不动产评估复习题-专升本

土地资源管理专业土地估价实习案例评估案例一1、估价对象概况某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权并于1996年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为每平方米1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类型建筑重置造价为每平方米1500元，残值率为10%，A地块面积450平方米，建筑面积为400平方米，目前该建筑全部出租，每月实收租金为10000元。

据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米30元，土地及其房屋的还原率分别为5%和6%，每年需要支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费用为同类建筑年租金的4%，年维修费用为重置价的2%，年保险费为重置价的0.2%。

2、估价要求试根据上述资料估算A地块在1999年11月的土地使用权价格。

评估案例二某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为10000平方米，出让年限为50年，容积率为3。

根据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元（容积率为1时）。

根据当地资料，容积率每增加1，地价增长60%。

该饭店每月的客观净收益为11万元。

已知土地还原率为6%，该饭店的建筑还原率为8%。

试评估房屋（饭店）的总价格。

评估案例三（1）估价对象概况。

在某一城市，需要评定的地块为H，现在收集到与待估地块条件类似的7宗土地，条件如下表：现假设该城市地价指数以1987年为基期，每年增长数同1987年相比增长率为12%。

对于容积率，此类型地块的最低容积率为1，根据统计分析，该城市此类型地块的土地，当容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为时地价增加5%。

对位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正，都与待估地块比较，表中的数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价所修正幅度。

（2）根据上述条件，试计算90年宗地H的评估价格。

评估案例四1、估价对象概况。

某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据当地条件，选择了与之类似的四宗已经成交案例，几宗地块的交易情况与待估地一致，其他条件比较如表1。

不动产考试题和答案一、单项选择题1. 不动产登记簿的效力是（）。

A. 推定力B. 公信力C. 确定力D. 证据力答案：B2. 以下哪项不属于不动产登记的类型？（）A. 初始登记B. 变更登记C. 转移登记D. 抵押登记答案：D3. 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起多少个工作日内完成不动产登记工作？（）A. 5个工作日B. 10个工作日C. 15个工作日D. 30个工作日答案：C4. 根据《不动产登记暂行条例》，下列哪项不属于不动产登记簿应当记载的内容？（）A. 不动产的坐落、界址、空间界限、面积等自然状况B. 不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况C. 不动产权利限制、提示和异议等事项D. 不动产权利人的信用记录答案：D5. 不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当（）。

A. 立即更正B. 通知权利人更正C. 通知利害关系人更正D. 拒绝更正答案：A二、多项选择题6. 以下哪些情形可以申请不动产变更登记？（）A. 不动产权利人的姓名、名称变更的B. 不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的C. 不动产权利期限、来源变更的D. 共有性质发生变更的答案：ABCD7. 根据《不动产登记暂行条例》，下列哪些情形可以申请不动产转移登记？（）A. 买卖B. 赠与C. 继承D. 法院判决答案：ABCD8. 不动产登记簿的公信力体现在哪些方面？（）A. 不动产登记簿的记载具有推定真实性B. 不动产登记簿的记载具有对抗第三人的效力C. 不动产登记簿的记载具有优先于其他证据的效力D. 不动产登记簿的记载具有不可撤销性答案：ABC9. 以下哪些情形下，不动产登记机构应当不予登记？（）A. 申请登记的不动产权利超过规定期限的B. 申请登记的不动产权利与不动产登记簿记载的权利冲突的C. 申请登记的事项属于不动产登记机构法定不予登记的D. 申请材料不齐全或者不符合法定形式的答案：ABCD10. 不动产登记簿的确定力体现在哪些方面？（）A. 不动产登记簿的记载具有最终性B. 不动产登记簿的记载具有不可争议性C. 不动产登记簿的记载具有不可撤销性D. 不动产登记簿的记载具有不可变更性答案：ABC三、判断题11. 不动产登记机构应当对申请人提交的申请材料进行审查，但不对申请材料的真实性负责。

一、填空1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为4531.6 元/m2。

2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。

3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。

假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为480 万元。

建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为。

P60 收益法已知P30 求P26P30=a/r*[1-1/(1+r)^30]即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30]求出a=133.24P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26]得P26=1440✔️注意分母要^n5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为万元。

✔️已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零）6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是元／m2。

建筑面积=120/0.8=150平方米比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为2427元/m2。

不动产估价理论与方法习题库（附参考答案）1、如某一城市由县级市上升为地级市，称之为( )。

A、级别升格B、级别上升C、级别不变D、级别增加答案：A行政隶属变更一般都会引起当地土地价格的变动。

通常分为以下两类，一是级别升格，如某一城市由县级市上升为地级市，或某非建制镇上升为建制镇等等；另一类是级别不变，其管辖权由原地区划归另一地区。

2、以下不是按照机器设备的用途分类的是( )。

A、航海机械B、轻工机械C、通用机械D、农业机械答案：A3、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为( )平方米。

A、60-120B、50-100C、80-160D、70-140答案：C4、根据马克思的地租理论，下列( )为错误的观点。

A、地租是土地所有权借以实现的经济形式B、土地价格是地租的资本化C、土地价格是土地价值的货币表现D、一切地租都是剩余价值答案：C土地价格是土地经济价值的反映，是土地权利和收益的购买价格，土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值。

5、( )是政府为管理土地市场，由专业部门、专业人员评定的土地等级和区域的平均价格。

A、课税价格B、基准地价C、申报地价D、交易底价答案：B6、现有一建筑为砖混结构，建筑面积为1000平方米，1990年11月1日建成。

目前与类似的建筑物重置价为每平方米2000元，耐用年限为50年，残值率2％，则采用平均折旧法计算该建筑物在2000年11月1日的现值为( )万元。

A、197B、161C、160D、150答案：B建筑重置价格=1000*2000=200万元。

依平均年限折旧法计算年折旧额=200*（1-2%）/50=3.92，已折旧总额=3.92*10=39.2,现值=200-39.2=160.8≈161。

7、城市分散布局的形式主要有分散组团式、( )和城镇组群式等。

A、分散自由式B、一城一区式C、自由组团式D、一城二区式答案：D8、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于( )。

不动产考试题库及答案1. 根据《中华人民共和国物权法》，下列哪项不属于不动产物权的范畴？A. 土地使用权B. 房屋所有权C. 船舶所有权D. 车辆所有权答案：C2. 土地使用权的转让，必须符合哪些条件？A. 必须经过土地管理部门的批准B. 必须依法办理土地使用权登记C. 必须缴纳相应的土地出让金D. 以上都是答案：D3. 房屋所有权的转移，需要进行哪些手续？A. 签订房屋买卖合同B. 缴纳相关税费C. 办理房屋所有权转移登记D. 以上都是答案：D4. 以下哪些情况可以导致不动产物权的消灭？A. 物权的放弃B. 物权的法定期限届满C. 物权的标的物灭失D. 以上都是答案：D5. 土地使用权的出让，通常采用哪种方式？A. 招标B. 拍卖C. 挂牌出让D. 以上都是答案：D6. 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产开发企业在开发房地产项目时，必须具备哪些条件？A. 有符合规定的注册资本B. 有相应的房地产开发资质C. 有完善的管理制度D. 以上都是答案：D7. 房屋租赁合同中，出租人和承租人应当约定哪些主要内容？A. 租金及其支付方式B. 房屋的用途C. 租赁期限D. 以上都是答案：D8. 根据《中华人民共和国土地管理法》，下列哪项不属于土地使用权的取得方式？A. 划拨B. 出让C. 转让D. 赠与答案：D9. 房屋抵押权的设立，需要满足哪些条件？A. 抵押人和抵押权人签订书面抵押合同B. 抵押物必须是合法取得的不动产C. 抵押物未被查封、扣押D. 以上都是答案：D10. 土地征收的程序包括哪些步骤？A. 拟定征收方案B. 公告征收方案C. 听取被征收人的意见D. 以上都是答案：D。

专升本民法单项选择题专项强化真题试卷5(题后含答案及解析) 题型有：1.1．保管人对保管物的占有属于( )A．间接占有B．自主占有C．恶意占有D．有权占有正确答案：D解析：本题考查了占有的分类的知识点。

有权占有是指具有法律根据或原因的占有。

承租人、保管人、质权人对标的物的占有，都属于有权占有。

2．下列选项中，不属于企业法人终止原因的是【】A．企业法人解散B．企业法人违约C．企业法人被撤销D．企业法人被宣告破产正确答案：B解析：2017年10月1日实施的《民法总则》将法人分为营利法人和非营利法人。

《民法总则》第76条规定，以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人，为营利法人。

营利法人包括有限责任公司、股份有限公司和其他企业法人等。

第68条规定，有下列原因之一并依法完成清算、注销登记的，法人终止：(1)法人解散；(2)法人被宣告破产；(3)法律规定的其他原因。

法人终止，法律、行政法规规定须经有关机关批准的，依照其规定。

第69条规定，有下列情形之一的，法人解散：(1)法人章程规定的存续期间届满或者法人章程规定的其他解散事由出现；(2)法人的权力机构决议解散；(3)因法人合并或者分立需要解散；(4)法人依法被吊销营业执照、登记证书，被责令关闭或者被撤销；(5)法律规定的其他情形。

3．甲乙约定甲将新车以20万元卖给乙，但甲收到乙支付的2万元购车定金后拒绝履行合同。

甲应返还乙【】A．2万元B．4万元C．6万元D．8万元正确答案：B解析：给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。

4．甲在朋友圈里擅自转发乙的私密照片。

甲的行为侵害了乙的【】A．身体权B．健康权C．荣誉权D．隐私权正确答案：D解析：隐私权为现代人格权之一，是自然人就个人私事、个人信息等个人生活领域内的情事不为他人知悉、禁止他人干涉的权利。

隐私权的范围指仅与特定人的利益或者人身发生联系，权利人不愿为他人所知晓的私人生活和私人信息。

不动产考试题及答案一、单项选择题（每题2分，共10分）1. 不动产登记制度的主要目的是：A. 保护不动产权利人的合法权益B. 促进不动产交易的便利C. 增加不动产交易的税收D. 限制不动产的流通答案：A2. 根据《中华人民共和国物权法》，不动产权属证书的效力是：A. 证明不动产权属的法定凭证B. 仅作为不动产权属的参考C. 仅在交易时有效D. 仅在登记时有效答案：A3. 不动产登记机构应当在不动产登记簿上记载的内容不包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：D4. 以下哪项不是不动产登记的申请主体？A. 不动产权利人B. 不动产权利人的代理人C. 不动产权利人的债权人D. 不动产权利人的继承人答案：C5. 不动产登记簿的法律效力是：A. 具有对抗第三人的效力B. 仅具有证明作用C. 仅在登记时有效D. 仅在交易时有效答案：A二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 不动产登记的种类包括：A. 初始登记B. 变更登记C. 注销登记D. 预告登记答案：ABCD2. 以下哪些情况需要进行不动产变更登记？A. 不动产权利人名称变更B. 不动产用途变更C. 不动产面积增加D. 不动产权利人地址变更答案：ABC3. 不动产登记申请应当提交的材料包括：A. 申请书B. 身份证明C. 不动产权属证书D. 相关合同答案：ABCD4. 不动产登记簿的记载内容应当包括：A. 不动产的坐落B. 不动产的面积C. 不动产的权属状况D. 不动产权利人的联系方式答案：ABC5. 不动产登记机构不予登记的情形包括：A. 申请材料不齐全B. 申请材料不真实C. 申请登记的不动产不存在D. 申请登记的不动产权利存在争议答案：ABCD三、判断题（每题1分，共10分）1. 不动产登记簿是不动产登记的法律依据。

（对）2. 不动产登记机构可以拒绝登记不动产的抵押权。

（错）3. 不动产登记簿的记载内容可以随意更改。

一、选择题1.不动产评估师在进行房产评估时，首先应考虑的因素是：A.房产的地理位置和环境（正确答案）B.房产所有者的个人喜好C.房产的历史文化背景D.房产的装修风格2.下列哪项不属于不动产评估师的专业职责范围？A.对不动产进行市场价值评估B.为不动产交易提供法律咨询（正确答案）C.分析不动产的投资潜力D.评估不动产的抵押价值3.在进行不动产评估时，评估师应遵循的主要原则是：A.最大化评估价值以吸引客户B.根据客户需求随意调整评估结果C.客观、公正、科学地评估不动产价值（正确答案）D.忽略市场波动，保持评估结果稳定4.不动产评估师在撰写评估报告时，应包含的关键信息是：A.评估师的个人喜好和风格B.不动产的历史沿革和家族传承C.不动产的详细描述、评估方法和评估结果（正确答案）D.不动产所在地区的天气预报5.以下哪项是不动产评估师在执业过程中必须遵守的法律法规？A.《不动产评估师个人行为规范》B.《不动产评估行业自律公约》C.《不动产评估管理办法》（正确答案）D.《不动产投资者保护条例》6.不动产评估师在进行现场勘查时，以下行为是不恰当的是：A.仔细测量不动产的尺寸和面积B.详细记录不动产的瑕疵和损坏情况C.忽略不动产的周边环境对价值的影响（正确答案）D.拍摄不动产的照片和视频作为评估依据7.关于不动产评估师的职业道德，以下说法正确的是：A.可以接受客户的不合理要求，以提高客户满意度B.应保持独立、客观、公正的评估态度（正确答案）C.可以泄露客户的机密信息以获取个人利益D.无需关注评估结果的准确性和公正性8.不动产评估师在执业过程中，如遇到复杂或争议较大的评估案例，应采取的措施是：A.凭个人经验进行主观判断B.寻求上级或同行的专业意见和帮助（正确答案）C.忽略争议点，简化评估过程D.直接向客户提供不准确的评估结果。

单选1、土地估价师接受继续教育时间（A ）。

A、五年累计不得少于l00学时B、四年累计不得少于l00学时C、五年累计不得少于120学时D、四年累计不得少于l20学时2、一般情况下，用清算价格法评估整体资产价格时（ C）。

A．清算价格>市场价格 B．清算价格=市场价格C．清算价格<市场价格D．续用清算价格=市场价格3．豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为( D )A．商场、豪华住宅、私立学校 B．豪华住宅、商场、私立学校C．私立学校、商场、豪华住宅 D．商场、私立学校、豪华住宅4、土地用益物权，是指对他人所有的土地依法不享有( D )权利，并以收益为目的的限制物权。

A．占有 B．使用 C．收益 D．处分5、下列关于征收土地的表述中，正确的是( C )。

A．土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6-10倍B．安置补助费只能发放给安置单位C．并非所有的征地都要支付青苗补偿费D．只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金6、根据我国《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，其中土地补偿费和每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准分别为该耕地被征用前3年平均年产值的(A )。

A．6～10倍和4-6倍B．4～6倍和6～10倍C．6～10倍和10-15倍D．10～15倍和6～10倍7、承包经营基本农田的单位或者个人连续( A )弃耕抛荒的，原发包单位应终止承包合同，收回发包的基本农田。

A．2年 B．1年 C．1年半 D．半年8、甲公司2006年10月以出让方式取得一宗土地用于房地产开发，2007年7月因资金短缺开发暂停，同年8月，甲公司将该土地使用权转让给乙公司。

在办理办更土地登记时，登记机关可以该公司( B)为由不予办理。

A.未完成开发投资总额的20%B.未完成开发投资总额的25%C.土地使用权不能单独转让D.未形成建设用地条件9、土地管理的基础的是( C)。

专升本（民法）模拟试卷241(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 3. 判断题 4. 简答题 5. 论述题单项选择题1．根据他物权设立目的的不同，他物权可分为【】A．动产物权与不动产物权B．主物权与从物权C．用益物权与担保物权D．自物权与他物权正确答案：C解析：根据他物权设立目的的不同，他物权分为用益物权和担保物权。

用益物权指以标的物的使用和收益为目的而设立的他物权。

担保物权指为担保债权的实现而设立的他物权。

A项是根据标的物性质所作的分类。

B项是根据物权能否独立存在所作的分类。

D项是以物权支配力的范围为标准所作的分类。

2．甲将自有房屋出租给乙，约定租期到2013年12月，2012年10月，甲把该房屋卖给了丙。

此时，该租赁合同【】A．终止，但甲应补偿乙的损失B．终止，由丙补偿乙的损失C．继续有效，合同当事人是甲和乙D．继续有效，合同当事人是丙和乙正确答案：D解析：根据“买卖不破租赁”的原则可知，该合同继续有效，且合同的一方主体因所有权的转移而改变。

故选D。

3．2010年7月1日，王某与胡某结婚，2011年5月2日王某父亲去世，2011年9月10日王某与胡某协议离婚，2011年10月8日王某继承其父价值10万元的遗产，胡某知道后，要求分割。

该财产（）A．属于王某所有，但王某应给予胡某适当补偿B．属于王某个人所有C．王某享有2／3，胡某享有1／3D．属于夫妻共同所有正确答案：D解析：根据《婚姻法》第17条，夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产，归夫妻共同所有，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产的除外。

本题，王某继承的遗产，是在夫妻关系存续期间所得，是夫妻共同财产。

又根据《继承法》第2条，继承从被继承人死亡时开始。

本题中，虽然王某在离婚后实际分得该遗产，但是继承发生在夫妻关系存续期间，属于夫妻共有财产。

所以选D项。

4．甲、乙两人路过丙家，发现丙家门口有一只狗，甲随即捡起一块石头向狗砸去，狗挣断链子扑上来，甲未被咬到，乙却被狗咬伤。