2017年买卖合同司法解释：商品房宣传广告是要约还是要约邀请

商品房销售广告和宣传纠纷法律问题研析在当今的房地产市场中，商品房销售广告和宣传起着至关重要的作用。

它们是开发商吸引购房者、展示楼盘优势的重要手段。

然而，由于广告和宣传内容与实际情况存在差异，导致商品房销售广告和宣传纠纷日益增多。

这些纠纷不仅给购房者带来了困扰，也给房地产市场的健康发展带来了挑战。

本文将对商品房销售广告和宣传纠纷的法律问题进行深入研析。

一、商品房销售广告和宣传的法律性质商品房销售广告和宣传在法律上的性质具有多样性。

一般来说，可分为要约邀请和要约两种。

要约邀请是指希望他人向自己发出要约的意思表示，常见的如售楼处的宣传单页、户外广告牌等。

这些广告和宣传通常只是对楼盘的大致介绍，包含一些笼统的描述和美好的愿景，不具备合同的主要条款，对开发商不具有法律约束力。

而要约则是指希望和他人订立合同的意思表示，其内容具体确定，并且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

如果商品房销售广告和宣传的内容具体明确，包含了房屋的位置、面积、价格、交付时间等主要条款，并且对购房者的购买决策产生了重大影响，那么就可能被认定为要约，对开发商具有法律约束力。

二、商品房销售广告和宣传纠纷的常见类型（一）虚假宣传这是商品房销售广告和宣传纠纷中最常见的类型之一。

开发商为了吸引购房者，往往会夸大楼盘的优势，如小区的配套设施、周边环境、房屋质量等。

例如，宣传中承诺小区将配备高档的健身设施、优质的学校资源，但实际交付时却未能兑现。

（二）误导性宣传此类宣传并非完全虚假，而是通过模糊、歧义的表述或者选择性展示信息，导致购房者产生错误的理解和预期。

比如，在宣传中使用“临近地铁”的表述，但实际上距离地铁站较远，需要较长的步行时间。

（三）隐瞒重要信息开发商有时会故意隐瞒楼盘的一些不利因素，如附近的污染源、规划中的道路建设等。

购房者在不知情的情况下购买了房屋，事后发现这些问题，从而引发纠纷。

三、商品房销售广告和宣传纠纷中的法律责任（一）违约责任如果商品房销售广告和宣传被认定为要约，而开发商未能履行相关承诺，购房者可以依据合同要求开发商承担违约责任，如赔偿损失、采取补救措施等。

怎么样的⼴告算要约怎么样的⼴告算要约?⼀般来说，我们看到的⼴告是不属于要约的。

所谓的要约是指⼀⽅当事⼈以缔结合同为⽬的，向对⽅当事⼈提出合同条件，希望对⽅当事⼈接受的意思。

相信⼤家不了解这个问题，今天店铺⼩编给⼤家收集整理了这个问题的相关知识，希望对你有所帮助。

⼴告属于邀约的情形:⽐如在购买商品房的时候,开发商在你购买的时候,推销⼈员所宣传的⼀些资料,⽐如,这个⼩区具有美丽的花园,具有⼩桥流⽔等等风景,⽽且这些附加的环境,对你是否购买这个房⼦,和对这个房⼦的价格有着影响的话,那么这些⼴告就应该属于邀约,⼏如果合同成⽴,就成为合同的⼀部分,对开发商是具有约束⼒的。

要约成⽴条件1.要约⼈应是具有缔约能⼒的特定⼈2.要约的内容须具体、确定3.要约具有缔结合同的⽬的，并表⽰要约⼈受其约束4.要约必须发给要约⼈希望与其订⽴合同的受要约⼈5.要约应以明⽰⽅式发出6.要约必须送达于受要约⼈要约特点(⼀)是由具有订约能⼒的特定⼈作出的意思表⽰。

要约的提出旨在与他⼈订⽴合同，并且唤起相对⼈的承诺，所以要约⼈必须是订⽴合同⼀⽅的当事⼈。

由于要约⼈欲以订⽴某种合同为⽬的⽽发出某项要约，因此他应当具有订⽴合同的⾏为能⼒。

我国《合同法》第9条规定：“当事⼈订⽴合同，应当具有相应的民事权利能⼒和民事⾏为能⼒。

”⽆民事能⼒⼈或依法不能独⽴实施某种⾏为的限制⾏为能⼒⼈发出欲订⽴合同的要约，不应产⽣⾏为⼈预期的效果。

(⼆)必须具有订⽴合同的⽬的。

要约⼈发出要约的⽬的在于订⽴合同，⽽这种订约的意图⼀定要由要约⼈通过其发出的要约充分表达出来，才能在受要约⼈承诺的情况下产⽣合同。

根据我国《合同法》第14条规定，要约是希望和他⼈订⽴合同的意思表⽰，要约中必须表明要约经受要约⼈承诺，要约⼈即受该意思表⽰约束。

(三)必须向要约⼈希望与之缔约合同的受约⼈发出。

要约⼈向谁发出要约也就是希望与谁订⽴合同，要约原则上是向特定的相对⼈来说的，但也有向不特定⼈发出，此时应具有以下两个条件：⼀、必须明确表⽰其做出的建议是⼀向要约⽽不是要约邀请;⼆、必须明确承担向多⼈发送要约的责任，尤其是要约⼈发出要约后，必须具有向不特定的相对⼈做出承诺以后履⾏合同的能⼒。

谈商品房销售广告法律性质商品房销售广告是开发商推销商品房必不可少的重要手段。

一个真实、诚信的广告会给开发商带来良好的商机，相反，虚假、欺诈的广告则会惹祸上身。

小心雷区，莫入法律禁地，这是当今开发商售楼广告应当警戒的问题。

国家工商行政管理局发布的《房地产广告发布暂行规定》第3条明确规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。

”该规定对禁止广告的情形、准予广告的条件、广告的内容以及相关情形都作了明确规定。

然而，有的开发商却有法不依，有章不循，明目张胆地欺骗购房者，编制精良的销售广告和宣传资料，承诺多种诱人而不真实的条件：例1，某广告称，所售楼房距医院500米，实际是取直线计算的，因为中间隔着一座工厂和一个研究所，从楼房到医院需绕道走5000多米。

例2，某商品房销售广告称，所售楼房周围将建绿地和休闲广场，环境将如何幽雅等等，结果不但未建绿地，二年后还在所称的休闲广场上又建起了商品楼。

例3、某地开发商的售楼广告称，所售楼房地处交通要道系开发新区，近处有公交车站。

但购房者入住两年多也未见近处有公交车站，要乘车需步行三站地。

诸如此类内容不实诱骗购房者购房的广告，在当今的商品房销售市场上不胜枚举。

一旦购房者发现销售广告与实际不符，指控开发商欺诈时，开发商便以种种托词，拒不承担责任。

为了解决这类纠纷，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。

《解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

”这一解释，可以说是要约邀请理论在司法实践中的突破。

商品房买卖司法解释导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。

商品房在市场上可以进行自由的交易，不会受到政府政策的限制，商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

那么商品房的买卖在司法中是如何解释的呢？请大家阅读下面的商品房买卖司法解释了解！商品房买卖司法解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

商品房销售广告的法律解析广告是市场营销的重要一环，广告的导向作用在房地产销售这一领域表现得尤其明显。

最高人民法院相关人员就商品房买卖纠纷使用法律司法解释答记者问时曾透露：90%以上的商品房是通过宣传广告进行促销的。

正因为广告在商品房销售市场这样巨大的作用，由广告引发的纠纷也呈上升趋势。

开发商如何确保发布的广告既符合法律的相关规定，又能避免不必要的纠纷？一、商品房销售广告的法律性质分析一直以来人们对商品房销售广告的法律性质就存在着要约邀请和要约两种界定，二者有着明显的不同。

要约邀请，是指一方邀请他人向自己发出要约的意思表示。

③要约邀请人不需要受要约邀请的约束。

而要约是指一方当事人以订立合同为目的而发出的，由相对人受领的意思表示。

②要约的内容明确具体，经受要约人同意要约人就要受该要约的约束。

因此对商品房销售广告的不同的界定结果将导致开发商对虚假广告承担不同的法律责任。

（一）属于要约邀请性质的商品房销售广告《合同法》第15条第1 款规定：“……寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

”《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3 条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”。

由此可见，商品房销售广告原则上是要约邀请，要约邀请的内容是模糊的，不具体的，不是法律行为，这种情况下，商品房销售广告中开发商所作的允诺不能作为商品房买卖合同的条款。

例如，开发商打出这样的广告：“环境优美，交通便利。

”这样的广告宣传由于不具有具体明确性，不是要约，而是要约邀请。

即使开发商最后提供的商品房环境不优美，交通不便利，开发商也不需要为虚假广告承担违约责任。

（二）属于邀约性质的商品房销售广告《合同法》第15第2 款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

”具体什么样的商业广告才能视为要约呢？根据《合同法》第14条的规定：第一，内容具体明确。

第二，表示经受要约人同意要约人即受该意思表示约束。

商品房买卖合同解释全文商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。

这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。

接下来的我将为您详细介绍商品房买卖合同解释全文。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

买卖合同:商品房买卖中要约邀请的表现形式
商品房买卖中的要约邀请是指〞商品房销售广告〞〞说明和允诺〞就是要约邀请的内容,其主要表现形式有:
(1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明.如提供银行按揭贷款并给予一定的折扣,赠送车库,花园,家具,厨具, ,等等.
(2)对商品房美观性质量的陈述.美观性质量一般侧重于装饰标准,既可以是商品房的某些局部,也可以是整座大楼的公用局部,如声明地板是〞高级实木地板〞,房门是〞三防实木子母门〞,外墙是〞境面不锈钢〞或〞干挂花岗岩〞装饰,大堂〞挑空〞,等等.
(3)对商品房使用功能质量的陈述.如对高层住宅声明装有进口高级电梯,地下车库电梯直达,24小时热水,温泉入户,网络宽带入户,地板采暖,〞辞别空调暖气时代〞,等等.
〞5000平方米人工湖景〞,〞2000平方米喷泉休闲广场〞,〞1000平方米中心绿地〞,小区内或者小区外配套有商场,超市,医院,学校,幼儿园,游泳馆,网球场,健身房等等商业效劳,文化体育,医疗卫生公共设施,或鼓吹某物业〞雄踞亚奥核心,坐享CBD的周到效劳,区域含金量日益增强〞,〞城铁,地铁近在咫尺〞,〞为小区业主提供‘始于零岁,伴随一生’的社区教育新模式〞,等等.
(5)承诺〞还本销售〞,提供房屋〞售后包租〞,〞代租〞等售后回报,为银行按揭贷款买房的提供〞回购担保〞,以及为外地购房者办理本地城市的户口指标,等等.。

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商品房买卖中要约邀请的表现形式
商品房买卖中的要约邀请是指“商品房销售广告”，即广义上
的商品房销售的商业广告，包括媒体广告，如报刊上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告;寄送的售楼书及各种宣传材料：施工现场的广告牌;样板房展示品;等等。

商品房销售广告中的“说明和允诺”就是要约邀请的内容，其主要表现形式有：
(1)向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。

如提供银行按揭贷款并给予一定的折扣，赠送车库、花园、家具、厨具、电话，等等。

(2)对商品房美观性质量的陈述。

美观性质量一般侧重于装饰标准，既可以是商品房的某些部分，也可以是整座大楼的公用部分，如声明地板是“高级实木地板”，房门是“三防实木子母门”，外墙是“境面不锈钢”或“干挂花岗岩”装饰，大堂“挑空”，等等。

(3)对商品房使用功能质量的陈述。

如对高层住宅声明装有进口高级电梯，地下车库电梯直达，24小时热水，温泉入户，网络宽带入户、地板采暖，“告别空调暖气时代”，等等。

(4)对商品房环境性质量的陈述。

如声明小区内建有“5000平方米人工湖景”，“XX平方米喷泉休闲广场”，“1000平方米中心绿地”，小区内或者小区外配套有商场、超市、医院、学校、幼儿园、游泳馆、网球场、健身房等等商业服务、文化体育、医疗卫生公共设施，或鼓吹某物业“雄踞亚奥核心，坐享cbd的周到服务，区域含金量日益增强”，“城铁、地铁近在咫尺”，“为小区业主提供‘始于零岁，伴随一生’的社区教育新模式”，等等。

哪些房产广告可以作为要约
商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。

依据有关法律、法规的规定，广告应当真实、合法、科学、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。

同时，销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。

商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告视为要约，其内容具有法律约束力：
(1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的；
(2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。

以上知识就是小编对相关法律问题进行的解答，售房广告的出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响可视为要约。

读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。

合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。

因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

出卖人违反该内容的，应承担违约责任。

很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。

对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。

对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。

一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。

二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。

商品房买卖合同司法解释为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释.【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件,没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同,为了保证此解释的合法性,作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外,本人在此做一点常识性解释,根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列,它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题,进行解释”,由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管"啊.第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种,是相对于“公房"和“二手房”来说;不仅如此，我们还给它赋予了新的内容,就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度,而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度,这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整,无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题,它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测;有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡;可以说“预售不废,国难不已".此条解释让人看起来还有点思考:什么“尚未建成＂?什么叫“已竣工”?为了避免歧义,我认为还是“未竣工"和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：如果开发商给消费者一套房屋,什么都全了,就是电梯每天只能开2小时,此时房屋到底是处于什么状态呢?第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

对商品房买卖有重大影响的要约邀请应视为要约裁判要旨商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

案情2005年4月25日,原告夏某与被告云南省楚雄暨阳房地产开发有限公司（下称房产公司）签订《商品房购销合同》。

该合同第七条规定：房产公司应于2005年11月30日前将验收符合本合同约定的合格商品房交付给夏某。

2005年11月25日，房产公司电话通知夏某可以收房。

夏某于2005年12月5日签收了交房确认书，但发现被告交付的商品房，一是不符合《商品房购销合同》附件二第3条和第5条所列的交房标准，单元楼梯没有建成约定的花岗岩踏步，窗户未按约定安装隐形纱窗；二是不符合原告与被告在合同的补充协议第2条中约定的绿化及公共设施要优于模型效果图和宣传资料（有一幅中央水景广场音乐喷泉的宣传画，中心广场有水池、喷泉、花圃、花坛图案、欧倍德大道的水池、水带的图案），小区东边一侧仍在作业开挖管道，幢与幢间废土堆积，人员难以通行，中心广场毛坯刚成型，未种任何花草树木。

夏某认为当初以高出1至2万元预购靠近中央水景广场的9号苑，是因为能看到中央水景广场的音乐喷泉，因此拒绝办理房屋交接手续。

事后，夏某多次与房产公司协商未果，于2006年5月1日双方办理了住房交接手续。

夏某后向楚雄市人民法院提起诉讼，认为：一、被告房产公司虽然按时通知原告收房，但被告在约定交房日未能提供符合合同约定条件的商品房，其实仍是逾期交房。

依照建设部《商品房销售管理办法》第三十条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

现被告未能按合同约定按时交房给原告，依此规定，被告理应依合同约定承担违约责任。

同时，《商品房购销合同》第9条也明确规定了逾期交房的违约责任：逾期30天后，即被告按已付款的0.1％乘以逾期天数向原告支付违约金。

商品房销售⼴告和宣传资料是要约邀请还是要约
要约邀请⼜称为”要约引诱“，它是指希望他⼈向⾃⼰发出要约的意思表⽰。

要约邀请是当事⼈订⽴合同的预备⾏为，只是引诱他⼈发出要约，不能因相对⼈的承诺⽽成⽴合同，商品房销售⼴告和宣传资料是要约邀请还是要约？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。

商品房销售⼴告和宣传资料是要约邀请还是要约
商品房的销售⼴告和宣传资料在性质上为要约邀请。

《民法典》第四百七⼗三条【要约邀请】要约邀请是希望他⼈向⾃⼰发出要约的表⽰。

拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基⾦招募说明书、商业⼴告和宣传、寄送的价⽬表等为要约邀请。

商业⼴告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

第四百七⼗四条【要约⽣效时间】要约⽣效的时间适⽤本法第⼀百三⼗七条的规定。

第四百七⼗五条【要约撤回】要约可以撤回。

要约的撤回适⽤本法第⼀百四⼗⼀条的规定。

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解读《最高院商品房买卖合同司法解释》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践,制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同.【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义,进一步明确了本解释的适用范围。

所谓商品房买卖是相对于经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人私房的交易行为而言。

经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房的交易受国家政策调整的因素比较高,其与商品房交易的主要区别在于市场化程度不同;个人私房交易中,交易各方都不是开发商，其与商品房交易的主要区别在于交易的其中一方是否必须是房地产开发企业，通俗讲,是一手房与二手房的区别。

另外，此条解释中“尚未建成”和“已竣工"的概念似乎有些模糊,因此有人认为为了避免歧义,应改为“未竣工"和“已竣工"作为分界点.第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

【释义】《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

”，该规定应理解为强制性规定。

《城市房地产开发经营条例》、《城市商品房预售管理办法》亦有相关规定。

根据合同法第52条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

所以，在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签定的合同效力将不被人民法院认可。

在以前的司法实践中这一点也是确定的,本条解释的重点在于条文中的但书部分。

销售广告是否属于购房合同内容-广告合同
在开盘销售商品房的时候，开发商总会借用一些宣传性的销售广告来吸引购买者的眼球，以增加购房者的购买欲望。

此时，开发商的销售广告是否属于购房合同当中的内容呢?这关系到日后是否能够把销售广告作为依据的问题，接下来就由为您具体介绍一下。

宣传资料不能算做广告，但它和广告在有些情况下可以被视为合同的内容：
1、广告是发布广告的人，通过广告代理机构，在一定的媒体上公布的信息，广告的发布应当具有一定的法定程序，而宣传资料却没有严格的法律程序。

2、对商品房买卖合同来讲，在一般情况下广告和宣传资料只能是一个要约邀请，要约邀请在合同法里不属于合同的内容，它不具有法律效力。

一般开发商也不可能把合同的内容作为广告来发布。

有些广告很模糊，如对企业形象的宣传，它不可能成为合同的一部分。

3、根据最高人民法院的《解释》，在一定情况下，广告和宣传资料可以视为商品房买卖合同的内容。

一定情况是指，开发商就商品房规划范围内的房屋，及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使该说明和允诺没有写入商品房买卖合同，也可以视为商品房买卖合同的内容。

比如，广告或宣传资料中说，保证24小时供热水等等，就可以
视为合同的内容。

许多国家和地区，包括我国的香港，都明确规定了房地产的广告必须作为合同的附件。

对于销售广告是否能够成为购房合同当中的内容，现实中是区分了情况进行对待的，某些情况下销售广告是可以被视为合同内容的，而有的情况下又不可以，具体情况还请各位从上文中进行了解。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请(即不属于合同条款)，但是开发商就双方开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约(及合同条款)。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。

销售宣传广告作为销售商品行为之有效的一种手段，广泛存在商品房交易市场。

目前绝大多数商品房是通过宣传广告进行促销的。

由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获得最大利润，在销售时往往作出虚假，夸大不实宣传，导致大量的纠纷出现。

上述所说的广告是指商业广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告，广播电视广告和招贴广告;售搂书及各种宣传材料;样板房展示等等。

“说明和允诺”是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏或自行印刷售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。

目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有：1、某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。

2、对商品房美观性质量的陈述。

3、对商品房使用功能质量的陈述。

4、对商品房环境性质量的陈述。

5、承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买方提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标等。

开发商在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下条件的可以视为要约(即合同条款)：1、该内容对开发规划范围内的房屋及相关设施(商品房的基础设施和相关配套设施)所作的说明和允诺。

2、对房屋的说明和允诺具体确定;3、该说明和允诺对商品房买卖合同订立和房屋价格的确定有重大影响。

如开发商交付房屋及相关设施与广告和宣传具体确定的说明和允诺不符，就应承担违约责任。

司法考试频道为⼤家推出【】考⽣可点击以下⼊⼝进⼊免费试听页⾯！⾜不出户就可以边听课边学习，为⼤家的取证梦想助⼒!悬赏⼴告，是不同于⼀般⼴告的⼀种特殊⼴告形式。

它是⼴告⼈以⼴告的形式声明对完成悬赏⼴告中规定的⾏为的任何⼈，给予⼴告中约定的报酬的意思表⽰⾏为。

悬赏⼴告具有以下特点：⼀是有偿性。

所谓悬赏，顾名思义，就是指⽤出钱或者奖赏的办法公开征求别⼈的帮助以完成⾃⼰难以完成的事情，⼴告发布⼈要求他⼈完成其指定⾏为，就必须⽀付⼀定的报酬，这样才能保证⼴告者和⾏为⼈两者间的利益平衡；⼆是⾏为⼈的不特定性。

悬赏⼴告是公开向不特定的⼈做出的，只要⾏为⼈完成了其所规定的⾏为，⼴告发布⼈的⽬的即得以实现，⾏为⼈就应该享有获得报酬的请求权；三是注重结果性。

⼴告发布⼈发出悬赏⼴告，是为了追求⼀定结果的实现，⾄于⾏为⼈如何完成该⾏为，他是不关⼼的，相反，⾏为⼈只要没有完成指定⾏为，不管付出了多⼤的代价，都得不到报酬请求权，⼴告发布⼈也没有⽀付报酬的义务。

对于悬赏⼴告的性质，我国理论和司法实践多数意见都把悬赏⼴告作为要约看待。

因此，只要有⼈完成了约定的⾏为，合同即告成⽴，⼴告⼈应依⼴告⽀付报酬，否则应承担违约责任及相应责任。

根据⼈民法院关于适⽤《中华⼈民共和国合同法》若⼲问题的解释(⼆)第三条规定：“悬赏⼈以公开⽅式声明对完成⼀定⾏为的⼈⽀付报酬，完成特定⾏为的⼈请求悬赏⼈⽀付报酬的，⼈民法院依法予以⽀持。

但悬赏有合同法第五⼗⼆条规定情形的除外。

”失主在报纸上刊登的“寻包启事”即为⼀种悬赏⼴告，⽽且其中还明确表明了酬⾦的数额，其系向社会不特定的⼈发出的要约。

悬赏⼴告中的⾏为⼈，在⼴告发出的期限内完成了⼴告指定⾏为，则是对悬赏⼈的有效，从⽽双⽅之间形成了债权债务关系。