物业客服日常案例分析
《物业客服日常案例分析》
案例1：苦口婆心―业主存心为难物业公司怎么办？某小区入伙不久，一户业主不顾物业管理分公司的劝阻，硬把空调的室外机装在了主面外墙上。督促其整改的责任，就
落在了负责监管装修的物业管理人员崔为民身上。
第一次，崔主管到业主家交涉，给业主讲述了小区安装空调的有关规定，并指出空调
应当安装在指定的位置，否则会破坏小区的整体外观，向他提出必须拆下来重新安装。可
业主一点说话的余地都不给，就硬把崔师傅推出了门（搞物业管理的既要吃得起辛苦，又
要受得了委屈。能够受得了委屈而又不打退堂鼓，是一个成熟的物业管理者的重要标志）。
第二次，崔主管又上门做业主的工作，这一次他不单是给业主讲述小区对空调安装的
管理办法，还和业主天南海北地聊起了家常，力求缩短双方感情上的距离。业主显然没有
上次那样生硬，但只是答应再考虑考虑（物业管理的工作经验往往就是这样从一次又一次
的碰钉子中积累起来的）。
第三次，崔主管在一天后敲开了业主家门，和业主坐下来谈了很久。不仅给业主讲述
了该物业管理服务的理念和特色，还诚恳地征求了业主对物业公司的意见和建议，并对业
主提出的从入伙、装修到入住所遇到的种种问题，给予了有理有据地说明和解释。许久，
业主笑着说：“老兄，你这股认真劲让我服了！我原来觉得你们这也管那也管，不舒服，
总想“叫劲”。听你这么一讲，明白了你们还是为业主好、为小区好。你放心，我一会儿
就叫人把空调改过来。”
至此，崔主管长出了一口气，问题终于圆满解决了。【案例分析】：有些事情出
了问题，可能原因并不在事情本身办得是否妥当。此处不顺当，完全可以到彼此“鼓包”。要想很好地加以解决，关键是要找准症结所在。如果发烧都当感冒治，那是庸医的做法。
案例2：直接对话――外籍客户产生误解怎么办？一天下午就要下班时，某小区服务中心来了两位女士，一位是韩国驻华大使馆的外交官夫人，一位是她的翻译。
那位年轻一点的翻译小姐上来就发脾气：“你们通知8月中旬通煤气，怎么又说要推迟，中国人办事就是拖拖拉拉。”负责接待的工作人员笑着解释：“很对不起，我们原来
接到煤气公司的通知是8月中旬通气，现在他们又发来了延期的通知。”翻译小姐仍一脸
的不高兴，“位可是外国朋友，耽误了她的时间简直太不象话！”
在旁观察了一会的服务中心主管这时走过来，示意接待人员暂停解释，先对韩国女士
点头致意，然后看着翻译小姐说：“小姐，您也是中国人吧？”（这句问话很有艺术性，
不卑不亢、不轻不重，明是无心、实是有意）。翻译小姐脸腾地红了，低下头。主管接着说：“由于不可预见的因素而导致事情拖延的情况在中国有，在国外也有。现在的现实是
管道煤气确实通不了，这肯定会给大家的生活带来不便。如果您需要用罐装液化石油气过
度，我们物业公司会尽全力给您们提供帮助。”（不掩饰和回避问题，主动提出解决方案，表现了全心全意为客户服务的精神）。翻译小姐怔了一下，回头用朝鲜语对韩国妇女复述。
韩国女士脸上的神情稍稍变得轻松一些，她和翻译交流时，朝鲜语中偶尔夹杂着几句
英语。主管见机主动用英语与她对话，说：“十分抱歉给您带来不便，当您需要时，我们
会尽可能地帮助您。”说着还将物业公司的联系电话写在纸条上递给她，“请您理解我们
工作的难处，我想我们今后一定会在一起愉快地共处。”韩国女士惊讶中露出愉快的神情，也用英语回答：“很抱歉错怪你们，希望您理解我的心情。我担心我丈夫吃不上可口的饭菜，所以十分着急??”说着大家都笑了起来。
第二天上午，那位韩国女士又给服务中心打来一个致歉的电话，电话中双方谈论得非
常愉快。此后，彼此成了朋友。
【案例分析】：物业管理的服务对象既有中国人也有外国人，既有本地人也有外地人。一种双方都熟悉的语言，往往就能轻而易举地搭起了沟通和友谊的桥梁。看来物业管理工
作者真的需要练练语言功夫，多学几手，争取“见什么人说什么话”。
案例3：有难必帮――客户遇到特殊困难怎么办？
一天下午刚上班，某公寓A座14层刚刚入住的业主找到某物业管理公司，询问关于
电话过户的事情。
业主是一位六十多岁的朝鲜族老太太，儿女在国外工作，普通话说得不太好。客户服
务中心的工作人员请老人先坐下，倒了一杯水，请她不要着急慢慢讲（问好、请坐、再敬茶，标准的接待程序）。老人说了好一阵儿，才把事情说清楚：她家的电话是入伙时从开
发商那买来的，所以牵扯到过户问题，但不知道过户手续怎样办，还有到哪儿去办。
工作人员明白了老人的意思后，耐心地做出解答，并告诉她：“过户需要户主的身份
证原件和105元钱的过户手续费，在北辰购物中心斜对面的电信局办理。”（物业管理人
员应当熟悉与客户日常生活密切相关的事务的办理部门以及办理程序，这样才能当好他们
的管家和顾问）听完后，老人面露难色。老人瘦弱的身体和语言上的不便，自己去办理确
实会有一定的困难。想到这点，工作人员用征询的口吻跟老人说：“您把身份证给我，我
帮您办怎么样？”老人听到后非常高兴，放心的把证件留了下来。
第二天中午休息时间，这位工作人员帮助老人办理了过户手续。当将过户证明文件和
发票送到业主家时（受客户之托代为办理涉及财物的事情，要注意交接清楚，以免过后引
起不必要的纠纷），业主十分感激地说：“太谢谢你们了物业公司了，不然我真不知什么
时间能办成，太感谢了。”工作人员笑答：“不用谢，您以后有什么困难事，就跟我们说，我们会竭尽所能帮助您。”老人非常满意地笑了。
【案例分析】：“有难必帮”是一种服务追求，但不是一种管理责任。因为物业公司
的管理服务范围是有明确界定，不可能也没有义务包办一切。那些属于份内、那些属于份
