关于发布《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》的通知(京建物[2007]1209号)

关于发布北京市地方标准《住宅物业服务标准》的通知
京建发〔2010〕613号
各区、县住房城乡建设委(房管局)，各物业服务企业，各有关单位：
根据北京市质量技术监督局《关于印发2008年北京市地方标准制修订项目计划的通知》(京质监标发[2008]73号)的要求，由北京市物业服务指导中心等单位主编的《住宅物业服务标准》已经北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同批准为北京市地方标准，编号为DB11/T 751-2010，自2010年10月1日起实施。

北京市建设委员会《关于发布〈住宅物业服务等级规范(一级)(试行)〉的通知》(京建物[2007]1209号)、《关于发布〈住宅物业服务等级规范(二、三级)(试行)〉的通知》(京建物[2008]29号)同时废止。

《北京市物业管理办法》实施后，申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项，并可以根据该规程选定相应的物业服务标准。

全体业主确定住宅物业项目物业管理方式时，可以根据该规程选定相应的物业服务标准。

该规程由北京市住房和城乡建设委员会和北京市质量技术监督局共同负责管理，由北京市住房和城乡建设委员会负责解释工作。

附件：住宅物业服务标准(注：该文档为pdf格式，请使用相关软件浏览)
二○一○年十月二十二日。

中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知中物协[2004]1号各物业管理企业：为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。

试行中的情况，请及时告我会秘书处。

附：1、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）2、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的使用说明。

二○○四年一月六日普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）一级二级三级附件2：《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。

物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。

2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。

3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。

本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。

4、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

北京物业服务等级标准（1~5级）住宅技术服务标准一级服务标准二级服务标准三级服务标准四级服务标准五级服务标准总则术语和定义物业服务企来或其它管理人受业主或者建设单位委托物业服务标准，对物管区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地，进行维修养护、管理物业服务标准，维护公共环境卫生和相关秩序的活动。

物管区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

主要包括共用部位、共用设施设备。

接受委托，承接共用设施设备维修养护、园林绿化、环境卫生、秩序维护等专业服务。

物业服务企业或其它管理人根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。

突然发生，造成或者可能造成重大人员伤亡、财产损失、生态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。

基本规定一、综合管理配置基本办公设备。

配置基本办公设备。

配置办公家具、电话等办公设备。

（二）人业人员从业人员佩戴标志。

从业人员统一着装、佩戴标志。

（三）制度建立突发公共事件应急预案。

建立突发公共事件应急预案。

建立突发公共事件应急预案。

建立突发公共事件应急预案。

建立突发公共事件应急预案。

建立培训体系。

建立培训体系。

建立培训体系。

定期组织培训、考核。

定期组织培训、考核。

定期组织培训、考核。

建立物业服务工作记录。

建立物业服务工作记录。

建立物业服务工作记录。

建立物业服务工作记录。

建立物业服务工作记录。

（四）档案建立物业管理档案。

建立物业管理档案。

建立物业管理档案。

建立物业管理档案。

建立物业管理档案。

配备档案管理人。

配备档案管理人。

配备档案管理人。

（五）标志（六）客户服务1.为规范物业服务行为，提高服务水平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定标准。

2.北京市行政区域内住宅物业共用部分的维修养护、管理，维护公共环环境卫生和相关秩序的活动，适用本标准。

3.北京市行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外，尚应符合国家及北京市现行相关法律、法规、规章、标准的规定。

北京市建设委员会关于发布《住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》的通知文章属性•【制定机关】北京市建设委员会•【公布日期】2007.11.22•【字号】京建物[2007]1209号•【施行日期】2008.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡建设综合规定正文北京市建设委员会关于发布《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》的通知（京建物〔2007〕1209号）各有关单位：为规范本市住宅物业服务行为，促进物业服务质价相符、公开透明，根据有关规定，结合本市实际，现发布《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》（以下简称本规范），并就有关问题通知如下：一、本规范是住宅项目物业服务的基本规范。

在本市行政区域内从事住宅物业服务的物业服务企业，向业主收取物业服务费用的，均应达到第一项“综合要求”规定的15条规范要求；按照物业服务合同约定提供第二至第十一项内容中的单项或多项服务的，还应达到该单项或多项服务规定的各条规范要求。

二、本规范自2008年1月1日起施行，《关于修订〈北京市居住小区物业管理服务标准〉的通知》（京国土房管物[2003]950号）同时废止。

本规范施行之日起，物业服务企业新承接项目，所签物业服务合同约定服务标准不应低于本规范规定的对应要求。

本规范实施前物业服务合同约定物业服务内容、标准超出、高于本规范要求的，单方不得调整；标准低于本规范要求的，物业服务企业应当按照本规范先进行自查、整改，在全市住宅物业服务标准化活动（活动方案另行制定）结束前达到本规范要求。

三、本规范是检查和评定物业服务的依据。

市、区（县）建委、房管局将按照《住宅物业服务等级规范（一级）考评细则（试行）》对住宅物业服务进行考评。

对不符合规范要求的，责令物业服务企业限期整改；整改后仍不合格或拒不整改的，限制其承接物业项目、不予核定资质等级。

特此通知。

附件：1、住宅物业服务等级规范（一级）（试行）┌────┬───────────────────────────────────┐│内容│规范│├────┼───────────────────────────────────┤│一、│1、依据有关规定,签订规范的物业服务合同，各方权利义务明确。

北京物业服务等级标准（1~5级）住宅技术服务标准⼀级服务标准⼆级服务标准三级服务标准四级服务标准五级服务标准总则术语和定义物业服务企来或其它管理⼈受业主或者建设单位委托物业服务标准，对物管区域内的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地，进⾏维修养护、管理物业服务标准，维护公共环境卫⽣和相关秩序的活动。

物管区域内业主专有部分以外，按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

主要包括共⽤部位、共⽤设施设备。

接受委托，承接共⽤设施设备维修养护、园林绿化、环境卫⽣、秩序维护等专业服务。

物业服务企业或其它管理⼈根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务。

突然发⽣，造成或者可能造成重⼤⼈员伤亡、财产损失、⽣态环境破坏和严重社会危害，危及公共安全的紧急事件。

基本规定⼀、综合管理配置基本办公设备。

配置基本办公设备。

配置办公家具、电话等办公设备。

（⼆）⼈业⼈员从业⼈员佩戴标志。

从业⼈员统⼀着装、佩戴标志。

（三）制度建⽴突发公共事件应急预案。

建⽴突发公共事件应急预案。

建⽴突发公共事件应急预案。

建⽴突发公共事件应急预案。

建⽴突发公共事件应急预案。

建⽴培训体系。

建⽴培训体系。

建⽴培训体系。

定期组织培训、考核。

定期组织培训、考核。

定期组织培训、考核。

建⽴物业服务⼯作记录。

建⽴物业服务⼯作记录。

建⽴物业服务⼯作记录。

建⽴物业服务⼯作记录。

建⽴物业服务⼯作记录。

（四）档案建⽴物业管理档案。

建⽴物业管理档案。

建⽴物业管理档案。

建⽴物业管理档案。

建⽴物业管理档案。

配备档案管理⼈。

配备档案管理⼈。

配备档案管理⼈。

（五）标志（六）客户服务 1.为规范物业服务⾏为，提⾼服务⽔平，实现物业服务的标准化、专业化、精细化，结合本市情况，制定标准。

2.北京市⾏政区域内住宅物业共⽤部分的维修养护、管理，维护公共环环境卫⽣和相关秩序的活动，适⽤本标准。

3.北京市⾏政区域内的物业服务⼯作除应遵守本标准外，尚应符合国家及北京市现⾏相关法律、法规、规章、标准的规定。

4 住宅物业服务一级标准4.1 基本要求4.1.1 客户服务场所1 设置客户服务场所，配置基本办公设备。

2 公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。

提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

3 客户服务场所工作时间，工作日不少于8 小时，其他时间设置值班人员。

4 设置并公示24 小时服务电话。

4.1.2 人员1 从业人员按照相关规定取得职业资格证书。

2 从业人员佩戴标志。

3 配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

4 项目负责人具有2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。

4.1.3 制度1 建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

2 建立突发公共事件应急预案。

3 建立物业服务工作记录。

4.1.4 档案1 建立物业管理档案。

2 配备档案管理人员。

4.1.5 标志设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。

4.1.6 客户服务1 每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

2 涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

3 对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

4 水、电急修20 分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场；由专项服务企业负责的设备设施应在30 分钟内告知。

5 业主或使用人提出的意见、建议、投诉在3 个工作日内回复。

6 每年公开征集1 次物业服务意见，公示整改情况。

7 配合相关部门进行公益性宣传。

8 按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。

4.1.7 专项服务委托管理1 签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

2 专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

物业服务合同纠纷抗辩事由研究作者：潘洁王雷来源：《人民论坛·学术前沿》2010年第01期【摘要】物业服务合同纠纷中,绝大多数是物业公司作为原告、诉求业主交纳物业费的案件。

物业公司违约能否成立,首先应确认物业公司的服务标准。

同时,对物业公司的违约状况进行分类,可以判断物业公司的责任,对业主提出的物业公司违约抗辩能否成立做出判断,并进一步做出处理。

【关键词】物业服务合同纠纷违约责任抗辩物业服务是保障人们正常生活、实现安居乐业的必需内容。

对物业服务合同纠纷的相关研究,有利于指导当事人进行诉讼,减少诉讼中耗费的时间和精力,以利于社会秩序的和谐。

物业服务合同纠纷案件调查情况经课题组调查发现在任何一个法院中,物业服务合同纠纷无论是在绝对数量上还是相对比例上都不大。

但作为个人休息、生活的中心,“家”对于每一个人都具有极其重要的意义,一旦对此类问题处理不当,轻则引发个别业主与物业公司间的冲突,重则会造成社区的不稳定乃至社会的不稳定。

需要说明的有三点:一是本次调研仅关注合同抗辩的提出和认定,原因在于原告起诉时总会提出一定的事实和依据,而被告应否承担责任的关键就在于被告提出的抗辩是否能够成立;二是本次调研仅就对方履行合同瑕疵抗辩进行研究,原因在于因对方履行瑕疵而要求对方承担违约责任的案件是数量最大、也最难以认定的,有较大的研究价值;三是物业服务合同纠纷中,绝大多数是物业公司作为原告、诉求业主交纳物业费的案件,业主最常用的抗辩是物业公司服务瑕疵或物业公司违约,课题组称之为物业公司违约抗辩。

限于篇幅,本文仅针对物业公司违约抗辩进行研究。

物业公司服务标准的确定物业公司违约能否成立,应当先确认服务标准,即找到物业服务所应达到的标准,以此去衡量某一个具体案件中的服务是否达标。

国务院《物业管理条例》第三十六条规定“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

”北京市建设委员会发布的《北京市住宅物业服务等级规范(一级)(试行)》 (京建物[2007]1209号)(以下简称《等级规范》)从房屋维修养护、电梯服务等十个方面对物业服务标准进行了规定,但该文件的效力等级较低。