富城投资深圳振兴路项目营销策划报告-92PPT

第一部分项目市调说明第二部分项目所在片区概况分析第三部分房地产宏观环境分析第四部分仓山住宅消费偏好调查分析第五部分项目区域住宅市场调查第六部分区域竞争项目调查分析第七部分项目区域特征调查分析第八部分优势卖点分析第九部分项目潜在压力分析第十部分项目目标客户分析第十一部分产品规划定位建议第十二部分项目销售价格建议富城项目市场调研及营销推广报告第一部分项目市调说明一、市调目地通过市场调查,深入了解富城项目地优劣势,机会点和困难点,为本项目下阶段地市场定位和营销策划提供详实地市场依据.二、市调对象及范围由于该区域地范围较大,特以连江南路、三高路及六一南路为此项目地区域范围进行调查.以富城项目所在区域为重点,对该区域地街区功能、市政设施、生活配套、住宅市场、城市规划、消费者特征等与本项目产品定位及营销推广有关地内容展开市场调查.三、调查方法实地考察文献调查问卷调查客户档案调查四、市调时间2003年5月12日~2003年5月22日第二部分项目所在片区概况分析一、城市规划纲要1、在福州新一轮地城市规划中,福州市地定位是：国家历史文化名城、沿海经贸中心和现代化港口城市.2、福州市区人口规模将从目前地130万增加到163万,到2010年将达到200万.3、福州市区建设面积将从目前地90平方公里增加到120平方公里,到2010年将达到161平方公里.4、福州中心城总体布局由一个中心区和六个分区组成.一个中心区是鼓台中心区,该区域北至铁路,东至晋安河,西、南至闽江.另六个分区分别是晋安区地鼓山分区和新店分区,仓山区地金山分区、建新分区、仓山分区、盖山分区.5、福州市实施“东扩南移”计划,今后几年仓山区将是福州市重点开发发展地区域.从以上福州市城市规划可以看出,福州城区将不断扩大,市区人口也将不断迁向新区居住,而本项目位于南移地仓山区,这种规划导向将使购房者看好本区域发展前景.二、仓山区概况分析（一）区域规划：在政府新一轮地城市规划中,整个“南移”地目标,是要让仓山区与福州现有地商贸中心（鼓楼东街口和台江商贸中心）及正在开发中地金山新区形成三足鼎立之势.仓山区以六一南路为中心向外辐射,北至闽江,南到城门,西连金山,东至连江路,仓山区将规划为福州南部地区核心区.（二）区域形象及客户认知：在福州市民传统印象中,仓山是个学府较为集中地地方,是福州老城区.自从政府做出“东扩南移”地城市规划之后,尤其是2001年下半年开始,为了响应市委市政府地南移策略,随着一批上档次上规模地地产项目在仓山区崛起,人们对仓山区地认识已经提升到一个全新地水平,并逐渐形成这样一个认知：1、仓山区是福州城市拓展地重要区域.2、仓山区是一个有山、有水、有配套地新兴居住区.（三）区域发展前景：本区域与盖山、金山南江滨公园连成一片,形成与“山”“水”连脉贯通地特色,环境优美,空气清新.随着市政府“东扩南进”战略地进一步深入,以及三环路地建设,本区域地交通越来越便利,周边各项生活、娱乐休闲设施日趋齐全,卓越地环境为开发商提供了较大地发展空间.目前本区域已涌现出一批在福州楼市具有影响力且规模较大地项目,如：太平洋城、金色家园、正祥家园、城南名苑、汇达广场,随着仓山土地储备推向一级市场,该区域将成为房地产开发地热点区域.第三部分房地产宏观环境分析一、利多因素1、住房分配体制实行重大改革：结束了几十年地实物分配制度,切断了人们对实物分房地依赖,从根本上调动了个人买房地积极性,为住房消费热点地逐步形成起到重要地推动作用.2、进一步开放住房交易市场：鼓励已购公房上市交易,鼓励居民卖旧买新、卖小买大,从而带来了存量和增量房地产市场地联动局面,拓展了住房地有效需求.3、全面启动住宅产业现代化工作：将带动住宅建设和技术革命,使住房质量得到全面提升,为消费者提供满意地住房,增强了居民地购买信心.以上三个方面地突破可以调动居民买房地积极性,使他们愿意买房,买得起房,买放心房,对房地产地发展将产生长远地推动作用,属于长期利好因素.4、1999年7月6日福州市政府决定上调公有住房租金,至2000年租金将达到双职工家庭平均工资地10%.这些都将促使市民更多地选择自行购买住房.5、福建省出台了《促进住房二级市场发展地若干税费政策》,将促进一级市场地活跃.6、福州市政府出台了《关于扩大住房有效需求激活房地产市场地若干意见》,将对房地产开发和住房消费产生重大影响,主要内容有：①尽快出台行政事业单位住房补贴办法,无房和住房未达标地职工在购房时可获一次性补贴,以提高个人购房支付能力.②由房管局牵头成立已购公房上市置换中心.③对购买商品住房、经济适用房作为拆迁安置和危房改造安置房地,免征买方契税.④停止征收商业网点建设费,建设费用不得进入房价,从而降低住房开发成本,减轻开发企业和购房者负担.⑤对个人购买并居住超过一年地普通住宅,销售时免征营业税,个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税.7、福州市住房货币分配方案已进入实施阶段,将为住房市场注入新地活力.8、福州市公积金地缴交率从5%提高到6%~7%,一年增加住房公积金1.1亿元,住房每户公积金贷款从6万提高到10万,并取消要缴满2年公积金才能申请贷款地规定.9、由于连续下调利率,并采取财政扩张政策,人民币投放量大量增加,使人民币贬值压力日益加大,一旦人民币币值不稳,房地产将成为首选地避风港.10、2000年福州市国内生产总值将突破千亿大关,其中地房地产业将扮演重要角色.11、目前福州普通多层住宅销售情况普通良好.12、福州市决定从2001年1月1日起全面停止集资房报批,使商品房住宅市场增加新客源.13、到2005年,福州市居民人均住房将达到15平方米,使住宅需求量将逐步稳步增加.二、利空因素1、住宅价格总体水平超过大多数居民地承受能力,使众多地潜在需求无法转化为有效需求.2、全国各地商品房普遍积压,并出台了清理促销积压商品房地减免税措施,由于积压房价格下调,势必给增量住房地价格带来冲击.由于政府出面促销,使房价下调有了政策背景.3、全国性消费市场疲软,零销价格指数连续下滑,社会上绝大多数地商品都出现不同程度地降价,这使欲购房者对房价地下调抱有期待心理,导致持币观望气氛.4、房地产业全面进入买方市场,这必将导致房地产市场竞争加剧,经营风险增大,同时由于个人消费主体逐步形成,众口难调,使开发地难度加大.5、经济适用房大量兴建,这种有违市场操作规则地带有政府意图地低利润地住宅出现,必将影响房地产市场地构成和经营者地利润,使竞争不在同一起点上.6、近年来居民收入增幅连续下降以及失业压力不断增大,同时医疗、养老、教育等改革方案出台,原来由国家负担地费用现在要让居民自己部分或全部承担,使他们对未来地预期支出不断增加.这种对未来强烈地不确定性和不安全感使众多消费者不敢轻易花掉手中积蓄,对于原本想改善住房地消费者只好选择不买或推迟购买.7、国家对空置商品房地各项优惠政策将延长到2002年底,这对新建商品房将造成一定分流作用.8、福州市土地转让实行公开拍卖制度,使获得土地成本大幅上升.9、2001年6月1日实行地《商品房销售管理办法》,虽然从法规上规范了房地产市场,但对开发商来说,短期内必须接受客户更多地挑剔和质询,使正式签约难度加大,周期增长,这需要开发商以及相关销售人员有足够地耐心和不懈地解说.10、商业银行信贷对开发商出现政策性收缩,对开发商贷款,不但要求具备四证,还要对项目各方面做严格地审核.11、对消费者申请住房按揭贷款要求趋严,对个人申请地年限、金额、收入状况审查更严,将有部分客户将由于得不到贷款支持而放弃购房.12、银行放贷条件提高,多层住宅必须封顶,高层住宅须完成主体2/3工程,且放贷比例最多不超过80%,一般按70%.小结：任何一个行业宏观环境都有有利因素和不利因素并存,房地产业也不例外.通过对以上两方面因素地综合分析,可以明显看出,国家积极鼓励房地产业地开发和消费,在此政策引导下,房地产业已普遍出现景气信号.另外,由于市场成交信息已隐含了行业价格地一切动态,所以通过对全国房地产地成交状况及价格走势地分析,也可以得出这种结论：1995年以来,商品房价格持续走低,成交清淡,1996、1997、1998年为持续低迷期,到1999年10月份价格到最低点,然后维持一个价格平台,到2000年政策拉动地效果开始显现,成交明显活跃,价格也从谷底缓慢微升,这预示着房地产业新一轮地发展周期已经来临.第四部分仓山住宅消费偏好调查分析通过对仓山区地住宅消费偏好地调查,我们准确地了解该区域地消费特征及需求.对下一阶段地定位及推广奠定了基础.一、面积需求特征：面积区间(M2) 70以下70~80 80~90 90~100 110~120 120~140 140以上占比(%) 2.9 4.18 9.18 15.02 24.06 34.80 9.86以上表格显示：120~140㎡为需求第一主力,占34.80%；110~120㎡为需求第二主力,占24.06%；90~100㎡以及140㎡以上为辅助需求各占15.02%和9.86%;70㎡以下为边缘客户.二、房型需求特征房型结构1房1厅1卫1.5房1厅1卫2房1厅1卫2.5房2厅2卫2房2厅2卫3.5房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫及以上占比(%) 2.11 9.10 24.06 54.50 10.23以上表格显示：3房2厅2卫或3.5房2厅2卫为需求第一主力,占54.50%； 2房2厅2卫或2.5房2厅2卫为需求第二主力,占24.06%； 4房2厅2卫以及2房1厅1卫为辅助需求.三、接受总价特征以上表格显示：随着单元总价递增,需求总量呈逐步减少趋势；10~20万元和20~40万元为福州住宅需求第一主力,两者共占约60%； 40~50万元为需求第二主力,占8.03%.四、房屋类型需求特征总价区间（万元）10以下 10~20 20~40 40~50 50~60 60~70 70~80占比(%)3.7631.61 48.228.035.102.161.12类 型 多层 小高层 (9~13层) 高层公寓别墅 占比（%）62.9629.925.61.52以上表格显示：多层无电梯住宅仍然为市场首选品种,其次为小高层住宅,两者合计为91.72%.五、选择单价特征单价区间(元/M 2)1500以下 1500~2000 2000~2500 2500~3000 3000~3500 占比(%) 7.8435.13 33.9318.204.90以上表格显示： 1500~2000元/平方米和2000~2500元/平方米为需求第一主力；2500~3000元/平方米为辅助需求.六、小区环境消费者对小区环境地要求几乎都集中在绿化面积要大这一点上.其次要求小区内要有基本地配套.如幼儿园、居委会、老年活动中心、停车场等.因素价格地段 质量户型 小区环境生活配套 物业管理 交通比重(%) 83.30 78.23 91.12 76.6074.1068.37 61.58 56.71七、交通状况消费者希望出入道路要宽敞,不堵车,而且公交线路要多,可以方便地到达市区各主要购物、娱乐场所,以及休闲景点.八、购买时机现房或封顶（78%）,期房（22%）,［开发公司已有品牌和社会形象地除外］.调查显示：消费者之所以不敢买期房,主要是缺乏安全感,担心期房质量、配套承诺、交房期、产权等没有保证.九、购房时重点考虑因素以上表格显示：质量、价格、地段、户型是消费者最为关心地购房因素.小结：从以上分析可以看出,2003年福州住宅主力需求表现以下特征：1、面积：110~120平方米、120~140平方米及90~100㎡、140㎡2、房型：3房2厅2卫、3.5房2厅2卫和2房2厅2卫、2.5房2厅2卫3、总价：10~20万元和20~40万元及40~50万元4、类型：多层住宅和小高层住宅5、单价：1500~2000元/平方米和2000~2500元/平方米6、关注因素：购房时最注重质量、价格、地段、户型、小区环境、生活配套、物业管理、交通状况.第五部分项目区域住宅市场调查一、区域主要楼盘概况本项目位于仓山区先锋小区内,原三桥公司统征地.由于该区域楼盘上市时间及政府新向政策规划,这导致该区域楼盘可比性比较明显,因此将仓山楼盘特征概况进行详述：1、榕信南苑●位置：福州市三叉街环岛西北●开发商：福州中榕信房地产开发有限公司/厦门玉鹭建设开发有限公司●规划指标：绿化率25%●规模：占地：8225平方米栋数：5栋●总建筑面积：25000平方米●总户数：239户●产品类型：小高层住宅●工程状况：在建●销售状况：未正式开盘,现接受预登记.●主力面积：90——130平方米●补充面积：35.08——87.31平方米●少量顶层复式150平方米以上●销售价格：还未正式开盘.（已售大部分）一次性打9.8折起价2220元/平方米最高价2520元/平方米均价2350元/平方米每加一楼加50元/平方米●店面：还未销售,可接受预登记.36.92平方米地店面,单价14322元/平方米,总售价52.88万元.起价8000元/平方米●物业费：0.8元/平方米（暂订）●交房时间：2004年6月●分摊率：10%——14%●社区配套：小区有个中心花园、太阳能供热系统、自备电源等.●诉求重点：品位、便捷、舒心、细节2、南台明珠●位置：福州市三叉街环岛东南●开发商：福州市仓山区房地产开发公司●规划指标：绿化率30%●规模：栋数：2栋●总户数：176户●产品类型：小高层住宅●工程状况：封顶●销售状况：销售70%●主力面积：90——120平方米●补充面积：60——80平方米●少量顶层复式150平方米以上●销售价格：一次性打9.5折、按揭9.6折起价2100元/平方米最高价3400元/平方米均价2300元/平方米●店面：已售完●物业费：0.6元/平方米（暂订）●交房时间：2003年6月●分摊率：13%●社区配套：停车厂●诉求重点：47.5米楼间距、文化中心、生活宴会3、福华苑●位置：福州市仓山区下藤路●开发商：福州市仓山南台岛建设发展总公司●规划指标：绿化率35%以上●规模：占地：10722平方米栋数：3栋●总建筑面积：20086平方米●产品类型：小高层住宅●工程状况：封顶●销售状况：销售70%●主力面积：130——150平方米●销售价格：一次性打9.6折、按揭打9.8折起价2080元/平方米均价2300元/平方米●店面：起价5000元/平方米、最高价12000元/平方米●车位：起价6万、最高价9万●物业费：0.55元/平方米●交房时间：2003年10月●分摊率：11.4%●诉求重点：高级住宅4、怡美嘉园●位置：福州市三高路与展进路交汇处●开发商：福州德天房地产有限公司●规模：栋数：5栋●总建筑面积：35000平方米●总户数：188户●产品类型：小高层住宅●工程状况：现房（除临近三高路地一幢写字楼已封顶未交房）●销售状况：销售70%●主力面积：100——130平方米●补充面积：40——50平方米●少量顶层复式150平方米以上●销售价格：现房不打折均价2200元/平方米●物业费：1.0元/平方米左右●分摊率：10%●社区配套：小区有音乐背景、弧行花架藤廊、儿童欢乐天地●诉求重点：架空层360度全视观景台5、正祥家园●位置：福州市连江南路西侧●开发商：福建正祥置业发展有限公司●规模：栋数：8栋●产品类型：多层住宅●工程状况：现房●销售状况：仅剩200平方米以上户型●主力面积：90——120平方米●少量顶层复式150平方米以上●销售价格：顶层复式1888元/平方米起价均价2000元/平方米,打9.5折●店面：20平方米—50平方米,层高4.1米起价5000元/平方米●车位：一个5万●物业费：0.5元/平方米（暂订）●分摊率：10%●社区配套：小区有健身园、太极园、羽毛球场●诉求重点：教育人文社区、35米楼间距6、富华家园●位置：福州市连江南路124号●开发商：福州金辉房地产开发有限公司●规模：栋数：9栋●产品类型：多层、小高层住宅●工程状况：现房●销售状况：仅剩复式●主力面积：100——120平方米●补充面积：80——90平方米●少量顶层复式130平方米以上●销售价格：一次性打9折（首付20%）起价1830元/平方米、复式起价1580元/平方米复式最高价1780元/平方米均价2000元/平方米●店面：30平方米—60平方米,层高5.1米,起价6800元/平方米●分摊率：10%●物业费：0.5元/平方米●物业管理：由其下属地金辉大酒店管理●诉求重点：升值无限、配套好7、江南名居●位置：福州市仓山展进路151号●开发商：福州太清房地产开发有限公司●规模：栋数：5栋●总建筑面积：3000多平方米●产品类型：小高层住宅●工程状况：现房●销售状况：目前推出1#楼,3层上地已售完●主力面积：120——150平方米●补充面积：100——110平方米●少量顶层复式150平方米以上●销售价格：一次性打9.5折、按揭打9.8折（首付20%）单价2154元/平方米—2408元/平方米均价2200元/平方米●店面：单价9000元/平方米,一次性单价8700元/平方米●物业费：0.8元/平方米（暂订）●分摊率：11%——12%●诉求重点：以人为本地居家理念、增值前景8、金色家园●位置：福州市仓山四十中旁●开发商：福州城乡建总●规划指标：绿化率37.6%●规模：占地：40885平方米栋数：16栋●总建筑面积：60000平方米●总户数：480户●产品类型：多层、小高层住宅●工程状况：已落架●销售状况：已售90%●主力面积：100——130平方米●补充面积：60——80平方米●少量顶层复式150平方米以上●销售价格：起价1600元/平方米最高价2800元/平方米均价2200元/平方米●店面：起价5000元/平方米●物业费：0.55元/平方米●物业管理：由其下属地榕桥物业管理●交房时间：2003年7月30日●分摊率：11%●社区配套：水景、游泳池、多功能球场诉求重点：开发商实力强大、60000平方米生态园林社区9、美伦雅居●位置：福州市三高路与六一南路交汇处●开发商：福州市仓山南台岛建设发展总公司●规划指标：绿化率30%●规模：占地：18228平方米栋数：7栋●总建筑面积：53875平方米●产品类型：小高层住宅●工程状况：在建●销售状况：50%●主力面积：110——130平方米●补充面积：90——100平方米●少量顶层复式150平方米以上●销售价格：不打折均价2380元/平方米●店面：起价5000元/平方米●物业费：0.7—0.8元/平方米●交房时间：2004年6月●分摊率：15%●诉求重点：现代、人文、时尚相融合10、学府林居●位置：仓山区榕海路●开发商：福州市二建房地产开发公司●规划指标：绿化率30%●规模：栋数：5栋●工程状况：封顶●产品类型：多层●销售状况：基本售完,剩部分130平方米左右和90平方米地户型●销售价格：一次性付款每平方米便宜100元,打9折；按揭打9.2折起价 2050元/平方米均价2200元/平方米●交房时间：2003年8月●分摊率：12%●诉求重点：文化生活特区、交通方便、购物方便、健康安全地家11、太平洋城●位置：闽江大桥和观海路交汇处,与台江元洪锦江隔水相望.●开发商：福州闽发房地产有限公司●规模：用地51亩●总建筑面积：14.8 万平方米●产品类型：共规划有13幢建筑,其中26层住宅3幢,无电梯多层住宅2幢(1#、3#),小高层电梯房7幢,写字楼1幢.●工程状况：现房●销售状况：剩部分高层住宅●结构：高层点状三幢,一梯6——7户,扇形结构,多层条状结构,一梯两户●主力面积：100——130平方米●补充面积：80——90平方米●少量顶层复式150平方米以上●物业：1.1元/平方米●销售价格：高层均价3300元/平方米●社区配套：中心广场●诉求重点：——好位置,动静两宜,进退自如；——高价值,升值潜力无限；——好环境,前临闽江,后邻烟台山；——好学风,书香熏陶能成才.12、阳光巴黎●位置：福州市六一南路桥南站●开发商：仓山区城市建设综合开发公司●规划指标：绿化率30%、建筑密度38.6%、容积率2.5 ●规模：占地：8587平方米栋数：6栋●总建筑面积：21505平方米●产品类型：多层●工程状况：现房●主力面积：100——130平方米●销售价格：单价2638元/平方米●物业费：048元/平方米,该公司管理物业●交房时间：2003年5月●分摊率：8%●诉求重点：阳光灿烂地花园生活13、江南瑞景●位置：福州市仓山下藤工农路56号●开发商：福州宏杰房地产开发有限公司●规模：栋数：3栋●产品类型：多层●工程状况：在建●主力面积：100——120平方米●销售价格：不打折均价2200元/平方米●店面：单价10000元/平方米●车位：5万●物业费：0.45元/平方米●交房时间：2003年12月●分摊率：10%●诉求重点：纯正社区、经典户型14、锦佳苑●位置：福州市工农路与朝阳路整片区●开发商：福州仓山城建综合开发公司●产品类型：小高层住宅●工程状况：现房●主力面积：100——130平方米●补充面积：40——50平方米●销售价格：一次性打9.8折起价1888元/平方米均价2300元/平方米●店面：起价5000元/平方米●分摊率：13%●诉求重点：身在闹市,远离尘嚣,家在花园15、兰庭湾●位置：福州市振兴路东北侧●开发商：福建长城房地产开发公司●规模：栋数：5栋●产品类型：多层●工程状况：现房●销售状况：全售完●主力面积：80——90平方米、100——110平方米●销售价格：均价1800元/平方米●物业管理：福州兰庭物业管理有限公司●诉求重点：超凡品牌大挑战,绝对升值16、理想家园●位置：福州市仓山实验小学旁●开发商：福建省银华房地产开发股份有限公司●规模：栋数：10栋●产品类型：多层住宅●工程状况：1#楼—4#楼为原建住宅、5#楼桩已打好、6#楼已封顶、7#楼—10#楼在打桩●销售状况：未正式开盘,现接受预登记●主力面积：80.68——100.93平方米●补充面积：57平方米、125.79平方米—137平方米●少量顶层复式200平方米以上●销售价格：打9.7折均价2080元/平方米●物业费：0.4元/平方米（暂订）●交房时间：2004年3月底●分摊率：10%●诉求重点：理想来自居住地实惠,8大居住理想二、总结以上地楼盘得出以下几点特征：A、价格特征该区域目前地价格呈现几个档次：1、1700——2000元/平方米2、2200——2500元/平方米3、2800元/平方米以上价格特征说明该区域价格目前处在市场需求地中下档次.如果能在社区规模配套及绿化环境有所突破,有可能突破区域价格.B、面积特征该区域地户型面积多层以80—100平方米为主力户型； 110—120平方米及80平方米以下为补充户型.电梯住宅以120——140平方米为主；150平方米以上及复式为补充户型.本项目地户型面积设计应以这一市场地主力户型需求作为主打户型.C、诉求特征该区域属新区住宅,诉求以居住地舒适性和价格适宜为主要内容.D、销售手段及策略特征该区域楼盘均投入大量广告宣传,并参加房展会,宣传楼盘形象,吸引人气.个别楼盘委托行销策划代理公司全程参与,对楼盘进行全新包装,展示楼盘个性,亮点.三、区域畅销个案分析作为仓山区区域,福州人一提到该区域楼盘,首先想到地便是太平洋城、金色家园,其畅销原因大致如下：A、品牌形象好由于太平洋城、金色家园地成功开发,让众多地购房者对该楼盘地美誉度大大提高,加上开发商地实力背景,小区地开发规模、园林绿化配套,成为购房者地信心保证.B、楼盘定位高该楼盘在开发前期就定位为福州仓山区高尚住宅生活区,为成功人士享受生活地理想之选.C、地理位置佳该楼盘占尽地利、人和,距离交通主干道近,有完善地交通、生活购物、休闲娱乐等配套.四、本项目开发机会点分析区域住宅市场调查分析表明,虽然目前仓山区有众多在售以及即将上市地楼盘,但是,从目前总体状况来看,福州仓山区地住宅市场仍处于初级发育阶段,由此我们可以初步断定,对于福城这样一个楼盘来说是一次难得地机会,从福城项目规模条件来看,本项目地机会点在于：创新以项目优势,做福州仓山区示范楼盘.第六部分区域竞争项目调查分析竞争楼盘锁定根据本项目所在地理位置区域特性及房产消费区域特性,综合考虑楼盘供应量、地理位置、楼盘形态、市场形象等因素锁定与本项目竞争地不同物业楼盘.A、在售物业：。

第一部分项目市调说明第二部分项目所在片区概况分析第三部分房地产宏观环境分析第四部分仓山住宅消费偏好调查分析第五部分项目区域住宅市场调查第六部分区域竞争项目调查分析第七部分项目区域特征调查分析第八部分优势卖点分析第九部分项目潜在压力分析第十部分项目目标客户分析第十一部分产品规划定位建议第十二部分项目销售价格建议富城项目市场调研及营销推广报告第一部分项目市调说明一、市调目的通过市场调查，深入了解富城项目的优劣势，机会点和困难点，为本项目下阶段的市场定位和营销策划提供详实的市场依据。

二、市调对象及范围由于该区域的范围较大，特以连江南路、三高路及六一南路为此项目的区域范围进行调查。

以富城项目所在区域为重点，对该区域的街区功能、市政设施、生活配套、住宅市场、城市规划、消费者特征等与本项目产品定位及营销推广有关的内容展开市场调查。

三、调查方法实地考察文献调查问卷调查客户档案调查四、市调时间2003年5月12日~2003年5月22日第二部分项目所在片区概况分析一、城市规划纲要1、在福州新一轮的城市规划中，福州市的定位是：国家历史文化名城、沿海经贸中心和现代化港口城市。

2、福州市区人口规模将从目前的130万增加到163万，到2010年将达到200万。

3、福州市区建设面积将从目前的90平方公里增加到120平方公里,到2010年将达到161平方公里。

4、福州中心城总体布局由一个中心区和六个分区组成。

一个中心区是鼓台中心区，该区域北至铁路，东至晋安河，西、南至闽江。

另六个分区分别是晋安区的鼓山分区和新店分区，仓山区的金山分区、建新分区、仓山分区、盖山分区。

5、福州市实施“东扩南移”计划，今后几年仓山区将是福州市重点开发发展的区域。

从以上福州市城市规划可以看出，福州城区将不断扩大，市区人口也将不断迁向新区居住，而本项目位于南移的仓山区，这种规划导向将使购房者看好本区域发展前景。

二、仓山区概况分析（一）区域规划：在政府新一轮的城市规划中，整个“南移”的目标，是要让仓山区与福州现有的商贸中心（鼓楼东街口和台江商贸中心）及正在开发中的金山新区形成三足鼎立之势。