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目录前言 (3)第一章城市综合体依托乌鲁木齐市经济发展 (5)一、乌鲁木齐市在新疆的定位： (5)二、乌鲁木齐市交通 (8)第二章城市综合体得益于区域经济发展 (10)一、乌鲁木齐市总体规划 (10)1、乌鲁木齐市现状： (10)2、发展布局： (10)二、乌鲁木齐市主要商业综合体 (13)1、CCMALL时代广场 (13)2、德汇万达广场 (17)3、友好美美/MM2 (20)4、卡乐士yoho广场 (25)第三章乌鲁木齐市经济能否支撑城市综合体消费 (29)一、乌鲁木齐市市各区县分布及产业说明 (29)二、乌鲁木齐市各区经济现状分析 (31)二、乌鲁木齐市软实力调查： (32)第四章调研总结 (33)第五章项目可行性分析 (34)一、消费市场总结 (34)二、数据分析 (34)三、定位总结 (35)四、项目发展优劣势 (35)五、项目发展要点 (37)六、总结 (37)前言本次对乌鲁木齐市商业综合体发展现状进行调研，主要是对乌鲁木齐市现在各商业综合体做一个了解，针对我市商业综合体的发展现状、发展规模、发展趋势做相应的文字说明和分析。
一、调研目的通过调研，了解各商业综合体和消费者的需求，为安宁渠文旅小镇与客户后期的谈判，也为了给客户判断进驻小镇提供参考。
以此为基础，结合目前乌鲁木齐市几个典型的商业综合体发展状况，从商业整体情况进行准确市场定位，提供强有力的市场支持，为即将招商的安宁渠文旅小镇及小镇开发后期项目商业提供相关的依据。
二、调研时间2019年04月20日～12月30日三、信息来源主要来自于各商业综合体的实地调研的信息；与商家谈判得到的信息；乌鲁木齐市政府部门及政府网站；各商业体公众号；乌鲁木齐媒体发布信息以及相关文字资料。
四、调研区域主要以沙依巴克区、天山区、新市区、水区为主要数据采集点，附带周边商业大致了解，以供数据参考。
五、调研对象根据乌鲁木齐目前商业综合体的发展情况，针对时代广场、德汇万达、友好美美、MM2、花田小镇展开调研。
乌鲁木齐片区的主要情况：1. 乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区的首府，是该地区最大的城市之一。
它位于天山北麓，是一个多民族聚居的城市，拥有丰富的历史文化和民族风情。
2. 乌鲁木齐市的经济以服务业、制造业和能源工业为主，特别是在纺织、化工、建材、食品等领域有着较强的产业基础。
此外，乌鲁木齐市还是该地区重要的交通枢纽和商业中心。
3. 乌鲁木齐市的人口增长迅速，特别是来自农村地区的人口。
这也导致了城市人口膨胀和城市基础设施的紧张。
4. 乌鲁木齐市的环境问题也比较突出，包括空气质量恶化、水资源短缺、垃圾处理等问题。
为了改善乌鲁木齐片区的情况，我们可以采取以下做法：1. 加强城市规划和管理：制定合理的城市规划，合理布局各种功能区，控制城市蔓延。
加强城市基础设施建设，提高城市道路、供水、排水、垃圾处理等基础设施水平。
同时，要加强城市绿化建设，改善城市环境。
2. 发展绿色经济：鼓励企业采用清洁生产技术，减少污染排放。
大力发展循环经济和生态农业，提高资源利用效率，减少资源浪费。
3. 推进科技创新：加大对科技创新的投入，引进先进的技术和设备，提高产业技术水平。
加强科技人才的培养和使用，为经济发展提供强大的科技支持。
4. 加强社会治理：建立健全的社会治理体系，加强社区建设和管理，提高居民的文明素质。
加强社会治安管理，维护社会稳定。
同时，要关注和解决弱势群体的生活问题，保障他们的基本权益。
5. 促进民族团结：加强民族团结教育，增进各民族之间的相互了解和信任。
鼓励各民族之间的文化交流和融合，促进多元文化的共同发展。
6. 加强环境保护：加大对环境污染的治理力度，加强环境监测和预警体系建设。
鼓励发展低碳、环保产业，推广绿色消费理念，促进经济与环境的协调发展。
总的来说，乌鲁木齐片区的发展需要全社会的共同努力，需要政府、企业、居民等各方面的共同参与。
只有在各方共同努力下，才能实现乌鲁木齐片区的可持续发展，建设一个繁荣、文明、和谐、美丽的城市。
新疆城市规划发展新疆最新城镇体系规划 22座城市各有千秋新疆城镇化发展的大盘子里，全疆22座城市各扮演什么角色、承担什么责任？在《新疆城镇体系规划（2012-2030年）》中有了详尽描述。
新一轮援疆大幕拉开，在未来10年能不能胜出，全疆各地已有行动，但这种抢抓机遇不能是无序的。
这也是合理引导人口有序流动与聚集，在全疆范围内重新谋划城乡空间发展布局，重新修编新疆城镇体系规划的目的所在。
有关城镇功能的定位就是本轮规划中的重要组成部分。
城市职能涵盖了全疆22座城市，本轮规划基本延续了各城市此前的定位，使城市职能在具备了连续性的同时又有了更详尽的描述。
如此前自治区提出要加快把喀什建成具有浓郁民族特色、地域特色的现代化城市，规划中有了更进一步的描述：“重点发展商贸、旅游、文化产业和出口导向的特色加工业，建设成为国家级的开放创新实验区，面向南亚、中亚、西亚的商贸、物流、文化中心，我国西部地区重要的对外开放门户城市”。
同时，一些以前职能不明确的城市也有了更清晰的规划。
“确定城市职能最重要的意义就在于，通过科学综合分析，确定其主要职能，同时也是揭示这个城市有别于其他城市的本质差别，引领其占据更多的有利空间，在全疆发展全局中保持竞争位置。
”沈阳规划设计院驻塔城市办事处主任郭凯解释说，这些城市职能都是通过城市原有性质、发展特点并预测发展方向统筹全盘的设计结果。
同时，城镇职能也应将当地人群需求作为重要因素考虑。
为了避免无序竞争，在各城市职能的确定上往往需要经过通盘考虑，“对于一些可能处于竞争关系的城市，需要找出各自的独立性和优势产业，从而加以引导。
如都在生态绿色农业方面处于强势地位，则可能分为两种定位，一种往精细加工方面，一种是出口贸易方面。
”郭凯说。
新疆城镇体系规划（2012-2030年）是引导新疆新型城镇化和城镇发展的公共政策。
本规划一经国务院批准后将具有法律效力。
规划还确定了新疆城镇化发展目标是，到2020年，城镇人口占总人口比重达到58%；到2030年城镇人口占总人口比重达到66%-68%。
乌鲁木齐市高新技术产业开发区(新市区)控制性详细规划规划区在乌鲁木齐市的位置项目概况项目名称：乌鲁木齐高新技术产业开发区(新市区)的部分片区控制性详细规划规划面积：规划总用地平方公里规划范围：规划区东临城市快速通道河滩路，南起新医路，西临太原路，北至河北路。
用地现状图土地利用规划图规划布局篇规划原则1、优化土地使用。
根据地区功能定位，不适宜保留的工业和仓储用地进行用途变更，由此提供的开发用地主要用于增加公共服务设施用地和公共绿地。
2、完善社区公共服务设施。
根据住宅组团用地的规划布局和居住人口的基本属性及其变化趋势，利用旧区改造中工业和仓储用地提供的开发用地，从数量、规模和布局三个方面，完善各类社区公共服务设施。
3、增加公共绿地。
利用旧区改造中工业和仓储用地提供的开发用地，增加公共绿地，在类型、规模和布局三个方面满足居住生活的需求。
4、补充交通设施。
结合公共服务设施和公共绿地建设，增设公共停车场库；结合旧区改造，增设公交枢纽。
5、提升景观环境。
基于城市景观元素的公众感知调查结果，结合旧区改造进程，强化地区景观元素的城市设计控制。
6、提供就业岗位。
为了应对工业和仓储用地的用途变更导致地区就业岗位减少，应结合轨道交通站点建设，布置商业服务设施，适当增加就业岗位。
规划范围此次规划范围包含乌鲁木齐高新技术产业开发区(新市区)的部分用地。
规划区东临城市快速通道河滩路，南起新医路，西临太原路，北至河北路，用地面积为平方公里。
规划定位以商贸、商务、行政办公功能为主导，以总部经济为亮点，集居住、教育、科研、文体、生态等功能为一体的，环境优美、设施现代、紧凑高效的城市中心地区。
用地规模与规划结构用地与人口规模本次规划范围总面积为，城市建设总用地1963.45公顷，容纳人口为万人。
规划结构采用“以点带轴、以轴带面”的空间发展模式。
规划形成“一个核心、四条轴线、七个组团”的规划结构。
一个核心：由钻石城、美居物流园、鲤鱼山公园组成的集总部经济、商务办公，商贸物流、城市绿肺为主要功能的核心组团。
浅谈乌鲁木齐市城市交通问题作者：郭娟来源：《青年与社会》2013年第06期【摘要】乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，近几年交通问题日趋突出，为了缓解日益突出的各种交通矛盾，支持城市的可持续发展，建设一个通畅的交通系统，已成为城市发展过程中必须正视和应对的问题。
【关键词】乌鲁木齐市；城市交通问题；改善措施；未来发展随着经济的发展，我国城市化、汽车化、信息化的发展势头迅猛，促进了社会经济的持续稳定发展，也改变了人们的生活模式和生活水平。
近年来，虽然各地在城市交通系统方面加大了投资力度和建设速度，但交通问题依然没有明显好转，甚至还有不断恶化的趋势。
因此，如何通过城市交通规划建设一个通畅的交通系统，缓解日益突出的各种交通矛盾，支持城市的可持续发展，已成为城市发展过程中必须正视和应对的问题。
乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，也是中西部地区最大的城市之一。
乌鲁木齐市面积为14000平方公里，现有人口423万。
其中建成区面积368.9平方公里，常住人口311.03万，另有100多万流动人口从事各类社会经济活动。
乌鲁木齐市现有各类机动车近60万辆，较九十年代初增加了十倍。
由于旧城人口密集，机动车增长迅速，城市内部特别是旧城区道路基础设施差，近几年交通问题日趋突出。
一、乌鲁木齐市交通现状诊断和分析由于历史和地形的原因，乌鲁木齐市的整个道路网络呈现峡谷状。
城区发展沿西北-东南轴线沿北端向两翼扩展，城区布局整体呈“T字型”。
在城区中央形成瓶颈，最窄处仅800米宽。
网络连通性差，道路起伏不平，坡度较大。
乌鲁木齐市属高纬度地区（在北纬44度），呈典型的大陆性季风气候，天气寒冷，冬季长达半年以上。
由于冬季降雪、结冰期长，路面光滑，给居民行走或骑车带来不便。
乌鲁木齐市居民出行方式主要有步行、自行车、公共汽车、出租车、摩托车、私家车和其他交通方式。
其中公交车出行占据较大比例，约占出行总数的44.92%，其次分别为步行（22.36%）、私家车（21.08%）、单位交通车（4.33%）、出租车（2.96%）、自行车（2.66%）、摩托车与三轮车（1.76%）。
乌鲁木齐市城市规划管理条例文章属性•【制定机关】乌鲁木齐市人大及其常委会•【公布日期】2003.03.28•【字号】•【施行日期】2003.05.01•【效力等级】省、自治区的人民政府所在市地方性法规•【时效性】现行有效•【主题分类】城乡规划正文乌鲁木齐市城市规划管理条例（2003年3月28日新疆维吾尔自治区第十届人民代表大会常务委员会第二次会议批准）第一章总则第一条为保障城市规划的实施，促进城市建设的协调发展，依据《中华人民共和国城市规划法》、《新疆维吾尔自治区实施(城市规划法)办法》，结合本市实际，制定本条例。
第二条制定、实施城市规划和在本市城市规划区内进行建设，必须遵守有关法律、法规和本条例。
第三条本条例所称城市规划区，是指国务院批准的《乌鲁木齐市城市总体规划》所确定的城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。
第四条市城市规划行政主管部门统一负责本市行政区域内的规划管理工作。
市辖各区城市规划管理部门是市城市规划行政主管部门的派出机构，负责本辖区内规划管理的有关工作。
乌鲁木齐县规划行政管理部门负责本辖区内的规划管理工作，业务上接受市城市规划行政主管部门的监督和指导。
发展计划、建设、环境保护、国土资源、市政市容等部门应在各自职责范围内，协同城市规划行政主管部门做好城市规划管理工作。
第五条本市城市建设、发展和规划管理必须符合《乌鲁木齐市城市总体规划》。
第六条城市规划管理工作，实行建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收认可书制度。
城市规划、城市设计和重要建设工程设计方案实行竞选、专家评审和公众参与制度。
第七条市城市规划行政主管部门应当将审批事项的内容、条件、办理程序和时限进行公示，接受监督。
第八条任何单位和个人都有遵守和维护城市规划的义务，有对城市规划编制提出建议和对城市规划实施进行监督的权利。
各级人民政府对维护城市规划和在城市规划管理中成绩显著的单位和个人给予表彰奖励。
乌市城市总体规划公示：2020年城市人口500万根据《中华人民共和国城乡规划法》及《国务院信息公开条例》有关规定，现将《乌鲁木齐市城市总体规划修编（2011-2020年）》纲要成果主要内容进行社会公示，广泛征求广大市民意见。
《乌鲁木齐市城市总体规划修编（2011-2020年）》从2008年开始编制，目前，城市总体规划纲要已经住房和城乡建设部审查通过，下一步将完善深化城市总体规划成果，依法按程序报国务院审批。
根据《中华人民共和国城乡规划法》及《国务院信息公开条例》有关规定，现将《乌鲁木齐市城市总体规划修编（2011-2020年）》纲要成果主要内容进行社会公示，广泛征求广大市民意见。
城市总体规划的成果由文本、说明书和图件三部分组成，本次公示仅就规划的主要内容做简要介绍，更详细的内容已发布在乌鲁木齐市城市规划管理局网站上(点击进入)，规划自公示之日起，30日内将接受公众意见，公众可通过电子信箱和书面信件方式提出好的意见和建议。
邮政编码：830092通讯地址：乌鲁木齐市新兴街5号，市政府第二联办乌鲁木齐市城市规划管理局收件人：乌鲁木齐市城市总体规划编制组电子信箱：wlmqinfo-cent@规划层次图一、规划期限和范围（一）规划期限本规划期限为2011-2020年，其中近期为2011-2015年，远期为2016-2020年。
规划远景至2030年。
（二）规划范围规划区范围即市域范围，总面积13787.6平方公里，下辖七区一县。
其中，中心城区总面积1507平方公里，包括安宁渠镇、古牧地镇、铁厂沟镇、芦草沟乡、头屯河农场、三坪农场、五一农场、西山农场、104农场和乌昌路街道办事处。
二、城市发展目标和发展战略（一）城市发展目标为实现跨越式发展和全面建设小康社会，将乌鲁木齐市建成：我国西部中心城市、面向中西亚的现代化国际商贸中心、多民族和谐宜居城市、天山绿洲生态园林城市和区域重要的综合交通枢纽。
（二）城市发展战略(1)促进乌昌与兵地协调发展战略强化乌昌之间、兵地之间在生态环境保护、资源能源开发、城镇用地布局、产业分工定位、基础设施共建等方面的合作，实现乌鲁木齐市和昌吉州之间、兵团和地方之间共同协调发展。
(2)绿洲可持续发展战略按照建设“资源节约型、环境友好型”社会的要求，推行低碳理念，走生态、循环型的城镇化和工业化道路；依据绿洲生态环境和资源承载能力合理确定城市规模。
(3)培育国际商贸中心战略规划进一步加强与中西亚地区的经贸合作、与我国西北各省区的联动和与内地的多种联系，将乌鲁木齐市建成我国面向中西亚重要的现代化国际商贸中心。
(4)新型工业化战略依托本地能源资源优势和商贸服务条件，加快发展出口加工业和先进制造业，使乌鲁木齐建设成为西北地区重要的新型工业基地。
(5)建设“西域名城”战略注重城市自然环境、城市文化和城市建设的紧密结合，突出乌鲁木齐首府城市、天山绿洲城市和多民族聚居城市特点，建设西域名城。
三、城市的性质和职能市域城镇空间结构规划图（一）城市性质乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区的首府，中国西部地区的中心城市，我国面向中西亚的国际商贸中心。
（二）城市职能(1)我国面向中西亚的国际商贸中心、国际文化交流中心、跨国区域联络中心；(2)我国面向中西亚的国际能源资源合作基地和出口加工基地；(3)我国西部重要的商贸中心和新型工业基地；(4)我国西部重要的文化创意和科技研发中心；(5)全疆政治、经济、文化、科教和金融中心；(6)全疆交通枢纽和旅游集散中心；(7)多民族和谐宜居城市；(8)天山绿洲生态园林城市。
四、城市规模根据预测，2020年，乌鲁木齐市域人口500万人，其中，中心城区人口将达到400万人左右，建设用地控制在500平方公里以内，人均建设用地125平方米。
2020年中心城区用地规划图点击小图看大图五、市域城镇空间布局规划市域城镇体系空间结构为“双轴、一城、一区、两群、多点”。
“双轴”为沿兰新铁路和312国道形成主要城镇发展轴和沿216国道形成次要城镇发展轴；“一城”即乌鲁木齐城市及郊区；“一区”即乌鲁木齐市甘泉堡工业区；“两群”即南山、达坂城两个城镇组群；“多点”即市域内其它多个独立工矿和城镇型居民点。
六、城市用地布局（一）城市发展方向城市用地按照“南控、北扩、先西延、后东进”的原则。
向南严格控制，优化和整治；向北为主要发展方向；向西在保障生态和地质安全的前提下适度拓展；向东强化与市域北部地区的协调，预留发展空间。
（二）城市空间结构在全市构建城北新区、高铁新区、米东区、甘泉堡工业区、西山新区、老城区六大组团。
中心城区按照“多中心组团式”的空间发展思路，构筑“一轴、双核、多心”的空间结构。
“一轴”为连接老城区和城北新区的城市综合服务功能拓展轴。
“双核”为老城区、城北新区两个市级公共服务中心；“多心”为多个专业型公共服务中心。
（三）中心城区主要片区功能定位城北新区重点发展国际商贸、外事交流、空港商务、保税物流、行政办公五大核心功能；高铁新区结合高铁综合交通枢纽，打造为我国西北地区门户枢纽，重点发展商务办公、研发咨询、高端零售和居住等功能；西山新区重点发展教育培训、科技研发、高新技术和现代物流等相关服务业；老城区重点推进行政办公、商业金融、旅游休闲、文化创意、体育、大学教育等服务功能；米东区重点打造石化基地，发展成为居住、商贸、文化教育、旅游休闲度假区相结合的现代化城区。
（四）公共设施用地规划健全各类公共服务设施，建立合理的级配体系，充分保证公益型公共设施的用地要求，建设宜居城市。
中心城区公共设施按照两类进行布局：一是建立三级城市公共服务中心配置体系，二是培育新型专业型服务中心。
（五）居住用地规划规划以“新区开发为主、旧区改造为辅，新旧区发展相结合”的原则，旧区重点对危房集中地区进行改建，改善交通系统，提高市政基础设施和公共服务设施水平，保护有价值、具有传统风格和历史意义的民居建筑。
新区改善人居环境，提高住房品质，增强吸引力，使新区成为老城区人口职能疏解和未来城市现代化过程中新功能聚集的主要载体。
同时，加大保障性住房在城市住房中的比重。
（六）工业和仓储用地规划以资源的高效和循环利用为目标，以“减量化、再利用、资源化”为原则,采取“合并、集中、搬迁”的方式对现状工业用地进行整合，与整体生态环境的发展相协调，合理确定产业用地发展规模。
规划在城市的东西两翼构建产业发展带。
通过物流园区与仓储集中区的建设，逐步将市区内零散的仓库用地合理进行整合，适度集中。
建设生产配套型、交通枢纽型、贸易口岸型、商业批发型和其它型等五种类型的物流园区。
空间结构规划图点击小图看大图七、城市绿地与景观风貌控制构筑“天山明珠、沙漠绿洲”的城市景观格局，实施“城在田中、田在城中”的“生态园林城市”战略。
建设“点线面相结合、环网式”的园林绿地系统，形成“三轴四水、两线多廊、分层多园”的空间格局。
建构人工和自然有机结合的城市景观系统，形成“三带五楔、两心七片、四轴四水、多层网络”的城市景观结构,实现城市空间景观特色。
2020年，中心城区规划城市绿地6407.94公顷，占建设用地总量的12.85%，人均绿地面积16.02平方米；其中公共绿地4109.27公顷，人均公共绿地面积10.27平方米，绿地率达到30%，绿化覆盖率达到35%。
八、城市道路与交通建立与乌鲁木齐市经济社会发展和市域空间布局相协调、设施网络完善、枢纽衔接顺畅、运输组织合理、可持续发展的市域交通运输体系。
铁路重点建设兰新客运专线，新建货运外绕线、乌哈第二双线铁路、甘泉堡工业区（北区）支线，拆除六道湾支线；开通乌鲁木齐至石河子、阜康以及吐鲁番的3条城际铁路；新建二工高铁站、三坪集装箱中心站等，改扩建乌鲁木齐西站、南站和北站。
公路进一步完善国省道公路网，重点建设绕城高速；推进客货运站达标建设，改扩建碾子沟、南郊等客运站，改扩建和新建乌北、花儿沟等货运物流中心。
民航建设启动第二条远距离跑道和T4航站楼的建设，远期适时启动第二机场的选址和建设。
城市道路按照“快速路、主干路、次干路、支路”4个等级，构筑“环形+放射线”的快速路网格局。
大力改善慢行交通环境，充分保障步行和非机动车道路资源，提高停车设施建设，提升城市综合交通管理水平。
规划7条城市轨道线网，总里程约200公里，线网覆盖城市主要客运走廊。
进一步提高地面公交网络的覆盖率及站点服务范围，扩大公交服务。
城市道路交通规划图点击小图看大图九、旧城更新与历史文化保护着力于旧城整体环境的改善和经济活力的提升，采取相应的改造策略：置换用地功能，增强发展活力；调整路网布局，疏导内外交通；保护历史风貌，美化景观环境；增加绿地与公共空间，完善配套设施，促进综合防灾系统和生命线工程建设。
历史文化保护采取实体保护和非物质文化报护相结合的原则，加强对历史建筑、旧城街巷格局和古树名木等的保护。
十、环境保护坚持全面、协调、可持续的科学发展观，构筑系统安全的绿色生态格局。
以优化调整能源结构为重点，以深化体制改革和创建节约型社会为主线，大力发展清洁能源和可再生能源，积极推进全社会节能减排工作，优化能源结构，保障能源安全。
到2020年，环境污染与生态破坏得到全面控制，基本建成生态效益型经济体系。
生态环境质量明显改善，基本建成优美舒适的人居环境，达到国家园林城市、国家环保模范城市建设标准。
规划按照“分区控制、分类指导”的原则，并依据国家标准划定中心城区内的水、空气和声环境三类综合环境功能区。
