多层楼层修正系数表

建筑物朝向修正系数表（住宅楼房）住宅楼层修正楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的,但是不同楼盘在定价的时候,对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。

总之，价格有差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较.这里我们只能介绍一些一般性的规则.买房，购房装修论坛，房产论坛5 ?： s， }； K％ t在7层以下的多层住宅中,一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格,7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1％（也就是实际上没有按基准价出售的楼层），第1层的价格一般是在基准价的基础上减3%～5％，第2层的价格是在基准价的基础上加1％～2%,第3层的价格是在基准价的基础上加3％～5%,第4层的价格是在基准价的基础上加4％~6％，第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％,第7层的价格是在基准价的基础上减5％～10％.这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的,各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。

另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销,会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求." i！ s# D； k7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价,也就是24层的楼房1 2～13层是基准价。

基准层以下的楼层，价格低于基准层,基准层以上的楼层,价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。

各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X,那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时,价差系数是正数，也就是要加价.楼层价差系数也是通过一个公式来得出的,这里介绍一种:第一步,得出标准的价差系数M，M＝K／N。

1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。

七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。

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评估报告修正系数住宅 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.
一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。

七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。

1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。

七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较
实例影响因素修正系数。

一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
加1%
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%顶层系数在表中顶层系数基础上减1%
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%;
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加
1%
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或
下降一个等级，指数增加或减少2%
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100,每上
升或下降一个等级，指数增加或减少2%
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。

（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）。

1、多层住宅房屋层次因素修正系数多层住宅房屋层次因素修正系数表层次二三四五六七一总楼层一100二100100三9910098四989910098五989910010098六98991001009997七9899100100999897备注：（ 1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；1%，顶层系数在表中顶（ 2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加层系数基础上减 1%；（ 3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；（ 4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表层次1234567-（顶层 -1）顶层系数97.59898.59999.5100100+（n-6）×0.2100+[(n-6) ×0.2]-1二、朝向因素修正系数住宅房屋朝向因素修正系数表朝向北西东南修正系数979899100三、面积因素修正系数住宅房屋面积因素修正系数表等级适合一般较不适合面积<9090-143144-200修正系数1009998住宅房屋结构因素修正系数表结构砖木砖混钢混修正系数98100102五、装修因素修正系数住宅房屋装修因素修正系数表装修毛坯普通装修精装修豪华装修修正系数97100103106六、建筑年代因素修正系数以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减 3 年，指数增加或减少 1%。

七、物业管理因素修正系数分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

八、临街噪声因素修正系数分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

九、布局因素修正系数分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。

商业用地路线价楼层修正系数
商业用地路线价楼层修正系数表
楼层一层二层三层修正系数 1.00 0.35 0.25
（1）一至三层商业用地路线价修正后楼面地价低于所在区域住宅用地基准楼面地价1.2倍的，按基准楼面地价标准的1.2倍执行。

（2）三层以上商业路线价按照所在区域住宅用地基准楼面地价标准的1,2倍执行。

其他用地类型基准地价系数修正表
用地类型基准地价参考修正系数（K) 备注
办公用地所处住宅级别0.8
营利性科、教、文卫用地，慈善用地所处住宅级别0.6
营利性墓葬用地所处住宅级别0.7
港口码头用地所处工业级别 1.2
营利性停车场用地所处住宅级别0.7
商贸性物流用地所处商业级别 1.0
仓储式物流用地所处工业级别 1.0。

建筑物朝向修正系数表（住宅楼房）住宅楼层修正楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则,这种价格差别是按照一定比率来计算的,但是不同楼盘在定价的时候,对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。

总之，价格有差别是一定的,但这种差别的幅度却是不一定的,购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较。

这里我们只能介绍一些一般性的规则.在7层以下的多层住宅中,一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格,7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1％(也就是实际上没有按基准价出售的楼层）,第1层的价格一般是在基准价的基础上减3％～5%,第2层的价格是在基准价的基础上加1％～2%,第3层的价格是在基准价的基础上加3％～5％，第4层的价格是在基准价的基础上加4％~6％,第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％，第7层的价格是在基准价的基础上减5％～10％。

这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价格政策时都会参照,因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据.另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销，会有一定的优惠措施作为价格上的补偿,购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求.7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房1 2～13层是基准价.基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层,顶楼除外，这是基本规律.各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时,价差系数是正数，也就是要加价。

楼层价差系数也是通过一个公式来得出的，这里介绍一种:第一步，得出标准的价差系数M，M＝K／N.N是总楼层数,K是楼层价格差异的最大系数，这是开发商事先确定的一个数，一般在10％～15％之间，K／N得出一个标准的价差系数M，比如24层的楼房，最大系数是15％，那么M＝0.625%。

一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。

2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。

七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。

九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。

备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。