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2013年下半年度帕提欧公馆营销推广计划2013.71 / 152 / 15一、2013年全年营销部署及上半年总结：原销售计划上半年销售状况楼盘剩余房源统计：2013年上半年销售总套数：159套，占全年任务的约39%；剩余房源为高层住宅：265套；特殊房源（别墅、洋房、复式）：58套；总合计：323套，占整盘的比例约为78%，基本达到清盘条件。
1二、2013年下半年营销策略思路1、2013年下半年营销原则指导原则：1）、从整盘条件看高层住宅部分销售近80%，已达成清盘销售条件，并贯彻全年及整盘推盘要求。
2）、以14号的推出加速整盘清盘速度。
3）、项目整体策略应该遵循“尽快清盘、快速回收资金”为基本原则，目的在于将别墅、复式等户型的客户层进行单独去化，使得项目内产品间销售期与蓄水期不产生冲突。
渠道指导原则：1）、渠道媒介攻击要点在交房、封顶、以及促销活动等重要时间节点上。
2）、以“爆破式促销”作为渠道策略制定的原则，采用主流媒体与精准渠道与新闻炒作相结合的方式。
3）、采用“短时间、大覆盖面、高频率”的媒体联合策略，整合最强的攻击力效果。
2、2013年基本房源状况、销售任务、目标分解1)房源情况(1)帕提欧公馆目前房源包含3个部分：A.6#楼、12#、13#、14#、15#楼高层住宅推出后销售剩余房源；B.别墅级洋房剩余房源；C.剩余商业房源。
3 / 15详表：(2)帕提欧公馆剩余高层：总建筑面积30274.36平方米，共计套数265套，截止2013年6月剩余高层住宅房源共265套。
(3)商业剩余房源：1#、7#商业总销面积约为700平米，14#、15#商业总销面积平米1590.18平米，剩余商业总销售面积约为2500平米。
(4)别墅、洋房剩余房源（包含复式）：剩余房源58套，剩余房源面积：13266.75㎡。
2)客户需求统计4 / 15(1)成交客户区域分析(2)成交客户认知渠道分析：(3)成交客户年龄段分析：(4)成交客户职业分析：(5)成交客户家庭月收入分析(6)客户认可度调查5 / 153)销售任务分解帕提欧公馆6-12月住宅销售任务表3、2013年下半年营销策略思路分解下半年整体营销策略思路清盘 + 回款 = 目标1.3亿元总销、1一亿回款主要任务：高层住宅迅速清盘完成整盘90%以上销售，总销1亿元，回款9000万次要任务：商业部分补充任务，目标总销2000万，回款1000万元加强推进：别墅及洋房完善销售条件，目标总销1000万，回款300万元根据目前销售情况来看，帕提欧公馆房源情况有以下几个特征：※剩余房源选择面较小，几乎剩余都为3房房源；6 / 15※剩余房源总价较高，总价对客户的影响逐渐显现；※别墅产品未能很好呈现于客户，且总价过高对客户的诱惑力不高，因此去化速度相对较慢。
万强西二环商住项目营销推广建议书二零零四年六月十四日第 1 页共42 页[导读]◎项目价值体系——地段价值+产品价值+营销活动带来的可提升价值（附加值）——核心价值提炼：既具备高新区的荣耀感，又坐享土门地区成熟的生活配套和生活氛围◎竞争——差异化取胜——产品的差异化+生活形态的差异化——同质化产品之上的赋予目标客户群个性化的生活方式◎项目营销诉求主题：“万强艺术家”————从人生的成功走向心灵的自由！◎影响消费者购买行为，起决定性作用的是理性分析基础上的感性判断。
◎体验式营销——攻心为上——亲和——互动◎营销中心——生活体验馆——轻松、惬意、体验、亲和力第 2 页共42 页第一篇区域特征和项目价值研判[区域房地产发展特征]1、城西房地产发展相对滞后于其它区域，随着高新区二次创业、西咸一体化等利好因素，以及大唐西市、环城西苑、西郊公园等项目更是给城西楼市注入了一剂兴奋剂，除高新区和城南外，成为越来越多的区域外购房者选择的地区；2、城西板块内目前形成3个开发热点区域：最早以锦园、旭景明园为代表，占据与西高新和城内距离较近优势发展起来的劳动南路片区；以蔚蓝印象、都市绿洲、新兴港湾等为代表的玉祥门外片区，生活配套成熟，与城内距离较近；以荣城公寓、西城芳洲、世纪春天为代表的土门地区，享尽高新二次创业、西咸一体化带来的巨大潜力；3、于其它区域相比，城西楼盘住宅比例较大；4、区域内楼盘品质较好，口碑较好；第 3 页共42 页[区域房地产消费特征]1、城西是西安市传统的“电工城”、“化工城”，区域内的大型企业多为新中国成立初期从上海等地迁入，从业者文化素质、生活品味相对较高，目前还有相当数量企业经济效益较好，从业者收入水平较高，消费能力较好；2、工业人口集中，传统住宅质量不高，需求旺盛，新开发的商品房项目较少，使西城居民向高新、城北、城内移动。
3、劳动路、西二环沿线和靠近高新区的一些区域，因为与高新区毗邻，交通便利，高收入人群相对较多，住宅的定位几乎和高新区一致。
