年度经营计划书
XXXX房地产有限公司
2005年
编写：
审核：
批准：
计划书架构
经营指标计划内容责任部门
目录
前言
第一篇经营计划指标- 财务维度（1）
第二篇经营指标分解–财务维度（2）
第三篇05年度销售计划－客户维度（5）
第四篇客户满意度提升计划－客户维度（9）
第五篇成本结算目标－内部流程维度（ 22）
第六篇项目设计计划－内部流程维度（25）
第七篇工程计划－内部流程维度
（27）
第八篇客户关系提升计划－内部流程维度（34）
第九篇物业经营计划－内部流程维度（ 39）
第十篇项目发展计划－学习成长维度（41）
第十一篇总办计划－学习成长维度（42）
附：经营计划的财务结果－财务维度（43）
前言经营背景及思路
第一篇经营计划指标——财务维度一、经营计划指标
二、现金流量指标
三、项目重要工程节点
第二篇经营指标分解——财务维度
一、开竣工面积计划
备注：以上开竣工面积均不含地下建筑面积，水晶城四期设计面积含地下建筑部分。
二、销售毛利
四、资金计划安排
第三篇 05年度销售计划－客户增长维度一、销售计划
四、销售安排1．项目2销售安排（1）销售策略
情景营销：卖场内部及外部的整改，对现场环境及销售路线进行重新完善与划定。在这个卖场中强调区域发展、生态运动的生活，加强产品附加值的体现。
客户管理系统搭建：建立全新的预约参观制度，做到提前预约和全程陪同客户参观。提升项目品质感受。对于高端客户渠道深入挖掘，进行针对性的直投和对外宣讲活动。
新的形象的建立：5月推广前期，借助“生态论坛”的举办，形成项目“生态”核心竞争力的市场认知，扩大项目的影响力。
借助滑水赛的筹办：提升项目形象，本次比赛是我们调动政府、社会各方面资源，完善项目周边交通、配套条件，改善区域综合环境的契机，催动项目开发条进一步成熟。
加强对市范围内的竞争对手项目的调研工作，为二期产品销售做市场上策略的修正。
（2）销售档期
5月份：首期别墅C区二、三标段开盘；
8月份：首期联排围合别墅开盘；首期剩余独体别墅发售；
9月份：联排别墅产品开盘；
10月份：一期公寓产品开盘。
（3）推广安排
总体分为三个阶段：
2－5月份预热阶段生态之城：生态论坛的举办与首期规模化开盘前的产品预热准备推广；
5－9月份解热阶段魅力之城：世界城市友好联盟活动与世界滑水锦标赛的举办，扩大项目区域的知名度与营造现场“体验营销”的生活感受；
10－12月份递进阶段活力之城：首期业主入住。激发项目成长阶段内的“居住感受”，同时为二期产品发售做预热准备。
每月推进计划：
计划在1月底提出二期产品建议报告；
计划于4月底完成项目网站的资料的准备与网络服务商选择与技术手段的支持；
政府/媒介平台的搭建：计划于3初与《每日新报》就生态论坛与世滑赛形成具体的可执行的宣传计划与方案；
计划3月初完成电视宣传片的后期制作；
计划在2月底出初刊《客户通讯》，同时在3月初实行老业主的“积分反馈”计划；
计划在3月底,基本构建出2-3个贵宾团体的定向联络模式，建立稳定的“特殊群体”的传播渠道；
4-5月：完成项目首期LAKE+产品客户储备阶段的宣传与推介安排；
6-7月：世界友好城市联盟活动的筹备与报纸广告、渠道传播计划的制定与实施；
8-9月：联排别墅与公寓产品预热计划的实施与推广安排；
10-11：首期入住与大型入住活动及二期产品预热、客户储备；
12月：年末客户回馈活动
2．项目3销售安排
（1）销售策略
依托公司、招商品牌，形成项目品牌形象；
尝试代理销售，形成并完善代理销售管理体系；
充分利用老业主资源，发挥功能，完成项目入市客户储备，并形成客户资源管理体系；
加强包括渠道、活动等多方面营销创新的探索，提高推广效果并控制推广费用；
提高现场管理水平，加强项目形象推广，形成板块核心。
（2）销售档期
8月1日，项目开盘，首期产品以公寓为主，配合部分薄板和东西向；
9月1日，高层情景开盘；
10月1日，情景花园洋房开盘。
（3）推广安排
4月，春季房交会项目亮相，接受咨询登记；
5月，项目正式亮相，包括外展场、报纸广告、户外路牌等，信息发布及项目通讯发行；
6月，项目销售资料正式公开，储备客户初选；
7月，项目发布会召开，客户锁定；
8月，项目开盘，组织高情客户专项活动；
9月，高情开盘，组织情景客户专项活动；
10月，情景开盘，组织多项目老客户参观活动；
11月，进行周边企业等专场推广活动；
12月，年末客户回馈。
第四篇客户满意度提升计划——客户维度
一、05年提升目标
二、提升策略
1．行动重点
针对04年度满意度调查反映的缺陷产品及服务，深入分析相关要素，确定行动重点，提出有针对性的改进措施。
05年行动重点－总体改进优先次序
2．提升“客户价值包”组成因素的满意程度
确定客户价值包的构成因素为产品及客户体验，由此提升产品线客户满意、体验线客户满意，推动满意客户向忠诚客户的转化、实现客户终身价值。
产品满意（工程、设计）
