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土地一级开发流程及收益模式(总9页)本页仅作为文档封面，使用时可以删除This document is for reference only-rar21year.March土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。
地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。
它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。
目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。
二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。
土地一级开发实施流程具体如下：㈠策划及前期准备阶段⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。
⒉城市专项规划与土地一级开发计划城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。
贵阳市人民政府文件筑府发〔2011〕55号——————————市人民政府关于印发贵阳市土地一级开发整理实施意见的通知各区、市、县人民政府，市政府各工作部门：《贵阳市土地一级开发整理实施意见》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○一一年八月二十九日贵阳市土地一级开发整理实施意见第一章总则第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）以及《贵阳市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施意见。
第二条凡在市域内经市和县（市）人民政府批准的土地一级开发整理项目，适用本实施意见。
第三条本实施意见所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划、编制报批、土地征转、收回收购、房屋征收安置补偿等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地达到规定的供应条件。
第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、土地储备规划、年度土地储备计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
第二章土地一级开发整理项目和单位的确定第五条由区（市、县）人民政府、管委会统筹协调本区域内的土地一级开发项目，报贵阳市土地矿产资源储备中心（以下简称“市土地储备中心”）列入年度土地储备计划。
第六条土地一级开发整理坚持政府主导、市场运作的原则。
市土地储备中心委托市、区（市、县）属国有公司或由区（市、县）人民政府通过招标等公开形式选择土地一级开发实施单位，具体实施土地一级开发整理并由市土地储备中心与土地一级开发实施单位签订委托合同。
贵阳市人民政府关于印发贵阳市土地储备实施办法的通知文章属性•【制定机关】贵阳市人民政府•【公布日期】2011.08.29•【字号】筑府发[2011]57号•【施行日期】2011.08.29•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文贵阳市人民政府关于印发贵阳市土地储备实施办法的通知（筑府发〔2011〕57号）各区、市、县人民政府，市政府各工作部门：《贵阳市土地储备实施办法》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○一一年八月二十九日贵阳市土地储备实施办法第一章总则第一条为加强土地宏观调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，合理配置土地资源，提高建设用地保障能力和城市土地经营水平，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）和《国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发＜土地储备管理办法＞的通知》（国土资发〔2007〕277号）等有关法律、法规和规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条市域内的土地储备及其管理，适用本办法。
第三条本办法所称土地储备，指市和县（市）人民政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发整理、储备供应土地的行为。
第四条市和县（市）人民政府批准成立的土地储备机构具体负责土地储备工作；国土资源部门负责协调土地征收转用报批、权证发放登记、土地供应等相关工作；各区（市、县）人民政府负责征收转用组件报批、组织实施土地征收、房屋征收等工作。
贵阳市土地矿产资源储备中心（以下简称“市土地储备中心”）委托市、区（市、县）属国有公司或由区（市、县）人民政府通过招标等公开形式选择土地一级开发实施单位，具体实施土地一级开发整理并由市土地储备中心与土地一级开发实施单位签订委托合同。
第五条土地储备实行“统一规划、统一收储、统一整理、统一供应、统一管理”，提高土地节约集约利用水平。
土地一级开发制度土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中，以土地为对象，对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
土地是人类生存和发展的基础，土地资源的开发利用关系到国家经济、社会发展和人民福祉，因此建立和完善一级开发制度具有重要意义。
一级开发制度的核心是土地利用总体规划。
土地利用总体规划是国家和地方政府在国家经济社会发展的战略布局和基本要求的指导下，制定的统一的、系统的土地利用发展的规划。
土地利用总体规划的制定应充分考虑国家经济社会发展的需要、生态环境保护的要求和群众利益的诉求，确保土地资源利用的科学性、合理性和可持续性。
一级开发制度还包括土地利用规划和土地利用管理制度。
土地利用规划是对土地利用总体规划在区域、用途和时间等方面进一步细化和具体化的规划，为土地的开发利用和管理提供了具体的指导。
土地利用规划应当充分考虑土地资源的利用潜力、技术条件和市场需求，确保土地的高效利用和土地利益相关各方的均衡发展。
土地利用管理制度是对土地利用规划的执行和土地资源开发利用的具体要求的规定，包括土地利用方案的编制、核准和实施、土地供应和出让、土地使用和承包等方面的内容。
一级开发制度还应当完善土地管理体制和监督机制。
土地管理体制是指土地行政管理机关的组织机构、职责和权限的配置和协调机制，应当合理划定土地行政管理机关的职责范围，明确政府部门和市场力量在土地资源管理中的分工和协作关系。
监督机制是指监察部门对土地行政管理机关和土地利用各方行为进行监督和管理的制度安排，包括建立完善的投诉举报机制、加强对土地利用项目的审查和监督等方面。
总之，土地一级开发制度是指在土地资源利用的整个过程中对土地资源的开发利用、土地利用方式的调整和土地利用权限的划定进行的一级管理制度。
建立和完善一级开发制度，需要制定土地利用总体规划，制定土地利用规划和土地利用管理制度，完善土地管理体制和监督机制，以确保土地资源的科学利用、合理开发和可持续利用。
土地一级二级三级开发概念2013—01-21 18:05：14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平"的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发土地一级开发一般工作程序程序一：确定土地一级开发项目程序二：确定一级开发单位程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理)程序四：办理交通评价文件审批(根据联席会要求办理)程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理）程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理）程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）程序八：办理规划意见书程序九:办理土地一级项目开发项目核准程序十:取得征地批复(实施征地）程序十一:办理拆迁许可证（实施拆迁)程序十二：编制市政基础设施实施方案程序十三：组织验收，评估土地成本程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备目录一、土地一级开发。
21.1 土地一级开发概念.。
21.2 土地一级开发的流程 (2)1.3 土地一级开发中涉及的法律问题。
. 31.3。
1土地征收及拆迁补偿。
41.3。
2土地一级开发协议 (4)二、土地二级开发. 42。
1 土地二级开发的概念。
.。
52.2土地二级开发流程。
.. 52.3土地二级开发中涉及的法律问题.。
. 62。
3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6)2。
3。
2转让以划拨方式取得的土地使用权。
.. 8三、土地三级开发。
9附件一征地拆迁补偿协议。
10附件二土地一级开发资金监管协议。
17附件三土地一级开发协议书。
22附件四土地出让合同. 27一、土地一级开发1。
1 土地一级开发概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地）,按期达到土地出让标准的土地开发行为。
贵阳市土地一级开发简述目录一、国家政策回顾 (2)二、国家土地政策研读 (4)三、贵州土地一级开发的配套政策背景 (5)四、贵阳市土地开发政策研读 (6)五、土地开发模式 (7)六、土地整理概述 (7)（一）纯一级开发 (8)（二）一、二级捆绑联动 (8)（三）成功案例 (9)（四）投资分析 (9)（五）溢价分析 (10)（六）一、二级联动 (10)七、风险控制 (11)一、国家政策回顾1、国务院55号令。
1990年5月19日，国务院发布实施《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令55号）。
55号令第13条规定：土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖方式。
这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的行政法规。
2、《城市房地产管理法》。
1994年7月5日全国人大常委会通过、第29号主席令公布《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日起施行。
《城市房地产管理法》第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的法律。
3、国办发[1999]39号。
1999年5月10日，国务院办公厅下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）。
规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。
”这是国务院首次对招标拍卖出让土地使用权提出明确和较为严格的要求。
4、国务院15号文。
2001年5月9日，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）。
15号文明确提出：各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。
经营性用地必须招标拍卖出让作为国家政策，第一次写进国务院文件，第一次明确了招标拍卖出让的界限，为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，对国有土地资产管理具有历史性的意义，也为国土资源部出台11号令提供了政策依据。
5、国土资源部11号令。
2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（11号令），7月1日起施行。
贵阳市人民政府办公厅关于印发关于调整国有土地使用权出让收益市区两级分配体制的意见的通知文章属性•【制定机关】贵阳市人民政府•【公布日期】2014.06.12•【字号】筑府办函[2014]91号•【施行日期】2014.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文贵阳市人民政府办公厅关于印发关于调整国有土地使用权出让收益市区两级分配体制的意见的通知（筑府办函〔2014〕91号）各区、市、县人民政府，高新开发区、经济技术开发区、贵阳综合保税区管委会，市政府有关工作部门：按照贵阳市委、市人民政府的统一部署和安排，根据国家相关法律法规，结合我市实际，市财政局制定了《关于调整国有土地使用权出让收益市区两级分配体制的意见》（以下简称《意见》）。
该《意见》经2014年第五次市人民政府常务会议、市委九届第84次常委（扩大）会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
附件：1.关于调整国有土地使用权出让收益市区两级分配体制的意见2.贵阳市城市基础设施配套建设基金计提标准测算说明2014年6月12日附件1关于调整国有土地使用权出让收益市区两级分配体制的意见为进一步理顺我市国有土地使用权出让收益（以下简称“土地出让收益”）市区两级分配体制，保障“疏老城，建新城”顺利实施，促进我市房地产市场健康发展，根据国家相关法律法规，结合我市实际，现就调整贵阳市土地出让收益市区两级分配体制提出如下意见：一、分配原则（一）坚持事权财权匹配、责权利对等原则，全面理顺我市城市基础设施建设管理体制机制。
（二）坚持政府性债务偿还与城市基础设施建设统筹原则，推进“疏老城、建新城”项目建设，促进我市经济社会持续快速健康发展。
（三）坚持“六统一”（统一规划、统一储备、统一出让、统一平台交易、统一出让金收缴、统一监管）原则，全面推行经营性用地“净地”出让，逐步提高我市土地出让收益。
二、分配体制（一）市政府负责贵阳市城市规划范围内主要基础设施规划、融资、建设，市区（含高新区、经开区，下同）范围内经营性用地土地出让收益全部属市级财政基金收入。
贵阳市人民政府印发贵阳市国有建设用地使用权“净地”出让工作实施意见(试行)的通知文章属性•【制定机关】贵阳市人民政府•【公布日期】2008.12.17•【字号】筑府发[2008]127号•【施行日期】2009.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文贵阳市人民政府印发贵阳市国有建设用地使用权“净地”出让工作实施意见（试行）的通知（筑府发〔2008〕127号）各区、市、县人民政府，市政府各工作部门：《贵阳市国有建设用地使用权“净地”出让工作实施意见（试行）》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○○八年十二月十七日贵阳市国有建设用地使用权“净地”出让工作实施意见（试行）为认真贯彻执行《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），落实国土资源部《关于贯彻落实〈国务院关于促进节约集约用地的通知〉的通知》（国土资发〔2008〕16号）和贵州省国土资源厅《关于转发国土资源部〈关于贯彻落实〈国务院关于促进节约集约用地的通知〉的通知〉的通知》（黔国土资发〔2008〕39号）等文件精神，进一步加强和改进我市国有建设用地使用权出让工作，促进土地有序、有效供给，加大政府对土地市场宏观调控的力度，推进我市储备土地一级开发，实现国有建设用地使用权“净地”出让，防范开发企业闲置和“圈占”土地，特制订本实施意见。
一、全面推行国有建设用地使用权“净地”出让“净地”是指已完成地块内征地、拆迁等工作，处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发的地块。
全市范围内以招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地使用权的地块原则上须达到“净地”出让条件。
土地出让合同中应明确开、竣工时间及违约责任，要合理控制单宗土地供应规模，原则上每宗土地开发建设周期不超过三年。
二、加强领导，统一认识组建贵阳市土地资产管理委员会，由市政府主要领导担任主任，分管领导担任副主任。
土地一级开发的定义土地一级开发一、什么是土地一级开发土地一级开发，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、绿化、土地平整等城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。
二、土地一级开发意义土地一级开发是进一步规范土地市场秩序，增强土地储备的作用和功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，有效配置土地资源，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。
通过实施土地收储、一级开发工作，将增强政府对土地市场的调控能力，实现新城城市基础设施配套到位和熟地供应、保障重点项目用地的总目标。
三、土地一级开发范围未实施征收的集体建设用地、需组织报批的新增建设用地及其他符合收储条件的存量国有土地。
四、土地一级开发方式（一）存量国有土地收储一是有偿收回。
因实施城市规划等公共利益目的，报经市政府批准，依法收回土地使用权并给予补偿，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
二是有偿收购。
根据土地储备计划，土地储备机构与土地使用权人签订土地使用权收购合同进行收储，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。
（二）集体建设用地确定一级开发实施主体后，根据土地利用总体规划、城乡规划和土地储备计划，提出收储方案，报经市政府审定后，办理农用地转用、土地征收批准手续，土地登记机关办理注销原土地登记手续，开展土地一级开发，土地一级开发验收完成后，纳入土地储备。
五、主要程序1、编制土地储备、供应计划。
市土地储备中心作为牵头单位，县（区）政府依据城市总体规划、土地利用总体规划情况，汇总重大项目用地需求，协助市储备编制土地储备、供应计划。
2、编制土地储备初步方案。
县（区）政府为牵头单位，根据土地储备、供应计划，确定一级开发范围、土地权属、规划设计条件、一级开发成本、资金预算、完成时限等，初步方案上报市储备、市政府审批。
土地一级开发内容土地一级开发是指对未利用或未充分利用的土地进行开发建设，以实现土地资源的最大价值。
土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。
下面将从这些方面逐一介绍土地一级开发的内容。
一、土地规划设计土地规划设计是土地一级开发的首要步骤，它包括对土地利用现状进行调查和评估，确定土地利用规划的总体方向和目标，制定具体的土地利用方案。
在规划设计中，需要考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，合理确定土地用途和布局，以实现土地资源的有效利用和优化配置。
二、基础设施建设基础设施是支撑土地利用的重要条件，它包括道路、供水、供电、通信、排水、燃气等基础设施的建设。
土地一级开发需要根据土地利用规划确定的用途和布局，合理规划和建设基础设施，以满足土地利用的需要。
在建设过程中，需要考虑基础设施的可持续性和环境友好性，确保基础设施的质量和效益。
三、土地整理与开垦土地整理与开垦是指对土地进行改造和改良，以提高土地的利用效益和生产力。
土地整理包括土地的平整、填埋、排水、固化等工程措施，以改善土地的地形、土质和排水条件。
土地开垦包括农田的开垦、园林绿地的建设、工业用地的开发等，以扩大土地的利用范围和增加土地的产出。
四、绿化美化绿化美化是土地一级开发的重要内容，它包括植树造林、绿化景观、花坛草坪、水体景观等绿化措施，以提高土地的生态环境和景观效果。
绿化美化不仅可以改善土地的生态功能和生态效益，还可以提升土地的使用价值和观赏价值，为人们提供良好的生活和工作环境。
土地一级开发的内容涉及土地的规划设计、基础设施建设、土地整理与开垦、绿化美化等方面。
这些内容相辅相成，相互关联，共同构成了土地一级开发的整体内容。
通过科学规划和合理设计，合理建设基础设施，改造和改良土地，以及进行绿化美化，可以有效提高土地的利用效益和生态效益，实现土地资源的可持续利用和优化配置。
而在实际开发过程中，需要充分考虑土地的自然条件、社会经济条件、环境保护要求等因素，注重生态环境保护和可持续发展，以实现土地一级开发的目标和效果。
贵阳市人民政府关于印发贵阳市引导社会资金参与土地一级开发整理暂行办法（修改稿）的通知文章属性•【制定机关】贵阳市人民政府•【公布日期】2016.11.10•【字号】筑府发〔2016〕24号•【施行日期】2016.11.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文市人民政府关于印发贵阳市引导社会资金参与土地一级开发整理暂行办法（修改稿）的通知筑府发〔2016〕24号各区、市、县人民政府，经济技术开发区、高新开发区、贵阳综合保税区、贵州双龙临空经济区管委会，市政府各工作部门，市各直属事业单位，市管企业：《贵阳市引导社会资金参与土地一级开发整理暂行办法（修改稿）》已经市人民政府研究同意，现转发你们，请认真抓好贯彻落实。
2016年11月10日贵阳市引导社会资金参与土地一级开发整理暂行办法（修改稿）第一章总则第一条为加快我市城市建设进程，积极引导和规范社会资金参与贵阳市土地一级开发整理，根据《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号），结合《国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）、《市人民政府办公厅关于印发贵阳市土地储备实施方法（修订稿）的通知》（筑府办函〔2014〕120号）、《市人民政府印发关于进一步推进“净地”出让工作实施意见（试行）的通知》（筑府发〔2014〕1号）、《市人民政府关于调整完善市区两级土地出让收入分配办法的通知》（筑府发〔2014〕48号）等有关文件精神，制定本办法。
第二条本办法所称社会资金参与土地一级开发整理，是指经贵阳市人民政府授权，各区人民政府（开发区管委会）进行土地一级开发整理过程中，通过招投标方式引入社会资金参与土地一级开发相关工作，使该区域内土地具备供应条件的行为。
第三条本办法所称社会资金，是指除贵阳市财政性投资以外的资金，包括国有或国有控股企业的资金，集体企业、股份合作企业、联营企业、有限责任公司、股份有限公司、私营企业、个体工商户、自然人等社会主体的资金，外商企业资金以及基金、信托等各种形式的资金。
土地一级开发土地一级开发，这个在城市发展和土地利用中至关重要的环节，或许对很多人来说还比较陌生。
但实际上，它与我们的生活息息相关，影响着城市的面貌和未来的发展方向。
那么，究竟什么是土地一级开发呢？简单来说，土地一级开发就是把一块未经整理的土地，通过一系列的工作，使其达到可以进行建设和出让的条件。
这可不是一件简单的事情，它涉及到众多复杂的环节和大量的工作。
首先，土地一级开发需要进行规划和策划。
在这一阶段，要对土地的用途、开发强度、基础设施配套等进行全面的规划和设计。
这就好比给这块土地绘制一幅蓝图，明确它未来的发展方向。
规划和策划需要充分考虑城市的发展需求、市场的需求以及土地的自然条件等因素。
比如，如果这块土地位于城市的新兴区域，可能会规划为商业和住宅用地，以满足城市扩张带来的居住和商业需求；如果土地周边有良好的自然景观，可能会规划为公园或者休闲用地，以提升城市的生态品质。
接下来是土地的征收和拆迁工作。
这往往是土地一级开发中最为棘手的环节之一。
因为这涉及到众多原土地使用者的利益，需要妥善处理好他们的安置和补偿问题。
在这个过程中，要严格按照相关的法律法规和政策进行操作，确保公平、公正、公开。
同时，也要做好与被征收和拆迁人的沟通和协商工作，尽可能减少矛盾和冲突。
完成征收和拆迁后，就需要进行土地的平整和基础设施建设。
土地平整就是把高低不平的土地进行整理，使其具备建设的基础条件。
基础设施建设则包括道路、供水、供电、排水、通信等方面。
这些基础设施就像是土地的“血管”和“神经”，为后续的建设提供保障。
比如，修建宽敞的道路可以方便人员和物资的运输；完善的供水和供电系统可以满足居民和企业的日常需求。
在土地一级开发的过程中，资金的筹集也是一个关键问题。
因为整个开发过程需要投入大量的资金，包括土地征收费用、拆迁补偿费用、基础设施建设费用等。
资金的来源通常有政府财政资金、银行贷款、社会资本等。
如何合理地筹集和运用资金，确保开发工作的顺利进行，同时控制好资金成本和风险，是开发者需要重点考虑的问题。
贵阳市人民政府关于印发贵阳市土地一级开发整理实施意见的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 贵阳市人民政府关于印发贵阳市土地一级开发整理实施意见的通知（筑府发〔2011〕55号）各区、市、县人民政府，市政府各工作部门：《贵阳市土地一级开发整理实施意见》已经市人民政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○一一年八月二十九日贵阳市土地一级开发整理实施意见第一章总则第一条为规范本市土地一级开发整理行为，加强土地资源的合理有效配置，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（国发〔2010〕13号）、《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）以及《贵阳市土地储备管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本实施意见。
第二条凡在市域内经市和县（市）人民政府批准的土地一级开发整理项目，适用本实施意见。
第三条本实施意见所称土地一级开发整理，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划、编制报批、土地征转、收回收购、房屋征收安置补偿等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地达到规定的供应条件。
第四条土地一级开发整理项目应当符合土地利用总体规划、城市总体规划、土地储备规划、年度土地储备计划，以及相关法律、法规和规章的要求。
第二章土地一级开发整理项目和单位的确定第五条由区（市、县）人民政府、管委会统筹协调本区域内的土地一级开发项目，报贵阳市土地矿产资源储备中心（以下简称“市土地储备中心”）列入年度土地储备计划。
土地一级开发在城市发展的进程中，土地一级开发是一个至关重要的环节。
它就像是一场精心策划的前奏，为后续的土地利用和建设奠定基础。
土地一级开发，简单来说，就是对一定区域内的土地进行综合整治，使其达到可供建设的条件。
这可不是一项简单的任务，而是一个涉及众多方面、需要精心规划和协调的复杂过程。
首先，土地一级开发要进行规划和策划。
这就像是给这片土地绘制一张未来的蓝图。
开发团队需要深入了解这片区域的地理、环境、人文等情况，结合城市的发展战略和需求，确定土地的用途、功能分区以及开发的规模和强度。
比如，是规划为商业区、住宅区，还是工业区？是建设高楼大厦，还是打造低密度的社区？这些都需要在规划阶段深思熟虑。
接下来是土地征收和拆迁安置。
这往往是土地一级开发中最具挑战性的环节之一。
要依法依规对土地上的原使用者进行征收，并妥善安置他们。
这不仅涉及到法律程序的严格执行，更需要充分考虑被征收者的合法权益和合理诉求。
给予他们合理的补偿，提供适宜的安置方案，解决他们的后顾之忧，是保障土地一级开发顺利进行的关键。
然后是基础设施的建设。
要想让土地具备开发价值，完善的基础设施是必不可少的。
这包括道路、桥梁、水电、燃气、通信等设施的建设。
想象一下，如果一块土地没有通畅的道路，没有稳定的水电供应，又怎么能吸引开发商和投资者呢？所以，基础设施的建设是提升土地价值和吸引力的重要手段。
土地平整也是不可忽视的一步。
把高低不平、杂草丛生的土地整理成平整、规则的地块，为后续的建设提供良好的基础条件。
同时，还要进行土壤改良、地质灾害防治等工作，确保土地的质量和安全性。
在整个土地一级开发过程中，资金的筹集和管理至关重要。
开发需要大量的资金投入，这些资金可能来自政府财政、银行贷款、社会资本等多种渠道。
如何合理筹集资金，确保资金的安全和有效使用，是一个需要谨慎处理的问题。
同时，环境保护也是不能忽视的重要方面。
在开发过程中，要尽量减少对生态环境的破坏，采取有效的措施进行生态修复和保护。
贵阳市土地一级开发简述目录一、国家政策回顾 (2)二、国家土地政策研读 (5)三、贵州土地一级开发的配套政策背景 (6)四、贵阳市土地开发政策研读 (7)五、土地开发模式 (9)六、土地整理概述 (10)（一）纯一级开发 (10)（二）一、二级捆绑联动 (11)（三）成功案例 (11)（四）投资分析 (11)（五）溢价分析 (13)（六）一、二级联动 (13)七、风险控制 (14)一、国家政策回顾1、国务院55号令。
1990年5月19日，国务院发布实施《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令55号）。
55号令第13条规定：土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖方式。
这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的行政法规。
2、《城市房地产管理法》。
1994年7月5日全国人大常委会通过、第29号主席令公布《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日起施行。
《城市房地产管理法》第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的法律。
3、国办发[1999]39号。
1999年5月10日，国务院办公厅下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）。
规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。
”这是国务院首次对招标拍卖出让土地使用权提出明确和较为严格的要求。
4、国务院15号文。
2001年5月9日，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）。
15号文明确提出：各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。
经营性用地必须招标拍卖出让作为国家政策，第一次写进国务院文件，第一次明确了招标拍卖出让的界限，为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，对国有土地资产管理具有历史性的意义，也为国土资源部出台11号令提供了政策依据。
5、国土资源部11号令。
2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（11号令），7月1日起施行。
11号令明确规定：第一次明确了商业、旅游、娱乐和商品住宅各类经营性用地，必须实行“招拍挂”出让。
至此，我国的土地供应终结了以往行政色彩颇浓的协议供地方式，是土地市场发展史上的一个里程碑。
6、国务院28号文。
2004年10月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）。
28号文明确提出：除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。
7、2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）进一步明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。
”8、在2006年8月1日起实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》明确了：对招标拍卖挂牌出让方法、程序和标准做了很细致具体的规定，并且提供了操作范本，出让公告、竞买须知、成交确认书及竞买申请都提供了格式文本。
同时提出了一个新名词：用地预申请（香港流行的“勾地”），单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格，以预防流拍。
相当于协议出让，以市场形式取得。
9、2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式出让。
”工业用地招标拍卖挂牌出让由国家政策上升到法律规定。
10、国土资源部39号令。
2007年9月28日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），2007年11月1日起施行。
这次修改的总体思路是：保持11号令的总体框架和主要内容不变，着重对与《物权法》有关的内容进行修改完善，同时针对11号令在实施过程中存在的突出问题，进行了完善相。
11、国发〔2008〕3号文。
2008年1月3日国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，通知第11条要求：完善建设用地储备制度，完成必要的前期开发，缩短开发周期，土地前期开发要引入市场机制。
这就使土地一级开发有了法律依据。
二、国家土地政策研读1、国有建设用地使用权出让有四种形式：招标、拍卖、挂牌、协议，11号令规定之前是3种形式，即招标、拍卖、协议。
11号令增加了挂牌形式。
2、招标、拍卖、挂牌三种方式选择哪种方式操作问题。
理论上，招标、拍卖、挂牌三种方式是同等的，政策上没有明确三者的区别。
39号令没有规定哪种性质的土地必须以招标方式供应，哪种性质的土地必须以拍卖或挂牌方式供应。
从政府这一供地主体来说，同一宗地，既可以招标方式供应，也可以拍卖或挂牌方式供应。
对开发商来说，同一宗地，可能以招投标方式竞得，也可能从拍卖市场上取得，可在政府土地有形市场上摘牌取得。
3、土地一级开发有了法律依据，通过引入市场机制，完成土地前期开发，推行净地出让原则。
净地和熟地出让可以缩短开发建设周期，尽快建成项目，完成拆迁安置和基础设施配套后，再实施出让，这是国家政策倡导的，生地出让是不规范行为。
4、构建和谐社会，缓和拆迁矛盾，制止屯地行为，杜绝暗箱操作（由于有客观背景和原因，政府有清醒认识）是政府宏观目标，由于征收和拆迁主体是政府，土地一级开发方式是有利于解决以上问题的一种重要方式和手段。
三、贵州土地一级开发的配套政策背景1、2002年9月10日起实施的《贵州省土地开发整理管理规定》第六条、十四条明确：积极推行土地整理,坚持谁投资、谁受益的原则，鼓励社会各界依法投资土地开发整理。
明确提出社会资金可以进入土地土地收储和开发整理（一级开发）工作。
同时对土地一级开发的规划、管理、验收、资金等的操作流程给予了明确。
2、2003年3月1日起施行的《贵阳市土地储备暂行规定》明确赋予土地储备中心2个职能：土地开发整理和土地储备，同时细化了土地一级开发的规划、管理、验收、资金等的操作流程。
至此，贵阳的土地一级开发有了法律依据和具体操作方案与流程。
3、2009年1月1日起试行的《贵阳市国有建设用地使用权“净地”出让工作实施意见（试行）》更进一步细化具体操作流程和程序，同时明确：①为防范开发企业闲置和“圈占”土地，原则上全市范围内以招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地须达到“净地”出让条件。
②通过直接指定或者招标方式选择土地一级开发实施单位，市土地矿产资源储备中心与一级开发实施单位签订《土地一级开发委托合同》，合同价款包括储备土地开发的预计总成本、管理费（不高于审定成本的2%）、利润（不高于审定成本的8%）以及储备土地开发地块出让收入中一定比例的增值收益。
③云岩区、花溪区按本实施意见自2009年1月1日起进行试点，总结经验后再向全市推开，其他区也可参照执行。
④云岩贵中土地开发暨基本建设投资开发管理有限公司也是在这样的政策背景下成立，进行贵阳市云岩区所有的土地一级开发。
4、2009年9月18日发布的《贵阳市土地开发整理项目及资金管理办法（试行）正式》决定：土地开发整理项目资金实行预决算管理制度，项目实施单位必须严格按照批准的预算执行，超预算支出，一律不予补助。
本办法进一步细化资金使用和管理、项目审计等操作办法。
四、贵阳市土地开发政策研读1、虽然今年6月份贵阳市还在出让生地，在2011年1月19日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（明确规定：市、县级人民政府为征收人；建设方禁止参与拆迁。
）后，贵阳市基本没有了生地挂牌空间，将逐步过渡到熟地挂牌的开发模式。
2、由于贵阳属于经济相对滞后的三线城市，经济实力差，这种周期长，前期投入大的土地一级整理开发项目，对于既要为政府运转、市政、基础建设等筹集资金，又被切断地方融资平台的的土地财政政府来说，有巨大的资金缺口和压力。
要实现净地挂牌的目标，只有引入市场机制进行土地一级开发，至此社会资金才有了进入国家垄断的土地一级开发的机会。
五、土地开发模式1、生地挂牌模式（初始阶段，已经丧失发展空间。
）2、生地熟挂模式（过渡阶段）3、土地一、二级捆绑挂牌模式（中间阶段）4、土地一级开发模式（成熟阶段）5、土地一、二级联动开发模式（成熟阶段）6、熟地挂牌模式（成熟阶段）六、土地整理概述由于民营企业没有土地一级开发的资质，需要先与贵阳市政府赋予以及土地开发权的公司签订委托土地一级开发协议，比如城投、建投、贵中公司等，同时与当地政府签订一份招商引资协议给予政策支持和开发利润保障，促使民企与当地政府的一级开发企业联合进行土地一级开发，实现净地挂牌的目标目标。
（一）纯一级开发1、根据《贵阳市土地利用总体规划》、《贵阳城市总体规划》及其他专业城市规划，确定土地整理方案和范围，进行土地一级开发。
2、工作内容：一级开发范围内的土地征用、配套建设、安置房建设等。
3、按照“统一规划、统一征收、统一储备、分步实施、整体核算、分项预拨，总体平衡、资金封闭运行”的原则实施。
4、政府给予用地指标平衡，优先安排挂牌、财政拨付、利润保障等的政策支持与保障等。
（二）一、二级捆绑联动1、以本该政府建设的基础设施（含公建、市政）建设投资（含代建）直接换取房地产二级开发.2、土地捆绑挂牌，基础设施建设换取土地，进行土地整理与房地产开发一二级联动。
3、工作内容：一级开发范围内的土地征用、配套建设、安置房建设、二级开发等。
（三）成功案例1、最早的中天城头的水东路土地一级开发2、广东广晟集团三马片区开发3、龙开办的龙洞堡片区开发4、即将实施的几十个贵阳市棚户区旧城改造项目也会采用这种方式进行。
（四）投资分析1、投资强度市区土地一级开发的投资强度大，主要体现在拆迁上；郊区的投资强度较小，也主要是拆迁较少。
2、投资周期由于拆迁的不确定因素较多，市区一级开发的时间成本较高，郊区的一级开发较低3、利润和分成比例据了解，三马片区土地一级开发的溢价分成是3：7；水东路的土地一级开发的溢价分成是4：6，6和7是企业所得。
土地一级开发的管理费2%，投资利润为8%，资金成本是3－5%，一起13%,这是整个项目的利润，而不是年度利润，如施工利润为15%，那么整个项目的开发利润是28%，如时间跨度为2年，一个地块那么年度利润也就是15%。
这种投资强度大，时间跨度长的土地一级开发项目如果没有溢价分成，民企都不会做，国企勉强可以接受。
（五）溢价分析1、以前一般区及财政在土地出让金收益上10%交市级财政，90%区级财政所的，90%中的60%左右区及可以支配，也就是土地出让金最多的54%可以作为利润考虑。
2、按照现在的土地一级开发游戏规则，土地溢价部分是：土地挂牌成交金额－土地整理成本－2%管理费－投资收入8%-交纳市级财政部分。
