万科上海区域穿插提效实施操作指引(视项目要求)

详解：万科土建、装饰同步穿插施工技术，保证学会一.万科穿插施工思路二.万科穿插施工计划管理①工程概况②计划管理三.万科穿插施工实施措施1.外墙砂加气砌块改为砼2.外墙模板采用三段式对拉螺杆外墙模板固定采用三段式对拉螺杆，该螺杆优点是将来螺杆拆除后不需要进行外墙螺杆洞封堵，从而减少外墙渗漏隐患，也可以节约工期。

此项措施成本增加7.69万元3.高层建筑选用悬挑式脚手外立面凸窗和阳台悬挑部位需要进行优化设计，从而能满足三角斜撑型悬挑脚手的受力要求。

4.外墙立面每隔一定层数增加混凝土线条5.在10层外墙的位置用彩钢板做挑檐防止上层在混凝土施工时对下层已施工的外墙造成污染。

此项措施增加成本2万元6.外窗安装革新所有外墙窗安装按照室内结构控制线控制，不用再进行外墙弹线，保证同户型窗边墙尺寸相同。

四.万科结构提效措施&内容1.过梁门垛革新1.小于250mm的过梁,小于200mm的门垛均在一结构施工时一起做掉，这样不仅能提高过梁和门垛的质量，而且能缩短二结构中墙体砌筑的工期。

此项措施增加成本4万元2.电梯井工艺革新电梯井隔墙部位不采用砌块，一结构施工一次浇筑成型。

此措施可使电梯安装在一结构施工完成后即进场安装，无需等待二结构砌筑，可大幅度提前室内电梯安装时间，从而使得室外施工电梯提前拆除，保证内装饰施工能尽早收头。

此项措施增加成本4.98万元3.内墙抹灰采用石灰膏砂浆4.止水工艺措施五.万科装饰体校内容1.合理安排人员，降低施工节奏装饰单位需要与土建单位节奏同步，即装饰进度不能超过土建进度，避免产生窝工现象。

2.增加垂直运输工具由于土建施工需与装饰施工同时进行，因此需增加一台人货梯，并且土建单位与装饰单位协商合理安排垂直运输工具，提高垂直运输工具使用率。

此项措施增加成本19.2万元六.万科穿插施工总结①通过采取以上提效措施，可整体缩短工期三个月左右，但需增加成本111.59万元②本项目建筑面积7800平米，楼面地价3.5万/㎡，楼面地价总共27300万元；土建及精装成本4200万；项目总投资31500万元③项目穿插施工缩短工期3个月，投资提前3个月回正，按8%/年的利率计算，节约利息费用630万元④扣除穿插施工增加的111.59万元后，穿插施工缩短工期节约的总费用为：630-111.59=518.41万元☀最后结论：万科本项目的穿插施工，算短工期3个月，费用降低518.41万元，值得大面积推广......。

上海万科房地产有限公司——————————————★——————————————工地开放活动操作指引目录一、工地开放活动目的二、工地开放活动概要三、工地开放活动操作流程四、相关附件一、工地开放活动目的工地开放活动是万科“以客户为导向”客户服务理念的具体体现。

在客户购买房屋至房屋交付的这段等待时期内，加强万科与客户之间的沟通和感情培养。

通过工地开放活动，让客户了解房屋在各阶段的施工工艺，消除客户对隐秘工程的疑虑，以求让客户在万科“住得安心”。

工地开放活动后的客户反馈，也将指导缺陷问题的整改，促进万科进一步完善产品和服务。

本操作指引就工地开放活动的重要时间节点的各项准备要素进行标准化，从而固化工地开放活动的流程，为客户提供高质量的服务。

二、工地开放活动概要1、工地开放活动频次要求在房屋正式交付前，毛坯房项目至少举办1次工地开放活动，装修房至少举办2次工地开放活动。

说明：2007年12月1日前已经开工的项目，可根据项目实际情况安排工地开放活动，但在交付前必须开放一次；2007年12月1日以后开工的项目必须严格执行本指引要求。

2、工地开放活动时间节点（工地开放活动节点均应列入VPM系统）毛坯房、装修房的工地开放活动都必须开放所有房源4、工地开放活动概述以事业部为单位提前对工地开放活动的开放区域进行自查后，邀请客户至项目现场参观，由专业工程师进行讲解，使客户了解房屋的节能配置、工业化生产施工流程等情况；并由专人带领客户参观其购买的房屋。

对于在参观过程中无法看到的内部构造等，可在参观后时与客户进行交流。

三、工地开放活动操作流程（一）召开工地开放活动准备会在举办工地开放活动2个月前，由客户关系中心牵头，召集事业部及总包施工单位召开工地开放活动准备会，会议明确以下事项：1、工地开放活动的具体时间安排：●原则上安排在周末或节假日，考虑到降低对工程进度的影响，工地开放活动不宜跨周，建议利用一个周末三天时间集中举行，具体的时间安排需要根据项目的实际情况进行调整。

万科集团销售指导书阶段操作指引及成果标准1．项目销售总体目标和分期销售目标（1）项目销售总体目标包括总体销售周期、销售面积、销售均价、销售金额和项目利润。

（2）项目销售分期及各期销售目标①项目销售分期。

包括各期销售区域、产品类型、主力户型。

②各期销售目标。

包括各期销售均价、销售周期、销售面积。

（3）项目当年销售目标项目当年销售目标。

包括该年度销售区域、产品类型、主力户型、销售均价、销售面积、销售金额。

2．确定首期入市时间和示范区要求（1）项目首期主要工程节点时间计划①首期主要工程时间节点。

包括：首期开工、首期达到预售条件。

②示范区主要工程时间节点。

包括示范区开工、示范区竣工、示范区达到开放条件。

（2）主要竞争项目关键销售节点预测及首期入市时间选择①主要竞争对手本年度关键销售节点预测。

包括：产品发布、排号认购、公开发售、现场开放、重大促销或公关活动等。

②确定首期入市时间。

（3）项目首期开盘条件要求①首期示范区范围。

图示表现首期销售大厅、销售流线、示范单位展示区及其他开盘计划展示的区域。

②首期示范单位展示条件要求。

包括：楼栋/组团、户型、效果、预算和完成时间等要求。

③销售大厅展示条件要求。

包括：功能分区、效果、预算和完成时间要求。

④首期开盘时配套条件。

包括：道路、公交、教育及其他配套条件要求。

3．确定项目销售关键节点时间表（1）项目首期开发关键节点时间计划项目设计、工程、报批报建关键节点的时间计划。

（2）项目营销节点时间计划项目营销节点时间计划。

包括从项目定位完成到公开发售的时间节点。

4．明确项目销售方式明确项目销售和代理销售的方式。

即明确发展商自己组建销售队伍销售或者选择中介公司代理销售，还是发展商和代理商联合销售等方式。

5．制定营销费用初步预算（1）项目总体及首期经济指标①项目总体销售金额②项目首期销售金额（2）项目总体及首期营销费用初步预算①预测营销费用占总体销售金额比例②估算总体营销费用及首期费用额度（3）编制首期《营销费用指导书》初稿根据首期销售任务，和首期营销费用初步预算，完成《营销费用指导书》初稿。

【最新资料，WORD文档，可编辑修改】目录总则（说明）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥第一部分：销售1、销售培训‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥2、销售流线‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥53、销售说辞‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥64、销售方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥75、销售文件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥86、价格制定‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9 第二部分：企划1、媒体推广‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥102、销售道具及销售资料‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥113、示范区包装1）导示系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12 2）售楼中心包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13 3）销售通道包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14 4）工地外围包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15 5）示范单位包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16 6）商业街区包装‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥17 总则（说明）：适用范围：适用于上海万科房地产集团华东区域（除上海以外，以下不再说明）各地项目案场第一次开盘及新产品推出前的预控。

规定目的：为加强对华东区域各项目案场开盘前的监督和管理，提高案场管理开盘前各项工作的标准化和完整性，特制定本方案。

第一条责任人1.方案执行人：华东区域营运中心营销组各项目对接人负责对所对接项目案场进行检查，并负责督促检查意见的落实。

2.稽查负责人：华东区域营运中心营销组负责人（高级销售经理）负责确认各案场检查结果和意见。

万科穿插施工方案一、背景为了提高施工效率和减少项目工期，很多建筑项目在施工期间会采取穿插施工的方案。

穿插施工是指在建筑项目进行施工过程中，同时进行多个施工工序，以实现加快工程进度的目的。

本文将对万科穿插施工方案进行详细介绍。

二、穿插施工方案的优势采用穿插施工方案可以带来以下几个优势：1.加快工程进度：通过同时进行多个工序，可以缩短项目的总工期，提高整体施工效率。

2.优化资源利用：利用施工工序之间的时间差，优化资源的利用效率，避免资源闲置。

3.减少成本：缩短工程进度可以减少施工期间的人力和设备成本，降低项目总成本。

4.提高质量控制：在施工期间及时发现和解决问题，提前进行调整和优化，以保证施工质量。

三、穿插施工方案的实施步骤采用穿插施工方案需要有一定的规划和组织工作，以下是具体的实施步骤：1.制定施工计划：根据项目的工程量和施工进度要求，制定合理的施工计划，确定穿插施工的工序和时间节点。

2.确定穿插施工的合理性：根据工序之间的前后关系和技术要求，确定哪些工序可以同时进行，确保穿插施工的正确性和安全性。

3.资源调配和协调：根据实际情况，调配和协调施工所需的人力、材料和设备资源，确保资源的充分利用和供应的及时性。

4.施工过程管理：在施工过程中，及时跟踪和监控各个工序的进度和质量，发现问题及时解决，保证施工进展顺利。

5.进行交叉工程的协调：在穿插施工过程中，可能存在不同工序之间的交叉工程，需要进行协调和配合，确保施工的顺利进行。

四、穿插施工方案的注意事项在实施穿插施工方案时，需要注意以下几个事项：1.安全第一：施工过程中要始终保持安全意识，加强现场管理，确保员工的人身安全。

2.合理安排工序：根据工期和技术要求，合理安排穿插的工序，避免过于紧凑或冲突的安排。

3.加强协调沟通：各个施工工序之间需要密切合作、加强沟通，解决交叉工程带来的问题。

4.做好质量控制：在穿插施工过程中，要加强对质量的控制和检查，确保施工质量达到要求。

穿插施工实施实例详解（干货）建设项目穿插流水施工管理技术在日本已经大范围应用在现场施工中，但在国内应用很少。

随着国内高层住宅产业化的不断发展，穿插流水施工管理技术在国内也必将得到广泛的应用。

在高层建筑施工工期较长，劳动力需求较高，在工人工资日益增长，成本不断增加的今天，为了提高施工效率，采用穿插流水施工管理技术势在必行。

穿插法施工是一种工序组织管理技术，它的目的在于明确施工全过程从下往上流水的施工工序流水组织要求，缩短施工总工期，降低对劳动力数量的需求，提高工程管理的精细化水平。

典范实例详解穿插施工中天集团万科双月湾二期项目工法特点穿插法施工项目外围结构全部采用剪力墙结构，综合运用爬架、铝合金模板、装配式内墙板等新技术，实现了内外墙免抹灰，减少外墙渗漏、空鼓开裂，达到提高质量的目的。

穿插法施工取消内外墙抹灰、简化施工工序，充分利用各工序工作面，提前交付给精装修单位进场施工，缩短绝对工期20%以上，达到提高效率的目的。

穿插法施工，能减少同时施工作业人数和工人数量日，降低劳动力成本在施工总成本中的比重，降低对熟练工人的需求，向产业化迈进。

工艺原理➤管理原理项目施工管理以总承包施工单位为主导，负责项目施工安全、质量和进度（包括各甲分包单位的安全、质量和进度），直至项目精装修完成，交钥匙给甲方项目部；总承包单位编制项目整体全过程从下往上流水施工方案；分包单位根据总承包单位的整体进度安排编制本专业的从下往上流水施工方案；总承包单位审核分包上报的施工进度计划及保证措施，对各分承包计划有矛盾或不符合总计划之处协调修改，严格督促实施；总承包单位审核分包上报的施工进度计划及保证措施，对各分承包计划有矛盾或不符合总计划之处协调修改，严格督促实施；➤组织原理全过程从下往上组织流水施工的原则：所有工序从下往上组织流水施工，每个流水段只有一个专业施工。

主体结构、内隔墙板、铝合金门窗安装、外墙涂料、内墙、腻子、地面砖铺贴等六道工序采用按层流水，其他工序按套流水；内装饰、外装饰（包括阳台和入户花园）和公共梯间（包括人货梯所在户）在平面内不交叉，自身流水也不交叉；每层流水段按外装----内装----公共梯间及人货梯所在套房的先后顺序。

新工程操作手册
目录
第一阶段：工程立项至规划总图确定期间（以万科地产设计要点为基础） (3)
1、安防
2、交通经管
3、绿地规划、绿化布局、浇灌系统
4、照明系统设计
5、垃圾中转站、垃圾桶平面布置
6、前期经管用房、活动场所、员工宿舍、社区用房、公用洗手间的规划
第二阶段：开工建设--工程开
盘 (5)
1、物业经管技术方案
2、前期介入
3、前期开盘开荒
4、绿化浇灌设施的配置完善
第三阶段：经管处成立—交
付 (7)
1、经管处理组织架构
2、工作移交
3、各种证照办理
4、经管用房装修
5、经管制度建设
6、公共关系建立
7、CI标识制作
8、清洁开荒、
9、房屋、设备设施接管验收
10、物业服务技术方案实现（客服工程、模式研讨）
11、入住策划、资料准备
第四阶段：交付使用半年内………………………………………………………………
(13)
1、装修经管（装修垃圾的清运经管）
2、工程遗留问题处理
3、水电抄表到户办理
4、安全、环境、设施设备经管
5、客户关系建立
6、商业街经管
第一阶段：工程立项至规划总图确定期间
第三阶段：经管处成立至房屋交付使用
第四阶段：交付使用半年内
4—2工程遗留问题处理
4—3水电抄表到户办理
4—4安全经管
4—5环境经管
4—6设施设备经管
4—8商业街经管。

万科上海区域新项目定位分级评审制度1．目的为实现区域提高项目运营效率的战略要求，保证新项目前期定位质量，提升专业度，降低投资风险，上海区域营销管理部特制定此制度，对区域内新项目前期定位设定分级评审及工作质量要求。

2．范围本制度适用于上海区域内所有新项目前期定位工作，规范从新项目意向信息通报至项目策略大纲确定期间之工作流程与工作质量要求。

3．责任分工3.1 区域营销管理部⏹负责新项目前期定位进度跟踪管理；⏹负责在新项目意向信息通报时明确该项目分级，进入相应分级评审流程；⏹负责根据不同流程要求，参与、审核、评审成员公司市场定位分析工作及提交之市场定位报告、产品建议书、产品深化报告、项目策略大纲。

3.2 成员公司市场营销部⏹负责完成新项目的市场、客户、产品定位分析工作；⏹负责在立项会前完成市场定位报告（初步产品建议书）；⏹负责在前置工作计划会前完成产品建议书；⏹负责完成产品深化报告并审核设计方案是否满足客户需求；⏹负责制定项目策略大纲；⏹负责按照本制度流程要求及时与区域营销管理部沟通新项目前期定位进展状况，报审相关报告。

4．新项目定位评审分级工作流程及工作要求4.1 分级评审流程鉴于目前区域内各公司专业度差别及新项目难度情况，区域营销管理部对区域内新项目进行三类分级，采取不同的介入和评审方式。

4.1.1 完整流程仅适用于新进入城市项目、区域产品决策委员会明确之重点项目。

区域营销管理部全程、高度介入，与分公司共同完成新项目前期定位工作。

《上海区域新项目定位分级评审——完整流程图》如下：区域营销管理部✧收到区域企划部《项目意向信息通报表》后，根据成员公司市场营销部申请，明确项目分级，确定区域营销管理部介入方式。

✧收到区域企划部《项目意向信息通报表》后，现场看地，并参与、协助成员公司市场营销部完成项目初步市场分析；✧立项会前参与、协助成员公司市场营销部进行前期市场定位研究，审核市场定位报告（初步产品建议书）；✧立项会上对项目立项报告、定位报告进行评审，提供专业意见；✧前置工作计划会前参与、协助成员公司市场营销部进行客户、产品定位研究，审核产品建议书；✧前置工作计划会上对项目立项报告、产品建议书进行评审，提供专业意见；✧项目获取后，审定成员公司提交之后期工作节点计划，并定期跟踪新项目进展状况；✧参与、协助成员公司市场营销部进行产品深化研究、项目策略大纲研究，审核产品深化报告、项目策略大纲；✧负责召集、组织区域策略大纲决策会，并进行评审。