房地产行业企业所得税政策解读

政策解读房地产市场的税收优惠政策近年来，为稳定房地产市场，促进经济发展，我国政府出台了一系列税收优惠政策。

本文将对这些政策进行解读，以期帮助读者更好地了解和应用相关政策。

一、个人住房购买税收优惠政策为鼓励个人购买住房，我国政府实施了个人住房购买税收优惠政策。

首先，对首次购买住房的个人可以享受首次购房贷款利率优惠。

此外，购买住房还可以享受个人所得税的减免或退还政策。

这些优惠政策有效地减轻了购房者的经济负担，同时也刺激了住房市场的需求和消费。

二、创业企业税收优惠政策为推动创新创业，促进经济转型升级，政府针对创业企业制定了一系列税收优惠政策。

对于创业企业，可以享受创业投资者个人所得税的减免政策。

此外，创业企业可以减免或免征企业所得税，延迟缴纳增值税和城市维护建设税等税款。

这些政策为创业者提供了更加宽松的经营环境，鼓励他们积极创新，促进了创新创业的蓬勃发展。

三、房地产开发税收优惠政策为推动房地产市场发展，政府制定了一系列房地产开发税收优惠政策。

首先，对于房地产开发企业，可以享受企业所得税的优惠税率。

此外，购房者购买新房时可以享受免征契税的政策。

这些税收优惠政策有效地降低了房地产开发企业和购房者的负担，促进了房地产市场的发展。

四、土地使用税收优惠政策土地使用税是我国重要的财政收入来源，政府针对土地的使用制定了一系列税收优惠政策。

首先，对农村土地使用权的转让和流转，可以享受土地使用税减免或者免征的政策。

此外，对于城市建设用地的经营性租赁，也可以享受土地使用税的减免政策。

这些优惠政策为土地的有效利用提供了支持，促进了土地资源的有效配置。

五、房地产税收征管优惠政策为确保税收的合规性和征管的有效性，政府针对房地产市场实施了一系列税收征管优惠政策。

首先，对纳税人购买和出售房产交易时，可以享受一定的税费减免政策。

此外，对房地产税收的网络征管进行了智能化改造，提高了纳税人的便利性和税收征管的效率。

这些优惠政策为纳税人提供了便利，同时也有助于提高税收的征管水平。

解读：房地产企业代收费用税收政策一、政策规定：很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。

这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。

对这些价外费用是否征税，以及如何征税，各税种的规定有所不同。

需要缴纳营业税按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要纳税。

《营业税暂行条例》（国务院令第540号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

《营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局第52号令）第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3、所收款项全额上缴财政。

按照政策规定，即使房地产开发企业代收的费用没有利差，也要缴纳营业税。

需要缴纳企业所得税价外费用是否需要缴纳企业所得税，主要取决于代收费用是以谁的名义收取。

如果不是由房地产开发企业开票收取的，则不纳税。

国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。

企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。

未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门、单位收取并开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

国税发[2009]31号文解析近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。

为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。

一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。

国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。

二、重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[20 09]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。

（一）“核定征收”需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。

据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。

看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。

（二）计税毛利率“重生”国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。

房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为国民经济的重要支柱产业，涉及众多税种和复杂的税收政策。

了解和掌握这些税收政策对于房地产企业的合规经营、税务筹划以及购房者的合理决策都具有重要意义。

接下来，让我们一起深入了解一下房地产业及相关税种的税收政策。

一、房地产业涉及的主要税种（一）增值税在房地产销售环节，如果是一般纳税人，其增值税税率为 9%。

小规模纳税人征收率为 5%。

需要注意的是，对于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

（二）企业所得税房地产企业的企业所得税按照应纳税所得额乘以适用税率计算。

应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。

在房地产开发过程中，企业可能会存在预售收入，需要按照预计利润率计算预计利润，并预缴企业所得税。

（三）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。

（四）契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人为契税的纳税人。

契税的税率为 3%至 5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。

（五）房产税房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳。

房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。

（六）城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

房地产企业如何计算企业所得税企业所得税是房地产企业在取得企业所得时需要缴纳的一种税收。

为了计算企业所得税，首先需要确定企业所得额，然后按照税率计算纳税额。

本文将详细介绍房地产企业如何计算企业所得税，并提供相关法律名词和注释。

第一章企业所得额的计算1.1 收入的确定房地产企业的收入包括房租收入、销售收入、赞助收入等。

在计算企业所得税时，需要将这些收入进行逐项的确定。

1.2 成本的确认成本是指房地产企业在经营活动中发生的直接成本、间接成本和管理费用等费用。

在计算企业所得税时，需要将这些费用进行逐项的确认。

1.3 利润调整根据税法的规定，企业所得额还需要进行一些利润调整。

例如，可以根据税法规定的限额扣除房地产企业的研究开发费用等。

第二章计算纳税额房地产企业所得额确定后，根据税率表可以计算出应纳税额。

税率表通常由国家税务部门发布，根据企业规模和所得额等因素来确定税率。

第三章附件本文档附带的附件包括房地产企业的收入明细报表、成本明细报表、利润调整明细报表等。

这些附件可以帮助企业更清楚地了解和计算企业所得税。

第四章法律名词及注释4.1 企业所得税企业所得税是指企业在经营活动中所得的利润需要缴纳的一种税收。

它是根据企业所得额计算并缴纳的税收。

4.2 收入收入是指房地产企业在经营活动中取得的各种款项，包括房租收入、销售收入、赞助收入等。

4.3 成本成本是指房地产企业在生产经营过程中发生的直接成本、间接成本和管理费用等费用。

4.4 利润调整利润调整是指根据税法规定，对企业所得额进行一定的减除、增加或调整。

4.5 税率表税率表是国家税务部门根据税法规定发布的，用于计算不同企业规模和所得额下应缴纳的税率。

第五章结束语本文详细介绍了房地产企业如何计算企业所得税，包括企业所得额的确定和纳税额的计算。

附带了相应的附件、法律名词及注释，希望对房地产企业在计算企业所得税过程中有所帮助。

房地产开发企业的税种及税率简介房地产开发企业是指从事房地产开发和销售的企业。

在中国，房地产行业是一个重要的支柱产业，对于国民经济的发展起到了至关重要的作用。

然而，作为一个特殊行业，房地产开发企业需要承担不同的税种和税率，这对于企业运营和财务管理有着重要的影响。

本文将介绍房地产开发企业所涉及的税种及其税率，以帮助企业了解税务政策，合理规划财务，降低税务风险。

1. 增值税增值税是房地产开发企业最核心的税种之一，也是最常见的税种。

根据国家税务局的规定，房地产开发企业应当按照销售额的17%交纳增值税。

具体的计税方法是：•销售额 = 售房价款 - 销售服务费需要注意的是，对于一些特定的房地产项目，如公租房、廉租房等，可以享受部分或全部的增值税减免政策，具体情况需要根据国家税务局的规定来确定。

2. 消费税房地产开发企业在销售过程中，可能会涉及到一些特殊商品的销售，如高档家具、豪华装修材料等。

对于这些商品，房地产开发企业需要依法交纳相应的消费税。

消费税的税率根据不同的商品有所不同，具体的税率标准请参考国家税务局的相关规定。

3. 城市维护建设税房地产开发企业在取得房地产开发收入时，需要交纳一定比例的城市维护建设税。

具体的税率根据不同的城市有所不同，通常在5%至12%之间。

需要注意的是，一些地方政府为了吸引外来投资，可能会对房地产开发企业给予税收优惠政策，具体情况请咨询当地税务部门。

4. 房产税房产税是对房地产所有者征收的一种财产税。

房地产开发企业在取得房地产项目的所有权后，需要按照一定的比例交纳房产税。

具体的税率和征收标准根据当地政府的规定有所不同，请咨询当地税务部门了解具体情况。

5. 土地增值税土地增值税是指在房地产开发企业将土地进行转让时，需要缴纳的一种税种。

土地增值税的税率根据不同的地区有所不同，通常在30%至60%之间。

具体的税率和征收标准请咨询当地税务部门。

6. 企业所得税房地产开发企业在经营过程中，所获得的收入需要按照一定的比例交纳企业所得税。

解读国税发[2009]31号：房地产企业的企业所得税税务处理明确2009-4-1 11:02:00 文章来源：网络打印|复制链接|本文Pdf下载|本文Word下载今年的企业所得税政策变化是近年来最大的一次，由于开始实施时间不长，有很多具体问题都急待明确，尤其是对于一些特殊行业的特殊业务更是让广大纳税人困惑。

目前各地所得税汇算工作正在紧张进行，以上问题均显现出来，大家都盼望着总局能早日对这些不确定问题进行明确。

三月六日，国家税务总局发布了《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称通知），通知中对于房地产企业的企业所得税税务处理的诸多具体问题给予了明确，大家通过学习，觉得通知下得相当的及时和必要。

作为一名税收从业人员，近年来笔者也十分关注房地产企业的企业所得税处理。

通过对通知的学习，在这里我想对一些具体规定再次给大家提一下醒：收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。

代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。

出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。

如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。

另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。

未发生经营业务一律不准开具发票。

通知中对此进行明确后，更便于操作。

二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。

收入方面一、通知第五条规定：企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用，如取暖费，有线电视费等。

代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。

出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。

如果出具的是代收企业的票据，那是要做为收入处理，而不管会计上如何核算。

另依据是《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。

未发生经营业务一律不准开具发票。

通知中对此进行明确后，更便于操作。

二、通知第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，并且明确了具体的确定标准。

这里突出了正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，这在以往的政策中并未明确。

三、通知第八条规定：企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5%.（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.。

第九条规定：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

房地产行业企业所得税与新政策精讲主讲：易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所讲明：本资料依据新企业所得税及相关配套政策而编写，仅供培训辅导之用以及做为本次培训PPT课作的补充学习材料。

房地产行业涉及的重点及难点均通过PPT课件来进行讲解，并配以写字板进行板书。

请以PPT课件所展示及讲解的内容为主。

2021年度企业所得税培训提纲（一）关于武国税函[2021]1号文件?市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知?的讲明；（二）关于2021年度企业所得税申报表的变化分析和填写讲明；（三）新企业所得税法实施中出现的个不疑难咨询题解读收进专题一、收进确实认在企业所得税与会计核算之间存在的差异分析二、特别收进的处理如视同销售、开发产品转为自用、房屋出租、捐赠收进确实认等。

三、总局关于确认企业所得税收进假设干咨询题的通知国税函[2021]875号文件解读四、总局关于企业处置资产所得税处理咨询题的通知国税函[2021]828号文件解读税前扣除专题一、税前扣除原那么分析与适用二、投资性房地产准那么与税法差异及调整方法三、弥补亏损政策的运用与新旧变化四、新法下各项费用扣除举列和扣除技巧五、财产报损新旧变化及注重事项六、固定资产的新旧变化及涉税注重事项七、无形资产的涉税处理与会计准那么差异分析八、房地产企业预售收进计算的估量利润〔四〕、最新政策分析一、营业税暂行及实施细那么修订对房地产行业碍事分析二、鄂地税发[2021]97号、鄂地税发〔2021〕211号、鄂地税发[2021]240号等重要文件适用分析三、最近国家出台的其它最新税收政策解析〔一〕关于武国税函[2021]1号文件“市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知〞的讲明一、文件要紧内容介绍依据该文件精神，在我市范围内，由国家税务局负责征收治理，并实行查帐征收的企业所得税纳税人，凡发生以下涉及以下涉税事项，应附送中介机构涉税览鉴证报告：1、企业财产损失申报2、房地产开发企业年度纳税申报3、高新技术企业年度申报4、高新技术企业认定5、外资居民企业年度纳税申报6、企业所得税税前弥外亏损7、企业年终所得税汇算缴后需要退抵税款〔不含减免退税款〕8、企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，需在计算应纳税所得额时加计扣除。

房地产企业所得税政策解读房地产业一直是国民经济中重要的支柱产业之一，对于促进经济增长和推动城市发展起着不可忽视的作用。

然而，随着房地产行业的快速发展，政府也出台了一系列的相关税收政策，以规范行业秩序、加强税收管理和优化税收结构。

本文将对房地产企业所得税政策进行解读，帮助企业了解税收政策的具体要求和优惠政策。

1. 税收政策的背景房地产企业所得税政策的出台，是为了合理调节行业发展，遏制投机行为，促进企业规范经营和税收合规。

随着房价的上涨和市场火爆，一些房地产企业通过各种手段提高房价，追求巨额利润，导致市场泡沫风险不断积聚。

为了遏制这种投机行为，政府加大了对房地产企业的税收监管力度，通过所得税政策来规范行业经营行为，推动企业合规经营。

2. 房地产企业所得税政策解读2.1 税收基础及税率房地产企业所得税的税基是企业在一定年度内实际所得额。

具体计算方法是，企业应依法填报和缴纳增值税，并依照国家税务机关的规定，根据纳税征收机关的核定，提取租金、利息、财产转让所得、取得财产转让收益等。

房地产企业所得税税率为25%，适用于全国范围内的房地产开发、销售、租赁等企业。

此外，一些地方行政机关根据当地实际情况，对房地产企业所得税税率进行了适度调整，以推动地方经济发展。

2.2 税收优惠政策为了鼓励房地产企业加大投资，降低企业成本，政府还制定了一系列的税收优惠政策，以推动行业持续健康发展。

首先，房地产企业在购买固定资产时可以享受税前扣除的政策。

根据规定，房地产企业在取得固定资产时可以在一定期限内按照一定比例将其计入成本或者当前期损益。

其次，对于经过批准的房地产企业，可以享受企业所得税优惠政策。

具体来说，如果企业从事房地产开发、销售、租赁等业务，且符合一定条件，可以享受减免、免征或者减半征收的税收待遇。

另外，对于自住房产售后再次购买自住房的个人，可以享受个人所得税减免政策。

根据规定，个人再次购买自住房的，可以在取得资产收益时，将售出住房的房屋价款和房屋使用权所付价款，从应纳税所得额中扣除。