地产项目融资计划及还款说明
一、基本情况
广西XXX房地产投资开发有限公司（自然人）成立于2018年12月，法定代表人：金XX，注册地址：广西XX市XX路000号商住小区X栋X单元XXX房，注册资本是人民币1000万元。是以房地产开发、文旅产业投资、市政工程建设为核心的一家新兴企业。主要经营范围包括房地产开发经营、房地产投资、能源产业投资、文旅产业投资。
广西XXX房地产投资开发有限公司的成立，只要是针对XX 市商务中心项目开发而成立的项目公司，由XX市房地产开发有限和XX房地产公司合资成立，其中XX市房地产开发有限公司出资的注册资本金由相关公司借资给其出资的，项目开工取得施工许可证后，XX市房地产开发有限公司以股份换出资资本形式退出项目公司。本房地产开发项目目前已通过了XX市XX新区管委会、XX市国土局土地储备中心的土储会、XX市政府办公会，该项目的土地招拍挂已经公告，原则上同意将该项目的土地定向招拍挂到广西XXX房地产投资开发有限公司，整个项目的土地总面积约为38.46亩，其中项目红线土地36.16亩，该项目土地起拍价约为8000万元，公司自有资金余约7300万元，需要融资约900万元。预计项目可以在十二月份正式开工建设。
为了这900万元融资，广西XXX房地产投资开发有限公司愿意让出9%的公司股份及项目施工总承包由该股东负责（施工总承包约定按定额中值取费，不下浮确定，但是必须用广西区建公司或中间央企作为施工总承包单位）。项目后期所有融资均不需要股东在出资金，而是取用项目开发贷款完成项目建设。二、资产说明
目前广西XXX房地产投资开发有限公司没有任何固定资产，公司成立主要是为了建设内容本房地产开发项目，项目地块38.46亩（其中道路占2.30亩，规划红线占36.16亩），主要开发为商业和住宅用房，项目容积率约为4.0（项目总建筑计容面积96428平米，地下室约2.5万平米），项目的主要支出为土地出让金、建设成本、管理费、合理利润、税金及其他行政事业性收费。
（一）、成本构成
项目用地约38.46亩，为商住建设用地，成本由以下几块构成：
1、土地费用约：8300万元（含契税）
2、设计规划及报建成本：700万元
3、建安成本：27160万元
4、管理费及税金：3890万元
5、工程交纳规费：1200万元
6、贷款利息投入：3600万元
7、总计约：44850万元
（二）、成本测算：
1、土地费用（含印花税）总计38.46亩土地为8300万元。
2、规划设计报建费用合计约为700万元。
3、建安费用按建安平米造价2000元/m2计算，共计需投入24000万元，其他电梯、配电等设备约3160万元，合计27160万元。
4、工程规费（含城市配套、劳保费、农民工工资保证金等）约要投入1200万元。
5、其他投入（含管理费用、税金）约为3890万元。
6、项目部分资金投入需要贷款，总计利息约3600万元。
7、以上成本共计约44850万元。
（三）、收益估算
项目建成后，项目主要收益为商品房销售收入。项目总建设面积约为12万平米，其中商品房住宅约为8.6万平米，商业面积约为0.5万平米，商务面积约为0.5万平米，地下室约为2.5万平米，可建设地下停车位200个。
项目计划于2019年12月开工建设，预计2020年7月可以办理预售证，2021年3月项目全部封顶，资金可以回笼。参考项目地块附近商品房销售基本销售在6500元/平米的水平，结合本项目的实际情况进行测算，采取保守估算，得出以下收入测算。
1、商品房住宅销售收入：8.6万平米×6000元/㎡=51600万元；
2、商务部分的销售收入：0.5万平米×6000元/㎡=3000万元；
3、商业部分的销售收入：0.5万平米×15000元/㎡=7500万元；
4、地下室停车位的销售收入：200个×15万元/个=3000万元；
5、以上合计总收入：65100万元。
根据以上测算和估算，2019年10月投入8300万元拿地，2021年3月收入为65100万元，则项目在一年半左右的收益利润约为20250万元。项目具有良好的盈利能力，风险可控。三、资金情况
该项目正在项目拿地阶段，土地基本确定是定向挂牌的，土地成本比较低，工程建设全部考虑让中建央企或广西区建公司全额垫资施工至办理预售证，计划2020年5月收取第一笔意向金，资金即可周转。目前，公司自有资金约7300万元，尚未到位资金约900万元，因此本笔融资款主要投入土地竞拍保证金。四、还款计划
融资及还款计划
广西XXX房地产投资开发有限公司
2019年10月10日
