整理并予以存储，根据土地利用总体规划、土地供应计划、城市规划等因素，有计划地以协议、招标、拍卖、挂牌等方式将土地投入市场，以实现土地资源优化配置与土地利用可持续发展的土地使用与管理制度。

美国哈瑞·富兰奇（Harvey L·Flechner）将土地储备分成计划型土地储备和全面型土地储备两类。

（二）土地储备行业在国民经济中的地位土地储备行业在国民经济中的地位和作用通过土地储备制度体现出来。

土地储备制度是指政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法对取得的土地进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。

土地参与宏观调控主要是通过土地的供给调控，土地储备作为政府供地的主要部分，在土地管理中起到至关重要的作用，对宏观调控起到一定的影响。

二、土地储备行业发展环境（一）宏观经济环境2009年以来，我国经济在较短时间内经历了止跌、企稳、回升等几个阶段。

随着一揽子经济刺激政策的逐步落实并逐次发挥作用，国内经济已经显示出较为明显的复苏迹象。

从数据上看，GDP同比增速呈现“V型”反弹。

根据对国内外经济形势的分析和判断，预计2010年中国经济将呈现“温和”增长的发展趋势。

（二）政策环境1、深化集体建设用地使用制度改革《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》明确规定，挂钩试点工作应以落实科学发展观为统领，以保护耕地、保障农民土地权益为出发点，以改善农村生产生活条件、统筹城乡发展为目标，以优化用地结构和节约集约用地为重点。

《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》指出对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。

土地储备融资方式及风险分析摘要：现如今，有关土地资源的储备与融资在我国土地管理工作中属于常见现象，做好土地的储备与融资工作，有利于提高土地的应用价值以及使用效率。

一些城市的土地融资中没有合理运用一些方法和技巧，使得土地储备与融资的方式存在单一化，不具备较高的融资能力，也就给实际的土地融资中带来很大的风险性。

本文主要论述了土地储备的相关理念，并对当下城市土地储备融资过程中出现的问题进行分析，提出相应的解决方法，希望能够对从事土地储备工作的相关人员提供一些帮助。

关键词：土地储备;融资方式;风险引言城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构，通过征用、收购、置换、到期收回、土地整理等方式，从分散的土地使用者手中将土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地整治与开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，再根据城市土地年度供应计划，有计划地将土地投入市场的制度安排。

土地储备制度作为国家土地管理的创新，在发挥市场对土地资源的基础配置，实现土地资产价值，提高土地利用效率等方面发挥着重要作用。

几年来，在实际工作中曾遇到了许多问题，其中资金短缺成为制约各地土地储备业务不断发展的瓶颈，资金缺乏将会导致土地储备机构忙于供应土地求现，而忽略长期储备，以致丧失调控市场能力。

如何建立多元的土地储备融资机制，防范潜在的风险已成为各地土地储备机构的关注点。

1我国的土地储备融资方式从目前我国城市土地储备制度运作实践看,资金来源主要有这样几种渠道:一是政府财政拨款;二是商业银行贷款,这是我国土地储备的主要资金来源;三是其他资金,如土地出让金的返还等方式。

一般是在土地储备制度建立时,政府财政拨给一部分资金作为资本金或周转资金。

由于政府财力有限,这种拨款一般都是一次性的,主要作为土地储备制度实施的启动资金或周转资金,对于土地收购储备所需的巨额资金来说只是杯水车薪。

同时,由于财政拨款的计划性,拨款时间往往与土地储备所需资金时间不一致。

第1篇一、前言随着我国城市化进程的加快，土地资源日益紧张，储备地块工作在保障城市建设和房地产健康发展中扮演着重要角色。

本报告旨在总结储备地块工作的经验与不足，为今后工作提供借鉴。

一、工作概述1. 工作目标储备地块工作的目标是为城市建设和房地产企业提供充足的、优质的土地资源，确保城市建设的顺利进行。

2. 工作内容（1）土地调查与评估：对拟储备地块进行实地调查，了解地块的基本情况，包括地理位置、面积、用途、权属等，并进行评估。

（2）土地收储：根据国家和地方政策，依法对拟储备地块进行收储，确保土地资源得到合理利用。

（3）土地供应：根据城市建设和房地产需求，合理安排土地供应计划，确保土地供应的及时性、稳定性和公平性。

（4）土地监管：对储备地块进行全程监管，确保土地资源的合理利用和合规操作。

二、工作成效1. 土地储备规模不断扩大近年来，储备地块工作取得了显著成效，储备地块规模不断扩大。

截至2020年底，储备地块面积达到XX万平方米，为城市建设和房地产发展提供了有力保障。

2. 土地供应结构优化储备地块工作注重优化土地供应结构，提高土地资源利用效率。

在供应土地中，住宅用地占比逐年提高，商业、工业、仓储等用地占比逐步降低，满足城市功能需求。

3. 土地市场规范有序储备地块工作严格执行国家和地方政策，规范土地市场秩序。

通过加强土地监管，严厉打击违法违规行为，有效维护了土地市场的公平、公正、公开。

4. 土地资源节约集约利用储备地块工作注重土地资源的节约集约利用，提高土地利用效率。

通过优化土地布局、提高土地利用强度等措施，实现了土地资源的合理利用。

三、存在问题1. 土地储备规模与城市需求存在差距随着城市建设的快速发展，土地储备规模与城市需求之间存在一定差距。

部分地区储备地块不足，难以满足城市建设和房地产发展需求。

2. 土地储备成本较高储备地块过程中，土地收储、整理、供应等环节成本较高，给地方政府财政带来一定压力。

3. 土地供应结构不合理部分地区土地供应结构不合理，住宅用地供应不足，商业、工业用地供应过剩，导致城市功能布局失衡。

广州市新客站周边储备用地征地拆迁项目（一期）社会稳定风险评估报告目录第一章项目概况 ..................................... 错误!未定义书签。

第二章可能存在的风险及评估 ......................... 错误!未定义书签。

2.1项目的合法性、合理性遭质疑的风险............. 错误!未定义书签。

2.1.1 风险内容 ................................. 错误!未定义书签。

2.1.2风险评价................................. 错误!未定义书签。

2.2项目可能造成环境破坏的风险.................... 错误!未定义书签。

2.2.1 风险内容 ................................ 错误!未定义书签。

2.2.2风险评价................................. 错误!未定义书签。

2.3群众抵制拆迁的风险............................ 错误!未定义书签。

2.3.1 风险内容 ................................ 错误!未定义书签。

2.3.2 风险评价 ................................ 错误!未定义书签。

2.3.3 风险控制措施 ............................ 错误!未定义书签。

2.4 群众对生活环境变化的不适风险 .................. 错误!未定义书签。

2.5 群众对生活保证担忧的风险 ...................... 错误!未定义书签。

2.6 可能引发社会矛盾的风险 ........................ 错误!未定义书签。

2.6.1 风险内容 ................................ 错误!未定义书签。

我国土地储备行业风险调研报告一、行业产业链分析土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地规划、土地整理、土地收购整治和土地供应的全过程。

土地整理是指在一定的地域空间内，按照土地利用总体规划和土地利用打算的要求，采纳一定的措施和手段，调整土地利用关系，改善土地利用结构。

土地收购整治是指通过征用或收回闲置土地、拆迁平坦、归并整理以及土地置换来调整不合理配置用地。

土地供应是依照社会经济进展、都市规划和供地打算通过土地招标拍卖出让方式供应给不同的需求者。

完整的土地储备产业链应当包括这四个环节，而各个环节又会涉及到不同的机构和组织。

目前，在我国大部分地区，土地储备制度形成了土地储备治理委员会和土地储备机构两级治理的运行机制。

二、行业要紧特点〔一〕土地储备与宏观调控中国实行都市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应制度，这使得政府能够通过调剂土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓舞市场需求，有效地引导投资的方向和水平，实现调控经济运行的目标。

因此，运用土地政策对经济进行宏观调控具有可行性和有效性。

正确运用土地政策参与宏观调控，对禁止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控凸显成效的关键因素所在。

而把握土地供应和适度放贷这两个方面，就会在宏观调控中起到专门好的作用。

〔二〕土地供应的垄断性和出让方式的不完全竞争性按照我国宪法和土地治理法的相关规定，国有土地使用权的出让以及集体土地所有权的征收征用，都只能由政府进行。

土地储备制度下，土地储备机构具体执行土地所有者职能，通过将许多闲置的、分散的土地集中起来，直截了当进行储备或者通过开发后进入储备，同新征用地一起纳入土地储备体系，然后由都市政府按打算出让和出租土地的方式，实现了政府对土地一级市场的垄断。

此外，我国的土地出让存在着不完全竞争。

我国土地出让存在协议、招标、拍卖等方式。

尽管在土地储备制度框架下，土地储备出让市场具有较高的竞争性，土地产权流转市场化程度较高，市场化程度较高的招标、拍卖出让方式将逐步取代协议出让方式而占据主导地位。

土地储备方案风险评估1. 引言土地储备是指政府或企事业单位为满足未来发展需求而预留的土地资源。

土地储备方案的制定能够有效规划和管理土地资源的开发和利用，但同时也伴随着一定的风险。

本文将对土地储备方案进行风险评估，旨在帮助相关机构或单位分析并降低其土地储备过程中的风险。

2. 风险因素土地储备方案的风险主要来源于以下几个因素：2.1 政策风险政府的土地政策可能会随时调整，导致原有的土地储备方案无法顺利实施。

政策风险包括出让政策、用地政策等变动可能带来的不确定性。

2.2 市场风险市场的需求和供应变动对土地储备方案的实施会产生重要影响。

市场风险包括宏观经济环境、人口结构变动、行业发展趋势等因素引起的市场需求变化。

2.3 法律风险土地储备方案需要依法进行，一旦违法就会面临法律风险。

法律风险体现在土地规划、土地转让过程中的法律合规问题。

2.4 环境风险土地的环境状况对储备方案的实施具有重要影响。

环境风险包括土地污染风险、地质地理条件风险等。

2.5 技术风险土地储备方案的实施需要依靠相关技术手段，技术风险主要包括技术的成熟度、技术的可行性等因素。

3. 风险评估方法为了评估土地储备方案的风险程度，可以采用以下方法：3.1 SWOT分析SWOT分析是一种常用的风险评估方法，它通过对土地储备方案的优势、劣势、机会和威胁进行全面分析，从而判断方案的风险程度。

3.2 灰色关联分析灰色关联分析是一种定量评估方法，它能够综合考虑各个风险因素的影响程度，并对土地储备方案的风险进行排序和评估。

3.3 土地储备方案模拟通过利用模拟软件或工具，可以对土地储备方案进行模拟，通过多次模拟得到的结果，评估方案在不同情况下的风险程度。

3.4 专家访谈专家访谈是一种定性评估方法，可以通过与相关领域的专家进行访谈，获取他们的意见和建议，评估土地储备方案的风险程度。

4. 风险应对策略在评估土地储备方案的风险程度后，针对不同风险因素可以采取相应的应对策略：4.1 政策风险应对策略及时关注政策动态，建立政策预警和评估机制，做好政策变动的应对准备。