地产活动南宁南国花园·康城开盘营销规划精修订

调控力度不断加大3月1日开始执行的“限购令”实施将为南宁史上最严限购套数调契税、个税加息限外省客增加供应增加首付二手交易增税三套停购20102011……房产税关键词: 涨人民币升值，国际成品油价持续上涨，国内煤电、黄金、房价等等物价却总结⏹市场：国家调控由定性从严转变为定量从严，中央调控楼市决心不减；限购令，重新调整需求结构。

⏹经济市场：人民币升值；国际成品油价持续上涨，国内煤电、黄金、房价等等物价却全面快速上涨，面临通货膨胀。

⏹资本市场：资源性产品需求体现；热钱流入一定程度引起CPI增长；加息导致信贷紧张，直接影响楼市。

总结⏹土地成交量预计基本持平，由于开发商预期变化，成交价格回落。

⏹商品房成交价格整体下跌可能性较小，但成交量回落。

⏹刚需客户置业倾向预计朝“一步到位”发展，小面积户型需求减少⏹投资客户对住宅需求减少，逐渐转向商铺、黄金等市场板块序号项目名称区域在售或即将入市项目1天域·香格里拉2瀚林雅筑3振宁·现代鲁班4台湾街5正恒国际广场（即将入市）6红日学府7同人·学府大道8红日江山9龙光水悦龙湾123459876在售楼盘分布图项目所在区域在售项目分布情况10# 2#1+1房64.00㎡3+181.00㎡2+1房91.00㎡3南北朝向、户型方正，客厅、餐厅分离式设计、通透式布局。

447732088136164861540200400600800区域内板块潜在项目分布图桂锦苑南宁房产项目鸿运项目本项目潜在项目高新区技术产业开发区房地产开发公司项目南宁大商汇项目区域市场小结⏹区域在售及潜在项目相对较少，市场存在空白。

⏹后市供应类型仍以住宅类物业为主，商业及商务类物业较少⏹区域内公寓型产品较少，呈现市场较为空白⏹项目周边二手价格普遍在7000-8000元/㎡，处于南宁市较高水平3号楼30层2个单元2梯4户2号楼30层2个单元2梯4户楼栋号面积区间（㎡）套数1号楼58-831452号楼67-812323号楼67-81232总计——6091号楼30层1个单元2梯5户⏹红日学府1、2、3号楼均为南北朝向，通风采光性佳。

南宁楼盘营销策划方案一、市场分析1.1市场概况南宁作为广西的中心城市，拥有较为稳定的经济体系和庞大的人口基数。

随着城市化进程的加快和人民生活水平的提高，对住房需求的增加，房地产市场也逐渐兴起。

楼盘的销售情况直接反映了市场的需求和竞争力。

1.2竞争分析南宁的楼盘市场竞争激烈，主要表现在以下几个方面：（1）品牌竞争：一些大型开发商在南宁有着较高的品牌知名度，如碧桂园、万科等。

他们拥有优质的项目和强大的资金实力，给其他小型开发商造成了很大的竞争压力。

（2）产品竞争：在楼盘的设计、建筑质量、配套设施等方面，不同楼盘之间也存在差异化竞争。

好的产品设计和质量能够吸引更多的购房者。

（3）价格竞争：由于市场需求不断增加，房价也在不断上涨。

因此，房价的竞争也成为市场中的一个重要问题。

价格合理的楼盘更容易吸引购房者。

二、目标市场2.1目标人群针对南宁楼盘市场，我们的目标主要是中等收入阶层的年轻家庭，购房需求强烈，具有购房能力的人群。

2.2目标定位我们将楼盘定位为高品质、高性价比的住宅楼盘。

着重突出产品的独特性和价值，提供更好的住宅选择，满足目标人群的需求。

三、市场定位3.1产品定位我们的楼盘定位为高品质、高性价比的住宅楼盘，注重产品的独特性和价值。

提供舒适的居住环境、便利的交通配套和丰富的生活配套设施，以满足目标人群对于品质住宅的需求。

3.2价格定位价格是购房者最为关注的因素之一，合理的价格定位能够吸引更多的购房者。

我们将根据市场供需关系和产品竞争力等因素，合理制定价格策略。

4.1产品设计在产品设计上，我们将注重以下几个方面：（1）房型设计：根据目标人群的需求，设计合理的房型和面积分布，满足不同家庭的需求。

（2）空间布局：注重对居住空间的合理规划和利用，提供舒适的居住环境和合理的生活空间。

（3）建筑质量：注重施工质量和建筑材料的选择，确保产品的品质和可靠性。

4.2产品品牌品牌形象是营销的核心和基础。

我们将注重产品品牌的建设和推广，打造独特的品牌形象和品牌价值，提高产品的知名度和市场竞争力。

9月4日
筹备推广阶段（内部认购） 开盘期（公开发售）
延
此阶段为项目前期市场营销造 势筹备阶段。提前通过多渠道 进行客户储备，同时通过充分 展示本项目；并针对指定区域 实行线下活动，同时结合项目 的品牌及区域等概念在媒体舆 论上预热本项目。
此阶段为项目开盘阶段，利用各 渠道的宣传，力争在该阶段令买 受群对本项目提升认知度，从而 使客户迅速关注本项目，制造社 会舆论的前期铺垫。配合销售中 心及示范样板间的开放，运用各 大媒体对项目自身进行前期的炒 作铺垫，实现大范围辐射推广。
设计、雕刻技术将所有的家具雕刻成冰，同时内设欢快 愉悦的场景、道具背景（包括爱丽丝游仙境、光头墙、 熊出没、等具有鲜明主题性的动画及游戏等环节）。
Planning
活动规划 活动版块
活动场地：全南沙知名文化活动/居委会社区 覆盖范围：全广州
Planning
活动规划 活动版块
活动三
南沙土豪新标准，哪款是
策略分析 策略思路
= 对于看பைடு நூலகம்2 ？
观点一：打造互动性强，观赏性强的公关活动
观点二：配合明星造势开业，产生现场人气和线上传播双丰收
STRATEGY
策略分析 策略思路
= 对于看点3 ？
4条大道，帮助商家极限宣传
商家联办 商家提供奖品 商家提供活动支持 协助商家派发宣传资料
活动规划
Planning
Planning
活动规划 活动版块 画面太美，不敢直视啊！
活动场地：全南沙知名文化活动/居委会社区 覆盖范围：全广州
Planning
活动规划 活动版块
活动一
航海家穿越“南沙”
万科南方公元“清凉社区行，大奖送你家

初次沟通结束，谢谢！
房地产营销 策略秘笈
房地产销售没有季节性，每个月都是有效销售期！
通常房地产广告传播阶段的划分：
造势 借势 蓄势 运势
预售期 开盘期
任务：
1、 引起关注 蓄势待发
任务：
引爆销售
造势
强销期
任务：
达成销售
借势
热销期
任务：
扩大销售
蓄势
保温期
任务：
深化品牌形象
运势
清盘期
任务：
销售结束 塑造品牌
• 以项目及现场工地悬挂户外 POP
为主要形象，截流本区域客群 • 在项目现场及道路沿线增设路
引及指示系统
•立体宣传攻势展开，直击客群
•建议样板区开放，作形象展示
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27
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高档商场巡展
年度推广支出明细
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■ 销售体人员架构
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人员架构
案场经理 主管
销售员8名
➢销售体采用经理负责制，设一名主管，八名销售员 ➢每月评选销售冠军，销售成绩最差者予与淘汰 ➢年人员流动率25%
房地产卖点挖掘： 第五大类卖点：自然景观
【全海景、一线江景、二线江景、园景人工湖、山水景观、山景、河景、 一线河景、二线河景、自然湖景】
第六大类卖点：区位价值
【繁华路段、CBD、中心区、地铁、商业地段、奥运村概念】
房地产卖点挖掘：
第七大类卖点：产品类型
【小户型物业、Townhouse、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、 商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房】
『格林 花园』
二零一零年度 营销推广计划
提纲
1
2010年度营销目标

南宁恒大华府营销策划方案一、项目背景和目标1.1 项目背景南宁恒大华府是由中国恒大集团在南宁市投资兴建的一座高端住宅社区项目，总占地约200亩，规划有多栋高层住宅楼和配套的商业综合体。

该项目位于南宁市中心区域，周边环境优美，交通便利，是南宁市房地产市场的新兴项目。

1.2 项目目标- 提高南宁恒大华府的品牌知名度和美誉度；- 增加项目的销售量和销售额；- 建立和维护与潜在客户和现有业主的良好关系；- 强化项目的竞争力，占据南宁高端住宅市场的领先地位。

二、目标市场分析2.1 市场定位南宁恒大华府的目标客户群主要包括中高收入家庭、精英白领和高端商务人士。

他们对居住环境要求高，注重生活品质和社交活动。

2.2 市场需求南宁市房地产市场的需求主要集中在中高端住宅，特别是高端住宅项目。

南宁恒大华府是一个高品质的住宅社区，满足了目标客户群对高品质生活和社交活动的需求。

2.3 竞争分析南宁市的高端住宅市场竞争激烈，已经涌现出一些具有品牌影响力的开发商和项目。

因此，南宁恒大华府需要通过差异化的产品和优质的服务来与竞争对手区分开来。

三、营销策略3.1 品牌塑造通过坚持高品质、高标准的开发和建设，强调南宁恒大华府的品牌价值，打造成南宁市房地产市场的一张名片。

同时，在项目建设和推广过程中，注重社会责任，在环保、可持续发展等方面做出积极的贡献。

3.2 产品定位将南宁恒大华府定位为高端住宅社区，强调项目的独特性、豪华感和尊贵感。

通过设计和建筑工艺的创新，为客户营造出独一无二的居住体验。

3.3 客户关系管理建立完善的客户数据库，对潜在客户和现有业主进行分类管理。

通过定期的客户活动和客户关怀计划，与客户保持良好的沟通和联系，提高客户忠诚度和满意度。

3.4 渠道选择选择适合目标客户群的营销渠道，包括线上和线下渠道。

线上渠道可以通过社交媒体、网站和移动应用等方式进行推广。

线下渠道可以利用媒体广告、户外广告、展览和推介会等方式进行宣传。

蓝天康城一期尾盘营销策划案前言感谢贵公司对我们的信任与支持，使我们能有机会参与到“蓝天康城”一期的推广、策划、销售工作之中。

作为专业地产销售公司，通过长期的实践与探索，我们积累了大量经验，并逐渐形成了一套地产推广策划及销售理论，为此我们本着积极、务实、专业的态度，为本项目制定实效的营销策划案略，以期产生良好的广告效应，达到预期销售效果。

经过前期的调查，我们对项目本身已有了初步的了解。

因此本方案不涉及项目投资策划及项目设计策划内容，重点只对项目的现阶段所面临的困难及营销策略做出调研与分析，希望与贵公司共同探讨，不当之处还望贵公司指正。

第一部分市场分析一、经济情况分析绥阳县位于XX黔北腹地大娄山脉中段，地处长江经济带和XX经济辐射区，总面积2566平方公里，辖12镇3乡，位于XX市中部区域，处于XX市市区东北方向，距XX市市区44公里，207省道贯穿全境。

绥阳是XX地区的农业大县，改革开放以来，绥阳的辣椒产业得到了迅猛的发展。

绥阳县森林覆盖率达到28.7%，随着水晶温泉、双河溶洞等旅游资源的开发，绥阳的旅游业得到了长足的发展。

绥阳县的经济发展状况及GDP增长幅度，人均GDP处于XX地区中游水平。

绥阳历史文化悠久，是XX地区乃至全省文化氛围较浓厚的一个县，有“诗乡”之称。

二、房地产业发展情况分析绥阳县房地产业的发展较快，其南部新城的开发已初具规模，就目前来看，绥阳县房地产向外拓展的能力有限，现在正在开发的项目主要为老城区改造项目，其房地产业的发展仍呈现良莠不齐的多元化发展，目前在建的比较大的项目有星河国际、阳光花园3期和本项目。

三、主要竞争对手1、阳光花园三期：产品特征：解放路31层高层，建筑规模约5万平方米，户型设计一般，有部分商业和车库。

销售情况：未售，预计销售价1680元/㎡起。

工程进展情况：基础孔桩。

优劣：该项目地理位置优越，临诗乡广场及县政府，为绥阳第一高楼，对高端消费群体具有一定的吸引力。

联合赞助评选省地名优商品——情感营销、请君入瓮 利用会展经济搞活商品交易——淡季造市、创造客源
民俗文化展中心示招商执行策略
打造茶马古道民俗历史文化走廊 七个“民俗文化体验园” 南亚风情一条街
民间文化及节庆游乐广场
市民游憩商业公园招商执行策略
商业公园目标消费群:周边地区周末度假人群及市民 开通直达公交专线和小巴士，提高市政交通可达性 周末及节庆文化活动，增强趣味性 强化商业环境配套，突出规模优势
大理南国城
招商及营销策略案
动力恒通对于本项目商业的理解
商业形态 步行街(商业联排) 酒店(客栈)＋主题商场
项目定位
旅游文化商业区 城市休闲娱乐中心 业态规划 旅游购物 休闲度假 餐饮娱乐
区位环境 古城边缘 大丽路与才村路叉口 郊区、石材加工区
销售方式 独立产权 部分返租三年
项目定位篇

业态定位——业态规划及功能组合 商业定位——商业形象及运营策略
主力店 入驻意向协议 一个月租金落定 品牌店 商铺预定协议 三个月租金落定 交房前付全部租金
招 商 代 理 公 司
交房前付全部租金
开发商
投资业主
公 证 处
商业管理公司
三方租赁协议
构建三大战略资源联盟
旅游企业合作联盟
利益分享及保障机制 联盟机制

主力店经营联盟
联合打造VIP服务中心（旅游及商务消费） 业态互补、资源共享、利益共创、效益共赢 统一形象、联合推广、统一行销
旅游休闲类
酒楼\茶酒吧\咖啡 健身\桑拿\运动类 KTV\慢摇吧\演艺吧 旅游会议\度假类 民俗文化体验类
配套服务类
快餐\酒楼\羔点屋\花店 保健\医疗类\康体类 物流\银行类\会展 数码影像\婚纱类 旅游服务类

楼盘开盘预热期营销推广策划案引言本阶段为“xx楼盘”项目的整体形象的亮相。

在前期通过各大媒体的造势铺垫之后，以多元化的媒体组合（报纸、电视、电台、大型户外广告等），进行短期封锁性的信息轰炸，以求信息到达的最大化，并结合项目正式开盘前后的相关活动，通过对卖点概念进行包装以围绕项目的“全面小康新生活”的媒体论坛作为信息引爆的核心。

一、分析部分（一）问题及机会分析问题点：（1）目前项目所处地理位置较偏（2）项目周边的配套设施还需进一步完善（3）项目周边环境一般，自然景观资源缺乏（4）项目周边竞争的增加（5）项目周边的环境污染的影响（6）开盘期间季节（梅雨）及购买习惯（清明节前后）的影响机会：（1）项目价格优势明显（2）交通较为便利（3）作为市场反应良好的“南国花园·商城”的后续开发项目，入市具有一定优势（4）随着“快速环道效应”日益显著，项目所处区域发展前景看好综上所述，本案的价格优势必将会吸引众多消费者的关注，同时随着南宁市城市交通系统及市政建设的加速，项目交通便利的优势将进一步凸现，配合社区内部设施的建设，项目的配套将日益完善；周边的工业建设也将逐步迁移，项目周边的居住环境条件也将大大改观。

（二）市场竞争分析在白沙大道周边，本案的主要有以下项目：金湾花城、江南新兴苑、翠湖新城以及周边一些在建或筹备项目。

1、在价格上江南新兴苑、翠湖新城与本项目直接形成竞争。

但本案所处的位置略优，且江南新兴苑及翠湖新城在本案开盘期处于项目强销后的调整阶段，以上两个项目在此阶段的关注度应有所下降。

2、金湾花城在其社区规划及规模具有优势，且地理位置要略优于本项目。

但其后续推出的产品为江景住宅，将进入尾盘期且价格较高（均价约2400元/M2）。

3、此外，与白沙大道相接的江南大道周边在建中的项目（如江南馨园、江南·香格里拉等）以及大沙田开发区的一些项目也会分散部分消费者对本项目的关注度。

（三）媒体机会分析1、“小康”成为社会热门关注的话题“小康”作为过去和将来国人津津乐道的热门话题之一，符合我国广大人民推崇向往的生活标准。

国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案DOC30南门国际城营销概案一、市场分析1.1市场背景、现状及进展趋势乌市房地产市场的进展，差不多经历了两个时期，现在正进行第三个进展时期。

★萌芽期：97年往常，称得上是乌市地产市场进展的萌芽期，该时期的最大特点是打算经济明显，政府主导，单位福利分房。

★过热期：98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产进展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地产业获得蓬勃进展，乌市房地产市场显现过热现象。

从98、99年的供给严峻不足，转变为2000年，专门是2001年市场的严峻过剩。

房地产过热期最明显的特点是：1、政府对地产市场的宏观操纵能力差，不能对土地开发审批进行指导和操纵。

2、众多进展商一哄而上，产品品质普遍不高。

3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。

4、企业的品牌意识较差。

以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点分析一下乌市房地产市场之现状。

乌市房地产市场的现状，要紧表现在以下三方面：1、市场供需严峻失衡。

据统计，乌市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年乌市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时刻，市场供需的严峻失衡，使高层市场整体低迷，成为阻碍高层销售的最全然因素。

2、产品同质化严峻，结构性矛盾突出。

乌市高层房地产最大的特点确实是同质化，不管是区位特点，规划设计依旧功能定位，产品严峻的同质化，使大量有效市场得不到开发，部分房地产企业也感受到了这一点，纷纷进行结构调整，进入细分市场，如中泉广场、广汇·中天大厦借高档写字楼上升期，介入此市场，获得不俗的销售业绩，中泉广场的写字间销售率已达到65%，而广汇·中天大厦销售也达到60%以上，而新天·天安名门、广汇·汇丰园那么介入豪宅市场，在市场上取得不俗的表现，因此，行市场细分，顺应房产结构性调整的趋势，是该时期地产营销的制胜策略。

时间 五月份的每个周末 内容 精英家庭头脑奥林匹克挑战赛
•参考学校里的智力竞赛形式，设置 一份试卷，内容为综合知识，题目 设置有学生自答题、家长自答题以 及双方合作答题 实施 •学生家长和小孩搭档参加 •业主和到现场看楼消费者都可以参 加竞赛，参加人数不限 •设置一、二、三等奖，赠与获胜家
活动组成三：体
南国花园五月份推广方案
——南国花园精英教育体 验月
佳美广告
活动目的
品牌提升的需要
• 配合五月份的传播主题“教育”，整 合五月份的整合传播行动，通过多种 传播渠道去影响消费者的购买行为
• 通过家庭参与式并且与“教育”相关 联的系列活动，塑造南国花园高素质 社区氛围，凸现南国花园的精英教育 系统优势，进一步提升南国花园“第 一花园”的品牌形象
•以家庭为单位参加 •拟定绘画主题，家长和小孩合作完 实施 成一幅画 •南国学校的美术老师作评委，评出 一、二、三等奖
活动组成五：劳
时间 五月份的每个周末 内容 •精英家庭环保物料设计大赛
•以家庭为单位参加
•家长和小孩合作，利用一些环保物
实施
料如（易拉罐、报纸、废弃的物料） 等动手制作一个装饰品出来
活动组成及推进计划
活动内容
• 活动主题 南国花园精英教育体验月
• 活动内容
– 通过DM邀请业主参加、通过DM、单张、 报纸广告邀请其他消费者参加
– 五月份每周六、日开展 – 以家庭为单位，参加各种与“教育”有关
联的现场活动 – 通过与教育息息相关的德、智、体、美、
活动组成
德
智
体
活动核心信 息：精英教 育系统
销售促进的需要
• 五月份是每年房地产销售的第一次高 潮期，因此通过业主家庭联动式的活 动，吸引人气和关注，并且引导旧业 主介绍新业主，达到促进销售的目的

楼盘开盘前营销推广方案分析
（Excellent handout training template）
目录
CONTENTS
一、项目基本信息 二、营销策略 三、推广安排 四、准备工作
前言
2011年坊子新区市场继续保持放量，坊子新区将有众多新老项目参与抢夺市场份 额的竞争。
新方·新怡园项目作为坊子新区板块内最受关注的项目之一，如何让项目在年内 保持良好的销售势头，完成集团公司安排的年度任务，并奠定区域市场领先的地位， 并且打下品牌基础，形成势能，带动今后几年内其余后续房源的销售，缓解以后的 市场压力，成为营销策略制定的基础与目标。
2、建议对景观道两侧的植物进行改造，增加灌木和移栽更粗壮的树，给客户造成良好 的绿化视觉感受。
销售安排： 实行走出去战略，进行单位走访和单页派发； 跟踪目标及意向客户； 办理三期客户的交付入住手续。
三、推广安排
媒体安排
三、推广安排
阶段三：保温（2011/11——2011/11月底） 目标：高 提升客户满意度 提高市场关注度 延续销售 主题：享受完美生活品质 新方感恩坊子人民电影之夜 手段：利用口碑营销 推广渠道：放电影、演艺节目等形式
销售安排： 老带新政策的制定。 场外电影放映的场地确定工作。 跟踪目标及意向客户。 电影放映后的跟进报道、宣传。 电影广告及部分物料的准备。
三、推广安排
媒体安排
三、推广安排
阶段四：促销 提升（2011/12——2011/12月底） 目标：促销 提升形象 主题：感恩优惠 手段：折扣 老带新 推广渠道：硬广、老带新
3、3期销售良好，引导、削弱客户对小高层的消 费观念及抗性
4、多层、小高层两种建筑形态供应选择。
劣势分析 1、多层一次性付款，购买资金成本太高。 2、项目周边配套相对较为不全； 3、交通便利性差。