万科集团中西部区域2018年住宅评估方案设计20180411

2018年房地产行业万科分析报告2018年10月目录一、万科：30年地产标杆，引领行业新时代创新发展 (7)1、发展历程：四个十年规划，三次战略定位演变 (7)（1）1984-1993年（第一个十年）：追求多元化发展 (7)（3）1993-2004年（第二个十年）：逐步走向房地产专业化 (7)（3）2004-2013年（第三个十年）：战略定位为“有质量增长” (8)（4）2013年-至今（第四个十年）：战略定位不断升级 (8)2、业务布局：致力成为城乡建设与生活服务商，创造“1+N”业务体系 (9)3、股权结构：股权风波平息，深铁集团提高股权稳定性 (10)二、精准把握行业发展趋势，销售和业绩保持高质量增长 (11)1、精准把握行业节奏，销售规模之路持续扩张 (11)2、坚持高质量发展道路，经营业绩持续向好 (14)三、“1+N”业务体系形成，未来将做城乡建设与生活服务商 (16)1、万科地产：始终坚持“以刚需为主”的发展路线，住宅销售占比高达80% (17)（1）区域布局：聚焦四大核心城市经济圈，已基本覆盖所有新一二线城市 (18)（2）业绩分布：四大核心区域分布合理，上海、南方区域贡献最多 (19)（3）产品定位：“三好住宅”回归居住属性，“天网行动”、“匠心”等确保产品质控体系 (21)（4）创新优势：“5+2+X”住宅产业化体系应用，科技践行绿色建筑 (22)2、万科物业：让更多用户体验物业服务之美好 (23)（1）涵盖住宅、商企、开发商服务等六大业务板块，规模不断扩大 (23)（2）数字化物业提升服务品质，2017年业绩表现抢眼 (24)3、印力集团：万科商业地产平台，积极探索社区商业运营模式 (25)（1）收购印力集团，开启商业地产新篇章 (25)（2）全社区商业产品体系，业务规模迅速扩张 (26)（3）收购凯德20家购物中心，产品线愈加成熟，商业布局加速 (27)4、万纬物流：致力于成为物流地产行业领导者 (28)（1）主打高标库产品，业务迅速扩张 (28)（2）收购普洛斯增强业务协同，并购太古冷链加速版图布局 (29)5、泊寓：长租公寓领先行业布局，探索“半市场化”租赁补贴模式 (32)（1）长租公寓领先行业布局，与地产开发业务形成配套 (32)（2）开启“万村计划”，探索“半市场化”租赁补贴模式 (33)四、拿地&土储：拿地积极，土储优质且充足，未来两年业绩确定性强 (34)1、拿地态度积极，集中于新一二线城市和四大核心区域 (34)2、拿地成本稳定可控，近两年楼面地价占销售均价的比重显著下降 (35)3、合作拿地占主流，2018年以来收并购项目力度有所加大 (36)4、土储优质且充足：总货值高达2.13万亿，分布合理，新开工、竣工面积稳定增长 (39)五、经营管理灵活变通，激励机制创行业先锋 (40)1、组织管理：三级管控+总部三大中心，打造更灵活高效的架构平台 (40)2、项目管理：2014年推出项目跟投机制，充分调动一线员工积极性 (41)3、激励机制：事业合伙人机制+经济利润奖，鼓励“共识、共创、共担、共享”理念 (43)六、公司财务稳健性显著高于行业，安全边际较高 (44)1、公司盈利水平显著高于行业，ROE 持续7年保持20%左右 (44)2、公司营运能力较强，周转率处于行业第一梯队 (46)3、“现金为王”，经营活动现金流九年为正，净负债率常年处行业较低水平 (48)4、公司融资成本具有优势，2018年以来融资规模加大 (50)精准把握行业发展趋势，成就30年地产龙头地位，新时代将继续做行业的引领者。

标杆万科拿地全套评估策略第一部分：万科城市进入策略研究方法☞万科的研究思想(一)大区域中的城市发展阶段☞万科的研究思想(二)以全国范围的城市等级划分为基础，结合贵集团自身的企业战略发展要求，进行初步的城市筛选；通过房地产市场上升潜力的系统研究，选择在房地产市场价值实现潜力高，房价满足快速上升条件的城市进入；根据高潜力市场的进入性条件与所在区域的潜力条件，判断聚焦区域；借鉴成功企业的发展经验，结合自身条件最终确定进入的目标城市七次筛选确定目标城市我们的研究范围集中于中国已经形成及即将形成的十七个城市群与城镇密集区▌ 第一次筛选：中国城市梯级划分● 什么是城市群城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。

城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。

由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。

为什么以城市群作为研究范围城市群是区域经济的主要划分单位；城市群是国际竞争的基本单位；城市群能够反应城市之间的有机联系与功能分工；● 城市群划分标准根据国家十一五规划及地方规划的划分标准，将中国大部分城市划分为17个城市群及城镇密集区根据经济总量水平，我国城市群明显划分为四个等级一级城市群经济总量达到10000亿以上，包括：长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、山东半岛城市群；二级城市群经济总量在5000~7000亿，包括：辽中南城市群、川渝城市群、中原城市群、海峡西岸城市群、湘中城市群；三级城市群经济总量在2000~3000亿，包括：关中城市群、长江中游城市群、哈大齐城市群等；经济总量2000亿以下为四级城市群根据城市经济总量与人均财富水平，将城市群中的代表城市进行等级划分与排序中国代表城市梯级模型同一级别城市中，根据城市在城市群中的功能等级细分为区域中心城市（即各城市群中的中心城市）和区域重点城市（包括各城市群中的次中心城市、功能性中心城市、功能增长型城市），以反映各城市影响力差异；同一级别城市按照人均财富水平（人均可支配收入）进行排序，以反映购买力差异；城市发展阶段与进入建议▌第二次筛选：集团发展要求▌第三次筛选：房地产市场价值实现潜力计算说明：城市人口的统计数据包括全市总人口、市区人口、户籍人口、常住人口等数种统计，在本次计算中主要采用市区常住人口的统计数据（常住人口更能反应真实的房地产需求），少数城市因缺少统计数据，采用市区户籍人口进行计算；城市总面积包括众多山体、水体、耕地等不可建设面积，不符合房地产用地建设的真实情况，因此采用城市的建成区面积作为计算指标。

万科地产设计管理阶段实施方案设计成果标准清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在了我的书桌上，伴随着一杯热咖啡的香气，我开始构思这个方案。

万科地产，一个响亮的名字，它的设计管理阶段实施方案设计成果标准，应该怎样去描绘呢？一、项目背景与目标我们要明确项目的背景和目标。

万科地产作为一个有着深厚历史底蕴的房地产企业，它的设计管理阶段实施方案设计成果标准，既要体现出企业的特色，又要符合市场需求。

这个方案的目标，就是为万科地产打造一套完善的设计管理流程，确保项目在设计阶段的成果达到预期。

1.1项目背景万科地产成立于1984年，是一家以房地产开发为主的大型企业。

在设计管理阶段，万科地产始终坚持以人为本，注重细节，追求卓越。

为了更好地提升设计品质，我们制定了这个方案。

1.2项目目标本项目旨在为万科地产设计管理阶段提供一套科学、合理、高效的实施方案，确保设计成果符合市场需求，提高项目品质。

二、设计管理阶段划分2.1概念设计概念设计阶段，主要是对项目进行初步规划，明确设计方向。

在这个阶段，设计成果标准如下：（1）明确项目定位和设计理念；（2）提出创新的设计思路；（3）绘制概念设计图；（4）编写设计说明。

2.2方案设计方案设计阶段，是对概念设计的深化和完善。

设计成果标准如下：（1）细化设计理念，形成方案设计；（2）绘制方案设计图，包括总图、平面图、立面图、剖面图等；（3）编写方案设计说明，阐述设计亮点；（4）提供项目预算。

2.3初步设计初步设计阶段，是对方案设计的进一步深化。

设计成果标准如下：（1）完善方案设计，形成初步设计；（2）绘制初步设计图，包括总图、平面图、立面图、剖面图等；（3）编写初步设计说明，阐述设计细节；（4）提供项目预算。

2.4施工图设计施工图设计阶段，是对初步设计的具体化。

设计成果标准如下：（1）根据初步设计，绘制施工图；（2）施工图应包括建筑、结构、设备、电气等专业图纸；（3）编写施工图说明，阐述施工要求；（4）提供项目预算。

万科集团项目设计成果标准－总则第一部分总则1.01为统一万科集团各房地产项目设计的标准,规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的,特制定本标准。

1.02万科集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。

对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。

1.03本标准是依据国家有关规范与标准，并总结万科集团以往房地产项目开发经验编制而成。

1.04本标准遵循以下原则编制：①设计与市场、成本相结合的原则；②管理和技术相结合的原则；③计划管理的原则;④检查与反馈的原则。

1.05本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。

1。

06 本标准与准则解释权属万科集团规划设计部。

目 录1. 项目基础资料 (4)1.1 宗地自然条件 ……………………………………………………………4 1.2 宗地社会条件 ……………………………………………………………6 1.3 竞争楼盘 …………………………………………………………………82. 规划设计的可行性分析……………………………………………………12 3. 规划设计草案 (14)3.1 规划设计的初步概念 ……………………………………………………14 3.2 规划设计草案 ……………………………………………………………14 4。

《项目设计工作控制性计划》......................................................18 5. 范例 (19)1 项目基础资料1.1 宗地自然条件宗地自然条件表一 表1.1。

1填表人： 填写日期: 年 月 日本阶段工作重点□ 收集项目基础资料□ 完成规划设计草案及可行性分析 □ 完成《项目设计工作控制性计划》 □ 完成《项目可行性研报告－规划设计部分》第二部分 投资分析阶段成果标准说明：1.本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录.应在投资分析阶段收集、制作完成，并作为设计前期阶段进行概念设计、实施方案阶段进行规划方案设计的基础资料.2 。

2018年万科房地产公司项目定位报告目录第1章总论 (4)1.1.项目背景与概况 (4)1.2.主要技术经济指标 (8)1.3.问题与建议 (8)第2章项目投资环境与市场研究 (9)2.1.投资环境分析 (9)2.2.区域房地产市场分析 (12)2.3.销售预测 (16)2.4.营销策略 (20)第3章建设规模与项目开发条件 (21)3.1.建设规模 (21)3.2.项目概况现状 (22)3.3.项目建设条件 (22)第4章建筑方案 (26)4.1.设计依据 (26)4.2.项目设计主题和开发理念 (27)4.3.项目总体规划方案 (28)4.4.建筑设计 (29)4.5.结构设计 (30)4.6.给排水设计 (31)第5章节能节水措施 (33)5.1.设计依据 (33)5.2.建筑部分节能设计 (33)第6章环境影响评价 (34)6.1.编制依据 (34)6.2.环境现状 (34)6.3.项目建设对环境的影响 (35)6.4.环境保护措施 (35)第7章劳动卫生与消防 (36)7.1.指导思想 (36)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (36)7.3.消防设计 (37)第8章组织机构与人力资源配置 (39)8.1.组织机构 (39)8.2.人力资源配置 (39)第9章项目实施进度 (40)9.1.项目开发期 (40)9.2.项目实施进度安排 (40)9.3.项目实施过程控制措施 (40)第10章项目招投标 (42)10.1.工程项目招标投标概述 (42)10.2.工程项目招标投标因素分析 (43)10.3.招标依据 (45)10.4.招标范围 (45)10.5.招标方式 (45)第11章投资估算与资金筹措 (46)11.1.投资估算 (46)11.2.资金筹措 (46)第12章财务评价 (48)12.1.项目评估依据 (48)12.2.财务评价基础数据的选择 (48)12.3.财务评价 (48)12.4.不确定性分析 (49)第13章社会评价 (50)13.1.项目对社会的影响分析 (50)13.2.风险分析 (51)13.3.社会评价结论 (51)第14章研究结论与建议 (53)14.1.可行性研究结论 (53)14.2.建议 (53)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称：*******房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：*****市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：****建设单位简介：*******房地产开发有限公司是由*****市政府在2018年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经*****市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。

万科集团中西部区域2018年住宅项目季度评估方案一、适用范围........................................................................................................................................二、评估体系........................................................................................................................................1.评估体系架构....................................................................................................................................2.实测实量体系及评估办法：............................................................................................................3.风险检查体系及评估办法：............................................................................................................4.试验专项检查....................................................................................................................................5.安全文明评估办法............................................................................................................................6.穿插施工模型匹配度........................................................................................................................三、评估组织方式................................................................................................................................四、综合成绩计算方法........................................................................................................................一、适用范围适用于万科集团中西部区域所有在建住宅项目。

万科地产项目后评估工作经验万科地产项目后评估工作经验万科地产项目后评估工作经验提要：项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等来自万科地产项目后评估工作经验“为什么做项目十多年了，水平却还和刚开始做差不多？”，这是很多地产企业老板的感慨和困惑。

俗话说，“吃一堑长一智”，项目后评估无疑是破解项目低水平开发的有效法宝，它通过对项目全面的总结评价，从中汲取经验教训，让企业不要总在同一个地方摔跟头。

项目后评估指房地产项目的开发、销售工作基本结束后，对项目实施全过程进行回顾、分析，从而总结项目开发的经验、教训的过程。

后评估工作的核心内容包括两方面：一是“项目可行性研究报告”、“项目定位报告”、“项目规划设计方案”、“全过程成本管理指标”等集团批复文件与最终实际完成情况的对比分析；二是开发过程中突出的经验与教训的提炼总结。

一、后评估工作总则1.后评估收集资料内容后评估工作应收集以下资料，包括但不限于：（1）投资方面17/ 1万科地产项目后评估工作经验项目建议书、可行性研究报告以及投资买地过程中地相关决策文件；（2）营销方面项目市场定位报告、项目营销策划报告、项目营销进度和价格专题报告、项目营销阶段总结报告以及相关营销过程决策文件等；（3）设计方面项目概念设计方案、规划设计方案、初步设计方案、施工图设计方案、平立面设计方案项目规划设计工作总结报告及有关规划设计过程决策文件等（4）进度方面项目发展总进度计划、各版次项目发展详细进度计划、项目发展纲要报告、项目进度控制对比分析报告及有关项目进度控制工作文件等；（5）成本方面项目发展各阶段成本控制目标、各版本项目发展成本预测明细表、各阶段项目发展成本分析报告及有关成本管理工作文件等；（6）工程合约管理项目施工策划方案、项目施工管理阶段总结、项目合约分判策划报告、项目合约分判工作阶段总结、项目竣工验收报告等有关项目施工过程文件等。